Üüripakkumiste hulk on hakanud kasvama

Korterite üüriturul on portaali KV.EE andmetel pakkumiste arv vaikselt suurenema hakanud. Selle üheks põhjuseks on üüriturul olulist rolli mängivad tudengid, kelle üürilepingud hakkavad kevadeti lõppema. Teine üürituru pakkumist laiendav tegur on väikeinvestorid. Väikeinvestorid proovivad soodsat turuseisu ära kasutada ja soetada eluruume, mida oleks võimalik kasumlikult üürile anda. Üüriinvestorite turule toodavate pakkumiste arv siiski kasvab aeglaselt. Tänavune aprillikuine üüripakkumiste arv on ligilähedaselt sama suur, kui aasta tagasi. Tallinnas pakuti portaali KV.EE andmetel aprilli kuus üürile ligi 2000 korterit, Tartus 625.

Üürihind kasvad pakkumishinnast oluliselt aeglasemalt

Üüripakkumiste hinnad on kasvanud oluliselt vähem, kui elamispindade väärtust peegeldavad tehinguhinnad. Portaali KV.EE andmetel oli aprillikuine üüripakkumiste keskmine hind 7,40 €/m². Aastatagusest näitajast on see 7,2% kõrgemalt. Tartu üüripakkumiste hind on aastaga kasvanud 6,3 €/m² peale ehk 6,8%. Võrdlusena olgu siin toodud, et Tallinna korterite keskmine pakkumishind portaalis KV.EE on kasvanud 14,3%, tehinguhinnad Tallinnas maa-ameti andmetel aga 10,1%. Tartu pakkumishinnad kasvasid samal ajal 14,0% ja tehinguhinnad analoogselt Tallinna linnale 10,1%.

Üüritootlus on 4-6%

Tallinna korteri aastane võimalik üürihind moodustab korteri väärtusest täna keskeltläbi 4-6%. Üürihindadest kiiremini kasvanud tehinguhinnad on uute üüriinvesteeringute tegemise muutnud investoritele keerulisemaks. Tartu kuise üürihinna ja kinnisvara väärtuse baasilt tehtavad tootlusearvutused näitavad petlikult kõrgemat tootlusenumbrit, kuid Tartus tuleb arvestada suure suvise vakantsusega.

Kinnisvara väärtuse kasv edestab üürihinna tõusu

Lähikuudel on üüripakkumiste arv tavapärasest kiiremini tõusmas. Seejärel tuleb taas aeg, mis hoolsamad sügisese üüripinna vajajad hakkavad sügiseks üürikortereid otsima ja see omakorda vähendab pakkumist. Üüripakkumiste hulk on piisav, et 2011. aastale omast üüribuumi tekkida ei tohiks. Küll on üüriturule sümptomaatiline, et august-september on kuud, mis toovad kaasa üürihindade mõningase tõusu. Arvestades turule lisanduvaid üüripakkumisi, kuid siiski kasvavat kinnisvara väärtust võib eeldada, et üürihinna tõus jääb endiselt madalamaks kinnisvara väärtuse kasvust. Üürihinna aastane kasv 6…8% võiks olla see, mis üürnikel üle jõu ei käi ja motiveerib piisavalt tänaseid üürileandjaid üüriärist mitte loobuma. Üürihinnast kiiremini kasvav kinnisvara väärtus vähendab üüriinvestorite kapitali tootlust. Üüritootlus on viimase kahe aasta jooksul olnud ajaloolise tavapärase vahemiku ülemises otsas, poleks ime, kui see nüüd pisut allapoole tuleks. Nii võime aasta perspektiivis eeldada, et senine 4-6% üüritootlus langeb tasemele 4-5%. Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Viivise lubatud suurus ei ole otseselt piiratud. Küll võib isik, kellelt nõutakse ebamõistlikult suure viivise tasumist, nõuda selle vähendamist.

Seda siiski eeldusel, et ta ei ole viivist veel tasunud.

See tähendab, et ei le väga mõtekas lepingusse kirjutada hirmuäratavaid viivisemäärasid, mis üürniku ära peletavad

Samas peaks viivis olema nii suur, et see motiveeriks lepingupooli oma kohustusi täitma ja nendega mitte viivitama.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Tehinguhinnad tõusevad pakkumishindadest kiiremini

Eesti kui terviku korterite tehinguhinnad on mai kuus maa-ameti andmetel 10,9% kõrgemal ehk 832 €/m², kui aasta tagasi. KV.EE indeksi sellest oluliselt napima tõusu taga on ühepereelamute turg, kus me ei näe korteriturule omast suurt tehinguaktiivsust ja kiiret hinnatõusu.

Samuti peame arvestama, et turg on aktiivne ja hinnad tõusevad jätkusuutlikult peamiselt Eesti kahes-kolmes-neljas suuremas tõmbekeskuses. Paljudes maakonnakeskustes on elamispindade turg siiani kui peata kana, kes otsib õiget suunda, kuhu poole liikuda ja seda nii tehingute arvu, kui hinna osas.

Nii näiteks on tehinguhinnad viies maakonnas ja tehingu arv neljas maakonnas aastatagusest madalamal.

Elamispindade pakkumiste arv on üle hulga aja taas näidanud tõusutrendi

Elamispindade pakkumiste arv on kasvanud. Portaalis KV.EE on 17 686 elamispinna pakkumist, mis on 700 pakkumise võrra rohkem, kui veel alles kaks kuud tagasi.

Pakkumiste arvu vähenemine on seletatav aktiivse elamispindade turuga, kus head pakkumised on ära nopitud kui magusad maasikad. Portaalidesse on üles jäänud aga need pakkumised, kus müüjate ootused ei vasta turu reaalsele tehingute hinnatasemele.

Nüüdseks on kevadiselt aktiivne turg toonud turule uusi müüjaid, kes on peibutatud hinnatõusust ja seeläbi võimalusest oma kodu eest väärilist hinda saada ning see on viinud pakkumiste arvu taas mõningale tõusule.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Üürikorteri otsimise suurem töö tuleb investoril paratamatult ise ära teha.

See tähendab, et investeerimiseks sobilik vara tuleb portaale läbi kammides leida ise. Maakleritele või teistele abimeestele liialt lootmajäämine enamasti edu ei taga.

Tavapäraselt ei ole kinnisvaraostjad valmis maaklerile maksma selle eest, et maakler talle sobilikud pakkumised välja otsiks ja seetõttu on maaklerid passiivsed.

Siiski ei ole mõtet maakleritele radikaalset “ei-d” öelda. Neile tasub sobilike üürikorterite kriteeriumid kirja panna ja neid näiteks meilitsi aeg-ajalt meelde tuletada.

Meili saatmine ei maksa investorile suurt midagi. Kui aga maakleril on juhuslikult sobilik pakkumine, siis seda kõrvale jätma ei peaks.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Harjumaa 8645 korteripakkumisest 6774 asuvad Tallinnas. Tallinna korterite keskmine pakkumishind oli portaalis KV.EE 04/2013 1482 €/m². See hind on aastaga kerkinud 14% võrra.

Vaadeldavast 19 Harjumaa omavalitsusest kaheksas on hinnatase aastataguse ajaga võrreldes langenud. Hinnalangus puudutab eelkõige piirkondi, kus pakkumiste arv on väike või väga väike. Seetõttu ei tohiks neist negatiivsetest numbritest liiga end segada lasta.

Pakkumishindade kõrval väärib tähelepanu pakkumiste arvu muutus. Aastataguse ajaga võrreldes on Harjumaa korteripakkumiste arv portaali KV.EE andmetel vähenenud 18% võrra. Tallinnas on pakkumisi vähemaks jäänud koguni 20%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Pealegi on täitsa tore müüa näiteks iseenese kodu ja otsida uut. Kuid sageli unustatakse, et luues kuulutuse kinnisvaraportaali, sisenetakse turule. Turule, kus paljud pakuvad sarnaseid „kirsse, õunu ja ploome“.

Turule, kus kaubeldakse, kombitakse piire, tehakse erinevaid pakkumisi. See on tavaline turg, kus inimesed ostavad-müüvad-vahetavad. Igal üksikul turul osalejal on oma eesmärk – kes tahab investeerida, kes tahab kaubast lihtsalt lahti saada, kes otsib head vahetuskaupa jne.

Kuidas teada, kas ma teen parima tehingu? Kas minule pakutav on see kõige parem? Juhul kui Sa oled hea müügimees, tunned kinnisvaraturugu, siis suure tõenäosusega tead ka vastuseid.

Juhul kui Sa ei ole „müügiinimene“ või pole kindel oma teadmistes turu olukorrast, siis parem tee koostööd kinnisvaramaakleriga.

Kinnisvaramaaklerit võib osalt võrrelda fotograafiga. Enamusel inimestest on olemas väga hea või isegi natukene parem fototehnika. Pilte saab teha igal sammul, jagada internetis, lasta paberile jne.

Ometi kaasab enamus inimesi elu tähtsündmusteks professionaali. Peale selle, et professionaalil on kogemused, teadmised, oskused teha see kõige parem foto, on tal ka „silma“.

Kinnisvaramaakleri „silmaks“ on vaist. Samamoodi nagu ei saa ära anda professionaalset „silma“, ei saa ära anda „vaistu“. Ole teadlik – valides endale kinnisvaramaaklerit, veendu, et tal on Sinu objekti jaoks aega.

Kinnisvaramaakleriga koostööd alustades selgita talle enda ootusi ja võimalusi nii täpselt kui vähegi saad. Siis on garanteeritud Sinu ootustele vastav tulemus.

Kinnisvaramaakleri eelised:

• objektiivne ning kogemustele tuginev hinnang
• lai auditoorium (oma kliendibaas, sissetöötatud reklaamkanalid, meetodid jms)
• teadmised turu-suundadest
• teadmised reaalsetest tehingute hindadest
• teadmised ja kogemused kinnisvaraturu analüüsist
• koostöö teiste kinnisvaravahendajatega
• töökoosolekud
• juriidiliselt vettpidavad kirjalikud kokkulepped
• igakülgne tugi kinnisvaratehingute tegemisel
• ajaline kokkuhoid

Edukate kohtumisteni!
Kristiina Gerassimova
Kinnisvaramaakler
tel: +372 521 9871
kristiina@raid.ee

Allikas: RAID & KO OÜ

Pärnus alustati pärast pikemat üldist pausi kinnisvaraarenduses uue 3200 m² suuruse elamu- ja ärihoone ehitusega. Saksa seltsi kvartali nime saanud kinnisvaraarenduse müügiga tegeleb DTZ Kinnisvaraekspert, projekti arendajaks on OÜ Kinnisvarastuudio. Pärnu Vallikääru miljöökeskkonnas asuvasesse ajaloolisse hoonesse on planeeritud 24 ühe- kuni neljatoalist korterit ning 9 äripinda. 2014 jaanuaris valmiva hoone ehitajaks on AS Eston Ehitus. Saksa seltsi kvartali korterite hinnad algavad 1600 €/m² kohta,  äripindade hinnad on alates 1100 €/m², lisaks saavad ostjad oma käsutusse nii suured panipaigad kui ka hooviparkla.

DTZ Kinnisvaraekspert Pärnu maaklerteenuse juhi Janno Petersoni sõnul on arendustegevuse taaselustumine Pärnus turutrende järgiv, kuigi eduka müügi vältimatuks eelduseks on täna hinna ja asukoha kõrval ka kinnisvarakauba enda läbimõeldus, nõudes arendajatelt rohkem kreatiivsust. Saksa seltsi kvartali ajalugu on dateeritud juba aastast 1630, tipnedes sinna Liivimaa Saksa Seltsi poolt neogooti stiilis koolimaja ehitamisega 20. sajandi algul. Õhtu põik 3 ajaloolise hoone rekonstrueerimise ja uute hoonemahtude sulandamise tulemusel valmiv elu- ja ärihoone pakub ostjatele nii osasaamist üle 100-aastasest arhitektuurist kui ka modernseid lahendusi alates soojustagatusega ventilatsioonist kuni uute Vallikääru vaadetega rõdudeni.

DTZ on globaalne kinnisvaraettevõte, kes on nõustanud oma kliente kinnisvara alal juba rohkem kui 225 aastat. Alates 2011. aasta lõpust kuulub DTZ UGL Limited Grupi, UGL Services divisjoni. Täna tegutseb ettevõte 52 riigis ning omab kokku 225 kontorit nii Euroopas, Lähis-Idas, Aafrikas, Aasias, Austraalias kui ka Ameerikas. DTZ Kinnisvaraekspert tegutseb Eestis alates aastast 1993, teistes Balti riikides 1990-ndate lõpust.

OÜ Kinnisvarastuudio põhitegevusala on korterite ja äripindade arendamine ning äripindade üürile andmine.  Suurematest teostatud projektidest võib esile tuua Pärnus Rüütli 55 asuva hoone ümberehitamise korterelamuks ja äripindadeks 2007. aastal. Ettevõte kuulub võrdses osas Rootsi ja Eesti investoritele.

Allikas: DTZ Kinnisvaraekspert

Üürikorteri haldaja osas otsuste tegemisel tasub mõelda, kas endal on aega ja tahtmist sellega tegeleda. Kui ei, siis tasub teenus sisse osta.

Loomulikult ohverdab selline üürileandja osa oma tootlusest, mille ta maksab haldus- või valitsemisteenuse osutajale.

Professionaalse üürikorterite valitseja kasutamise poolt räägib tema tõenäoline võimekus hoida korteris madalat vakantsust ja seeläbi kaotatud tootlus tagasi võita.

Ühtki tootluse garantiid üürikorterite valitsejad üürileandjatele reeglina ei anna.

Nii peab üürileandja tegema valiku oma vaba aja ja iseseisva töö ja vaevanägemisega teenitava võimaliku lisakasumi vahel.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Harjumaa maapakkumiste suurim osa ehk 575 pakkumist asuvad Tallinna linnas. Arvult järgmine pakkumiste hulk ehk 517 pakkumist on Harku vallas. Rae vallas pakutakse müüa 400 maatükki.

Tallinna maapakkumiste keskmine hind on kordades kõrgemal, kui teistes omavalitsustes. Tallinna maapakkumiste keskmine hind on portaalis KV.EE 118 €/m². Hinnalt järgmine on mereäärne Viimsi vald, kus maade keskmine pakkumishind on 48 €/m². Keila linna maapakkumiste keskmine hind on 46 €/m².

Vaatlusalusest 19 omavalitsustest 13-s on maapakkumisi aastaga lisandunud ja kuues on pakkumiste arv vähenenud. Pakkumishinnaga on aga lood vastupidised – vaid kuues omavalitsuses on portaali KV.EE andmetel tänased pakkumishinnad aastatagusest kõrgemal.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvaraostu finantseerimise otsus sõltub paljus investori taotlusest.

Kui investori eesmärk on säästmine ehk omakapitali väärtuse säilitamine, siis ei pruugi laenuraha leidmisega jändamine vajalik olla.

Kui eesmärk on maksimeerida kasumit ehk võtta riske ja teenida võimalikult palju tulu, siis tuleb finantsvõimenduse kasutamiseks paratamatult laenukapitali kaasata.

Kaasatav võõrkapital annab võimaluse võimendada omakapitali tootlust. Teisisõnu aitab laenuraha teenida omanikule täiendavat tulu.

Oluline on siin hoida silm peal rusikareeglil, et laenu intressimäär ei läheks kõrgemale vara tootlusest (ROA).

Vastasel korral muutub finantsvõimendus negatiivseks. See tähendab, et laenukapital ei aita tekitada tulu, vaid hoopis kulu.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.