Si les assurés ne le savent pas toujours, l’assureur évalue le montant de la cotisation annuelle des contrats multirisques habitation en fonction de la surface du logement, mais aussi du nombre de pièces à vivre déclarées. Or, il est parfois difficile d’évaluer le nombre de pièces principales.

Dans son étude de cas, la LMA définit la pièce principale comme « Toute pièce à usage d’habitation d’une surface supérieure à 8 m² à l’exception des entrées, couloir, palier, cuisine, salle d’eau, cabinet de toilette, WC, débarras, office et des dépendances (…) ».

Dès lors, le rapport de la LMA révèle que de nombreux assurés confrontés à un sinistre, s’aperçoivent « d’une non-conformité du risque » en raison d’une erreur de déclaration. Les contrats multirisques habitation peuvent prévoir par exemple que soient comptabilisées comme deux pièces, les pièces d’une surface supérieure à 40 m². Concernant la surface minimale de 8 m², elle peut varier d’un assureur à l’autre. Il faut donc être très vigilant au moment de la déclaration et se conformer aux dispositions contractuelles. D’une manière générale, sont admises comme pièces principales une chambre, un bureau, une salle à manger ou un salon.

Suppression de l’indemnisation, résiliation : les risques pour l’assuré

Les enjeux pour l’assuré sont importants. Même si elle n’est pas intentionnelle, une mauvaise déclaration peut donner lieu à une révision voire à une suppression du montant de la prime d’indemnisation en cas de sinistre, comme le prévoient les articles L.113-8 et L.113-9 du Code des assurances.

Dans l’étude de cas proposée par la LMA dans son rapport, il apparaît toutefois que l’assureur n’avait pas suffisamment informé son client et que les dispositions contractuelles ne lui avaient pas été remises au moment de la déclaration du risque. En d’autres termes, le médiateur a statué en faveur du client, obligeant l’assureur « à indemniser intégralement l’assuré, sans application de la règle proportionnelle ».

Conformément aux articles L113-1 à L113-17 et R113-1 à R113-14 du Code des assurances, la plateforme du Service public rappelle, par ailleurs, que l’assureur peut résilier un contrat d’habitation suite à un sinistre, que l’assuré soit ou non en cause. Attention toutefois, cette mention doit apparaître clairement dans les conditions générales du contrat et faire l’objet d’une notification. L’assureur doit, en outre, rembourser l’intégralité des cotisations trop-versées entre la résiliation et la date d’échéance initiale.

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Jusqu’à la fin septembre, le taux de l’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus, les plus courants, est fixé à 2,57 %. Autrement dit, pour ne pas être considéré comme usuraire et donc interdit, un crédit immobilier ne peut pas dépasser la limite de 2,57 % une fois ajoutés au taux nominal les frais d’assurance, de dossier, de garantie, voire de courtage. Or, les taux moyens s’établissent désormais à 1,75 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans. Mais il n’est pas rare que la limite des 2 % soit franchie. Le courtier Pretto estime d’ailleurs à 2,07 % la moyenne des taux en septembre. Il faut remonter à 2017 pour observer de tels niveaux, période où le seuil de l’usure était fixé à 3,35 % sur 20 ans.

• Sur le même sujet : le mode de calcul du taux d’usure pourrait changer

Selon un sondage Opinion System commandé par l’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), 45 % des dossiers de financement ont été rejetés depuis le début de l’année. Mais pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, il convient de tempérer ces problèmes qui varient selon les régions. En Île-de-France, par exemple, le faible taux d’usure crée de nombreux blocages, tandis que le phénomène reste minoritaire dans d’autres régions de France.

• Tout savoir sur le fonctionnement du taux d’usure

Taux variable, prêt capé ou multilignes : les solutions contre un taux d’usure jugé trop bas

Dès lors, il existe plusieurs solutions pour contourner cette limite destinée à protéger les emprunteurs, mais qui tend à les pénaliser. Réévaluer la part de l’assurance de prêt, la caution et les frais de dossier pour commencer et ne pas hésiter à mettre son dossier en concurrence pour faire des économies.

Certaines banques n’hésitent plus à proposer à nouveau des prêts à taux variable à leurs clients, pourtant devenus obsolètes dans un contexte de taux bas. Une pratique qui demeure toutefois encore anecdotique, environ 5 % des banques proposent des crédits immobiliers à taux révisable. Les emprunteurs qui font ce choix doivent se prémunir contre l’envolée des intérêts en optant pour un prêt capé à 1 ou 1,5 (la révision ne peut pas excéder 1 à 1,5 points). Une solution intermédiaire se trouve dans le taux mixte qui alterne taux fixe au début puis taux variable, mais dans une certaine mesure.

economie.gouv.fr : « On dit que le taux d’intérêt est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue. Le coût total n’est donc là encore pas connu à l’avance, mais le risque est relativement contenu ».

Enfin, c’est le grand retour du prêt multilignes qui permet de scinder un crédit en plusieurs prêts de durées et de montants différents. Le tout est ensuite lissé pour obtenir des mensualités cohérentes. Cela offre l’avantage de pouvoir bénéficier de taux avantageux sur les prêts les plus courts. On retrouve par exemple ce montage en cas de souscription d’un PTZ (prêt à taux zéro) en complément d’un prêt classique.

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La première règle à respecter lorsque vous souhaitez louer votre bien est de mettre celui-ci en valeur auprès de vos potentiels futurs locataires. En faisant cela, vous vous assurez ainsi d’être rapidement contacté par des personnes intéressées, ne souhaitant pas passer à côté de votre logement. Informations fluides, claires et mettant en avant les points forts du logement sont donc à privilégier. Prenez également le temps de vous renseigner concernant les mentions devant obligatoirement figurer au sein d’une offre de location immobilière. Les réglementations évoluant constamment, n’hésitez pas à faire le point juste avant la diffusion de votre annonce pour ne pas risquer de passer à côté d’une information clé.

Saviez-vous également qu’une annonce rencontrera beaucoup plus de succès à partir du moment où celle-ci est agrémentée de photos de bonne qualité ? En effet, autre point très important : pensez à prendre un cliché pour chacune de vos pièces. Votre bien retiendra ainsi plus facilement l’attention au milieu du flot d’annonces publié chaque jour.

• En savoir plus sur le financement d’un investissement locatif

Règle n°2 : Assurer son bien pour faire face à toute éventualité

Ce n’est pas parce que vous n’allez pas vivre dans ce nouveau bien que vous ne devez pas, en tant que bailleur, vous assurer à son sujet. En effet, votre qualité de propriétaire engagera votre responsabilité en cas de sinistre. Hors de question donc de ne pas souscrire d’assurance dans le cas où vous devriez y faire face.

De plus, si votre bien fait partie d’une copropriété, la question ne se pose même pas, puisque prendre une assurance responsabilité civile est obligatoire pour un propriétaire-bailleur.

En tant que propriétaire non-occupant, les compagnies d’assurance vous orienteront le plus souvent vers l’assurance associée, dite PNO. Pensez donc bien à souscrire votre contrat avant de vous lancer. Vous pourrez, dès lors, mettre votre bien en location l’esprit tranquille.

Règle N°3 : Fixer un montant pertinent pour votre loyer

En tant que loueur, vous pourriez être tenté de vouloir rentabiliser au maximum votre investissement en fixant un montant de loyer trop élevé pour votre bien. Sachez que vous feriez là une erreur. En effet, en vous positionnant au-dessus des prix pratiqués sur le marché local dont dépend votre appartement, il ne fait aucun doute que vous recevrez beaucoup moins de candidatures qu’un autre bien, si ce n’est aucune. En retardant la mise en location de votre bien, vous finirez ainsi par obtenir l’effet inverse à celui escompté : vous perdrez de l’argent.

Par ailleurs, il est également important de noter que certaines villes pratiquent désormais des politiques de plafonnement des loyers. En ne prenant pas la peine de vous renseigner et en fixant librement le montant de votre loyer, vous pourriez alors vous exposer à de lourdes sanctions administratives et financières.

De plus, dans le cas où vous auriez choisi d’investir dans l’immobilier par le biais d’un dispositif de défiscalisation immobilière, là encore vous serez tenu de respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne le montant de votre loyer. Sous peine de ne pas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du dispositif choisi.

Nous ne pouvons donc que vous conseiller de bien vous renseigner avant de passer cette étape importante pour réussir sereinement la mise en location de votre appartement.

Règle n°4 : Trouver et sélectionner un locataire fiable

Au moment de choisir votre locataire, il est possible que vous vous posiez de nombreuses questions et que vous ne soyez pas sûr de vous. Comment faire pour être certain que le locataire choisi sera sérieux ? Qu’il entretiendra correctement votre bien ? Qu’il honorera chaque mois le paiement de son loyer ? Impossible d’avoir les réponses à toutes ces questions à l’avance. Néanmoins, sachez que vous pouvez tout de même obtenir certaines garanties, notamment financières, de la part de votre futur locataire, avant de signer votre bail.

En effet, depuis quelques années, des sociétés spécialisées ont vu le jour dans le but d’offrir une véritable garantie aux propriétaires-bailleurs, mais aussi aux locataires, en se portant garant location de ces derniers. C’est, par exemple, le cas de Garantme. Après avoir reçu et étudié, sous 24h, le dossier d’un locataire, la société va pouvoir se porter caution de ce dernier et transmettre un certificat de garantie à son futur propriétaire. Grâce à cette authentification, un propriétaire-bailleur va donc recevoir un gage du sérieux de son futur locataire, et la certitude que les loyers dus par ce dernier lui seront bien réglés. Service entièrement à la charge du locataire, il n’en coutera rien aux finances du propriétaire. Au contraire, la société s’engage même à reverser une commission aux bailleurs qui feraient le choix de demander cette garantie-caution auprès de tous leurs locataires. Adossée à des grands groupes d’assurance comme AXA ou encore Seyna, Garantme représente une solution idéale pour libérer l’esprit des propriétaires de bon nombre d’angoisses.

Règle n°5 : Ne pas bacler l’état des lieux d’entrée

Dernière étape avant que votre appartement ne soit occupé par votre futur locataire : l’état des lieux d’entrée. Véritable moment clé de la mise en location de votre bien, il est essentiel, en tant que propriétaire, de ne surtout pas le négliger.

Parfois tentés d’aller vite au moment de réaliser leur état des lieux d’entrée, ou de ne pas entrer dans le détail, certains bailleurs terminent la location de leur bien avec de mauvaises surprises à la clé. Nous ne pouvons donc vous donner qu’un seul conseil : prenez votre temps ! Arpentez chaque pièce avec votre locataire et remplissez ensemble les différentes informations relatives à l’état de votre bien. Vous serez ainsi assuré, tout comme votre locataire d’ailleurs, de vivre une sortie sereine au moment où il quittera finalement votre bien. Sans devoir gérer le moindre litige qui pourrait ainsi retarder la prochaine mise en location de votre appartement et vous contraindre à vivre une importante période de vacance locative.

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Alors que les courtiers étaient appelés à manifester mardi 20 septembre, devant le siège de la Banque de France, le ton monte dans les rangs. Pour les professionnels du secteur, il est urgent de rehausser le taux d’usure afin de permettre à davantage de ménages d’accéder au crédit immobilier.

45 %

Selon un sondage Opinion System pour l’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), 45 % des demandes de prêt sont refusées depuis le début de l’année en raison du taux d’usure jugé trop bas.

Pour rappel, le taux d’usure est un taux plafonné au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter. Il permet d’éviter les dérives, mais a tendance à pénaliser les emprunteurs en raison de son mode de calcul, qui tient compte du TAEG du trimestre précédent. Le prochain taux de l’usure sera connu le 1er octobre et sera valable jusqu’à la fin du mois de décembre.

Selon Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, les courtiers doivent actuellement refuser de nombreux dossiers qu’ils ne peuvent pas accompagner. En raison du taux d’usure, véritable point de blocage, ainsi que des frais de courtage qui contribueraient à créer des prêts usuraires, mais aussi des banques qui refusent les négociations des courtiers pour préserver leurs marges.

Les relations tendues entre les banques et les courtiers

Selon les courtiers, en revanche, c’est justement lorsqu’il est plus difficile d’obtenir un financement que le recours au courtier s’avère pertinent en raison de sa capacité à négocier et de son réseau bancaire. Un argument moins évident du côté des associations qui rappellent l’importance de la relation conseiller / client notamment dans le cadre d’un projet immobilier.

Reste que du côté des banques, nombreuses sont celles qui ont décidé de se passer des services des courtiers, au moins pour un temps. L’objectif est simple, préserver leurs marges en trouvant l’équilibre entre la somme empruntée auprès de la BCE (Banque Centrale Européenne) destinée à financer le crédit immobilier et la somme prêtée. Rappelons que depuis le 14 septembre dernier, la BCE a décidé de rehausser ses taux directeurs pour faire face à l’inflation. En conséquence de quoi, les banques empruntent plus cher, mais sont mieux rémunérées lorsqu’elles décident de placer leurs fonds auprès de la BCE.

Dans le contexte actuel, peu de conventions banques / courtiers semblent rompues, mais les relations sont néanmoins tendues. Comme le relate le quotidien Les Echos, un courtier a ainsi vu sa commission moyenne, indexée sur le montant du prêt à l’habitat, chuter de 1 % à 0,50 %. Pour les emprunteurs, outre la négociation et le réseau de banques partenaires, le rôle du courtier est de leur faire gagner du temps.

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Selon un sondage Opinion System / Afib (association française des intermédiaires en bancassurance), consulté mi-août par France Info, 45 % des demandes de prêt immobilier ont été rejetées depuis le 1er janvier 2022. Dans le viseur de l’association, le taux d’usure, ce garde-fou qui fixe un plafond aux taux appliqués par les banques pour protéger les emprunteurs. Problème, cette limite n’évolue pas aussi rapidement que les taux eux-mêmes. Pire, il existe un décalage dans le temps entre le taux d’usure trimestriel et les taux pris en compte pour son calcul, ce qui pénalise les emprunteurs.

• À lire sur le même sujet : la révision du taux d’usure ne permettra pas de compenser la hausse des taux

Pour rappel, le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction de la moyenne des taux pratiqués par les principales banques durant le trimestre précédent, majorée d’un tiers. Pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, les plus courants, il était de 2,41 % pour le 1er trimestre, 2,40 % pour le 2ème trimestre et actuellement de 2,57 % pour le 3ème trimestre 2022. À titre de comparaison, le taux nominal d’un crédit immobilier sur 20 ans était de 1,05 % en moyenne en janvier et 1,42 % en juin contre 1,58 % en juillet selon Meilleurtaux.

Calcul du seuil de l’usure, baisse des frais de dossier, assurance emprunteur : quelles solutions ?

Pour faire face à cette situation inédite, craignant que le marché soit durement impacté, les professionnels réclament une modification du mode de calcul du seuil de l’usure, afin que celui-ci soit plus cohérent par rapport aux réalités économiques. Dans cette logique, ils souhaitent également que l’assurance emprunteur ne soit plus intégrée au calcul du TAEG, ce qui tend actuellement à pénaliser les emprunteurs, notamment les plus endettés.

51 %

Parmi les dossiers exclus du crédit immobilier depuis janvier 2022, 51 % concernent les 30-55 ans, qui représentent pourtant la tranche d’actifs les plus aisés. 71 % concernent par ailleurs l’achat d’une résidence principale. Sondage Opinion System / Afib.

L’Afib, recommande en outre que le taux de l’usure résulte d’une moyenne des taux augmentée de deux tiers et non seulement un tiers comme c’est le cas actuellement. Et de préciser que le gouverneur de la Banque de France peut décider ponctuellement d’augmenter le seuil de l’usure, pour un mois par exemple.

Selon le quotidien Les Echos, Bercy presse par ailleurs les banques de faire preuve davantage de souplesse vis-à-vis de leurs clients, en réduisant par exemple le montant des frais de dossier.

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Le taux des opérations principales de refinancement, le taux de la facilité de prêt marginal et le taux de la facilité de dépôt, tels sont ce qu’on appelle les taux directeurs de la BCE. Lors de sa réunion du 8 septembre 2022, la BCE a décidé de relever ses trois taux directeurs de 75 points de base en réponse à l’accélération de l’inflation qui secoue la zone euro. En août 2022, Eurostat estimait en effet à 9,1 % l’inflation en rythme annuel. Un chiffre qui varie selon les zones géographiques avec par exemple plus de 10 % dans neuf pays de l’UE, 20 % dans trois des pays baltes et 6,5 % en France.

BCE – 8 septembre 2022 : « Le Conseil des gouverneurs a décidé (…) d’augmenter les trois taux d’intérêt directeurs de la BCE (…). Cette mesure importante anticipe la transition du niveau actuellement très accommodant des taux directeurs vers des niveaux qui assureront un retour au plus tôt de l’inflation vers l’objectif de 2 % à moyen terme de la BCE ».

Les nouveaux taux passent donc respectivement à 1,25 %, 1,50 % et 0,75 % à compter du 14 septembre 2022. Une telle hausse constitue une première dans l’histoire de l’euro après près de 10 ans à des niveaux inférieurs à 1 %, voire en territoire négatif. À travers cette hausse, la BCE espère contenir la hausse des prix en limitant les crédits accordés aux Etats, aux entreprises, mais aussi aux particuliers.

Vers un grippage du marché du crédit immobilier ?

Déjà fragilisés par la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux des crédits immobiliers, le durcissement des règles du HCSF et la hausse des prix de l’immobilier, les emprunteurs risquent de rencontrer de nouvelles difficultés pour concrétiser leur projet immobilier.

Cela est dû notamment à la hausse de l’OAT 10 ans, le taux d’emprunt d’Etat, qui sert de référence aux banques pour fixer les taux des crédits immobiliers. Anticipant la décision historique de la BCE, ces taux ont augmenté ces dernières semaines à 2,10 % contre 0 % en janvier 2022 et 1 % en mai. Il faut remonter à l’année 2014 pour retrouver de tels niveaux, année où les taux des crédits immobiliers s’affichaient à 3,3 % en moyenne.

Entre également en compte le taux de refinancement des banques qui est donc passé de 0,5 % à 1,25 % suite à la décision de la BCE. Concrètement, cela signifie que les établissements prêteurs achètent plus cher l’argent qu’ils prêtent. À l’inverse, le taux de dépôt ayant lui aussi augmenté, les banques sont désormais mieux rémunérées lorsqu’elles placent leur argent à la BCE.

Selon Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, les taux des crédits immobiliers devraient continuer à grimper jusqu’à atteindre 2,5 % en moyenne sur 25 ans à la fin de l’année. Le prochain taux d’usure annoncé le 1er octobre sera déterminant pour limiter le grippage du marché du crédit immobilier.

• Pour approfondir sur le sujet : taux obligataires, la remontée aura-t-elle un impact sur le crédit immobilier ?

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Ville étudiante et culturelle par excellence, le dynamisme de Nantes n’est plus à prouver. Malgré la situation économique et l’inflation galopante, les professionnels du secteur tels que QUARTUS Résidentiel, s’accordent à dire que l’offre immobilière y est plutôt stable. Une légère baisse de la demande, notamment durant l’été, a permis de rééquilibrer les stocks.

Seules ombres au tableau, la difficulté à trouver de nouveaux terrains disponibles, permettant de réaliser des projets de construction et le durcissement des règles imposées par le nouveau Plum (plan local d’urbanisme métropolitain). Les permis de construire sont aujourd’hui plus difficiles à obtenir, notamment pour les opérations d’une cinquantaine de lots en moyenne.

Des prix en hausse de 10 % en un an

Avec quelque 20 000 nouveaux habitants chaque année, Nantes attire non seulement les étudiants, mais également les familles, les professionnels et les investisseurs. Réaliser un investissement à Nantes, c’est donc s’assurer une rentabilité minimum et un faible taux de vacance locative.

Dans l’ensemble, les prix au m² de l’immobilier neuf et ancien affichent une hausse soutenue de +0,7 % sur un mois, +2 % sur 1 an et jusqu’à +56,7 % sur 10 ans, preuve de l’intérêt de la ville pour les acquéreurs. Plus précisément, selon la Chambre régionale des notaires, un appartement neuf à Nantes coûte en juillet 2022 10 % de plus par rapport à juillet 2021, à 5 200 €/m². Une situation qui incite d’ailleurs certains investisseurs à se tourner vers des villes périphériques, en première et deuxième couronnes, où les prix sont plus accessibles tout en offrant un haut niveau de services.

De nombreux projets de construction à Nantes et en périphérie

Très prisées des Nantais qui souhaitent bénéficier de la proximité de la ville tout en profitant de prix plus bas et d’une vie plus au calme, les villes de Rezé, Saint-Herblain, Les Sorinières, Bouguenais et Saint-Sébastien-sur-Loire ont actuellement le vent en poupe. Ce sont également des zones où se développent de nombreux projets d’immobilier neuf Nantes.

Pour investir dans l’immobilier locatif et donc dans le but d’une mise en location, certains se tourneront plutôt vers Nantes intramuros. Si les quartiers du centre-ville jouissent d’un succès qui ne se dément pas, d’autres quartiers où investir sont en plein développement et voient émerger de nombreux projets. C’est le cas du nouveau quartier République, sur l’île de Nantes, à proximité du futur CHU. Citons également le quartier de Malakoff, a quelques minutes à peine de la gare.

De nombreux exemples de bien à Nantes permettent de confirmer la dynamique de la ville, proposés en avant-première ou actuellement en phase de commercialisation. Investir dans le neuf permet en outre d’opter pour un dispositif tel que la loi Pinel ou le statut LMNP afin d’optimiser sa fiscalité.

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Aujourd’hui, la grande majorité des crédits immobiliers accordés sont dit à taux fixe. Cela signifie que le taux annoncé à la signature du prêt reste le même durant toute la durée du remboursement, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier sur 10 ans ou sur 25 ans, cela même si le marché évolue et que les taux baissent ou augmentent. Offrant ainsi une certaine sécurité aux emprunteurs qui peuvent alors être prévoyants. Au moment de la recherche d’un financement, le taux fixe permet, en outre, de mieux comparer les différents TAEG proposés pour faire le meilleur choix.

En 2005, les taux variables représentaient quant à eux encore 20 % de la production de crédits et jusqu’à 6 % en 2010. Comme son nom l’indique, le taux variable, ou taux révisable, évolue durant toute la durée de vie du crédit. Cette évolution suit les variations à la hausse ou à la baisse de l’indice de référence choisi au moment de la signature du crédit. Le plus souvent, on parle de l’indice Euribor. Outre l’indice, la fréquence des révisions est également décidée au moment de la souscription.

À SAVOIR

Il existe un autre taux variable appelé taux capé. Celui-ci est plafonné à la hausse et/ou à la baisse pour éviter des fluctuations trop importantes. On parle généralement de taux capés +1 ou +2. Un prêt variable à 3 % capé +2 pourra donc varier entre 1 % et 5 %.

• En savoir plus sur le taux capé

Taux variables : un avantage en cas de hausse des taux

Selon certains spécialistes et notamment des courtiers, des banques (pour le moment en particulier des caisses régionales), proposent de nouveau des crédits immobiliers à taux variable. D’autres y réfléchissent.

Il faut dire qu’en période de taux élevés ou à la hausse, les crédits à taux variable peuvent permettre à certains emprunteurs d’accéder à un financement grâce à un taux généralement inférieur aux taux fixes. Cela permet en outre de contourner les limites imposées par le taux d’usure. Pour rappel, celui-ci est actuellement fixé à 2,50 % pour les crédits immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus, les plus courants. Un chiffre rapidement atteint puisque le calcul intègre le taux nominal ainsi que l’assurance emprunteur et les frais de dossier, rappelle Meilleurtaux. En outre, les taux sont très évolutifs actuellement : 1,58 % sur 20 ans en juillet contre 1,42 % en juin et 1,75 % sur 25 ans en juillet contre 1,57 % le mois précédent.

Pour la première année, un crédit immobilier à taux variable se négocie actuellement à 1,20 ou 1,30 % avec une variation qui peut aller jusqu’à 2,2 %. Il doit donc être perçu comme une porte d’entrée pour accéder à un financement dans le cadre d’un projet immobilier. Il ne faut toutefois pas perdre de vue les risques d’un tel crédit et veiller à bien s’informer au moment de la souscription.

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Le Plan épargne logement est une épargne qui permet, à terme, d’acquérir ou de faire construire sa résidence principale. Bloquée entre 4 et 15 ans, cette somme est perçue par les banques comme un apport personnel, ce qui donne un avantage aux dossiers de financement et permet de réduire son taux d’endettement.

www.service-public.fr :

« Le plan d’épargne logement (PEL) est un compte d’épargne réglementé. Il sert à constituer une épargne destinée à l’achat d’un bien immobilier ou au financement de travaux. L’épargne accumulée permet d’obtenir un prêt à des conditions avantageuses et, dans certains cas, une prime d’État ».

Au moment de l’ouverture du plan, sa rémunération est fixée pour toute la durée de détention. Le détenteur s’engage à effectuer des versements de 540 euros par an à minima sous peine de fermeture. Le PEL est en outre plafonné à 92 000 euros. Pour les plans ouverts depuis 2016, le taux d’emprunt est de 2,20 % pour un prêt compris entre 2 et 15 ans. Il était compris entre 2,70 % et 4,20 % pour les plans ouverts entre 2011 et 2016. Le succès du PEL s’est atténué au fil des ans en raison de la baisse de sa rémunération : 2,5 % en 2015 contre 1 % en 2016. À titre de comparaison, le Livret A passera de 1 à 2 % au 1er août 2022.

PEL et taux d’usure

Depuis plusieurs années, les taux bas des crédits immobiliers ont dissuadé les primo-accédants de débloquer leur PEL pour investir dans l’immobilier. Mais depuis le début de l’année, ces mêmes taux repartent à la hausse au fil des mois. Selon le courtier en ligne Pretto, ce sont ainsi quelque 220 000 ménages qui auraient pu se voir accorder un crédit immobilier en 2021, qui sont désormais exclus du financement en raison des conditions d’octroi.

Le PEL est-il de nouveau compétitif pour autant ? Selon certaines banques interrogées par le quotidien Les Echos, rien n’est moins sûr. Alors que les banques sont de plus en plus nombreuses à prêter autour de 2 % sur 20 ans, le prêt d’épargne logement à 2,20 % ne semble donc pas encore pertinent. En revanche, la tendance pourrait s’inverser dans les mois ou les années à venir. Inflation et hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) pourraient en effet redistribuer les cartes.

Pour l’heure, les acquéreurs qui souhaitent mobiliser leur PEL et contracter un prêt d’épargne logement, doivent toutefois le confronter au taux d’usure. Pour rappel, celui-ci a été rehaussé pour le troisième trimestre 2022 : 2,60 % pour les crédits immobiliers de moins de 20 ans, 2,57 % sur 20 ans et plus. Autrement dit, selon la date d’ouverture du PEL, le prêt d’épargne logement pourrait actuellement être considéré comme usuraire.

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On parle de biens indivis lorsque plusieurs personnes se partagent sa propriété. L’indivision peut naître suite à un décès, les enfants héritiers deviennent alors par exemple chacun propriétaire de la maison de leurs parents. Mais l’indivision ne se limite pas à la seule succession. Des amis ou un couple, peuvent décider d’acquérir un bien en indivision. Chez deux partenaires, l’indivision existe dès lors qu’ils achètent ensemble sans être mariés.

Chaque propriétaire est alors appelé indivisaire. Il est nécessaire d’avoir l’accord des autres indivisaires pour utiliser le bien indivis, il faut en outre respecter sa destination (son usage) et verser une éventuelle indemnité aux autres propriétaires si seul l’un d’eux profite du bien.

Acheter en indivision lorsque l’on dispose de ressources différentes

Comme l’indique Capital, il est tout à fait possible d’acheter en couple si seul l’un des deux partenaires doit contracter un crédit immobilier. L’exemple repris par le magazine est celui d’un couple vivant à Paris et souhaitant faire l’acquisition d’une résidence secondaire. Madame dispose d’un apport conséquent lui permettant de financer la moitié du bien, Monsieur en revanche doit recourir au crédit immobilier.

• À lire également : crédit immobilier, comment réussir un achat à deux

Dans ce cas, le couple achète en indivision, chacun est alors propriétaire du bien selon une quote-part proportionnelle au montant investi. Dans l’exemple, cela représente 50 %, mais cela pourrait tout aussi bien être 70 %/30 % ou 20 %/80 %.

Attention toutefois en cas de concubinage, d’union libre ou de pacs, il est primordial de prendre certaines dispositions afin de protéger les deux partenaires, dans le cas où l’un des deux viendrait à décéder. En effet, dans le cas contraire, les parents ou à défaut les frères et sœurs seront les seuls héritiers et le partenaire survivant pourrait être contraint de quitter son logement.

• Sur le même sujet : achat immobilier et Pacs, chacun rembourse en fonction de ses facultés

Faut-il établir une convention d’indivision ?

Afin d’éviter les conflits, il est primordial de veiller à ce que la part financée par chaque indivisaire coïncide avec la part de propriété qui lui revient. Si un indivisaire apporte 55 % du financement d’un bien, soit par un apport personnel, soit via un emprunt, alors il aura tout intérêt à être propriétaire du bien à 55 %.

Dans le cas d’un couple non marié qui effectue un investissement immobilier en commun, chacun des deux partenaires n’est pas en mesure d’exiger la moitié du bien en cas de décès ou de séparation, s’il n’est pas propriétaire à 50 %.

Une nuance qui a son importance, notamment en cas de séparation dans un couple. Certains indivisaires ont ainsi été contraints de payer des frais complémentaires, ayant pourtant intégralement remboursé leur crédit ainsi que les intérêts d’emprunt.

Une solution en amont peut consister dans la conclusion d’une convention d’indivision. Il s’agit d’un document établi devant un notaire, qui prévoit comment seront gérés les biens acquis en indivision par le couple. Cela permet également de donner davantage de droits aux deux partenaires.

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