De forma muito resumida, as benfeitorias são mudanças feitas no imóvel. Geralmente pelo morador. Mas vamos explicar melhor daqui a pouco. Essas melhorias podem ser tanto uma escolha pessoal do inquilino quanto uma necessidade real do imóvel. Existe até a possibilidade de reembolso por parte do dono! Mas é claro que cada situação é única. Por isso, vamos falar um pouco sobre o que são essas mudanças, quais categorias existem e em quais casos pode haver reembolso. Então, vem com a gente!

O que são benfeitorias em imóvel alugado?

Em primeiro lugar, vamos entender o que são as benfeitorias em imóvel alugado. De modo geral, podemos definir elas de forma simples. São mudanças, melhoramentos ou reformas feitas no imóvel com o objetivo de melhorá-lo. Aliás, esse tipo de mudança está incluída até no Código Civil. Isso porque é uma forma muito comum de mexer no imóvel durante o contrato de aluguel. 

As benfeitorias podem ser feitas tanto pelo inquilino quanto pelo dono do imóvel. Assim, é um processo opcional, e depende da preferência de cada caso. Vale lembrar que benfeitoria não é a mesma coisa que reforma! As reformas têm o objetivo de mexer na estrutura do espaço. Além de consertar algum aspecto necessário. Já as benfeitorias são vistas como melhorias indicadas pelo morador ou pelo dono. 

Agora, existem tipos diferentes de benfeitorias. Então, quer entender melhor como isso funciona? Vamos explicar logo abaixo!

Como funcionam as benfeitorias em imóvel alugado?

A gente mencionou ali em cima que existem tipos diferentes de benfeitorias em imóvel alugado. E, sim, é importante entender cada uma. Em síntese, há três tipos principais de benfeitorias. O Código Civil chama esses tipos de voluptuárias, úteis e necessárias. 

• Benfeitorias Voluptuárias: são as que têm um valor agregado maior. Geralmente, tornam o imóvel mais agradável e melhor de se habitar. Podemos citar como exemplos uma piscina, uma banheira de hidromassagem, um lustre, e por aí vai. Basicamente, são itens que não são extremamente necessários para a rotina do morador. Mas que são importantes esteticamente, ou simplesmente combinam com os gostos do inquilino.
• Benfeitorias Úteis: já as úteis são mudanças que trazem uma melhoria mais palpável para o imóvel. Como o próprio nome diz, elas aumentam a utilidade do espaço em que são incluídas. E podem deixar o imóvel mais fácil de se habitar. Vão além do desejo de consumo ou da estética. As benfeitorias úteis não são essenciais para o dia a dia. Mas ajudam na rotina. Ao contrário das voluptuárias, as úteis também são interessantes para o dono do imóvel. Como uma garagem, por exemplo.
• Benfeitorias Necessárias: por fim, ao contrário das duas anteriores, essas são quase essenciais para a melhoria do imóvel. São coisas que facilitam muito a vida de quem vai morar ali. E tem grande valor tanto para o morador quanto para o proprietário. Elas servem para impedir que o imóvel sofra alguma deterioração, por exemplo. Como um reparo na parede, a troca de uma fiação, e por aí vai. 

Existe reembolso para benfeitorias em imóvel alugado?

Quando falamos de benfeitorias em imóvel alugado, surge uma dúvida comum. Se o morador fizer alguma mudança no espaço que se encaixa como benfeitoria, ele vai ser reembolsado?

A verdade é que nem sempre cabe fazer um reembolso. Para as benfeitorias voluptuárias, por exemplo, o morador nunca vai receber o dinheiro de volta. Isso porque não foi feita uma mudança necessária para a melhoria do imóvel. E sim para a experiência do inquilino naquele período. Porém, o ex-morador pode levar consigo aquele bem ao sair do imóvel. Desde que não prejudique a estrutura do imóvel. Assim, se foi feita a instalação de uma hidromassagem, ao sair do espaço o morador pode levá-la para a nova casa. 

Nos outros casos, contudo, é diferente. Quando a benfeitoria for útil, o morador pode ser indenizado. Mas precisa de autorização do proprietário para isso. Agora, nos casos em que a benfeitoria é necessária, o dono é obrigado a devolver o dinheiro gasto pelo morador. 

Conheça a Mellro

A Mellro é uma garantidora que busca trazer soluções para deixar o processo de alugar um imóvel o mais descomplicado possível! Trabalhamos com aluguel direto com o dono de uma forma simples e segura. Temos o Aluguel Garantido, que é um plano com garantia de pagamento  e contrato incluso. 

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A Mellro foi atrás da resposta e vamos te explicar hoje. Entender esse tipo de questão faz toda a diferença. Afinal, dessa forma as duas partes ficam cientes de seus deveres. E como as reformas são eventos comuns, é provável que logo, logo, você tenha que lidar com isso também. Então, vem com a gente!

Deveres do proprietário

Antes da gente responder a pergunta propriamente dita, vamos falar sobre outro ponto importante. Os deveres do dono precisam estar bem claros, inclusive na hora de assinar o contrato de aluguel. Afinal, é ele quem vai fornecer o espaço para o inquilino morar. Vamos explicar dois dos deveres mais relevantes do dono do imóvel.

• Entregar o imóvel em boas condições: em primeiro lugar, o morador precisa receber o imóvel nas melhores condições mínimas para morar. Ou seja, conforme foi combinado antes de assinar o contrato. Paredes pintadas, luz e água funcionando, sem mofo… São algumas das características vitais de um imóvel;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: esse é um dos deveres que estão descritos na Lei do Inquilinato. As despesas  incluem pinturas, instalações, despesas com decoração, fundo de reserva… Entre outros. 

Deveres do inquilino

Da mesma forma, o inquilino também tem deveres a cumprir. Como morador do imóvel, ele precisa mantê-lo como recebido, e não causar problemas para o dono. Também vamos explicar dois deveres essenciais do morador.

• Vistorias no imóvel: as vistorias servem para ter certeza de que tudo está correto no imóvel. Aliás, é através delas que se pode perceber quando é necessário fazer alguma reforma. Por isso, é dever do morador realizar essas vistorias periodicamente. Elas podem ser feitas por conta própria ou com empresas terceirizadas;
• Devolução do imóvel: da mesma forma como o morador recebeu o imóvel, deverá devolvê-lo. Por isso, quando o contrato encerra, fica a cargo do inquilino fazer uma última revisão no espaço para ter certeza de que ele está dentro dos conformes.

Afinal, quem paga a reforma em imóvel alugado?

Então, agora que a gente já falou sobre os deveres, chegou a hora de responder a questão principal. Quem paga a reforma em imóvel alugado?

Infelizmente, a resposta não é exata. Existem variações de caso para caso. Por exemplo, citamos que é dever do dono entregar o imóvel em boas condições. Dessa forma, ele é responsável, inclusive financeiramente, pelas reformas necessárias. 

Nesse caso, se o morador entrar no imóvel e encontrar algum problema na primeira vistoria, deve falar com o dono. Afinal, será preciso fazer uma nova reforma. E, então, quem paga a reforma no imóvel alugado é o proprietário.

Da mesma forma, qualquer manutenção relacionada à estrutura do imóvel é responsabilidade do dono. Isso inclui quebras e levantamentos de parede e reformas em muros e telhados, por exemplo. Tudo que tem relação com o que é estrutural.

Agora, há casos em que o morador precisa pagar a reforma também. Qualquer dano causado pelo inquilino ou por terceiros no imóvel é responsabilidade dele. Isso inclui quebras, estragos, entre outros. 

O morador também precisa arcar com as manutenções do imóvel. Como limpeza, revisão do gás, troca de torneiras, entre outros casos. 

Se por acaso alguma das partes não quiser pagar as reformas, cabe entrar na justiça. Na maioria dos casos, porém, o que se faz é encerrar o contrato. Para evitar maiores dores de cabeça. Isso porque não pagar a reforma conta como quebra do contrato. Já que a parte responsável não está cumprindo com o seu dever.

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O contrato de aluguel não precisa nem deve ser difícil de fazer e entender. Apesar de ser um documento oficial, é necessário ter uma acessibilidade fácil para o usuário. E é sobre isso que vamos falar hoje. Além de mostrar algumas dicas, também vamos explicar como o nosso próprio contrato de aluguel funciona. Então, vem com a gente!

A importância de ter um contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário

Um aluguel com contrato se torna muito mais seguro. Isso porque todos os detalhes dessa relação estão descritos ali. Assim, tanto o dono quanto o inquilino podem usar o documento para se proteger caso seja necessário. 

Também é o contrato que vai definir o prazo do aluguel, o valor, entre outras informações. Mas vamos falar mais sobre isso daqui a pouco.

Em síntese, um contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário é essencial. Apesar de existir a possibilidade de um aluguel sem contrato, nem sempre é recomendável. Com o documento assinado, fica mais fácil agir em caso de despejo, mudança em algum detalhe, e por aí vai.

O que precisa ter em um contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário?

Já que o contrato de aluguel é uma das partes mais importantes, alguns itens são essenciais. Cuidado ao montar o documento. Afinal, os seus dados e a sua assinatura estarão ali. Então, confira o que é importante incluir em um contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário.

Prazo

Em primeiro lugar, defina qual vai ser o prazo do aluguel. Ou seja, quantos meses o inquilino vai morar no imóvel. Em geral, os contratos costumam ser de 12, 24 ou 30 meses. Mas tudo depende de cada caso. É indispensável incluir essa informação no documento. Isso porque o prazo influencia no uso de alguns direitos, como no caso do dono poder pedir o imóvel sem precisar dar uma justificativa.

Qual índice será utilizado

Além do prazo, o dono precisa ficar atento ao índice de correção do aluguel. É preciso definir qual será utilizado. Ou seja, qual índice vai ser usado para atualizar, anualmente, a mensalidade paga pelo morador. Muitos proprietários acabam esquecendo de incluir essa informação. E passam anos sem atualizar o valor do aluguel. Atualmente, após a pandemia, o índice mais comum é o IPCA. Mas também existe o IVAR, um índice que foi criado recentemente e que falamos sobre ele aqui no blog.

O que está incluso no aluguel

Outro ponto importante é descrever o que está incluso no aluguel. Ou seja, se valores como condomínio, IPTU e outras taxas estão inclusas na mensalidade paga pelo morador. Ou, então, se o proprietário paga e é reembolsado pelo inquilino… Tudo depende de cada caso e deve ser explicado no contrato. Esse ponto é especialmente importante porque evita as discussões que esse tipo de taxa pode gerar. Caso haja algum atrito, o contrato está ali para resolver.

Contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário gerado pela Mellro

De modo geral, o contrato de aluguel de imóvel direto com o proprietário é um assunto sério. Por isso, se você não entende muito sobre essas questões mais legais, temos uma solução.

A Mellro tem um modelo de contrato de aluguel residencial que inclui tudo o que mencionamos. E outras cláusulas importantes. Esse contrato foi revisado por uma empresa de advocacia imobiliária. Então, são profissionais qualificados que tornaram o documento fácil de ler. Em síntese, o contrato gerado pela Mellro conta com explicações claras e equilibra bem a relação entre dono e inquilino. 

Além disso, o contrato gerado pela Mellro tem assinatura eletrônica. Então não é necessário ir até um cartório para autenticar nada. As duas partes assinam por e-mail, através de uma chave especial. E a validade é a mesma. Tudo isso torna o processo de alugar um imóvel muito mais rápido e fácil. Já que é um passo a menos para se preocupar.

Vantagens do contrato gerado pelo Mellro

O contrato da Mellro pode ser adquirido através de um dos nossos planos de aluguel. São planos com soluções que buscam facilitar o dia a dia dos proprietários e inquilinos. 

Além do contrato, ao contratar um dos planos você também tem acesso a outras vantagens. Como a emissão automática de boletos todos os meses, por exemplo. O boleto ajuda a lembrar do dia do vencimento do aluguel. Caso haja atraso, a multa e juros já estão programados, super práticos. O contrato também tem atualização automática do valor do aluguel anualmente. Os planos incluem ainda todos os comprovantes de pagamento para o inquilino e o controle dos pagamentos.

Conheça a Mellro

A Mellro é uma empresa que busca trazer soluções para deixar o processo de alugar um imóvel o mais descomplicado possível! Trabalhamos com aluguel direto com o dono de uma forma simples e segura.
As soluções da Mellro são feitas para facilitar o processo. Oferecemos soluções para o proprietário de imóvel que tem dúvidas sobre como fechar um contrato justo com o seu inquilino. E também para quem está procurando uma boa oferta de aluguel, mas não quer gastar tempo e dinheiro com burocracias.
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Dicas para alugar imóvel direto com o proprietário de forma segura

Para te ajudar a alugar imóvel direto com o proprietário de forma segura, separamos algumas dicas. São quatro questões que você, enquanto dono de imóvel, precisa se atentar. Afinal, os interessados no seu espaço também estarão em busca de um aluguel seguro e descomplicado. Por isso, ter um contrato de aluguel pronto para assinar e conhecer os tipos de garantia são pontos essenciais. Então, esperamos te ajudar!

Ter um bom contrato de aluguel

Não esqueça de colocar algumas questões indispensáveis no seu contrato. Como, por exemplo, prazos de pagamento e valores. Além de outros detalhes importantes sobre o imóvel. Vale a pena conferir a Lei do Inquilinato para ajudar na hora de revisar.  

O contrato é um documento oficial. E esse documento pode te proteger! Ou seja, caso aconteça algum imprevisto, as cláusulas estão ali, assinadas por ambas as partes. Dessa forma, a linguagem do contrato precisa ser fácil de entender. 

É importante frisar a necessidade do contrato em um aluguel. Principalmente para os casos de quebra de cláusula ou saída antecipada do imóvel. Então, é mais fácil resolver esses problemas com um bom contrato.

Se você ainda não tem contrato de aluguel, saiba mais sobre o nosso plano Aluguel Prático!

Incluir algum tipo de garantia no aluguel

As garantias, como o próprio nome diz, servem para dar segurança ao aluguel. O valor da garantia pode ser usado caso o imóvel precise de alguma reforma, por exemplo. Ou, então, se o inquilino atrasar a mensalidade. Além de outras funcionalidades. 

Assim, é recomendável que se inclua algum tipo de garantia no contrato. Existem algumas modalidades de garantia. A caução e o seguro fiança são as mais comuns atualmente. Porém, cada caso é um caso. 

Hoje, a Mellro oferece um plano que não deixa o aluguel atrasar, que é o plano Aluguel garantido. Vamos falar mais sobre isso daqui a pouco. 

Manter as conversas e decisões sempre por escrito

Outra dica é registrar todas as decisões importantes. Seja através de capturas de tela, e-mails ou outras anotações. Isso porque, no caso de um confronto, essas serão as “provas”. Assim, a relação fica bem mais segura. 

A nossa sugestão é utilizar um e-mail. Isto é, se o seu inquilino tiver acesso a um. Registre as principais decisões por lá. Desde a negociação do aluguel até a assinatura do contrato. Assim, você terá um histórico de tudo o que precisa. E o seu inquilino poderá se sentir mais seguro também.

Conhecer os direitos e deveres dentro do aluguel

A Lei do Inquilinato é a melhor fonte de informação sobre aluguel. Lá estão descritos todos os direitos e deveres dentro do aluguel. Então, é uma leitura indispensável.

Você, como proprietário, deve conhecer seus direitos e também os seus deveres. Assim, fica mais fácil construir um aluguel mais seguro. Alguns dos direitos do proprietário são:

• Pedir uma garantia de aluguel;
• Receber a mensalidade no prazo concordado;
• Ser avisado com 30 dias de antecedência quando o inquilino quiser deixar o imóvel.

Da mesma forma, os deveres do proprietário incluem:

• Entregar o imóvel em bom estado ao inquilino;
• Oferecer o imóvel para venda primeiro ao inquilino (direito de preferência);
• Pagar as taxas de administração imobiliária.

Soluções para alugar imóvel direto com o proprietário de forma segura

Gostou de todas essas dicas? Apesar de serem úteis, ainda há outra solução que a gente quer divulgar. São os planos de gestão de aluguel da Mellro. Eles tem a intenção de facilitar a relação entre dono e morador. E o Aluguel Garantido é a nossa solução favorita. Ideal para quem depende do valor do aluguel. Então, saiba mais sobre esse plano!

Aluguel Garantido

Esse é o plano mais famoso da Mellro. Isso porque vem com várias vantagens. Em síntese, o Aluguel Garantido é uma forma de mediar o pagamento do aluguel.

Com ele, a Mellro emite o boleto da mensalidade todo mês e envia-o para o inquilino. Mesmo se ele atrasar o pagamento, nós cobrimos esse valor. E o proprietário continua recebendo no dia certo. Depois, vamos negociar a dívida com o morador. Então, o dono não vai mais precisar lidar com atrasos.

Além disso, o plano também inclui outras vantagens. Como, por exemplo:

• Emissão automática de boleto bancário;
• Contrato de aluguel com assinatura eletrônica incluso no plano;
• Cobertura de até 12 meses de atraso. 

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Além de entender a razão por trás do encerramento de contrato, também é preciso saber como fazer isso. Ou seja, quais são as medidas essenciais a serem tomadas. Então, os próximos tópicos vão desenvolver melhor esse assunto. Acompanhe com a gente!

Motivos para fazer um encerramento de contrato de aluguel residencial

Você sabe quais são os principais motivos que levam o aluguel a ser encerrado? Antes de explicar o passo a passo, entenda algumas dessas razões. Pode-se pedir o encerramento de contrato de aluguel residencial por motivos como os abaixo.

• Quebra de contrato: Acontece quando o inquilino ou o proprietário descumprem alguma cláusula. Ou, ainda, quando há descumprimento da lei. Então, nesses casos, ambas as partes podem pedir o encerramento do aluguel.
• Atraso ou falta de pagamento: Como a gente já falou em outros artigos, deixar de pagar ou atrasar a mensalidade do aluguel é assunto sério. Ou seja, o proprietário pode encerrar o contrato a partir do primeiro mês de atraso, dependendo do caso. Por isso, vale a pena ficar de olho nesse quesito. Isso diz respeito tanto a mensalidade quanto a outros valores referentes ao aluguel.
• Pedido do inquilino: O inquilino pode pedir o encerramento do aluguel a qualquer momento. Porém, é preciso notar que, para isso, deverá pagar uma multa. Então, o morador só fica isento dessa multa se já tiver cumprido o tempo mínimo do contrato.
• Pedido do proprietário: Da mesma forma, o dono do imóvel tem direito de pedi-lo de volta em algumas situações específicas. Ele pode utilizá-lo para fins próprios ou para ceder o espaço a um familiar. Temos um artigo que fala sobre as ocasiões em que isso pode acontecer. 

Como fazer um encerramento de contrato de aluguel residencial?

Encerrar um aluguel residencial não é um procedimento difícil. Porém, é necessário seguir alguns passos essenciais. Confira.

Passo 1: Pedido de encerramento de contrato

A primeira coisa que se deve fazer é avisar a outra parte que você tem interesse em encerrar o contrato. Isso porque tanto inquilino quanto proprietário precisam se organizar financeiramente para o fim do contrato. O inquilino precisa ter tempo para encontrar um novo imóvel e o dono precisa encontrar um novo inquilino.

A lei do inquilinato diz que o inquilino precisa avisar ao dono a sua saída, por escrito, pelo menos 30 dias antes de se mudar de fato. Se esse tempo mínimo não for respeitado, o dono pode exigir o pagamento de 1 aluguel.

Já se o dono é quem está pedindo o imóvel, ele também precisa dar esse tempo para o inquilino conseguir encontrar um novo imóvel. Além disso, se o inquilino paga o aluguel adiantado, ele tem o direito de ficar até o dia que ele pagou. Geralmente o prazo mínimo é de 30 dias. Já se envolver uma ação de despejo, pode até ser menos tempo.

Passo 2: Vistoria e reformas

Uma das próximas medidas que devem ser tomadas é fazer uma vistoria no imóvel. Em síntese, a vistoria nada mais é do que uma revisão geral do espaço. Para ter certeza de que ele está sendo entregue da mesma forma que foi recebido. Isto é, sem danos à estrutura, pinturas, rachaduras… Assim, o objetivo da vistoria é garantir a segurança do imóvel.

Esse procedimento pode ser feito pelo próprio dono do imóvel ou por empresas terceiras. Mas geralmente é feito pelo proprietário. Após a vistoria, pode ser que seja preciso realizar reformas no espaço. Nesse caso, o inquilino só pode devolver o imóvel quando tudo estiver nos conformes. Ou ainda, fazer um levantamento dos custos e pagar ao proprietário para que a reforma seja feita. Afinal, é responsabilidade do morador devolvê-lo da mesma forma que recebeu.

Passo 3: Acerto de conta e multas

O proprietário precisa levantar todos os valores que o inquilino está devendo. Inclusive as multas. E esse procedimento deve ser feito antes do encerramento do contrato. Dessa forma, o morador pode acertar todas as contas e assinar a rescisão sem dever nada. 

As multas dependem muito de cada caso. Quando o morador quer encerrar o aluguel antes do prazo, por exemplo, o valor a ser pago é proporcional. Ou seja, varia de acordo com quantos meses ainda faltam para que o contrato acabe. Tudo isso deve estar descrito no documento em uma das cláusulas. Vale lembrar que, em contratos com tempo indeterminado, não se aplica a multa. 

Passo 4: Desocupação do imóvel

Por fim, após a vistoria e acerto de contas, o inquilino deve desocupar o imóvel. O morador precisa de um prazo razoável para isso. Em geral, o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel. Porém, outros casos podem gerar prazos diferentes. 

Passo 5: Rescisão do contrato

Por fim, as duas partes devem assinar a rescisão do contrato. É possível encontrar modelos gratuitos desse documento na internet. Ou ainda, usar o gerador de contratos da Mell.ro, que já inclui esse cálculo de encerramento do contrato.

Em síntese, é importante que a rescisão seja revisada por um profissional da área. Para garantir que a linguagem seja simples e sem brechas. Afinal, o objetivo do encerramento de contrato é finalizar a relação sem problemas. 

Conheça a Mellro

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Essa é uma opção cada vez mais popular. Porém, ainda há dúvidas sobre a procedência de alugar direto com o dono. Vamos falar sobre isso?

A Mellro é especialista em aluguel direto com o proprietário. Por isso, o artigo de hoje traz alguns detalhes que podem te ajudar. Então, vem com a gente!

Como saber se é seguro alugar direto com o proprietário?

Por aqui, a gente sempre indica alugar direto com o proprietário. Afinal, é uma opção mais econômica e menos burocrática. Porém, há algumas ressalvas. 

Em síntese, alugar direto com o proprietário é seguro. Mas o inquilino precisa levar em consideração que vai precisar fazer uma boa pesquisa. Então, para encontrar o imóvel perfeito, paciência é a chave.

Um proprietário de imóvel confiável vai passar uma boa imagem de primeira. O anúncio do imóvel é atrativo. O contrato é bem feito. Ele oferece visitas e conversas para conhecer melhor os candidatos. E, é claro, o imóvel em si bate com as expectativas. Além disso tudo, existem outros fatores a serem considerados. Porém, essas são as exigências mais básicas. 

Então, para te ajudar, vamos falar mais sobre isso. Nos próximos tópicos, vamos explorar alguns sinais de que é seguro alugar direto com o proprietário. Dessa forma, esperamos te auxiliar a encontrar a sua nova casa ou apartamento!

Anúncio bem feito e confiável

Como mencionamos em artigos anteriores, um anúncio bem feito faz toda a diferença. Por isso, na hora de procurar um imóvel, fique atento a como o dono fez a divulgação. Por exemplo: o anúncio tem fotos variadas do espaço? Mostra todos os cômodos de forma nítida? O texto descreve bem o imóvel e o bairro? 

São essas e outras perguntas que precisam ser feitas. Esses detalhes já trazem um voto de confiança para o dono. Além disso, procure imóveis em sites confiáveis. Plataformas como OLX, Zap Imóveis, Viva Real e o Facebook Marketplace são boas opções. Ou, ainda, você pode procurar através da Mellro! Temos uma seção do nosso site para isso.

O proprietário conhece a legislação

Em algumas conversas com o proprietário do imóvel, você já pode perceber se ele conhece a legislação ou não. Isto é, as leis e normas que dizem respeito ao aluguel imobiliário. O dono não precisa ser um advogado, é claro. Porém, conhecer um pouco sobre a Lei do Inquilinato, sobre garantias e outros assuntos faz a diferença. 

Assim, é importante que você também estude um pouco antes de alugar um imóvel. Temos vários outros artigos aqui no blog que falam sobre esse assunto. A Lei do Inquilinato é uma parte indispensável da legislação. Então, para garantir os seus direitos, entenda-os!

Há um contrato simples de entender, mas eficaz

Alguns proprietários optam por não ter um contrato de aluguel. Ou, ainda, muitas vezes não é interessante para você, inquilino. Porém, na maioria das vezes, ter um documento formalizando a relação deixa tudo mais seguro. Então, a nossa recomendação é procurar por aluguéis que ofereçam contrato. 

Além disso, é importante que o contrato seja bem feito. Ele precisa ser simples de entender, de fácil acesso, sem linguagem jurídica. Ponto positivo se for um contrato de assinatura eletrônica. Assim como os que a Mellro oferece. 

Garantias, como a caução ou o seguro fiança, também devem ser discutidos. Ou, então, que tal conhecer os nossos planos de gestão de aluguel? Nosso objetivo é deixar a relação de aluguel o mais simples possível.

De modo geral, procure por um documento que garanta os seus direitos. Esse contrato pode ser até montado juntamente com o proprietário. Assim, não há dúvida quanto aos deveres de cada um.

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Contudo, ainda existem algumas dúvidas sobre esse assunto. Muita gente tem medo de alugar por conta própria por achar que não é um processo seguro ou simples. Mas é completamente o contrário disso! Hoje a gente vai mostrar como alugar diretamente com o dono é fácil. E também é vantajoso! Então, quer entender melhor? Confira o material que a gente separou.

É seguro alugar um imóvel por conta própria?

Em primeiro lugar, vamos responder a pergunta mais comum. Afinal, é seguro alugar um imóvel por conta própria?

Sim! Em síntese, esse é um processo completamente seguro. Isto é, quando feito da forma correta, com paciência e dedicação. Ou seja: por se tratar de um acordo entre duas partes, seja ele verbal ou escrito, o proprietário pode ficar tranquilo. 

Há um pensamento de que o dono só vai estar seguro se depender de uma imobiliária. E, na verdade, isso não faz sentido. O proprietário está protegido pela lei. Mesmo quando ele faz todo o aluguel por conta própria.

Porém, é importante alugar com cuidado. Por isso, vamos falar sobre alguns pontos que o proprietário precisa prestar atenção. Desde a hora de divulgar o imóvel até assinar o contrato com o inquilino. 

Divulgue o seu imóvel nas melhores plataformas

O primeiro passo para alugar um imóvel por conta própria é divulgá-lo. E existem vários lugares para fazer isso. 

Para anunciar um imóvel, o proprietário precisa providenciar detalhes importantes. Assim, fotos e vídeos do espaço são essenciais. Quanto mais o interessado ver do imóvel, melhor. Afinal, é assim que ele vai decidir se quer alugar ou não. Uma boa descrição escrita também faz toda a diferença. Com detalhes sobre os cômodos, o prédio (se for o caso) e até mesmo o bairro. 

Mas vamos voltar às plataformas de anúncio. Algumas das que a gente indica são:

• OLX;
• Zap Imóveis;

• Viva Real;

• Mellro (sim, a gente também divulga imóveis!).

É importante escolher plataformas confiáveis para divulgar o seu imóvel. O Facebook Marketplace é outra opção interessante. De modo geral, anuncie em lugares que vão aumentar as suas chances de chegar em vários interessados.

Tenha um contrato de aluguel bem estruturado

Contrato de aluguel não é um assunto novo aqui no nosso blog. Temos artigos que falam sobre esse tópico e abordam a importância de ter esse documento. Então, para quem vai alugar um imóvel por conta própria, faz muito sentido entender como um contrato funciona. Ou pelo menos o básico.

O proprietário pode optar por ter ou não um contrato de aluguel. Tudo depende da relação que vai ter com o inquilino. Porém, quase sempre é mais indicado ter um documento oficializando o aluguel.

Então, recomendamos que o contrato de aluguel tenha algumas características, como:

• Linguagem simples de entender, para que ambas as partes não tenham dúvidas
• Seja acessível, ou seja, esteja hospedado em um lugar de fácil acesso;
• Inclua todas as cláusulas necessárias de acordo com a Lei do Inquilinato;
• Seja revisado por um profissional da advocacia.

A Mellro oferece planos com um contrato de aluguel incluso. É um documento que inclui todas essas características, além de ter assinatura eletrônica.

Faça entrevistas e visitas com os candidatos a inquilino

Depois de anunciar o imóvel, vários interessados vão entrar em contato com você. Então, será necessário fazer uma seleção de quem você acredita se encaixar nos critérios para ser seu inquilino. 

Uma das formas de escolher o morador é através de entrevistas. Afinal, o inquilino terá uma relação direta com você. Então, de certa forma, é necessário conhecê-lo, não é mesmo?

Outra coisa interessante de se fazer é marcar visitas no imóvel. Os interessados provavelmente vão querer conferir como o espaço é pessoalmente. Por isso, recomendamos fortemente que você combine horários para mostrar o imóvel.

Avalie a possibilidade de pagamento

Para se sentir mais seguro na hora de alugar sozinho, você pode pedir algumas comprovações para o interessado em alugar o imóvel. Saber a renda mensal total dos novos moradores é um bom começo. O ideal é que essa renda mensal seja, no mínimo, 3 vezes o valor total do aluguel (aluguel + taxas).

Apesar disso, a renda mensal pode não refletir a capacidade de pagamento, pois o seu inquilino pode ter o hábito de comprometer muito a sua renda. Ou seja, ele pode ser uma pessoa que compra muitas coisas parceladas, pode ter empréstimos altos. Mas isso não precisa ser um empecilho para alugar sozinho.

Há lugares em que você pode fazer uma análise do CPF do interessado. Isso ajuda muito na hora de evitar golpes, já que você pode ver se o CPF está ativo, a pontuação e probabilidade de inadimplência.

Garantias de aluguel ou de pagamento

Você pode optar por usar uma garantia de aluguel, como caução em dinheiro, fiador, seguro-fiança. A garantia ajuda você em caso de inadimplência ou danos no imóvel causados pelo inquilino. Veja mais sobre isso na nossa categoria especial de artigos sobre garantias.

E há também uma novidade que lançamos no mercado de aluguel direto: aluguel garantido. O aluguel garantido é uma garantia de pagamento, que evita que haja atrasos no aluguel. Além disso, inclui uma análise financeira para que você possa fechar negócio com um bom inquilino. Antigamente, o aluguel garantido só existia na imobiliária, mas agora pode ser usado por pessoas como você, que deseja alugar direto, sem intermediários. Saiba mais falando com a nossa equipe de atendimento pelo WhatsApp.

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O que acontece, infelizmente, é que o proprietário pode se recusar a devolver a caução. Algo que deixa o morador em grande prejuízo. Por se caracterizar em um crime de apropriação indébita, o inquilino pode entrar com uma ação judicial. Mas nem sempre é necessário chegar a esse ponto. Existem algumas opções de negociação que podem ser feitas antes do contrato acabar. E, assim, evitar essa situação. Vamos falar sobre isso hoje aqui no blog. Acompanhe com a gente!

Você sabe o que fazer se o dono não devolve a caução?

Antes de explicar o que fazer se o dono não devolve a caução, há alguns pontos que precisamos explicar. De modo geral, é necessário que o inquilino entenda a gravidade da situação e como pode agir. 

Embora a Lei do Inquilinato fale sobre a caução, não há um prazo específico para que o proprietário devolva a quantia. Porém, é comum que isso seja feito após a vistoria do imóvel. Ou seja, depois que o inquilino já saiu do local e resolveu todas as pendências financeiras. Contudo, existem os casos em que o proprietário para de responder o ex-morador e não paga a caução de volta.

Esse tipo de situação se caracteriza como crime de apropriação indébita. Ou seja, o dono do imóvel está com uma propriedade que não é dele. No caso, o dinheiro do ex-inquilino. 

Processo contra o dono

Quando essa situação acontece, a primeira medida a ser tomada é uma abordagem amigável. Isto é, entrar em contato com o proprietário e relembrá-lo da devolução do dinheiro. Por mais improvável que pareça, é possível que o dono do imóvel tenha simplesmente esquecido de fazer a devolução. Então, muitas vezes uma conversa resolve o problema.

Porém, caso ele se recuse a pagar ou simplesmente ignore a mensagem, é importante entrar com uma ação legal. Também é essencial que essas duas coisas sejam feitas o quanto antes. Há um prazo de 3 anos para entrar com um processo contra o proprietário. Começa-se a contar esse período a partir da saída do inquilino do imóvel.

Possibilidades de negociação se o dono não devolve a caução

Não devolver a caução é um caso sério. Por isso, uma outra alternativa é tentar prevenir que isso aconteça. Ou seja, conversar com o proprietário antes que o contrato acabe. Há algumas formas de negociar para que o dono não precise devolver a caução sem descumprir a lei. 

Isso porque a caução nada mais é do que uma poupança de emergência. Ela não precisa ou vai, necessariamente, ser devolvida de forma integral. O proprietário pode utilizá-la para fazer reformas, cobrir mensalidades atrasadas, entre outros casos. Esse valor não pode ser maior do que três mensalidades. E deve ser depositado em uma conta poupança específica. 

Dessa forma, para evitar a falta de devolução desse dinheiro, vamos falar sobre duas formas de prevenir essa situação. Acompanhe.

Não pagar a última mensalidade

Como a gente comentou, a caução pode ser utilizada para cobrir uma mensalidade atrasada. Então, uma maneira de evitar a não devolução dessa quantia é fazer um acordo com o proprietário.

Nesse caso, o inquilino deixa de pagar a última mensalidade do contrato. E, então, o dono usa o valor da caução para cobrir essa falta. Vale observar que cada caso é um caso, e é necessário avaliar se essa é uma boa opção para as duas partes. Só é possível deixar de pagar a última mensalidade em situações bem específicas. 

Não realizar a reforma de devolução

Por fim, outra opção é não realizar a reforma de devolução. Essa reforma é responsabilidade do inquilino. E inclui pequenos reparos, para que o imóvel seja entregue da mesma forma que foi recebido. Assim, como forma preventiva, o morador pode negociar de não fazer essas reformas. E, então, o proprietário deverá utilizar a caução para isso. 

É importante observar que nos dois casos o inquilino precisa negociar com antecedência. Ou seja, deixar o proprietário avisado de que quer tomar uma dessas medidas para que ele use a caução antes do fim do contrato. Dessa forma, não há o risco de existir um conflito.

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A Lei do Inquilinato tem, sim, uma parte que fala sobre isso. De modo geral, existem algumas situações que permitem a devolução do imóvel. Mas é importante notar que nem sempre o morador vai ser obrigado a fazer isso. Ou seja, existem determinadas condições que precisam ser respeitadas. E são elas que vamos detalhar hoje. Então, quer saber mais sobre isso? Acompanhe!

O dono pode pedir o imóvel para uso próprio?

Sim. Muitas vezes o proprietário precisa do imóvel para uso próprio. Ou, ainda, para cedê-lo a um familiar, cônjuge, etc. Nesse caso, a Lei do Inquilinato permite que o morador saia do imóvel. Mas, mesmo assim, existem algumas regras a serem cumpridas. Vamos falar mais sobre isso logo abaixo!

Entenda como o locador pode pedir o imóvel para uso próprio

Conforme a gente mencionou, o locador pode pedir o imóvel para uso próprio. Mas não é tão simples assim. A lei do inquilinato, nº 8245, de 1991, no artigo 47, diz que essa é uma opção para contratos com menos de 30 meses de duração. E ainda assim, o dono só pode pedir o imóvel depois de cumprir o tempo colocado no contrato. Ou seja, se o contrato for de 12 meses, o dono precisa esperar os 12 meses do contrato e só então pode pedir o imóvel. 

Além disso, o dono, ou familiar que vai morar no imóvel, não pode ter outro imóvel próprio na mesma localidade. Porém, é importante saber de uma coisa. Mesmo que o locador possa pedir o imóvel, ele ainda precisa dar um prazo para que o atual morador desocupe o local. Segundo a lei, esse prazo é de, no mínimo, 30 dias. Nesse período, o inquilino pode resolver questões da mudança, encontrar um novo imóvel, etc. 

O pedido de desocupação do imóvel deve ser feito pelo proprietário através de um comunicado oficial. Nele, deverá estar explícito que o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel e o motivo pelo qual está pedindo o imóvel.

Solicitação do imóvel para uso de familiares

Além de pedir o imóvel para uso próprio, o dono também pode solicitar o espaço para um de seus familiares. Isso está descrito na Lei do Inquilinato. O Artigo 47 fala que o proprietário pode pedir o imóvel para uso de seu cônjuge, companheiro ou para uso de descendentes e ascendentes. Ou seja, avós, pais, filhos e netos do dono. 

E aqui também funciona do mesmo jeito. O espaço só pode ser entregue para o familiar ou cônjuge que não tenha nenhum outro imóvel em seu nome. Então, somente para aquele que realmente não tem outro lugar para morar. 

Direitos do inquilino quando o dono pede o imóvel para morar

Apesar do dono ter o direito de pedir o imóvel para morar, o inquilino não precisa sair correndo do imóvel. O inquilino pode pedir que o dono informe o motivo e comprove que não tem outro imóvel. E o dono é obrigado a fornecer essa informação completa. Ou seja, quem vai usar o imóvel e comprovar que essa pessoa não tem outro imóvel. Se o dono não apresentar a comprovação, o inquilino não precisa sair do imóvel. O que orientamos é que haja um acordo entre dono e inquilino. Nesse acordo, pode-se combinar um prazo maior para desocupar o imóvel e, dependendo do caso, até uma multa paga pelo dono por encerrar o contrato sem motivo legal.

Atenção dono, para não sofrer um processo!

Há quem abuse desse direito e mente para o inquilino sobre pedir para uso próprio. Mentir usando o motivo para moradia é caracterizado como penalidade criminal e civil. Ou seja, o dono pode ser preso e ainda ter que indenizar o inquilino. Então, dono, fique atento à seguinte regra:

Depois que o inquilino devolve o imóvel, o proprietário tem um prazo de até 180 dias para se mudar para ele. Seja para uso próprio ou de familiares. Além disso, o dono ou familiares precisam morar nesse imóvel por um ano, no mínimo. Tudo isso está descrito no artigo 44 da Lei do Inquilinato.

Se o dono mentiu, o que pode ser feito?

Se o inquilino acreditou no dono, saiu do imóvel e descobriu que o dono não foi morar, o negócio pode ficar sério. O inquilino pode procurar um advogado para melhores orientações. Mas, o artigo 44, da Lei do inquilinato, caracteriza como crime o fato do dono ou familiar não vir a ocupar o imóvel. Ou ainda, se não seguir as regras descritas nesse artigo 44.

O dono pode vir a ser punido com detenção de três meses a um ano. Ou seja, vai preso ou pode substituir a prisão por prestação de serviços à comunidade. Além disso, o inquilino pode processar o dono e reclamar o pagamento de uma multa. Essa multa pode ser, de no mínimo, 12 vezes o valor do aluguel, e chegar a 24 vezes o valor do aluguel. E se o dono alugou para outra pessoa, o valor desse novo aluguel será usado como base para calcular a multa.

Conhecer seus direitos e deveres é fundamental!

Bom, esperamos que você tenha tirado sua dúvida sobre se o locador pode pedir o imóvel para uso próprio. Fique atento às regras. Se você é dono de um imóvel, procure seguir a regra corretamente para não passar por apuros. E se você é inquilino, lembre dos seus direitos e não abra mão deles. A lei existe para garantir uma boa relação e bons negócios no mundo de aluguel. Comente se você já passou por isso e como conseguiu resolver. E ainda, se gostaria de saber mais sobre as penalidades da Lei do inquilinato. Até o próximo artigo!

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Não é uma questão tão complicada assim. De modo geral, o dono precisa ficar de olho em algumas burocracias. Afinal, naquele momento, o inquilino tem preferência. Assim, o proprietário precisa seguir alguns passos para beneficiar as duas partes. E é esse o assunto que vamos abordar hoje. Separamos quatro dicas essenciais para vender um imóvel com inquilino. Então, vamos lá!

Em síntese, vender um imóvel não é um processo difícil. Porém, se o imóvel já estiver alugado, a história é diferente. Mesmo que o espaço esteja no nome do dono, é preciso respeitar o inquilino. 

Também existem outras coisas a serem feitas nessa situação. Muitas dependem da decisão do inquilino de aceitar ou não a oferta de compra. Assim, devem ser avaliadas caso a caso.

Questões importantes para quem vai vender um imóvel com inquilino

De modo geral, é necessário levar em consideração alguns pontos antes de vender um imóvel com inquilino.

Preferência de compra

Já mencionamos isso anteriormente. O proprietário precisa enviar uma proposta de compra para o inquilino. Depois disso, o morador tem até 30 dias para responder se gostaria de comprar o imóvel ou não.
A quinta sessão da Lei do Inquilinato fala sobre isso. Os artigos explicam sobre a preferência do inquilino. De modo geral, o dono precisa explicar todos os detalhes da proposta. E, caso o morador não apresente interesse no prazo de 30 dias, ele perde a preferência.

Como deve ser o comunicado de venda?

O Artigo 27 da Lei do Inquilinato fala sobre a proposta de venda do imóvel. Assim, o comunicado precisa incluir algumas informações essenciais. Como:

• Condições de negócio;
• Preço da compra;
• Forma de pagamento;
• Certidão de ônus reais;
• Data e local para examinar a documentação do imóvel.

E as visitas no imóvel, como ficam?

Caso o inquilino não queira comprar, o proprietário pode oferecê-lo para outras pessoas. Nesse caso, surge uma dúvida. É possível agendar visitas no imóvel para os interessados?

A resposta é sim. Porém, é necessário combinar com o inquilino antes. O artigo 23 da Lei do Inquilinato explica que o morador precisa deixar que as visitas aconteçam. Mas, para isso, o dono tem que acertar um dia e horário que funcionem para ambas as partes. Assim, evitam-se problemas. Dessa forma, não é permitido que o imóvel receba visitas sem que o inquilino tenha conhecimento.

O inquilino tem que sair do imóvel se ele não quiser comprar?

Não. O contrato de aluguel segue normalmente. Quem comprar o imóvel vai decidir se vai continuar com o contrato de aluguel ou se pede o imóvel. Mas só depois que tiver comprado. Assim, se resolver ficar como morador, precisa dar o prazo de até 90 dias para o inquilino poder buscar um novo imóvel.

Caso o inquilino queira comprar o imóvel, mas o dono não respeitou o direito de preferência, o que fazer?

Esta é uma situação mais delicada. Imagine que o inquilino recebeu a proposta de compra e quer adquirir o imóvel. Porém, o dono não respeitou o direito de preferência e vendeu para outra pessoa. Nesse caso, o morador tem direito a uma indenização. Ou seja, caso consiga comprovar que tinha condições de comprar o imóvel. Então, poderá solicitar uma indenização na justiça.

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Vantagens de anunciar na Mell.ro

A gente espera ter te ajudado a entender melhor como esse processo funciona! Não é nada muito complicado. Porém, é preciso ficar de olho nos detalhes. Principalmente nas obrigações judiciais. 

Gostou desse conteúdo? Publicamos por aqui toda semana. Sempre buscamos trazer assuntos relevantes no mundo imobiliário. Acompanhe a gente e fique por dentro das últimas novidades! Até a próxima.

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