Cosa verificare prima di comprare casa? Quando si valutano degli immobili da acquistare è importante mettere al centro la loro luminosità, perchè in assenza di essa l’immobile è scadente. La stessa tecnica vincente la utilizzava il Daitarn 3 che sfruttava i raggi solari per dare il colpo di grazia ai suoi nemici uscendone vincitore dagli scontri.

LA STORIA DI DAITARN 3

Se sei nato negli anni 70’/80’ ed eri appassionato come me di cartoni animati Giapponesi, sicuramente avrai visto Daitarn 3. Daitarn è un robot che combatteva contro i malvagi di turno che volevano conquistare il pianeta Terra.

Tutto comincia all’inizio del XXI secolo dove il professor Haran Sozo creò su Marte dei cyborg (che presero il nome di Meganoidi) che sfuggirono al suo controllo è che, forniti di una propria intelligenza, decisero di rivoltarsi contro gli esseri umani per schiavizzarli.

A capo dei Meganoidi c’è Don Zauker, un robot con un cervello umanoide che per comunicare necessita di un’altra antagonista: La Sacerdotessa Koros.

I Meganoidi avevano sviluppato una tecnologia (la macchina della morte) che permetteva ai loro comandanti di trasformarsi in enormi robot da combattimento da inviare sulla Terra per distruggerla.

Essi però non avevano fatto i conti con il figlio del Dottor Sozo, Haran Benjo che, in disaccordo con suo padre, si rifugiò sulla Terra per contrastarli utilizzando Daitarn.

L’ARMA SEGRETA

Con il procedere delle puntate televisive, Benjo sconfigge tutti i comandanti Meganoidi che gli si pongono davanti sfruttando l’arma vincente del suo magnifico robot: L’attacco solare.

Questo attacco consisteva nel accumulare l’energia del Sole sulla fronte del Daitarn e grazie ad essa, lanciava un fascio di luce che puntualmente dava il colpo di grazia ai suoi nemici.

Ecco! – il segreto della Daitarn era convogliare i raggi solari e sfruttarli a propri fini per ottenere il massimo in battaglia.

IL PARAGONE

Ora immaginando che tu sia un acquirente che cerca una casa di qualità, necessiti di una tecnica, un’arma segreta come l’attacco solare che ti permetta di fare una scelta vincente: I raggi solari e nello specifico, la luminosità dell’immobile.

In questo articolo discuteremo della luminosità di un immobile e dell’importanza che essa riveste nella decisione di acquistare casa.

Cosa verificare prima di comprare casa: Un consiglio semplice

Nell’articolo precedente (alla ricerca della felicità) ti spiegavo come avresti dovuto comportarti per valutare correttamente un immobile da acquistare mettendo sotto la lente di ingrandimento i tre elementi fondamentali:

• IMMOBILE
• CONDOMINIO
• ZONA

Quì ci soffermeremo alla sfera IMMOBILE e nello specifico tratteremo l’importanza della luminosità di cui esso gode.

ANOMALIE DI UN ACQUISTO

Non di rado mi è capitato di conoscere persone che avevano acquistato una casa senza fare le opportune verifiche di qualità tra cui la luminosità; Una volta trasferitisi, con il passar dei giorni il compratore notava strane anomalie riguardanti la propria abitazione quali:

• Raggi solari che non penetravano mai dai loro infissi;
• Raggi solari sempre presenti che non permettevano nei periodi Estivi di benediciare di un pò di aria fresca da godere sui propri balconi;
• Casa calda e luminosa solo la mattina;
• Zona giorno buia al mattino e luminosa il pomeriggio inoltrato;
• Eccetera…

CONSEGUENZE DA DISTRAZIONE

Questi difetti di qualità tra cui la mancanza dei raggi solari, rende la propria casa buia e fredda nel periodo Invernale; Allora per sopperire a ciò, si tengono accese le luci artificiali tutto il giorno così come l’impianto di riscaldamento.

Nelle abitazioni dove il Sole è sempre presente, non c’è bisogno di accendere le luci men che meno l’impianto di riscaldamento; Ottimo per l’Inverno, pessimo in Estate dove l’assenza di climatizzatori in funzione rende invivibile la casa per eccessiva calura.

Queste due situazioni succedono quando casa tua ha una sola esposizione, mentre le criticità vengono decisamente alleviate in presenza di più esposizioni dove luce/buio – caldo/freddo si alternano in ore diverse e ambienti diversi nell’arco della giornata a seconda della posizione del Sole nel cielo.

Se casa tua ha un unico affaccio ad Est, oppure la zona giorno è su quel versante, godrai dei raggi solari solo la mattina fino al tardo mezzogiorno perchè è da quella direzione che sorge il Sole.

Scaltro è l’atteggiamento di quegli acquirenti che chiedono di vedere l’immobile in alcune ore del giorno per poter capire l’effettiva luminosità della casa e fare una scelta più attenta.

STRATEGIE PER LA LUMINOSITA’

Ma quali sono le strategie più giuste per poter valutare la luminosità di un immobile?

Semplice! Capire qual’è il percorso del Sole durante tutto l’arco della giornata e quali saranno le camere e gli ambienti che ne beneficeranno e in quali ore. Adottando questa strategia puoi andare a visionare l’immobile anche la sera quando c’è buio pesto.

Il Sole nel nostro emisfero Boreale sorge sempre ad EST [coincidente in modo preciso solo due giorni all’anno il 22/23 Settembre (Equinozio d’Autunno) e il 20/21 Marzo (Equinozio di Primavera)] passando da SUD fino a tramontare ad OVEST.

Il percorso descritto vale per tutto l’Anno anche se il punto preciso dove sorge e tramonta il Sole si “stringe” o si “allarga” in base alla Stagione in corso. Queste ore di luce in più o in meno che abbiamo il cui apice di luce si ha il 21 Giugno (Solstizio d’Estate) mentre le ore di buio giornaliere toccano il loro picco il 21 Dicembre (Solstizio d’Inverno), sono dovute dal fatto che la Terra durante l’Anno solare ha delle inclinazioni su se stessa (e rispetto al Sole) che vanno da 0° a 23° e questo influisce sulla durata della luminosità.

Quindi ricapitolando:

• In Primavera / Estate il Sole sorge a NORD/EST e tramonta a NORD/OVEST;
• In Autunno/Inverno il Sole sorge a SUD/EST e tramonta a SUD/OVEST.

A seconda della Stagione, Il Sole “aumenta o diminuisce” la sua traiettoria nel cielo raggiungendo il suo minimo il 21 Dicembre (Solstizio d’Inverno) ed il massimo il 21 Giugno (Solstizio d’Estate).

Adesso se sei perspicace ti viene spontanea la domanda: «Ma a NORD il Sole non arriva mai o quasi mai?». 

Esatto!!!

Questo avviene solo in Primavera / Estate alle prime ore dell’Alba e le ultime del Tramonto dopodichè nulla più; Ecco perchè a NORD gli immobili sono bui e freddi e i gestori di utenza elettrica e gas si “sfregano le mani”.

Chi vive in un immobile con unica esposizione a SUD (o comunque la tipologia di casa si “sviluppa” molto su questo versante), è obbligato ad accendere i climatizzatori nei mesi caldi ma l’Inverno non ha bisogno di tenere in funzione l’impianto di riscaldamento.

Quindi quando vai a visionare un immobile studiati le esposizioni e quali ambienti hanno l’affaccio su di un versante piuttosto che un altro e trai le tue conclusioni sulla validità dell’abitazione.

LE TECNOLOGIE CHE AIUTANO

Capire il NORD dov’è per chi vuole acquistare nella Città di Bari non è difficile perchè è rappresentato dal fronte del Mare, ma mettiamo il caso che ti allontani dalla costa perdendo i riferimenti dei punti cardinali, come fare per orientarci?

BUSSOLA

Il segreto è nelle nostre mani. Già!!! Immagino che anche tu abbia uno Smartphone con Android oppure un IPhone dove c’è una applicazione di nome Bussola (Se non c’è puoi scaricarle gratuitamente da Internet). La bussola indica sempre NORD e non puoi sbagliarti nel capire dove sono posizionati gli altri tre punti cardinali.

SUNEARTHTOOLS.COM

Se non hai uno Smartphone o comunque un telefono di ultima generazione puoi sempre utilizzare il sito sunearthtools.com dove è possibile inserire il luogo di tuo interesse e conoscere con precisione la traiettoria del Sole.

CONCLUSIONI

Dando per scontato che una casa con più esposizioni sia la migliore e riflettendo anche sul fatto che spesso acquistare questa tipologia dipenda anche dalla possibilità del proprio budget, sono dell’idea che un immobile con una esposizione almeno a SUD ci debba sempre essere per ragioni economiche e soprattutto salutari; Questo perchè come dice un vecchio proverbio Barese in riferimento alla luce del Sole e alla propria casa: «Do non trass u Sol, Tras la Malatii!» (dove non entra il sole entra la malattia) .

Io come Agente Immobiliare che utilizza il sistema di lavoro detto metododellacquirente, faccio tutte queste analisi che ti ho detto poc’anzi perchè il mio cliente/Acquirente deve essere tutelato a 360° e non voglio che acquisti un “pacco” .

«Ed ora, con l’aiuto del Sole Vincerò, Attacco Solare! Energiaaa!!!!!!»

Scusami! questa storia del Sole e della luminosità mi ha dato alla testa , meglio che mi fermi qui sperando che questo articolo ti sia stato utile. Un «mi piace» alla mia pagina FB o una condivisione, servono a gratificarmi e a spronarmi a scrivere altri articoli utili affinchè ne possiamo beneficiare tutti.

Se vuoi contattarmi fallo a —-> questo modulo <—-

Ciao un saluto da…

Domenico Alessandrino

L'articolo Cosa verificare prima di comprare casa: Un consiglio semplice proviene da Metododellacquirente.

Nel film «Alla Ricerca della felicità» il protagonista Chris (Willy Smith) è un venditore alla costante ricerca di un lavoro che permetta a lui e suo figlio Christopher di vivere una vita più che dignitosa. Chris si affanna costantemente a trovare un impiego valido battendo più strade e sarebbe stato grato a chiunque gli avesse fornito un vademecum su come dovesse agire per poter arrivare all’obbiettivo.

 

Quando una persona ha un problema, vorrebbe che qualcuno gli desse prontamente una guida utile che risolvesse velocemente quella difficoltà nel modo più corretto.

 

Allo stesso modo un acquirente che cerca la casa dei suoi sogni, necessita di una guida (che troverai in questo articolo) che gli suggerisca cosa cercare in un immobile affinchè possa considerarlo idoneo per se e la propria famiglia. Insomma, una spasmodica ricerca della felicità presente e futura.

LA STORIA DI CHRIS GARDNER

Ricordi il film di Willy Smith «Alla ricerca della felicità»? – Beh! Se lo hai visto (ma credo proprio di si) allora anche tu sarai rimasto colpito dalla storia di un giovane padre di colore che faceva il venditore squattrinato di Scanner per la densità ossea.

Chris Gardner (Willy Smith) è sposato con una donna (Linda) e hanno un figlio di nome Christopher non ancora adolescente. Con molta difficoltà, Chris cerca di sbarcare il lunario acquistando e rivendendo degli scanner ossei ai medici, i quali non sembravano molto entusiasti del prodotto.

La storia si sviluppa a San Francisco negli anni 80’ dove Chris assieme a suo figlio, viene lasciato dalla moglie la quale lo accusa di non aver saputo dare alla famiglia una stabilità economica e di essere un sognatore inconcludente.

UNA VITA COMPLICATA

Dopo la separazione, c’è stato un susseguirsi di eventi spiacevoli quali la perdita della propria abitazione (perchè non pagava il fitto), la confisca dell’auto (per multe non onorate) e si trasferisce con il suo figliolo in un motel dove, un bel giorno, troverà la serratura della stanza cambiata non riuscendo a fare fronte neanche a questo impegno economico.

Nella sua vita è stato costretto a barcamenarsi tra il suo lavoro di vendita degli scanner, un corso di broker (che potrebbe rendere il suo futuro e quello di suo figlio sereno) e nel periodo più cupo, ad affannarsi all’imbrunire della sera, ad una lunga corsa con suo figlio verso il dormitorio dei senzatetto per accapararsi un posto dove trascorrere la notte.

Da libro cuore è la scena nella quale non riuscì a raggiungere per tempo il dormitorio, è così furono costretti a trovare un posto di fortuna per dormire. Un bagno pubblico della metropolitana diviene il loro temporaneo rifugio notturno e la coscia di Chris un cuscino per la testa del suo figliolo, e mentre il piccolo riposa,  Chris piange a dirotto per quella situazione disperata che stavano vivendo.

Alla fine del film, Chris riesce a diventare un uomo di successo ribaltando il destino infame proprio perchè si ostinava a ricerca la felicità sua e di suo figlio.

L’ATTINENZA CON LA TUA RICERCA

Ma qual’è l’attinenza di questo film con l’acquisto di una casa?

Il titolo del film: Alla Ricerca della felicità.

La ricerca del tuo immobile deve essere da subito una scelta mirata è ponderata con l’analisi di tutti gli elementi essenziali che ti conducano sin dal primo momento, ad avviare una trattativa che non sarà vittima di ripensamenti legate all’immobile sia per quel che concerne la scelta, ma anche per la vivibilità/godibilità che esso avrà nella vita di tutti i giorni da dopo il tuo acquisto a venire.

L’unica vera guida all’acquisto della casa

Oggi comprare casa non è come comprare un paio di scarpe: se dopo l’acquisto ti rendi conto che non sono di quella bellezza che avevi immaginato, puoi lasciarle ad “appassire” nella tua scarpiera in attesa di non si sa quale evento per poterle indossare.

Adesso ti immagini cosa significherebbe cominciare una trattativa scritta per una casa, arrivarne alla definizione ed iniziare a nutrire dei dubbi sulla validità dell’abitazione che stai per prendere solo perchè non avevi valutato bene tutti gli elementi?

UNA SCELTA DISASTROSA

Una offerta accettata ha degli impegni economici che se venissero disattesi, diverrebbero un salasso anche se hai solo versato un acconto minimo, mentre si trasformerebbero in un “bagno di sangue” con una trattativa ormai ad uno stato avanzato.

A questo punto puoi fare qualcosa per uscirne?

Nulla o quasi.

INGENUITA’

Ma facciamo finta che fortunatamente te ne sei accorto per tempo e che quindi puoi provare a correre ai ripari, e se invece perfezionassi l’acquisto inconsapevole di quello che accadrà nei mesi a venire?

La “frittata” è fatta! – Dovevi pensarci prima e valutare diversamente tutte le caratteristiche dell’immobile perchè:

• se la casa è calda come un forno in Estate e gelida l’Inverno probabilmente avresti dovuto pensarci prima a questa possibile evenienza
• E’ se l’abitazione è un bijou e lo stabile con annesse parti comuni è completamente da ristrutturare, hai i soldi per poter affrontare questo popò di spesa che ci sarà di lì a qualche mese o qualche anno?
• E’ Se il condominio è iper affollato e tu hai avuto solo gli occhi per le quattro mura domestiche, ti immagini che lotte alle riunioni di condominio?

I TRE ASPETTI FONDAMENTALI

Potrei continuare, ma quello che mi interessa mettere in evidenza, è come fare una valutazione complessiva ottimale quando stai per prendere la decisione di acquistare una casa, esaminando tutti quegli elementi (o comunque quelli più importanti) indispensabili affinchè il tuo, divenga un acquisto di successo.

Nel mio lavoro da property finder (cercatore di proprietà) quando cerco immobili per il mio cliente, a primo impatto faccio già queste disamine per evitare di perdere tempo, ma spesso nell’annuncio non è possibile capire a priori tutti gli elementi utili per fare una valutazione complessiva della bontà dell’immobile e allora non rimane che andarla a visitare.

• Immobile
• Contesto Condominiale
• Zona

Queste sono le tre macro variabili che prendo in considerazione è che, a loro volta, ognuna di esse racchiude altri sotto elementi.

IMMOBILE

Della unità abitativa prendo in considerazione:

• Piano;
• Allocazione precisa all’interno dello stabile (Esempio Se hai lati, sopra o sotto ci sono altre abitazioni);
• Esposizione, ventilazione e luminosità;
• Disposizione degli ambienti;
• Condizioni interne ed impianti;
• Vedute

CONDOMINIO

• Dimensione Stabile e numero di unità abitative;
• Anno di costruzione e condizioni esterne stabile;
• Esistenza di giardino o recinto condominiale;
• Spazi, vani ed impianti condominiali comuni;
• Pertinenze dell’abitazione (posto auto, cantinola ecc…);
• Gestione Condominiale e/o intercondominiale.

ZONA

• Tipologia di “prestigio” sociale della zona;
• Periodo di costruzione degli edifici circostanti all’immobile;
• Altezza degli edifici circostanti;
• Presenza di utilità pubbliche (scuole, attività commerciali, fermate mezzi pubblici, ecc.);
• Logistica e facilità di accesso veloce alla viabilità urbana.

Certo, sarebbe bello che un immobile rientrasse in tutti i parametri ma questo non sempre è possibile per ovvie ragioni anche economiche, ma nessuno ci preclude la possibilità di andare «alla ricerca della felicità».

E’ importante essere consapevoli che quando si è arrivati alla decisione di avviare una trattativa, questi elementi siano stati valutati o quantomeno non trascurati cosicché una volta che hai deciso di “affondare il colpo”, vai sul sicuro.

Ora capisci bene che ognuna di queste tre macro aree merita diversi articoli di approfondimento da leggere di qua a venire ma quello che mi interessava comunicarti te l’ho detto: Valuta attentamente queste tre variabili così come faccio io per i miei clienti quando utilizzo il nuovo sistema lavorativo degli agenti immobiliari:

METODODELLACQUIRENTE

Con questo procedura non ti succederà di acquistare un immobile dove non viene preso in considerazione:

• Il piano;
• Allocazione precisa dell’unità immobiliare nello stabile;
• Esposizione, la ventilazione e la luminosità;
• La disposizione degli ambienti;
• La ristrutturazione interna e gli impianti;
• Le vedute e gli indici di fabbricabilità;
• L’ esistenza di un condominio piccolo o di un intercondominio “complicato”;
• Condizioni esterne dello stabile, del recinto condominiale e dei vani comuni;
• La “valenza” della zona e gli anni di edificabilità della stessa;
• La comodità di spostamenti veloci e servizi pubblici.

Con questo articolo ho finito. Se vuoi essere contattato per il metododellacquirente compila —-> questo modulo <—-

E ricorda che:

“Se Hai un sogno, tu lo devi proteggere!!!! Se vuoi qualcosa vai ed inseguila”

Il tutto sempre condito dalla Ricerca della Felicità…

Ti saluto e ti aspetto ci vediamo alla prossima ciao da… 

Domenico Alessandrino

L'articolo L’unica vera guida all’acquisto della casa proviene da Metododellacquirente.

Perchè ognuno di noi necessita una guida all’acquisto prima di comprare casa così come i tre Re Magi ebbero bisogno di seguire la Stella Cometa per arrivare alla stalla dove era nato Gesù e poterlo omaggiare

A chi di noi non è mai capitato di voler fare qualcosa nella propria vita e di non sapere da dove cominciare, come continuare e terminare, sicuramente a tutti. Nessuno è nato con il dono di saper far tutto e quando si intraprende una nuova strada si ha sempre bisogno di una guida che ci illumini sul come comportarci passo dopo passo senza commettere alcun errore.

LA CELEBRAZIONE DELLA NASCITA DI GESU’

Oggi quando si parla di guida non si può fare a meno di ricordare quella che per antonomasia è la guida: La Stella Cometa dei Re Magi.

Nell’antica Betlemme nacquè Gesù (il figlio di Dio) in una mangiatoia. Il Salvatore era sceso tra i comuni mortali per redimere noi tutti dal peccato originale offrendoci una via per la salvezza e immolandosi in età adulta.

In Giudea, attorno l’anno 7° A.C., tre Re Magi (Sacerdoti e astronomi) saputo della nascita di Gesù, volevano omaggiarlo portandogli dei doni (oro, incenso e mirra) ma non conoscendo con precisione dove fosse, seguirono la Stella Cometa che li avrebbe guidati dal Messia.

Se non ci fosse stata la Stella Cometa, i Re Magi non sarebbero mai arrivati a Gesù per ossequiarlo e anche l’Epifania (la ricorrenza che rievoca questo passo biblico) non sarebbe mai esistita.

Tutti abbiamo bisogno della nostra Stella Cometa che ci diriga verso la risoluzione dei nostri problemi quotidiani.

Questo articolo vuole essere la “Stella Cometa” per chi si affaccia sul mercato immobiliare per la prima volta con l’intenzione di acquistare casa e non conosce bene i passaggi fondamentali che la caratterizzano.

Prima di comprare casa: 6 buoni consigli

Mi è capitato (è non raramente), di avere clienti che venivano a visionare degli immobili che non rientravano nelle proprie possibilità economiche; Non c’era consapevolezza della propria forza d’acquisto.

Prima di comprare casa non avevano idea dell’ammontare delle spese di acquisto, vedevano immobili da ristrutturare pur non possedendo liquidità rilevanti e a volte inaccessibili per le loro tasche.

Quello che era lampante, era la confusione e l’erroneo uso delle proprie energie e attenzioni verso soluzioni sbagliate. Il tempo sprecato poi, gli si ritorceva contro, facendoli arrendere e ripiegare su abitazioni in fitto.

Allora mi sembrava chiaro che la guida di un agente immobiliare fosse la soluzione migliore per aiutarli a realizzare il proprio sogno.

Con questo articolo, intendo mettere in chiaro alcuni passaggi che bisogna affrontare prima di cercare casa o avviare una trattativa.

I dubbi più frequenti sono:

• 1) Le spese di acquisto quali sono e a quanto ammontano
• 2) L’ importo di mutuo massimo al quale poter accedere
• 3) Qual’è il budget complessivo sul quale fare riferimento per la ricerca
• 4) Come comprendere se nel proprio budget complessivo rientra la tipologia di interesse
• 5) Come fare a capire se si è nelle condizioni di comprare una casa che ci piace e che sia prontamente abitabile

Chiunque quando decide di acquistare è consapevole della liquidità che andrà ad investire, ed è questo il punto di partenza.

1) Le spese di acquisto quali sono e a quanto ammontano

Cominciamo dalle spese di acquisto:

• Imposte Statali quali quelle di Registro o Iva;
• Doppio atto notarile in presenza di mutuo;
• Agenzia (se c’è) dal 2 al 5% del valore di chiusura della trattativa;
• Mutuo: Istruttoria pratica, perizia, assicurazione incendio e scoppio, imposta sostitutiva di bollo e assicurazione sulla vita e sul lavoro (non obbligatorie), consulente mutuo (se presente).

Distinguiamo tra prima e seconda casa perchè nella prima ipotesi, i costi sono “più morbidi” rispetto all’altra soluzione.

Per l’acquisto di una casa che non abbia un costo superiore ai € 200.000 e in presenza di mutuo, le spese di acquisto non superano i € 15.000.

Per una questione di praticità diamo già per certo questo come costo pieno per poi avere piacevoli sorprese all’effettivo conteggio di acquisto.

Da ora in poi per essere più preciso e sintetico nelle spiegazioni, affibierò un nome preciso per ogni voce senza dilungarmi ogni volta.

Cominciamo dal Capitale disponibile lordo cioè la liquidità totale che un acquirente può mettere a disposizione per l’intera operazione di acquisto, costi inclusi.

Capitale disponibile lordo= Liquidità totale costi inclusi

Costi di acquisto= Costi sostenuti per l’acquisto dell’immobile

Capitale disponibile netto= Liquidità totale meno i costi di acquisto

Capitale disponibile netto ⇒ Capitale disponibile lordo – Costi acquisto

Come avrai inteso, il Capitale disponibile netto è la differenza tra liquidità totale meno spese di acquisto.

Questa voce serve per distinguere tutta la liquidità, da quella dedicata al solo costo dell’immobile escludendo le spese d’acquisto (€ 15.000).

2) L’ importo di mutuo massimo al quale poter accedere

Il passaggio successivo è la consulenza mutuo presso intermediari finanziari o banche, i quali danno un primo esito di fattibilità e a quale importo massimale ci si può spingere, il tutto facendo una analisi reddituale.

Con questo dato (che chiameremo Importo mutuo massimo) assieme al Capitale disponibile netto saprai su quale somma fare affidamento per ricercare l’abitazione.

Importo mutuo massimo= Il capitale massimo di mutuo che ti può essere concesso dalla banca

Nell’importo mutuo massimo non teniamo ancora in considerazione l’immobile che andrai ad acquistare perché magari non lo hai ancora trovato.

Budget acquisto casa ⇒ Capitale disponibile netto + Importo mutuo massimo

3) Qual’è il budget complessivo sul quale fare riferimento per la ricerca

Attenzione! A prescindere dal reddito che disponi e dall’importo di mutuo massimo che ti può essere erogato, ricordati che le Banche concedono fino al 100% del valore dell’immobile (qualche volta qualcosa in più perché la banca non può sobbarcarsi tutto il rischio dell’operazione).

Quindi il capitale di mutuo che potrai avere, è rappresentato dal costo dell’immobile che verrà dichiarato nell’atto di Compravendita (in alcuni casi, conta il valore che da il perito).

Quindi il Budget acquisto casa va a determinare la tua forza economica complessiva nella ricerca dell’immobile sul mercato, e fino a che importi di acquisto massimi ti puoi spingere, per decidere di andare a visionarli.

Budget acquisto casa= Importo complessivo massimo di riferimento per decidere di andare a visionare un immobile che rientra nella tua capacità di acquisto

4) Come comprendere se nel proprio budget complessivo rientra la tipologia di interesse

Dopo che hai determinato il tuo Budget acquisto casa, sposti la tua attenzione verso il mercato e la tipologia di casa che necessiti. In questo articolo Comprare casa i 4 pilastri da conoscere puoi trovare ulteriori consigli su cosa fare prima di comprare casa.

Adesso simuliamo che tu stia cercando un trivani. Quello che devi fare è capire quanto può costare quella tipologia completamente ristrutturata nella zona scelta e regolarti su quello.

Primo consiglio: Non gettarti a capofitto sui primi immobili che vedi, inizia a dare “la giusta dimensione” ai valori di mercato della tipologia interessata.

Se vuoi valutare correttamente il mercato, adotta le seguenti strategie:

• Vedere le richieste di prezzo degli immobili delle agenzie;
• Lasciare la richiesta di acquisto alle agenzie e ai portali immobiliari per essere richiamato per andare a visionare case;
• Visitare i portali immobiliari 〈qui puoi trovare alcuni consigli〉 1) i 7 segreti dei portali immobiliari di successo; 2) ottimizzare l’uso delle mappe dei portali immobiliari; 3) Portali Immobiliari: Cercare casa come un agente immobiliare
• Visionare almeno una dozzina di immobili sia privatamente che con agenzia;
• Chiedere a vicini, parenti, agenti immobiliari, ecc.. quali e a quanto sono state vendute le case in target negli ultimi 2/3 anni;
• Sfogliare le riviste e i periodici immobiliari;
• Consultare Borsino immobiliare e i siti dove ci sono le quotazioni di mercato come OMI;

Con questi passaggi avrai le idee chiare sul valore di mercato della tipologia che cerchi.

Valore di mercato= Effettivo valore di una certa tipologia completamente ristrutturata su di una certa zona

5) Come fare a capire se si è nelle condizioni di comprare una casa che ci piace e che sia prontamente abitabile

Con il tuo budget acquisto casa devi riuscire a far rientrare il costo dell’immobile più le eventuali spese per la ristrutturazione per renderla abitabile e pronto all’uso.

Quando vai a visionare una casa, ti troverai davanti ad un immobile che rientra in una di queste tre situazioni:

• 1) Completamente ristrutturato (da non farci nulla o quasi);
• 2) Parzialmente ristrutturato (o in buone condizioni) che necessita di x € per poter essere completato;
• 3) Completamente da ristrutturare (non si salva nulla o quasi)

I TRE CASI

Nel caso 1), il cliente deve solo fare la trattativa sul prezzo per chiudere a valore di mercato e usufruire della casa.

Nei casi 2) e 3), diventa determinante la ristrutturazione dell’immobile e del costo che esso necessita per essere completato.

Supponendo che il valore di mercato della nostra tipologia sia € 150.000 e l’abitazione necessita di € 20.000 di lavori per essere completata, l’offerta ultima che farai sarà di € 130.000 (caso 2).

Nel caso 3), le considerazioni da fare sono esattamente come nel caso 2): Se il costo  della ristrutturazione completa è di € 50.000, la tua offerta non dovrà essere superiore i € 100.000 altrimenti dovrai ridimensionarti nei lavori o nella qualità dei materiali.

UN PARTICOLARE IMPORTANTE

Attenzione!!! Se nel caso 1) riesci con il tuo Budget di acquisto a coprire tutta l’operazione, diventa determinante conoscere esattamente il rapporto costo immobile / mutuo erogato nei casi 2) e 3).

Le Banche non ti concedono un mutuo superiore al costo di acquisto dell’immobile, a questo punto l’ago della bilancia per la riuscita della tua operazione di acquisto, diventa il Capitale disponibile netto. La somma necessaria alla ristrutturazione deve già essere nella tua disponibilità altrimenti non potrai completarla e lasciare i lavori incompiuti, a quel punto capisci che non è l’immobile che fa per te.

Quindi se nel caso 2) per ultimare l’immobile servono € 20.000, il tuo Capitale disponibile netto deve essere almeno di questo importo, mentre se nel 3) necessiti di € 50.000, dovrai disporre di questa liquidità per chiudere il cerchio.

In ultima ipotesi ci sarebbe la soluzione Acquisto + Ristrutturazione ma non sempre rappresenta l’operazione mutuo più agevole ed economica.

IL METODODELLACQUIRENTE

Io da agente immobiliare property finder che utilizza il metododellacquirente, aiuto l’acquirente a determinare:

• Le spese di acquisto dell’immobile più nello specifico nonchè il capitale disponibile netto;
• L’importo di mutuo massimo tramite delle simulazioni o comunque indirizzarti nel modo più corretto verso la risoluzione della problematica;
• Il Budget acquisto casa;
• Il valore di mercato della tipologia;
• La fattibilità di acquisto di un immobile specifico con la valutazione delle componenti della ristrutturazione.

In questo modo non ti succederà più di:

• Non mettere in preventivo in modo corretto le spese di acquisto confondendo il capitale disponibile lordo con il capitale disponibile netto;
• Visionare case fuori dalle tue possibilità anche per non aver fatto alcuna consulenza mutuo;
• Prendere in considerazione immobili fuori mercato o immobili con costi di ristrutturazione superiori al tuo capitale disponibile netto.

Clicca sul bottone se vuoi saperne di più

Non posso dire di essere una Stella Cometa sia nella sostanza che nella forma, ma nel mio lavoro ho imparato a seguire le giuste traiettorie.  Quindi prima di comprare casa se vuoi, puoi interpellarmi per chiedermi qualche consiglio, sarò ben felice di dartelo.

Se vuoi conoscere meglio il metododellacquirente conoscendomi di persona, puoi compilare
—-> questo modulo <—- e ti contatterò.

Domenico Alessandrino

L'articolo Prima di comprare casa: 6 buoni consigli proviene da Metododellacquirente.

Se hai visto la saga Twilight, presumo che non ti sia dimenticato dei poteri di Aro, il capo dei Vampiri antagonisti: I Volturi. Aro ha la capacità di leggere nel pensiero.

 

Nell’ultimo episodio, questa facoltà gli permette di scoprire che lui e il resto dei Volturi sarebbero stati sterminati dai Cullen, allora decise di abbandonare la battaglia salvando la sua vita e quella della sua stirpe.

 

Sarebbe bello anche per noi esseri umani avere questo tipo di potere soprattutto quando ci interfacciamo con degli intermediari per l’acquisto di un immobile, così, saremmo in grado di capirne le intenzioni ed evitare in anticipo dei contrattempi sgraditi.

I 2 PROTAGONISTI

Nel 2008 quando è uscito il film Twilight, presumo che anche tu ti sia precipitato al cinema per vederlo. Gli effetti speciali, la bellezza dei personaggi, i poteri sovrannaturali e la storia intrigante della famiglia Cullen: Vampiri innocui che si nutrono del sangue degli animali.

La protagonista Bella (Kristen Stewart) dopo essersi trasferita nello Stato di Washington per andare a vivere con suo padre separato, conosce e si innamora di un ragazzo molto carino Edward (Robert Pattinson).

Egli si tiene in disparte rispetto ai compagni di classe in quanto custode di un segreto: Lui e la sua famiglia sono Vampiri e possiedono dei poteri paranormali.

L’amore tra i due ragazzi spingerà Edward a difendere Bella dal pericolo di essere uccisa dalla famiglia di Vampiri antagonisti I Volturi, i quali si nutrono di sangue umano e non hanno alcun tipo di scrupolo.

Negli episodi successivi del film, anche Bella diviene un Vampiro dei Cullen e avrà una bambina da Edward di nome Renesmee. Questa bimba viene creduta immortale (tale non è) dalla famiglia dei Volturi ed essendo una pratica vietata dai vampiri, I Volturi cercheranno uno scontro finale per ucciderla.

EPILOGO

All’ultimo episodio della saga, la famiglia dei Volturi si presenta al gran completo per lo scontro finale contro i Cullen, però una volta arrivati, si rendono conto che Renesmee non rappresenta un pericolo mettendo però ai voti, la possibilità di eliminarla comunque.

A questo punto il capo dei Volturi Aro possedendo la capacità di leggere nel pensiero, scopre tramite Alice (una componente dei Cullen con il potere di prevedere il futuro), che ne uscirebbero sconfitti e che lui sarebbe morto.

Davanti a questa certezza i Volturi rinunciarono alla battaglia.

IL SIGNIFICATO DELL’ACCOSTAMENTO

Quello che voglio farti notare di tutta questa storia è che il Capo della famiglia dei Volturi Aro, dispone del potere di leggere nel pensiero. A chi non piacerebbe poterlo fare? Beh credo in tanti…

Noi però non siamo Vampiri e non abbiamo questi poteri sovrannaturali (fino a prova contraria ) ed è per questo che quando ci apprestiamo a doverci affidare a qualcuno per la riuscita di un nostro interesse, siamo davanti al dubbio di valutare l’attendibilità del nostro interlocutore.

Immobiliare : Scegliere l’agenzia giusta una volta per tutte

Se da un pò di tempo sei alla ricerca di casa, può essere che ti sia imbattuto in alcune delle seguenti situazioni:

• Chiamare una agenzia per un annuncio e scoprire che l’immobile è stato già venduto;
• Telefonare ad un privato per ricevere informazioni per un immobile ed egli si rivela un intermediario;
• Interessarsi per l’acquisto di un immobile e sapere per vie traverse che l’agenzia non ha l’incarico di vendita scritto.

Questi episodi posso esserti già successi o no, però sappi che è molto semplice che ti possa accadere e rallentare il percorso di avvicinamento all’acquisto.

Il solo fatto di conoscere queste situazioni ti aiuta ad adottare dei correttivi nella gestione della ricerca.

SITUAZIONI

1 CASA VENDUTA

La prima di queste tre situazioni si verifica quando chiami per un annuncio interessante e scopri che la casa è stata venduta.

VENDUTA… non in trattativa; Il vero significato viene tradotto come: «stiamo risolvendo delle problematiche di una accordo già trovato».

Questo può farti dispiacere o mandarti su tutte le furie soprattutto se l’ immobile che hai visto lo ritieni valido; Con il senno di poi, avresti preferito non vederlo.

Questo comportamento dell’inserzionista ha come intento finale di “innescare” la telefonata del cliente per raccoglierne la richiesta di acquisto.

2 FALSO PRIVATO

L’altra situazione è quella di pensare di chiamare un privato per un annuncio di vendita ed invece ci risponde un agente immobiliare o peggio ancora un intermediario abusivo.

Sia per l’agente immobiliare che per l’intermediario abusivo, le motivazioni sono diverse:

• Il primo lo fa perché ha bisogno di aumentare la visibilità dell’immobile sui portali immobiliari, inserendo l’annuncio più di una volta con indirizzi e-mail diversi, in quanto i siti non permettono di pubblicizzare lo stesso immobile più di una volta.

  L’altra motivazione (quella meno nobile), ha come intento di incrementare i contatti per quell’immobile “giocando” sul fatto che ai privati non si pagano le commissioni di agenzia.

  Questa seconda modalità aumenta i contatti ma logora l’immagine dell’agenzia per mancanza di trasparenza;

  

• L’intermediario abusivo punta a sfruttare lo strumento pubblicitario quale internet per intascarsi le provvigioni evadendo le tasse, in quanto non ha né partita iva e nè il patentino di agente immobiliare.

Dei due, il secondo è il peggiore perché da abusivo qual è, c’è un alta probabilità che non abbia valide conoscenze delle questioni immobiliari, il che aumenta in modo sensibile il rischio di crearti grossi danni economici e magari senza riuscire a farti acquistare la casa.

Credo che tu abbia a

• la gestione dei tuoi soldi.

3 IMMOBILE SENZA INCARICO

Altra situazione: L’agenzia non dispone dell’incarico di vendita scritto.

Devi sapere che non esiste una legge che impedisca all’agente immobiliare di lavorare senza incarico scritto. La modalità di lavoro la deciderà lui assumendosene i rischi, tuttavia questo influisce anche sulle possibilità di fallimento di una tua trattativa.

Già… perchè potrebbe capitarti che:

• L’agenzia non disponga della documentazione e faccia fatica a reperirla;
• Il proprietario possa tirarsi indietro davanti ad una offerta perchè ha un altro acquirente privatamente;
• Non voler vendere più;
• Pretendere un prezzo più alto di quanto concordato in un primo momento con l’agente.

Insomma potresti “innamorarti e non riuscire a salire sull’altare”.

CORRETTIVI

Come puoi comportarti davanti a queste situazioni?

1 CASA VENDUTA

Nel caso in cui ti trovassi a chiamare per un annuncio di un immobile che scopri essere stato già venduto, potresti far notare che questo atteggiamento scorretto è controproducente e che la clientela si sente ingannata.

Il risultato finale? Antipatia e riluttanza nell’acquistare casa anche davanti ad affari colossali che l’agenzia gli propone.

L’invito che dovrai fargli è quello di inserire sulla foto principale una scritta a caratteri cubitali:

V E N D U T O

Cosicché  il cliente consapevole della vendita, possa decidere spontaneamente di lasciare la richiesta d’acquisto nella speranza di raggiungere anch’egli un ottimo risultato.

2 FALSO PRIVATO

Se chiamando un privato esso poi si identifica come agente immobiliare, devi consigliargli di inserire la dicitura corretta e non di un PRIVATO.

Discorso diverso va fatto per un abusivo. Se lo vorrai, potrai denunciarlo presso la Camera di Commercio competente, la quale può sospenderlo, inibirlo oppure cancellarlo dall’attività immobiliare.

Il consiglio è quello di verificare che il mediatore abbia i requisiti previsti dalla legge come i dati fiscali, la partita IVA, ecc. – e chiedere l’esibizione del patentino di iscrizione al ruolo (abolito recentemente).

Qui puoi fare una Verifica della partita IVA

Con una visura camerale sarai certo della regolarità dell’agente immobiliare e affidarti solo a quelli abilitati.

3 IMMOBILE SENZA INCARICO

Se scopri che l’agenzia lavora senza incarico e lo fa per prassi (e non sporadicamente come può avvenire x rapporti fiduciari), allora desisti a favore di una agenzia che lavora sempre con l’incarico, la quale, oltre che dare delle certezze a se stessa, le dà anche al potenziale acquirente e qualora il proprietario avrà delle titubanze sulla vendita, l’agenzia potrà esercitare le clausole delle penali facendogli pagare un conto salato per questo comportamento scorretto.

A MODO MIO

Lavorando nel campo immobiliare dal 98’, credo di avere sufficiente esperienza per evitare ed evitarti tutti questi incidenti di percorso.

Ti ricordo che in caso di collaborazione la provvigione è sempre una sola.

Personalmente conosco abbastanza bene il mio lavoro per non cadere in alcun tipo di trappola e farmi abbindolare.

Sono “I documenti che parlano” e non parole senza prove concrete.

Posso dirti però che conosco veramente tanti agenti immobiliari e raramente mi imbatto in sconosciuti.

Ho la buona abitudine di collaborare con colleghi validi, onesti e coerenti. Quando li chiamo per una collaborazione, sono certo che essi abbiano l’incarico o comunque certezze da darmi, sono agenti immobiliari corretti e stimati, i quali neanche i loro clienti si sognerebbe mai di fargli alcuno sgarbo.

Insomma quando si sa lavorare bene, ognuno “conosce il fatto suo” così come si dice quì da noi .

SIAMO AI SALUTI

Ti ricordo che la mia agenzia è la Qualità Casa ed utilizzo questo sistema di lavoro chiamato il:

Ho quasi terminato, ma prima ti invito a commentare delle tue esperienze particolari che ti sono capitate. Qualora tu voglia contattarmi per approfondire il mio lavoro compila —-> questo modulo <—-

Ciao da Domenico Alessandrino

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Come dimenticare all’inizio degli Anni 90′ il cyber/poliziotto Robocop? Un poliziotto deceduto in servizio che viene “riportato in vita” assemblando al suo corpo, protesi meccaniche rivestite in titanio, un software sofisticato nel cervello e degli occhi bionici capaci di rilevare i più piccoli oggetti esaminati dal suo campo visivo con una precisione sbalorditiva.

Allo stesso modo quando leggi gli annunci immobiliari su internet, devi disporre di una alta capacità di attenzione ai particolari come se avessi gli occhi bionici di RoboCop, cosicché sarai sicuro di visionare immobili in target senza inutili sprechi di tempo.

LA STORIA DI ROBOCOP

Sicuramente avrai visto i film di RoboCop negli anni 90’: Una storia nata a Detroit nel 2029 dove spadroneggia una criminalità organizzata potente che costringe il Comune ad affidarsi ad una Multinazionale 〈OCP〉 facendogli elaborare un nuovo sistema di sicurezza.

Il miglior poliziotto di Detroit Alex Murphy viene barbaramente ucciso mentre prestava servizio e l’unico modo per  “riportarlo in vita”, era quello di avviare il progetto della OCP ed è così che nasce RoboCop.

In breve tempo riesce a sgominare le bande criminali della Città, ed un bel giorno, arriva ad affrontare quella più potente, quella che lo aveva ucciso e distrutto la sua vita e che anch’essa avrà il benservito.

Più che raccontarti la storia, volevo soffermarmi a parlarti dei suoi occhi bionici; Già perchè durante il film, quando Robocop entra in azione, sfoggia l’uso dei suoi sofisticatissimi occhi bionici capaci in pochi secondi, di individuare tutti gli obbiettivi ed eliminarli.

La caratteristica principale è quella di focalizzare immediatamente anche i più piccoli particolari permettendo al suo software di elaborarli e comportarsi di conseguenza.

NESSO

Durante la lettura degli annunci immobiliari devi aguzzare la tua vista come gli occhi bionici di Robocop per individuare anche i dettagli più irrilevanti; L’obbiettivo  è quello di dedicare più tempo alla lettura dell’annuncio evitandoti perdite di tempo successive durante la visione dell’immobile.

Annunci Immobiliari: evitare di visionare case trappola

STAI ATTENTO

Quando sei alla ricerca di casa utilizzando i portali immobiliari o i siti internet, devi stare molto attento ai più piccoli particolari degli annunci, soprattutto alle descrizioni e alle caratteristiche tecniche perchè esse rivestono una importanza fondamentale.

Capita alcune volte, che l’inserzionista pur di generare appuntamenti sull’immobile, inserisca annunci incompleti con l’intento di indurre l’acquirente a fissare l’appuntamento.

La strategia adottata è quella di omettere dei dettagli che potrebbero essergli nocivi allontanando gli acquirenti. A volte, anche una descrizione poco chiara ha questo tipo di volontà.

Naturalmente chi ci viene a perdere in questo senso è il potenziale acquirente che in fase di visione dell’immobile se ne rende conto oppure ne viene a conoscenza.

Sia ben chiaro, con questo non sto dicendo che siano tutti dei farabutti ma la tua attenzione durante la lettura degli annunci è fondamentale per evitare perdite di tempo.

Altre volte può capitare che l’acquirente chiami e chieda di fissare l’appuntamento senza fare troppe domande e quindi nell’immediato non avrà chiarimenti su situazioni essenziali della vendita.

GUARDA SEMPRE

Quello che va verificato sin dall’inizio riguarda:

1. Tipologia del diritto reale;
2. Destinazione d’uso dell’immobile;
3. Piano dell’immobile e presenza dell’ascensore;
4. liberalità dell’immobile;
5. Foto dell’immobile.

I rischi ai quali potresti andare incontro riguardo a queste situazioni sono:

1 Tipologia del Diritto Reale

Di visionare un immobile non in piena proprietà. Infatti  se viene ceduto l’usufrutto o la nuda proprietà, rischieresti nel primo caso di usufruire dei frutti rivenienti dall’immobile (quindi abitarlo senza esserne proprietario oppure affittarlo e percepirne una rendita).

Nel secondo caso acquistarne la proprietà ma non poterne disporre i “frutti” (non potendoci vivere o percepirne una rendita).

2 Destinazione d’uso dell’Immobile

Si riferisce alla idoneità dell’immobile a sopperire a particolare esigenze personali, ad esempio un immobile uso ufficio è destinato ad imprese o professionisti che desiderano utilizzarlo per fini lavorativi e non abitativi. Tuttavia in alcune zone della città, questo genere di immobili è stato realizzato con un secondo fine che sarebbe quello di renderle abitazioni a tutti gli effetti.

Però questo porta degli svantaggi ai potenziali acquirenti quali:

• L’impossibilità di avere un’alta percentuale del rapporto costo immobile/mutuo;
• Non poter scaricare in dichiarazione dei redditi le rate del mutuo;
• Non poter usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto.

A tal proposito, volevo parlarti anche dei vani tecnici, che vengono “spacciati” per piccole abitazioni agli ultimi piani ma che sono  spazi ausiliari della costruzione come cantine, depositi o locali caldaia, tutto tranne abitazioni.

3 Piano dell’Immobile e Presenza dell’Ascensore

La verifica del piano è importante perchè potresti trovarti difronte a piani interrati o ammezzati che non andresti a vedere se avessi capito da subito di cosa si trattasse.

Anche la presenza (o l’assenza) dell’ascensore è cruciale, infatti sovente capita di trovarsi davanti ad annunci nei quali l’ascensore non è affatto menzionato pur essendo immobili a piano medio o alto.

Le ragioni di questi comportamenti sono da ricercarsi dal fatto che colui che inserisce l’annuncio, nutre grandi speranze di far innamorare comunque l’acquirente anche se la tipologia che costui cerca non è idonea.

4 Liberabilità dell’Immobile

La liberabilità dell’abitazione è un altro dato al quale devi prestare attenzione, perchè se un immobile è locato, capisci bene che all’interno di esso ci sono degli inquilini con un contratto di fitto e che lasceranno l’immobile solo alla scadenza.

Se poi il contratto non è registrato e l’immobile viene definito libero al rogito, appurati che ciò avvenga effettivamente perchè un inquilino tenace, potrebbe chiedere una regolare registrazione del contratto con decorrenza da quel momento e allora il tuo ingresso in casa si allontanerebbe e non per un breve periodo.

5 Foto dell’ Immobile

Quando in un annuncio ci sono pochissime foto oppure non raffigurano l’interno dell’abitazione, questo può voler dire due cose: la prima che per pigrizia (o per mancanza di tempo) non sono state scattate, la seconda è che l’inserzionista vuole che l’acquirente effettui il sopralluogo così che possa valutare direttamente anziché farsi una idea dalle foto, le quali rendono chiaro sin dal primo momento l’inadeguatezza dell’abitazione.

Il rischio essenziale che ne deriva dalla superficialità del tuo atteggiamento è dato da una perdita di tempo che si manifesta nelle seguenti attività di ricerca:

• Lettura dell’annuncio e delle caratteristiche tecniche;
• Visione delle foto;
• Organizzare, telefonare e fissare un appuntamento;

Allora può andar bene se lo fai per uno, due, tre, quattro, cinque, sei volte, dopodichè inizi ad infastidirti; Ti ricordo che di immobili in vendita ce ne saranno qualche migliaio ed è allora che capisci quanto sia essenziale fare questo genere di verifiche a monte e soprattutto per case che ne valga veramente la pena vederle.

Adesso ti è chiaro che il tempo di lettura degli annunci, delle schede descrittive e di una attenzione maggiore alle fotografie, ti agevola nell’evitare tutte le fasi successive.

VERIFICA SEMPRE CHE L’IMMOBILE VENDUTO SIA:

• In piena proprietà (o al massimo proprietà superficiaria);
• Che sia una abitazione a tutti gli effetti;
• Che il piano sia di tuo gradimento o quantomeno che ci sia l’ascensore (fatto salvo che l’assenza sia una tua scelta personale);
• Che la casa sia disponibile in un breve periodo dall’atto notarile;
• Che le foto siano “chiare negli intenti” e non di esterni insignificanti.

Considera che come Agente Immobiliare che adotta il

il mio modo di lavorare durante la ricerca degli immobili segue i passaggi che ti ho spiegato poc’anzi, e d’altronde, il tempo è importante per me, per i venditori ma soprattutto per i miei acquirenti che mi hanno dato la loro fiducia.

CON ME NON TI SUCCEDERA’ DI VISIONARE IMMOBILI:

• Che non siano in piena proprietà (o proprietà superficiaria);
• Che non siano uso abitazione;
• Che non abbiano un piano di tuo gradimento;
• Che non siano disponibili nel lungo periodo.

e mentre Robocop è stato settato per 1: Servire la fiducia del pubblico; 2: Proteggere gli innocenti; 3: Rispettare la legge.

Il mio cervello invece:

• Lavorare con la fiducia delle persone;
• Proteggere i clienti “indifesi”;
• Rispettarne le loro scelte.

Ciao ti saluto e ti invito a commentare quì sotto se anche a te, durante le ricerche di un immobile su internet, ti sia capitato questo o anche qualcosa di diverso che magari io possa aver dimenticato. Se vorrai contattarmi per saperne di più sul metododellacquirente, compila
—-> questo modulo <—-

Ciao…  Domenico Alessandrino

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Così come recitava un spot pubblicitario degli anni 80 Alpitour che sconsigliava di provvedere alla vacanza da se altrimenti sarebbero stati dolori, allo stesso modo per non incappare in spiacevoli inconvenienti, è meglio che tu faccia la consulenza mutuo presso un professionista altrimenti… ahi ahi ahi ahiaii!!!

Arrivato il momento di acquistare casa, la prima certezza economica che hai è la tua disponibilità liquida intesa come somma disponibile da poter anticipare per l’operazione.

Mediamente 3 sono le tipologie di mutuatari:

• L’affittuario che vorrebbe convertire il canone mensile di fitto in rata;
• Il compratore del ceto medio che vive con la propria famiglia non disponendo di grosse possibilità economiche;
• Il benestante che contrae il mutuo per non dissipare tutte le sue risorse economiche.

L’AFFITTUARIO E IL COMPRATORE DEL CETO MEDIO

L’affittuario è la tipologia di acquirente più interessato di tutti. Spesso vive comportamenti scorretti da parte dei proprietari perchè non essi non gli fanno mai una riparazione, una sostituzione, un ripristino di nulla, soldi, solo soldi, quegli gli interessano, il resto è “noia” .

L’affittuario il più delle volte, abbandona l’idea di comprare casa perché non ha le basi per poter formulare una corretta valutazione circa le sue possibilità.

Anche Il compratore del ceto medio vorrebbe acquistare ma non dispone di importanti risorse economiche è quindi, come l’affittuario, tende a far “tramontare” l’idea di riuscirci.

Conosco persone che in passato un pò per pigrizia, un pò per scarsa conoscenza, non hanno fatto nulla per provarci.

La conseguenza di tale atteggiamento, fa trascorrere il tempo senza che venga posto alcun rimedio, cosicché un bel giorno, “frugando” nel proprio passato dicono: «però… ho regalato tutti questi soldi al proprietario di casa, se avessi fatto un mutuo, adesso avrei già scontato buona parte del debito»

Se poi consideriamo che, se supera i 45/50 anni, inizia ad essere difficile ad accedere ad un mutuo di 30 anni (il più leggero come rata) per via dell’età non più giovanile, allora si comprende che varrebbe la pena almeno di sondare il terreno.

IL BENESTANTE

A differenza delle altre due figure, il benestante è consapevole che avrà solo l’imbarazzo della scelta tra istituti bancari i quali faranno a gara per erogargli il mutuo.

Egli tende ad andare alla banca nella quale è cliente con l’idea che avrà il meglio facendo leva sulla conoscenza del direttore e sull’impatto della propria forza economica.

La sua unica preoccupazione è quella di concordare un tasso ottimale, allora tutte le sue attenzioni, si concentrano su quello tralasciando il resto come i costi accessori e soprattutto il piano di ammortamento nella sua corretta ripartizione.

Un piano di ammortamento non equilibrato, crea uno scompenso tale tra capitale ed interessi, che disperde i vantaggi che si avrebbero con un piano corretto e che consentirebbe di vedere i risultati già dopo qualche anno dalla prima rata.

Consulenza e mutui Bari : Stai facendo la scelta giusta?

TUTTE E TRE LE TIPOLOGIE DI MUTUATARI

L’affittuario ed il compratore del ceto medio, prima di “ammainare la bandiera”, devono concedersi la possibilità di esplorare fino in fondo le proprie possibilità.

Già in passato, si sono visti mutuatari riusciti nell’intento di ottenere un mutuo anche solo in presenza di una busta paga o addirittura con più finanziamenti.

E’ proprio per questo che è d’obbligo parlarne con qualcuno che lo faccia di mestiere.

Per tutte e tre tipologie di mutuatari, la miglior cosa da fare, è quella di farsi affiancare da un consulente finanziario che gli dia delle dritte per evitare di perdere pazienza, soldi e tempo.

La sua esperienza potrebbe aprire a delle prospettive che inizialmente non vengono prese in considerazione permettendoti di rivalutare tutta l’operazione con un nuovo punto di vista più tecnico.

Vorrei ricordarti che la banca quando deve concedere un mutuo guarda tanti elementi quali:

• La liquidità che disponi;
• Sei sei single, sposato o divorziato;
• Figli e parenti a carico;
• L’azienda per la quale lavori e la sua solidità;
• Il tuo reddito è quello di tua moglie (se ce l’ha);
• Il rapporto rata/reddito;
• La tipologia di contratto lavorativo;
• La possibilità di garanti o cointestatari;
• L’età tua e dei tuoi garanti/cointestatari;
• Finanziamenti in corso e la regolarità del pagamento;
• Storie creditizie passate e presenza di iscrizioni nelle banche dati quali CRIF (centrale rischi finanziari);
• Ecc…..

E’ se poi andando da solo ti respingessero la richiesta di mutuo?

La segnalazione va in CRIF è “allarma” altre banche, le quali ti chiuderanno le porte anche difronte ad una tua urgenza assoluta.

A questo aggiungici le problematiche dell’immobile che andrai ad acquistare e Voilà!!! il dado è tratto.

Il tuo acquisto da potenziale “passeggiata” si trasforma in una operazione al Cardiopalma.

PERCHE’ IL CONSULENTE MUTUO

Le consulenze mutuo sono gratuite, paghi solo a mutuo “acceso”; Se invece la tua pratica non va a buon fine, non sosterrai alcun costo e il consulente la farà risultare come “ritirata dal cliente”.

Il consulente fa gli interessi del mutuatario perchè la parcella gliela paga lui. Mettici anche il fatto che può valutare più banche per l’operazione facendo affidamento sulla conoscenza dei requisiti del mutuatario che la banca cerca.

Salvo le osservazioni generali, ogni istituto ha delle sue direttive ed un proprio sistema di valutazione che può agevolarti in una banca e danneggiarti in un’altra.

Mentre per le problematiche immobiliari hai bisogno di un agente immobiliare, Il consulente finanziario è il tuo intermediario presso la banca. Stai tranquillo! Sa lui cosa dire e fare, di tuo ci devi mettere solo la documentazione.

Fisso, Variabile, Misto, tetto protetto, tasso di ingresso? Non credo che ti piacerebbe prendere “un bel granchio”.

Allora potrai reperire informazioni su:

• Piano di ammortamento;
• Tasso;
• Costo Istruttoria;
• Polizze vita;
• Perizia;
• Spread;
• Eurirs;
• Euribor;
• Ecc…

Situazioni e termini che anche io da agente immobiliare, fatico a seguire e comprenderne appieno.

Tu hai bisogno di un consulente finanziario che:

• Ti informi sulla evoluzione della pratica;
• Ti chieda la documentazione necessaria;
• Analizzi i parametri della tua richiesta;
• Proponga ad una o più banche contemporaneamente la tua pratica;
• Tranquillizzi gli istituti sulla bontà dell’operazione.

Non guardare questa figura come un ulteriore costo perchè quello che risparmieresti subito, ce lo rimetterai con gli interessi negli anni di mutuo successivi.

E se poi uscisse un prodotto di mutuo migliore potrai sempre rivolgerti a lui per surrogarlo alle migliori condizioni.

Allora non fare “il turista fai da te” rivolgiti ad un consulente finanziario, così dopo non sarai costretto a sentirti dire da qualcuno che ti conosce e che ne capisce di mutui:

«No consulente mutuo? Ahi Ahi Ahi Ahiaii»

Ciao un saluto da Domenico Alessandrino

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ricordi il film “mamma ho perso l’aereo” ? Quante risate che mi sono fatta e penso che anche tu guardandolo avrai sorriso.

 

Certo sono passati un po’ di anni, come dimenticarsi la storia di due manigoldi che vorrebbe svaligiare una casa avendo saputo dell’assenza della famiglia per via di una vacanza e che non avevano fatto i conti con l’unica presenza all’interno dell’abitazione: Kevin un bambino di 8 anni.

 

Quello che più colpisce di questa storia, è l’assurda dimenticanza della famiglia McCalister che nella fretta di prendere l’aereo, lascia sbadatamente il proprio figlio in casa per poi rendersene conto dopo la partenza. Questo episodio sta a dimostrare che la fretta unita alla concitazione può giocare brutti scherzi che a volte possono essere addirittura imperdonabili.

 

Quando sei alla ricerca di casa, devi evitare di essere precipitoso sia nella selezione che nel contatto con l’inserzionista, perchè questa foga può danneggiare tutto il lavoro che hai fatto e portarti addirittura ad errori clamorosi che solo una gestione più calma e oculata ti avrebbe permesso di evitare.

Quello che tutti devono sapere quando cercano casa

Hai deciso di acquistare casa rivolgendoti alle agenzie immobiliari; Comunque Non ti convince il fatto di lasciare la tua richiesta di acquisto tramite i portali in quanto sei una persona abituata a fare da se è neanche questa volta sarà diverso.

Mi spiego meglio: Valorizzi la professionalità degli agenti immobiliari però preferisci cercare sui portali da solo, guardare le foto, leggere le descrizioni, visualizzare le mappe e stabilire qual è l’immobile sul quale fissare l’appuntamento per poi andare a visionarlo.

La Società nella quale viviamo ha dei ritmi frenetici a causa dell’alto numero di impegni. Questo porta a vivere costantemente in tensione e ad aumentare lo stress e la reazione naturale a questo stato di cose è quella di essere sbrigativi in tutto quello che facciamo, anche per una cosa così importante come l’acquisto di una casa.

Questo modo di essere ci spinge a cercare di ottenere un buon risultato nel più breve tempo possibile e non sempre con esiti soddisfacenti, quindi anche la ricerca di una abitazione, segue questo schema comportamentale.

ERRORI PIU’ COMUNI

Inizialmente tutti coloro che cercano casa e sono alle prime esperienze commettono una serie di errori, che se conosciuti, li eviterebbero in quanto fanno perdere tempo, occasioni e pazienza.

Una volta individuato l’immobile gli errori più comuni sono:

• Navigare sui vari portali immobiliari, trovare un immobile che faccia al caso tuo e decidere di approfondire l’annuncio in un secondo momento, perchè vorresti individuarne altri e ti dimentichi di salvarlo tra i preferiti o di stampare un promemoria;
• Inviare una mail con richiesta di informazioni e non inserire il recapito telefonico;
• Inviare un sms o un messaggio WhatsApp per avere informazioni;

A CARO PREZZO:

1.Infatti può capitare che dopo aver ricercato per diverso tempo sui vari portali e individuato un immobile interessante che tralasci momentaneamente per rivederlo in un secondo momento, nell’oceano del web,  perdi i riferimenti quali:

• il numero di riferimento dell’annuncio;
• il sito;
• l’agenzia che lo propone;
• il recapito telefonico;

2.Se invii una e-mail specifica ad una agenzia per un ‘immobile con l’intento di riceverne informazioni ma non inserisci il tuo recapito telefonico per non avere seccature, probabilmente avrai una risposta, ma potresti essere considerato dall’agente immobiliare un acquirente perditempo in virtù del fatto che non ti sei preso la briga neanche di fare una telefonata e così facendo la tua richiesta potrebbe entrare nel dimenticatoio.

3.Inoltre con l’invio della mail , sms o messaggio Whatsapp limitandoti  esclusivamente a quella casa, riceverai una risposta relativa solo a quell’immobile: Infatti potrebbe essere che l’agenzia disponga di altri adatti alle tue esigenze ma la mancanza di un colloquio diretto non ti permette di venirne a conoscenza;

Quindi se invii una mail o un messaggio dai la sensazione di un interesse parziale più a livello di curiosità che esigenza indifferibile.

LE MOSSE VINCENTI

A tal proposito ti suggerisco di eseguire i seguenti passaggi per trovarti bene:

1.Quando fai una ricerca e individui degli immobili, ti consiglio di:

• Salvarteli tra i preferiti;
• Crearti una cartella dove puoi reperirli facilmente (e quindi selezionarne la priorità nella visione);
• Stamparti la scheda Tecnica.

Questo modo di fare ti aiuta anche a creare una priorità nella visione degli immobili partendo da quelli che consideri i migliori fino a quelli meno indicati e stai sicuro che così non te ne sfuggirà nessuno.

2.Inserire il recapito telefonico all’interno della mail per essere contattato per quell’immobile ma anche per quelli non pubblicizzati su internet o che comunque ti sono sfuggiti. Se non vuoi essere disturbato nei momenti inopportuni, specifica i giorni della settimana e gli orari nei quali sei disponibile.

3.Anziché inviare dei messaggi sms o WhatsApp che siano, segnati il numero e chiamali in un momento in cui non hai fretta così facendo potrai:

• Fare domande specifiche e capire se l’immobile ha i requisiti che cerchi;
• Spiegare le tue esigenze in merito all’acquisto;
• Accendere l’attenzione dell’agente immobiliare verso la tua persona, il quale può associare una voce e una personalità al tuo cognome, facendoti emergere dall’anonimato che contraddistingue una richiesta generica da una specifica.

Caro acquirente, voglio dirti che tendenzialmente la mancanza di comunicazione non ti giova nel percorso di acquisto di un immobile, perche’ avere un contatto diretto con l’agente immobiliare, lo aiuta a creare un “identikit” dell’immobile che desideri e quindi potrà essere diretto nella  risoluzione delle tue problematiche.

METODODELLACQUIRENTE

Noi possiamo darti una mano in questo percorso e a differenza tua, lo facciamo tutti i giorni in modo corretto risparmiandoti tempo e pazienza, mi spiego meglio:

• Utilizziamo dei metodi organizzativi per cercarti casa selezionando immobili mirati e non fuori target;
• Contattiamo le agenzie e/o i privati organizzandoti gli appuntamenti nei giorni stabiliti da te;
• Spieghiamo esattamente ai colleghi quali sono le tue esigenze d’acquisto;
• Siamo sempre aggiornati sulla situazione degli immobili, su eventuali ribassi di prezzo e l’inserimento di nuovi annunci.

Penso che tu abbia capito quanto sia importante essere più veloci ed avere una agenzia immobiliare che utilizzi questo sistema di lavoro chiamato il:

Così mentre ti godi la tua quotidianità, qualcuno si occupa di te e della tua casa, l’unica cosa di cui abbiamo bisogno è della tua presenza almeno agli appuntamenti

Ti chiedo se anche a tu hai affrontato situazioni analoghe  e se vorresti condividerle nei commenti. Se invece sei interessato a capire il nostro modo di lavorare compila
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Ciao da Antonella…

L'articolo Quello che tutti devono sapere quando cercano casa proviene da Metododellacquirente.

Perchè Giulio Cesare è stato un grande Stratega?

Come puoi tu nell’approccio delle aste immobiliari essere uno stratega come lui?

Giulio Cesare una volta identificato il suo obiettivo (che poteva essere la conquista di un territorio o la sconfitta dei suoi nemici giurati), adottava delle strategie in base alle situazioni che si erano create sul campo di battaglia.

 

La sua grande intelligenza di conquistatore, consisteva nel fatto di sapersi adattare alle situazioni che si verificavano sul campo di battaglia trasformandole in punti di forza .

 

Come lui, anche tu devi saper selezionare in modo strategico quegli immobili battuti all’asta che abbiano un indice di pericolosità basso o quasi inesistente e “scaraventarti” su.

PERCHE’ IL PIU’ GRANDE STRATEGA

Una delle battaglie più famose di Giulio Cesare fu quella contro i Galli, in Francia, nella città di Alesia.

La difficoltà principale fu che Vercingetorige (capo dei Galli), raccolse il suo esercito all’interno di Alesia, la quale si trova in cima ad una collina ed è circondata da 3 fiumi. L’unico attacco che poteva essere fatto dall’esercito Romano, era quello frontale molto pericoloso.

Da grande stratega, Cesare fece costruire delle fortificazioni ed una fossa profonda 6 metri attorno ad Alesia e adottò una strategia passiva, cioè aspettò che il tempo facesse finire tutti i viveri e le scorte Galliche costringendoli alla resa.

Cesare fece centro. 

Vercingetorige terminate le scorte, ordinò prima ai bambini e alle donne di abbandonare la città e successivamente partì con il suo esercito in un attacco disperato nel tentativo di liberarsi da questa trappola.

Il risultato fu che i Galli vennero sconfitti da questo piano perfetto che solo un grande stratega come Cesare poteva elaborare.

Piaciuta la Storia? Se vuoi approfondire questa battaglia puoi andare a leggerla quì.

Aste immobiliari: Come selezionare l’immobile

L’obiettivo è unico: Puntare ad acquistare all’asta giudiziaria ad un prezzo ottimale, un immobile che non abbia problematiche particolari oppure che ne abbia ma che non siano preoccupanti.

Nello scorso articolo ti ho parlato di tutto quello che devi fare per definire la tua situazione personale che puoi leggere quì:  ABC del comprare casa: le Strategie di acquisto alle aste, e garantirti una partecipazione all’asta tranquilla.

COMPORTAMENTO STANDARD

Una volta che hai deciso di fare il passo di acquistare tramite asta immobiliare, vai a visionare quei siti che si occupano di questo. Fai una scrematura nella videata della ricerca inserendo la tipologia, il tribunale di riferimento e inserisci i paletti del prezzo minimo e massimo, e via con l’approfondimento.

Se la zona dell’immobile da acquistare non è particolarmente importante per te, la tua attenzione è rivolta alla tipologia e al prezzo.

Individuato l’immobile che potrebbe fare al caso tuo, guardi la planimetria per renderti conto se il connubio dimensione/prezzo è giusto per le tue esigenze e se ne individui uno in particolare, passi alla visione delle foto.

Le foto hanno il compito di darti un idea generale dell’immobile nella disposizione, nella grandezza dei vari ambienti, nella luminosità e salubrità di essi e soprattutto nelle condizioni interne, le quali ci preme che siano ottimali per risvegliare completamente il nostro interesse.

La tua analisi economica personale l’hai già fatta in precedenza quindi adesso se l’immobile che hai trovato ti sembra quello giusto, sei focalizzato su di esso.

Soddisfatte le tue curiosità visive, sicuramente passi alla visione della relazione di stima del CTU (consulente tecnico d’ufficio) del tribunale, leggendone il contenuto. Può darsi sin da subito che quello che vedi e leggi nella relazione, ti convinca ad approfondire e passi alla visione dell’ordinanza del giudice dell’esecuzione e all’avviso di vendita.

Partendo dal presupposto che non sei un esperto del settore, focalizzi la tua attenzione verso la procedura di partecipazione all’asta cercando di carpire il significato di asta con incanto o senza incanto e presentazione della domanda.

Dando per scontato che il sopralluogo con il custode giudiziario ti soddisfi, l’ultima cosa che ti è rimasta da fare, è presentare la domanda di partecipazione all’asta.

RIFLETTI

Prima di farti prendere dalla foga devi analizzare l’ordinanza e la documentazione.

Perchè se sei l’unico a partecipare all’asta, l’aggiudicazione diviene automatica.

Dietro un prezzo vantaggioso (soprattutto alle prime aste) si nascondono delle problematiche tali da spingere il perito del tribunale ad abbassare volutamente la valutazione.

Il motivo di tale comportamento sta nel fatto che le problematiche dell’immobile sono “zavorre” che si accollerà l’aggiudicatario.

Prima di depositare la domanda con l’acconto del 10%, se ti viene qualche dubbio, approfondisci perchè dopo ritirarsi son dolori.

POSSIBILI RISCHI

Supponiamo che tu abbia deciso di rivolgerti ad una persona competente per far analizzare la documentazione della procedura esecutiva alla quale stai per partecipare.

Allora potrebbe venir fuori alcune delle seguenti situazioni:

• Provenienza nel ventennio da una donazione;
• Assegnazione immobile al coniuge del debitore esecutato tramite il giudice (non quello dell’esecuzione) e in presenza di figli minori;
• Richiesta di revoca della Compravendita (nonostante la procedura esecutiva) da parte di un terzo soggetto;
• Abusivismo;
• Usufrutto o abitazione;
• Fondo patrimoniale familiari;
• Sequestri penali e giudiziari;
• Atti di destinazioni di cui all’art. 2645 ter del c.c (trascrizione di atti destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche);
• Trascrizione di compromessi.
• Eccetera…

Bene… possiamo dirlo… mi sa che hai compiuto una stupidata.

CONSEGUENZE DEI RISCHI

Se l’immobile rientrasse in una delle situazioni di pericolo appena menzionate, avrai le seguenti difficoltà:

• DONAZIONE: se non sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione nei pubblici registri, un familiare escluso dall’eredità di quell’immobile che hai acquistato o stai per farlo, può utilizzare l’art. 563 del codice civile. Questo mossa permette al diseredato di riprendersi l’immobile anche se lo hai acquistato da tempo;
• ABUSIVISMO: L’aggiudicatario dovrà far fronte ad ingenti costi per regolarizzare l’immobile;
• IN PRESENZA DI USUFRUTTO: Acquisti solo la “nuda proprietà” mentre i “frutti” rimangono in capo ad una terza persona;
• REVOCA DELLA COMPRAVENDITA: Una richiesta antecedente all’aggiudicazione è che continua ad avere valenza anche dopo. Questo significa la potenziale perdita di tempo ma soprattutto di soldi investiti in un investimento ritenuto sicuro ed intoccabile;
• CASA CONIUGALE E MINORI: In questo caso il giudice (non quello dell’asta) decide che l’immobile rientri nelle disponibilità del coniuge separato assieme ai figli minori (solitamente a favore della donna) è liberabile solo alla maggiore età di essi o addirittura all’autonomia reddituale.

Questi sono solo degli esempi nei quali si potrebbe incorrere, la casistica è ampia.

COMPITO DEL PERITO DEL TRIBUNALE

L’ordinanza del giudice è importante ma come avrai ben capito la relazione di stima del perito del tribunale diviene fondamentale perchè ti permette di:

Immobile e confini

Titolarità del bene

Valutazioni di mercato

Caratteristiche costruttive

Composizione interna

Documentazione Urbanistica

Possesso dell'immobile

Arretrati condominiali

Domande giudiziali

Ipoteche e pignoramenti

Limitazioni d'uso

Il consulente tecnico d’ufficio è una figura di garanzia per il giudice dell’esecuzione (e non solo), il quale gli affida il compito di valutare l’immobile a 360° con il fine di rilevarne una base  d’asta di partenza.

CONCLUSIONI

• Adesso te la sentiresti di provvedere da te?
• Sicuro di non voler essere affiancato da un professionista?
• Non credi sia meglio avere affianco un agente immobiliare che abbia competenze del mercato, delle procedure e delle insidie giuridiche?

Quello che tu stai cercando è un agente immobiliare che:

• Ricerca all’asta al posto tuo conoscendo le tue esigenze;
• Legga la relazione di stima e l’ordinanza del giudice;
• Ravvisi quei ed altri pericoli prima menzionati;
• Ti faccia partecipare ad un’asta che ti faccia dormire sogni tranquilli anche dopo l’aggiudicazione.

Tu hai bisogno di un agente immobiliare che utilizzi come sistema di lavoro il:

In questo modo non rischierai più:

• Di perdere tempo seguendo immobili “pericolosi”;
• Di perdere soldi partecipando ad aste con immobili ad alto indice di rischio;
• Di essere solo sia nella presentazione della domanda che nella partecipazione all’asta.

Non sarò Giulio Cesare ma nella strategia di selezione credo di sapermi muovere…

Tutto chiaro? Se vuoi sono a tua disposizione per un consulto e perchè no, trovarti una casa.

Puoi inviarmi una richiesta di informazioni tramite —-> questo modulo <—-. Se poi vorrai commentare questo articolo dicendomi cosa ne pensi e che perplessità hai, sarò ben felice di risponderti quanto prima…

Ciao  Domenico Alessandrino

L'articolo Aste immobiliari: Come selezionare l’immobile proviene da Metododellacquirente.

Ti sarà capitato qualche volta di vedere il quiz televisivo del programma di Bonolis “Avanti Un Altro” ed in particolare la fase finale del gioco quando il concorrente deve rispondere consecutivamente a 21 domande nel minor tempo possibile senza sbagliare per non ricominciare dall’inizio.

 

Durante la lettura delle domande, il montepremi scende di € 1.000 ogni secondo fino ad azzerarsi completamente a tempo scaduto lasciando il concorrente a mani vuote.

 

Se vorrai proseguire nella lettura, scoprirai l’attinenza con i filtri del motore di ricerca dei portali immobiliari con questo programma televisivo.

Adesso immagina le seguenti similitudini comparandoti a questa situazione durante le fasi di ricerca di un immobile utilizzando i filtri del motore di ricerca:

• il concorrente = tu;
• le domande = i filtri del motore di ricerca;
• l’errore nella risposta = la sbagliata selezione del filtro;
• il ritorno alla prima domanda = ritornare indietro nella selezione del filtro o resettarli tutti;
• lo scorrere del tempo e il montepremi = il progressivo abbassamento della pazienza fino a non averne più;

Tutti i concorrenti di Bonolis vorrebbero rispondere bene e velocemente a tutte le 21 domande per aggiudicarsi nel più breve tempo possibile, un montepremi in denaro sostanzioso.

Ognuno sa che ogni volta che sbaglierà nella risposta, sarà costretto a riprendere dalla prima e che questo gli farà perdere dei soldi. In questo gioco l’importanza di essere precisi è essenziale,  perchè la quantità di denaro vinto è inversamente proporzionale al tempo perso con le risposte sbagliate.

FILTRI IMMOBILIARI

Quando ti approci ad un portale immobiliare ed inizi ad utilizzare i filtri del motore di ricerca, devi essere efficace  sin da subito perchè potresti escludere delle abitazioni buone per le tue esigenze;

Anche se volessi tornare indietro o resettare i filtri, questi passaggi finiscono con l’esaurire la tua pazienza fino a non averne più.

Se hai esperienza sui portali immobiliari, ti sarai reso conto che è difficile ottenere subito un elenco immobili che faccia al caso tuo. Ad alcuni può sembrare una passeggiata, ma applicandosi per davvero, affiorano tutte le difficoltà che in molti, danno per inesistenti in un primo momento.

NON E’ SEMPLICE

Più vai sui portali…

più guardi le foto…

più cerchi le informazioni…

più ti rendi conto che c’è  sempre qualcosa che non va e che comunque le ore e i giorni scorrono. Allorché quando la tua pazienza sarà “scaduta”, cercherai delle soluzioni alternative e avrai perso delle occasioni che solo un uso più attento nella gestione dei filtri, ti avrebbe permesso di visualizzare le case “giuste”.

Non è bello arrivare ad acquistare un immobile solo perchè sei stanco di cercare;

Questo si chiama A C C O N T E N T A R S I e non è il massimo quando parliamo della tua casa, uno dei posti più importanti della tua vita e quella dei tuoi cari.

Portali Immobiliari: Cercare casa come un agente immobiliare

L’ importanza di saper usare bene i filtri dei motori di ricerca e le altre funzioni, ti da la possibilità di cercare più velocemente inglobando anche quelle case che verrebbero escluse con una sbagliata selezione.

Nella errata impostazione dei filtri, puoi commettere degli errori che ti pregiudicano la selezione e la visione di immobili ottimali per le tue esigenze.

Resta inteso che ci sono dei parametri indispensabili, ma solo chi conosce la propria situazione puoi decidere di inserirli.

ERRORI COMUNI

Tuttavia ci sono dei comportamenti e degli errori che un esperto del settore immobiliare non farebbe; Te ne dico alcuni:

• Tipologia immobile – Esclusione di soluzioni abitative che potrebbero andar bene comunque, come ad Esempio spuntare appartamento, ed escludere attico, casa indipendente, Villa, ecc…;
• Prezzo minimo e massimo – Inserire un importo troppo basso per il target di immobile che cerchi o impostare il limite “massimo” quanto il tuo budget più alto;
• Mq minimi e massimi – Esclusione di piccole metrature che con leggere modifiche interne sarebbero l’ideale;
• Tipo di proprietà – Inserisci solo “intera proprietà” e non “proprietà superficiaria”;
• Certificato Energetico – Impostare una classe energetica alta estromettendo il resto.

Questi sono solo alcuni errori.

In questo post ti spiego i filtri dei motori di ricerca e le funzioni del software interno ai portali dandoti dei suggerimenti utili nelle impostazioni.

Cominciamo con le spiegazioni prendendo come spunto i tre migliori portali immobiliari Italiani:

• Casa.it;
• Immobiliare.it;
• Idealista.it.

SPIEGAZIONI

VENDITA O FITTO

• Contratto: Si intende il tipo di intenzionalità che hai rispetto all’approccio dell’immobile; In parole povere se cerchi una soluzione in Vendita o In Affitto;

RESIDENZIALE – COMMERCIALE – TURISTICO

• Categoria di Acquisto: Riguarda l’ ambito nel quale procede il compratore e quale tipo di esigenza vorrebbe risolvere,  ad esempio l’ acquisto di un locale commerciale, la locazione di un appartamento, l’acquisto di un terreno edificabile; Nello specifico si parla di Residenziale (case per abitazione), Commerciale (Per attività commerciali), Case Vacanza, Immobili all’estero;

APPARTAMENTO – VILLA O….

• Tipologia Immobile: Si riferisce alle caratteristiche intrinseche del fabbricato che si vuole acquistare, es. appartamento, casa indipendente, villa, box auto ecc.;

PREZZO MINIMO E MASSIMO

• Prezzo minimo e massimo: Fa riferimento al prezzo di richiesta del venditore;

MQ MINIMO E MASSIMO

• Mq minimo e massimo: I metriquadri minimi e massimi, cioè l’unità di misura che permette di stabilire la grandezza di un immobile;

LOCALI – STATO – PERTINENZA – RISCALDAMENTO E PIANO

• Locali: Vani immobile;
• Stato: Condizioni interne della casa;
• Box / Posto Auto: Ambiente o spazio di pertinenza dell’immobile adibito solitamente all’autovettura;
• Riscaldamento: Tipologia di impianto di riscaldamento presente;
• Piano: Posizione in altezza dell’immobile rispetto al piano terra;

ALTRO

• Ascensore / Terrazzo / Giardino Privato o Comune / Balcone / Piscina /Cantina / Aria Condizionata / Armadi a Muro / ecc.;

TIPOLOGIA DIRITTO

• Tipo proprietà: Tipologia del diritto reale di godimento del bene, quindi  “intera proprietà”, “usufrutto”, “nuda proprietà”, ecc.;

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

• Certificato Energetico: La capacità di dispersione di area calda e fredda e la modalità di produzione energetica dell’immobile;

PUBBLICAZIONE

• Pubblicato: La tempistica di pubblicazione degli annunci inseriti dai venditori;

TIPOLOGIA DI INSERZIONISTA

• Solo Annunci da (Casa.it): Tipologia di fonte dell’annuncio di vendita (privato, agenzia o costruttori);

FOTO – VIDEO OPPURE NO

• Solo Annunci con Foto e Video: Inclusione o Esclusione di immobili con foto e/o video;

DISPOSIZIONE DI COMPARIZIONE ANNUNCI

• Ordine di Comparizione Lista Annunci: Funzione di disposizione l’elenco annunci in base a parametri personali; esempio di data di inserimento, grandezza interna, rapporto metroquadro/prezzo, eccet.

In questo blog mi occupo solo di residenziale.

Avrai notato che non ho fatto menzione delle opzioni riguardanti Provincia / Comune / Città / Zone perchè di questo te ne parlo in questo articolo sulle mappe dei portali immobiliari.

Adesso è importante che tu conosca dei piccoli trucchi per gestire la ricerca aumentando sensibilmente i risultati.

SUGGERIMENTI

APPARTAMENTO – VILLA O….

• Tipologia Immobile: Quando selezioni la tipologia immobile, è meglio spuntare tutte quelle affini, così sei sicuro che non ti sfuggirà nulla. Così, ad es. in Casa.it puoi spuntare “appartamento, attico, casa bi/trifamiliare, casa indipendente, nuova costruzione, villa e villetta a schiera;

  In Idealista.it appartamenti, case e ville, appartamenti su due piani e attici;

  Immobiliare.it non ti permette di fare la selezione multipla, ma con la funzione mappa, hai un quadro completo del venduto esistente.

PREZZO MINIMO E MASSIMO

• Prezzo minimo e massimo: Imposta i parametri del prezzo minimo e massimo prendendo come riferimento per il minimo, una tipologia completamente da ristrutturare e come massimo una tipologia ristrutturata o quasi;
• Prezzo minimo: nell’impostazione di questo valore, non allargare la forbice del prezzo troppo a ribasso, perchè includeresti immobili orrendi ed inutili che ti “ruberanno” tempo a discapito di soluzioni più proficue;
• Prezzo massimo: Inserisci un valore superiore al tuo budget massimo, perchè con una trattativa realistica, quell’immobile inizialmente fuori budget, rientrerebbe nei visionabili e divenire il “favorito”.

  Considera che spesso le richieste sono alte nei primi periodi dell’annuncio, ma un proprietario intenzionato a vendere, conosce i valori di mercato, e ne tiene conto soprattutto quando sono passati diversi mesi dall’inizio della vendita.

  Respingere una offerta in un mercato sterile, sarebbe una eresia che vorrà evitare;

MQ MINIMO E MASSIMO

• Mq minimo e massimo: In questa opzione, considera che spesso, le metrature pubblicizzate non sempre corrispondono alla realtà perchè gli agenti immobiliare si attengono a quanto riferito dal proprietario se non fanno una analisi analitica della metratura, anche se poi, utilizzano la propria esperienza per avvicinarsi alla dimensione esatta.

  La scelta della metratura dipende sempre dalle esigenze familiari; Se ad esempio, cerchi un trivani perchè siete in tre in famiglia, anche un 65 mq ben disposto e con semplici modifiche potrebbe essere valido;

• Mq minimi: Più è bassa la metratura e più salgono le possibilità di acquisto con il budget che hai;
• Mq massimi: Considera che quando la metratura è ampia ed il prezzo è basso, probabilmente ci sono da fare dei lavori consistenti all’interno dell’immobile e che invece a te interessa rifinito. NB: Non esagerare con le ampie metrature.

STATO – PERTINENZA -PIANO

• Stato: se per te non è indispensabile un immobile ristrutturato, seleziona l’opzione “indifferente”;
• Box Auto e Posto auto: Se ti serve all’interno del condominio, allora spuntalo, altrimenti valuta la presenza di un garage nei paraggi e con un abbonamento mensile hai risolto il problema;
• Piano: (Idealista.it) Utilizzala solo per i primi o gli ultimi piani, se li desideri;

ALTRO

• Ascensore/Terrazzo/Giardino Privato o Comune/Balcone/Piscina/Cantina/Aria Condizionata /Armadi a Muro/ecc: Tienine conto singolarmente e spuntale con parsimonia per non ridurre la tua ricerca ai minimi termini. L’unica opzione veramente degna di nota è l’ascensore, essendo determinante per i piani medio/alti;

 

TIPOLOGIA DIRITTO

• Tipo di Proprietà (Immobiliare.it): Se intendi acquistare un immobile per andarci ad abitare, oltre “intera proprietà”, non tralasciare la “proprietà superficiaria” che ti garantisce almeno per 70 anni (ndr 99 anni), un godimento sicuro dell’immobile.

 

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

• Certificato Energetico: (Immobiliare.it): Questo filtro ti permette di selezionare la classe energetica dell’immobile. Usalo con parsimonia perchè allo stato attuale, sia i privati che buona parte delle agenzie, non danno ancora il giusto peso che meriterebbe questa novità per via della scarsa considerazione generale che gli viene affibbiata dalla società odierna, però qualcosa sta cambiando negli ultimi tempi.

 

PUBBLICAZIONE

• Pubblicato: La tempistica di pubblicazione degli annunci inseriti dai venditori;

 

DISPOSIZIONE DI COMPARIZIONE ANNUNCI

• Ordine di comparizione lista annunci: Il mio consiglio per questa opzione è di SFRUTTARLA SUBITO, stabilendo a priori qual’è la tipologia di ordine più indicata per la tua esigenza; Ad esempio, se cerchi un immobile ampio da ristrutturare, l’ordine “Meno cari €/mq” di idealista è quella perfetta.

L’ideale per te sarebbe avere un agente immobiliare che ti sostituisca nelle operazioni di ricerca, avendo l’esperienza e le conoscenze per sfruttare nel miglior modo possibile le potenzialità dei filtri dei motori di ricerca e tutte le altre opzioni esistenti.

Un agente che ha un sistema di lavoro diverso dagli altri, uno che metta al centro del suo lavoro l’acquirente con il

Così sei sicuro che non rischi che ti sfugga un immobile idoneo solo perchè hai sbagliato i parametri di impostazione e non esaurisci tutta la tua pazienza ad inseguire la casa dei tuoi sogni, e ricordati che…

il miglior concorrente è un agente immobiliare che non sbaglia neanche una risposta e ti fa vincere un ottimo Montepremi senza che tu abbia perso la tua pazienza…  

Se hai bisogni di chiarimenti potresti commentare sotto, altrimenti se necessiti saperne di più del servizio, compila —-> questo modulo <—- e ti richiamerò quanto prima.

Ciao… Domenico Alessandrino

L'articolo Portali Immobiliari: Cercare casa come un agente immobiliare proviene da Metododellacquirente.

Se hai vissuto in modo intenso gli Anni 80′ come me, non puoi dimenticare tutti i film, i cartoni animati oppure i romanzi dedicati alla “caccia al tesoro”? Superare i cattivi che si intromettevano durante l’avventura per accapararsi la mappa segreta.

 

Oggi voglio parlarti della funzione Mappa dei portali immobiliari e dell’importanza di saperla usare nel modo corretto affinchè tu riesca ad arrivare al tuo “tesoro” (una nuova casa) nel minor tempo possibile e comunque seguendo i percorsi più corti di questi portali. 

Saper utilizzare le mappe dei portali nel modo più appropriato con l’utilizzo di tutte le opzioni, aiuta ad essere più veloci nella ricerca.

Nell’era di Internet e di Google Maps, chi ha dimestichezza con i computer e smart phone, non ha problemi ad individuare un luogo e riconoscerne le zone e i propri confini.

Mi rendo conto che essendo agente immobiliare a me vien naturale ma non ci vuole l’arte per conoscere la propria città.

Con questo articolo mi sono posto l’intento di darti le informazioni necessarie affinchè tu possa coniugare le conoscenze della tua città e un miglior utilizzo delle funzioni dei portali immobiliari.

Per arrivare a questo obbiettivo, ho preso a riferimento i tre siti immobiliari più usati dalle agenzie immobiliari:

• Casa.it;
• Idealista.it;
• Immobiliare.it.

Ottimizzare l’uso delle mappe dei portali immobiliari

CASA.IT

Quando apri Casa.it dopo aver selezionato la regione, ti compaiono tutte le città con le abbreviazioni delle targhe automobilistiche con le relative province, quindi seleziona la città/provincia che ti interessa, e una volta cliccatoci su, il portale ti chiede, se ti interessa la Città (freccia gialla) oppure un Comune di provincia non capoluogo (freccia verde). [Immagine 1]

LISTA

Nella visualizzazione a lista, se ad esempio hai selezionato la città, poi dovrai specificare nel filtro del motore di ricerca Zone/Frazioni (freccia gialla) quali sono i quartieri che ti interessano. [Immagine 2 Sopra]

MAPPA

Con la visualizzazione a mappa ti compaiono i baloon degli immobili sulle zone a te gradite, mentre affianco al motore di ricerca immobili c’è la sezione annunci immobiliari nel quale vi è un elenco di immobili con dei dati quali foto, via, metratura, vani, prezzo e agenzia.

Questo elenco fa riferimento ai baloon che visualizzi sulla mappa, infatti se con il puntatore del mouse tu andassi sul relativo annuncio presente nella lista annunci immobiliari, il rispettivo baloon di riferimento sulla mappa si evidenzia con la proiezione dell’ombra del baloon stesso. [Immagine 2 Sotto]

Una volta che clicchi sul baloon oppure sull’immobile presente nello spazio Annunci Immobiliari, ti comparirà la scheda tecnica dell’immobile che potrai andare a consultare. [Immagine 3 Sopra]

L’altra modalità di visualizzazione della mappa è quella ibrida la quale ti permette di riconoscere la disposizione effettiva dei luoghi con la visione dall’alto tramite Satellite. [Immagine 3 Sotto]

IDEALISTA.IT

Nel portale idealista, dopo la prima pagina del sito nella quale indichi la provincia [Immagine 4 Sopra], ti compare nella pagina successiva, la mappa del singolo Comune o della singola Città alla quale sei interessato e nella quale dovrai selezionare le zone o i quartieri di tuo interesse.

Avrai notato che dove ci sono le frecce gialle, vengono indicati i numeri degli immobili insistenti su quella determinata area.

Nell’esempio la Città di Bari [Immagine 4 Sotto]

Una volta indicata la zona di tuo interesse, ti comparirà la visualizzazione a mappa con i baloon gialli che stanno ad indicare un immobile per ognuno di essi, mentre affianco, ci sono i filtri del motore di ricerca immobili per definire il tuo target di immobili. [Immagine 5 Sopra]

forma geometrica a tuo piacimento che racchiuda le zone alle quali tieni di più per l’acquisto. [Immagine 5 Sotto]

In ultimo nella slide sottostante [Immagine 6] puoi vedere le due modalità di mappa con gli annunci preferiti che hai salvato.

IMMOBILIARE.IT

Atterrato sulla home page di Immobiliare.it, il sito ti chiede se selezionare una provincia / Comune / Zona con la modalità a mappa colorata [Immagine 7 Sopra] oppure disegnare un area su Mappa. [Immagine 7 Sotto]

Durante la sessione di visualizzazione degli immobili a lista, c’è la possibilità di modificare le zone di tuo interesse del Comune o della Città scelta, andando a cliccare sul filtro Zona nonchè Zone selezionate.

A questo punto ti compare la città (o il Comune) sezionato per le varie Zone di colore celestino chiaro, è che cambieranno il colore in blu scuro nel momento in cui le andrai a selezionare per la tua ricerca.  [Immagine 8 Sopra] 

Se vorrai passare dalla visualizzazione a lista a quella a mappa [Immagine 8 Sotto], sul display del tuo dispositivo si evidenzieranno solo le zone che cerchi e sulle quali compariranno dei cerchi con dei numerini.

Tali numerini rappresentano gli immobili in vendita insistenti in quella determinata area e che, se vorrai, potrai andare a consultare.

MODALITA’ FORMA GEOMETRICA

Con questa procedura puoi disegnare un cerchio sulla mappa di un diametro a tuo piacere [Immagine 9 Sopra], oppure una forma geometrica sempre a tuo piacere, che racchiuda le zone nelle quali cerchi. [Immagine 9 Sotto]

Come per Casa.it, anche su Immobiliare.it puoi passare alla visualizzazione a Satellite che ti potrebbe aiutare ad avere dei riferimenti visivi più precisi nell’individuazione delle zone e così come sono nella realtà [Immagine 10 Sopra].

[Immagine 10 Sotto] è la slide di visualizzazione degli annunci, quando cliccando sul cerchio con all’ interno il numerino, ti compaiono gli immobili di quella zona.

Se hai già provato a smanettare, ti sarai reso conto che non è così difficile. Però ti devo essere sincero: Non è così facile individuare da subito casa solo perchè hai fatto qualche “giro” su questi portali.

Se ti sarà già capitato di parlare con qualcuno che ha acquistato prima di te, può essere che ci sia riuscito in qualche mese, però la ricerca di casa richiede tempo e necessita di un allargamento della ricerca presso altri siti, cartelli di zona, conoscenze e altro.

Parecchi clienti che ho conosciuto, a volte hanno impiegato anche più di sei mesi per trovare casa, e chi ci è passato sa cosa significa cercare su internet, vedere le foto, leggere le descrizioni, chiamare l’agenzia, fissare gli appuntamenti, fare le trattative ecc.

Tutto questo richiede tempo, conoscenza e competenza che non sempre si possiedono soprattutto quando hai una vita piena di impegni che non ti permette di poterti dedicare come vorresti.

L’ALTERNATIVA AL FAI DA TE

Tu Hai bisogno di qualcuno che ti sostituisca conoscendo le tue esigenze e che sappia usare le proprie competenze mettendole a frutto nel miglior modo possibile.

Un agente immobiliare che utilizzi come sistema di lavoro il:

E allora si, che puoi dedicarti alla tua vita mentre qualcuno si dedica al tuo acquisto .

Dimenticavo! Con il tempo i portali immobiliari apportano dei cambiamenti sia a livello grafico che a quello di funzionalità di opzioni, è quindi se noti delle divergenze non preoccuparti è normale; Tuttavia le funzioni principali rimangono sempre le stesse.

Ti saluto e ti invito a farmi delle domande o delle osservazioni quì sotto se lo vorrai. Se invece stai pensando di contattarmi per chiedermi delle informazioni, ti invito a compilare
—-> questo modulo <—-

Ciao da Domenico Alessandrino

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