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C’erano due boscaioli che lavoravano duramente tutto il giorno. Avevano la stessa forza, la stessa ascia e la stessa volontà! Erano inoltre grandi amici e per questo a loro piaceva lavorare insieme. Un giorno si recarono, come al solito, nel bosco e decisero di fare una gara a chi tagliava più velocemente due alberi delle stesse dimensioni di tronco. Quindi praticamente avrebbe vinto il più veloce.

Il primo cominciò di buona lena e prese un buon ritmo. Un colpo dietro l’altro, un colpo dietro l’altro era sicuro che avrebbe vinto la sfida! Il secondo invece, nonostante colpisse con la stessa forza e con lo stesso ritmo del primo si concedeva una pausa di 10 minuti ogni ora. Vedendo che il secondo si concedeva tantissime pause il primo boscaiolo capì che sarebbe stato lui a vincere! Invece alla fine della giornata ebbe una sorpresa: nonostante si fosse impegnato a fondo era arrivato circa a metà del tronco mentre il secondo boscaiolo aveva già finito di tagliare.

A quel punto decise di chiedere spiegazioni! ”Ma come hai fatto a superarmi se ti concedevi una pausa ogni ora? Eppure ho lavorato duramente!”. E il secondo rispose : ”Amico mio, tu non mi hai visto ma in quei dieci minuti che mi prendevo di pausa ne approfittavo per affilare la mia ascia!!”.

E quindi il primo boscaiolo capì come avesse fatto il suo amico a superarlo.

Il lavoro dei boscaioli è metaforico. Ogni tanto, durante il lavoro, è bene prendere una pausa per affilare i propri strumenti. Noi di Mediaimmobili lo facciamo con una lettura tematica, un corso di aggiornamento, uno studio specifico, per garantire ai nostri clienti sempre la massima professionalità e competenza.

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Il decreto legge liberalizza anche altre attività più specifiche, eliminando l’obbligo della presentazione della Dia:
- per i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- per le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
- per le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- per le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
-per i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- per le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenzialidegli edifici.

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La storia è nota. Un contribuente di Castellamare di Stabia (Napoli) ha proposto opposizione all’iscrizione ipotecaria su un immobile di sua proprieta’ spiegando che era si’ inadempiente, ma che il suo debito era dipeso dal mancato pagamento di una cartella esattoriale di 916,93 euro tra l’altro mai notificata. Pochi spiccioli, insomma. Tanto che già in primo grado il giudice di Pace aveva annullato l’ipoteca considerandola illegittima (sentenza n. 3770/2007). Una decisone che, tuttavia, non ha affatto convinto Equitalia che si è rivolta alla Cassazione. La società incaricata proprio per la riscossione coatta dei tributi ha, infatti, ritenuto incompetente il giudice di Pace, essendo intervenuta la giurisdizione esclusiva delle commissioni tributarie dl 223/2006 e spiegando che il limite di valore interessa unicamente l’espropriazione immobiliare e non anche l’iscrizione di ipoteca.

Ma gli ermellini hanno rigettato questo ricorso ed hanno accolto la difesa e le eccezioni presentate dall’avvocato del contribuente. Per la suprema Corte è, infatti, nulla l’iscrizione ipotecaria sui debiti di modico valore. Deve sempre superare gli 8 mila euro l’importo della cartella esattoriale sulla base della quale viene esercitata la formalità-ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.p.r. a. 602/1973. Ciò in virtù del fatto che “l’iscrizione di ipoteca – si legge nella sentenza – è un atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare e in quanto tale ne eredita le regole operative”. In conseguenza del rigetto del ricorso l’Equitalia è stata anche condannata al pagamento delle spese del giudizio liquidate. Insomma, una sentenza clamorosa che ora apre le porte per una class action storica contro Equitalia per la revoca di un milione di ipoteche e il risarcimento danni ad un milione di contribuenti.

Alla c. a. dell’Amministratore
Condominio “Le Verande” – Campitello Matese
dott. Sergio Rago
Via Giovanni XXIII, 13
86100 Campobasso

San Massimo, 29 Dicembre 2009

OGGETTO: Offerta per servizi di mediazione immobiliare;

Gentile Amministratore,
la presente fa seguito alla nota inviataci via fax il 22/12/2009.
Mediaimmobili è una Real Estate Agency associata Fiaip, iscritta all’ICE (Istituto per il Commercio Estero) e all’UIC (Ufficio Italiano Cambi) che si occupa di tutte le attività di mediazione immobiliare e creditizia per la clientela privata, per l’impresa e per le società di costruzioni. Siamo la prima Real Estate molisana che sul proprio sito Web integra la geolocalizzazione degli annunci con Google Maps e Google Earth, alla presenza di video-annunci su YouTube; inoltre siamo presenti nella rete di distribuzione mediante pay per click di Yahoo e Google, consentendoci di raggiungere con le nostre proposte oltre il 90% degli utenti attivi in Italia.
A partire dal 1 Gennaio 2010 e fino al 31 Dicembre 2010 siamo lieti di offrire ai condomini degli immobili da Lei amministrati le seguenti offerte:
- Sconto del 25% sulla mediazione per la vendita di un immobile;
- Sconto del 20% sulla mediazione per l’affitto di un immobile;
Le offerte suddette sono applicate alle tariffe indicate nel “Prospetto informativo” predisposto dall’Ufficio Studi Mediaimmobili e scaricabile al seguente indirizzo web: www.mediaimmobili.it/docs/termini-contratto-mediaimmobili.pdf
Cordialmente,
Dina Agostinelli
Mediaimmobili RE Agency

Scarica la lettera e le condizioni in formato PDF

Il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico, ecc. Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale. Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini. In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti. Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto. Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto? Esistono delle norme che impongono all’acquirente di rispettare il regolamento condominiale? Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale. Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l’art. 1107 c.c. Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. L’art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti). Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa. In ossequio all’ultimo comma dell’art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge. Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi, esso varrà per gli acquirenti solo se all’atto dell’acquisto verrà accettato.

Si è dibattuto al lungo tempo se l’efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula. La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell’orientamento secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi “conosciuto o accettato” in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886). Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest’ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.

Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano. Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento. Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento contrattuale non è riportato o allegato nell’atto d’acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido. Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.

In questo semestre si sono mossi in particolare coloro che avevano un capitale da impiegare nell’acquisto della casa o che hanno fatto ricorso a mutui di importi contenuti. In seguito all’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito si è registrata ancora una minore disponibilità di spesa di chi ha acquistato facendo prevalentemente ricorso al mutuo. Le categorie penalizzate sono state ancora gli immigrati e i lavoratori con contratto a tempo determinato. L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3.5%), seguite da quelle del Nord (-3.1%) ed infine del Centro Italia (-1.0%). L’analisi della domanda immobiliare in questa prima parte dell’anno ha registrato una maggioranza di richieste per la casa principale (prima casa e casa di sostituzione) che, soprattutto nella seconda metà del semestre, si è ripresa stimolata dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui e dei prezzi degli immobili. E’ continuato anche il trend positivo degli acquisti per investimento che era già in ripresa dall’estate del 2008 in seguito all’instabilità dei mercati finanziari. L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36.3% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28.2% delle richieste ed infine il quattro locali con il 21.8%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. Nelle grandi città si riscontra un aumento della concentrazione della domanda sui trilocali dal momento che chi può, alla luce della diminuzione dei prezzi, prova ad acquista un taglio più grande.

Le previsioni sul mercato immobiliare sono imprescindibili da quella che sarà la situazione economica del Paese, in particolare sul fronte occupazionale e dall’atteggiamento che avranno le banche nella concessione del credito. Se verranno confermate le previsioni di una ripresa economica nel prossimo anno prevediamo ancora una lieve flessione dei prezzi con una tendenza alla stabilizzazione nel 2011. Riteniamo che il mercato immobiliare sarà caratterizzato sempre più da una clientela con sufficiente capacità di indebitamento.

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