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人民大学报告称明年房价降20% 3至4月或迎拐点

,互联网 — 2010-11-21 09:23:39

昨日，中国人民大学经济研究所等机构发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

当日发布了《中国宏观经济分析与预测报告》。人民大学经济学院副院长刘元春解释报告时表示，目前楼市资金依然充裕，调整点尚未到来。《报告》认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。

但刘元春也表示，房地产市场并没有崩盘的可能，“出现超过30%以上价格下降的幅度不大，房地产市场能够实现软着陆”。他解释说，房地产开发投资的杠杆率只有五倍多，比发达国家平均水平低30%，资金紧张难以引发金融危机性的调整。

■ 观点

●房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。

——央行货币政策委员会委员李稻葵

●房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。

——全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水

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人民大学报告称明年房价降20% 3至4月或迎拐点

,互联网 — 2010-11-21 09:34:10

■ 观点

●房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。

——央行货币政策委员会委员李稻葵

●房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。

——全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水

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人民大学报告称明年房价降20% 3至4月或迎拐点

,互联网 — 2010-11-21 10:13:15

■ 观点

●房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。

——央行货币政策委员会委员李稻葵

●房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。

——全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水

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调控下商业地产能否成为地产投资避风港？

,互联网 — 2010-11-22 09:30:13

图为省会广安大街的商务楼群。

现在即使拿着钱排队买房也不一定买到自己心中期望的房子。“位置、位置，还是位置”，尽管商业地产物业的选择随着开发模式的丰富而价值越来越多样化，但这条“铁律”依然管用。

尽管手持“金卡”，王女士却最终放弃了11月13日万达精装公寓的“竞购”，“没戏，排号太靠后，而且好多人不止买一套。就算排上了，剩下的肯定不是理想的套型面积”。

王女士理想中的面积是50平方米左右，总价格30多万元，“面积再大了承受不了，再小了不好用”。

这似乎代表了眼下中小型投资主力人群的典型特征：关心物业总价同自有资金之间的比例、以抗通胀资产保值为首要目标、兼顾自用。

裕华区的万达广场和桥西区的海悦天地，是目前省会比较引人注目的两个商业地产项目。两个项目的负责人都表示：客户数量在逐日攀升，对商业产品的关注程度远超住宅产品。

海悦天地的开发商石家庄金正房地产开发有限公司副总经理段亚说：“百万以下资金规模的客户群体最值得重视，尤其资金在50万元上下的群体，投资实力虽不算强，但购买意愿和能力很强。”

一方面，调控政策削弱了住宅地产的获利预期，另一方面，CPI的持续走高令百姓普遍产生财产“缩水”的焦虑，资金需要寻找更安全的“避风港”，商业地产顺势发力，其投资潜力和价值正在被“另眼相看”。

更完美的投资产品

段亚说，就不动产来说，住宅的投资回报率并不高，兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产才应该是更具完美意义的投资产品。

同住宅相比，商业地产增值空间更大。2006年，金正的住宅项目卖到每平方米4千元，现在涨到七八千元，当时商街卖1.6万元，现在卖3.2万，段亚对此印象颇为深刻，他说，看上去涨幅相同，但商业地产本身基数大，带给业主的回报远比住宅更可观，“这还不算商业物业本身经营所产生的利润”。

市民老钱算是一个成功的投资者。7年前，当更多的人还热衷于购买住宅，他决定买商铺。经考察，他选择了位于火车站商圈沿街的一个物业，“位置很好，价格也‘不赖’”，老钱笑道。综合考虑过租金、投资额和贷款等各种因素之后，他以实用面积每平方米4万多元的价格，买下一个20多平方米的铺位，“贷一半款，投入100万，每年租金收入十一二万，8年左右收回成本”。“那时人们普遍投资观念保守，手上也没多少现金，四五十万就可以买一套很好的住宅了”，话说当年，老钱颇有几分得意，“现在这个铺位成本已经收回，租金涨到一年14万，房价本身也在涨，出手能值200多万。获利200%！”

关于投资回报率，段亚介绍说，商业地产一般分为两个大类，分别以收回成本的时间作为参考标准：商务类写字楼，主要用于办公或仓储，15年到20年；经营性商铺或门市房等，12年。在参考时间内收回成本，就算回报率较高。而与之相比，“除非买得特别便宜，住宅几乎不可能单靠租金20年内收回成本”。

但他同时提醒，商业地产因位置、环境、规模、业态等不同，投资回报率差别巨大。看准了，一铺养三代；看走眼了，难免三代养一铺。

更具深意的贷款和税收政策

石家庄市房地产业协会副会长李水源说，由于商业地产消费者总量不超过20%，并不影响千家万户的居住问题，纵观数年来的楼市调控政策，“矛头”所指，从来不是商业地产。

之前，商业地产贷款条件为“首付50%、利率按基准贷款利率上浮10%”，相比住宅地产更为严格。但随着调控的逐步深入，住宅“第二套”、“第三套”的贷款政策逐渐收紧，商业地产贷款条件则“按兵不动”，目前实际已等同于住宅的“二套房”，同时不受套数限制。这些都在构成投资者“弃宅从商”的吸引力。

万达公寓的热销，说明了这种面积小、总价低、投资方式灵活的产品，恰好切中了市场的脉搏，对于许多资金实力不算强，但收入预期稳定的人来说，最低只须首付十几万元，再贷一半款，就能获得一个投资置业梦想的“出口”。

但是，商业物业在作为二手房转让时，同时存在两个较高的税种，又可能会让一些蠢蠢欲动的投机客“且慢狂欢”。一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%到60%征税，具体税率视增值额与最初买入价的比例多少核定；另一个税种是个税，按物业出让后个人所得额征收，通常是卖出价减去买入价，再减去装修费用、房贷利息及其他合理费用后的20%征收。

比如一套买入价200万元的商铺，如果卖出价为300万元，那么土地增值税大约按300万减200万再乘以30%，即100万乘以30%征收，土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后，个税应该在20万元以内。也就是说，扣除这两项税后，看起来丰厚的利润已缩水近半。

因此，随着调控进程显得相对缓和的贷款政策，同严厉的税费政策共同作用下，商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者，通过收租获取利润，和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式有着根本区别。

更高的“技术壁垒”

高企的价格“屏蔽”普通投资人群，相对住宅投资更复杂和专业的特性，又往往令追逐短期获利的投机者绕行，商业地产因此避过上轮楼市热炒，成为所谓的“价值洼地”。

万达广场的相关负责人介绍说，商业地产进入门槛高，从开发到投资，都存在更高的“技术壁垒”。

在开发领域，商业地产还没有一个成熟的模式，是公认的技术含量、资金规模、管理运营、人才需求等各方面难度更高的门类。一些小开发商在经验缺乏之下的不规范运作往往导致各种纠纷，结果令投资者受损。

除此之外，“购买本身就是个技术活儿”，需要对产品特性非常了解，否则难免承担盲目投资的恶果，“远不像买一个住宅那么简单”，万达广场的这位负责人说。

以买商铺为例，“一定要考虑做什么和租给谁”。将来的管理和经营成本，包括用电负荷等，都要做到心中有数，假如想做餐饮，就得重点考察烟道和上下水等设施，所租的业态应与相邻业态呼应而非对立……“连签合同都是技术活儿”，签多长时间、租金怎样递增，才能跑赢通胀做到有效投资，都需要结合市场走向和未来预期加以判断，“缺乏经验的人会很茫然”。

在段亚看来，商业地产同住宅地产投资相比，“复杂程度的关系大概是10：1”。正因为如此，收益率和风险都随之放大。

“提醒客户要有足够的‘闲钱’，量力而行、做最坏打算，在此基础上再考虑出手”，万达广场相关负责人告诉记者，“这是我们介绍自己产品、了解客户投资计划之前必做的功课”。

他说，任何一种投资，原则都应该是“安全第一，利润第二”，就投资风险来说，商业地产远大于住宅，因此必须提醒消费者有足够的资金承受能力。“有些客户确实存在赌徒心理，只看到上升空间，超出自己资金实力去搏，这就像‘烙饼卷手指头’，啃自己的肉，结果一定会疼”。

雷网-房产频道, 2010-11-22 09:30:13. 本文分享者:傻傻原文地址：http://www.molei.net/article/25334.html
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两部委摸底地方楼市调控查闲置地处置进展

,互联网 — 2010-11-23 10:44:34

近日，住建部和国土部已经组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。据知情人士透露，此番联合检查组将由两部委司级官员带队，整个过程大约在十天左右。

在楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部（下称“住建部”）和国土资源部（下称“国土部”）正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。

此番检查方式包括实地检查、座谈、查阅资料和网上核查，检查范围除了省（区、市）总体情况外，还将抽取省会城市和1~2个设区市（州、盟）。此外，与以往不同，此次检查组还将深入到县（区、旗）一级政府开展检查工作。

有望为问责提供决策依据

9月底出台的“国五条”明确要求对地方落实房地产调控政策严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。此次两部委联查重点放在地方落实层面，有望为未来的问责工作提供决策依据。

一位知情人士对记者介绍，各地的住房供地计划落实情况将成为两部委检查的第一项内容。今年4月中旬，国土部曾发布各地住房供地计划，全国各省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷。而2009年，全国住房实际供地76461公顷，今年拟供地规模比去年大幅增加了 135%。

不过，计划供地量虽然增幅巨大，但能否最终完成才是关键，今年受调控政策频繁出台影响，各地土地供应走势开始随之波动。

在此次检查过程中，两部委检查组除要求各地填报2010年1~10月住房供地计划落实情况外，还将检查地方保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房“三类用地”不低于住房用地供应总量70%的完成情况。

国土部土地利用司司长廖永林近日透露，从目前的计划完成情况看，全国保障性住房供地计划完成得很好，土地供应量已经上去了，下一步到底是继续加大，还是在这个基础上进一步落实，要密切关注房地产市场的演变。

截至记者发稿，国土部尚未发布今年前三季度全国住房用地供应情况，这比去年的发布时间略微延后。今年上半年，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量（2.4万公顷）相比增加约135%。

除了关注今年土地供应落实情况，两部委检查组还将了解2011年各地的住房用地拟供应情况。

严查闲置土地处置进展

在过去的几年中，房地产用地闲置情况一直是我国楼市运行中的一个顽症，开发商囤积土地，依靠土地升值牟取超额利润的现象层出不穷。这在客观上也加剧了房源紧张的局面，推高了房价上涨预期。

近期有机构发布报告称，全国目前的闲置土地能够提供36亿平方米面积的住宅，这些土地能够开发出共1.2亿人口居住的住房。

对此数据，廖永林认为，这个数据可能不一定准确，但在一定程度上反映了解决土地闲置问题的深远意义。

土地闲置整治不可谓不严，但很多地方政府受制于土地财政等种种因素，严查行动往往变成“拳头高高举起，轻轻落下”。

知情人士透露，此次两部委也将各地房地产闲置土地项目核查和处置进展情况作为了检查重点。

记者获悉，国家土地督察机构也特别发出通知，要求督促地方政府加快整改处置闲置房地产用地，而派驻地方的国家土地督察局也开始向各省（区、市）人民政府发出整改意见书后，要求整改查处闲置房地产用地和其他违法违规用地。

对因企业原因闲置土地，尚未完成整改处置的企业名单及公布情况，也纳入了此次部委检查的重点。

官方数据曾披露，截至今年5月底全国共清理发现闲置房地产土地宗数2815宗，面积16.95万亩。

国土部8月份一度要求各地加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。不过，现在看来这项工作完成难度有所增加。

一位资深房地产专家对记者表示，因土地闲置原因众多，不但有企业原因，还有过半用地闲置是涉及政府规划修改等多方面因素，推进难度很大。

为此，相关部门一度考虑将全部闲置用地清查大限推后到今年12月底。但此后，有部委领导要求克服困难，进一步加快查处速度。

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京沪卖地收入破千亿地价涨超50%

,互联网 — 2010-11-23 12:18:38

全国各大城市在土地出让金方面的巨额收入，有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。

上海高居榜首，北京首次上榜，大连、天津有望入榜，杭州暂时退出。

尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。反倒是去年“卖地”收入高居榜首的杭州今年收入大跌，暂时退出“千亿俱乐部”。

地价翻倍，京沪突破千亿

中国指数研究院（下称“中指院”）数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。

上海是“千亿俱乐部”老会员，去年卖地收入已高达1025.28亿元。

在土地出让金高速增长的背后，上海土地供应量实际上并未有太大增长，仅为6%，但成交均价却猛增64%。

成交均价的幕后推手是商业用地价格的增长。中指院数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。

北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。

杭州失却龙头地位

距年尾还有一个多月时间，大连、天津两地的土地收入已经不容小觑。数据显示，大连为893.1亿元，同比暴增297.66%，天津为866.8亿元，同比增长42.93%，紧紧跟随北京之后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。

大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。

早在去年，业内有分析认为大连地价或将上涨，主要原因是政策推动。去年7月1日，国务院原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》，重点发展支持29个区域，大连14个区域榜上有名，700多平方公里的土地虚席以待。

杭州今年的土地出让收入同样诡异。去年杭州以1025亿元高居榜首，但今年迄今为止土地出让收入仅589亿元，下降43%，在去年引爆眼球后，今年已与“千亿俱乐部”无缘。

货币资金充裕引爆市场

对于严厉楼市调控下土地交易市场的活跃，深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁向《第一财经日报》记者表示，主要是“钱太多”造成。

宋丁认为，虽然今年楼市调控强化，但适度宽松的货币政策并没有取消，市场流动性今年逼近8万亿元，加上热钱、外资等相比去年的9万亿元并没有减少。

而在另一方面，各大房地产企业因为去年良好的销售实际上并不缺钱，即使在银行信贷方面遭遇阻力，却可通过信托方式解决融资问题。“通过信托的形式获得的资金已经超过2万亿。”宋丁表示。

对于大连收入暴增而杭州收入却大幅下跌的情况，宋丁表示，各地的房地产定位不一样，发展规划也不一样，给地方房地产市场带来了变数。

附表：2010年01月01日至2010年11月22日土地出让金城市排行榜

排名城市土地出让金(万元) 同比

1 上海 13699442.38 69.06%

2 北京 10044815.21 57.20%

3 大连 8930855.58 297.66%

4 天津 8668169.75 42.93%

5 杭州 5893251.52 -23.82%

6 武汉 4771835.60 70.26%

7 南京 4642313.50 128.66%

8 成都 3582776.84 59.92%

9 苏州 3440270.35 26.14%

10 重庆 3261389.39 -9.78%

雷网-房产频道, 2010-11-23 12:18:38. 本文分享者:一天一天原文地址：http://www.molei.net/article/25379.html
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前10月河北商品房销售同比增66.6%

,互联网 — 2010-11-24 15:17:09

据省统计局最新统计资料显示：1-10月，河北省房地产开发投资继续快速增长，保持高位平稳运行，全省商品房销售面积3294.6万平方米，同比增长66.6%。

前10月住宅竣工面积同比增70.7%

前10个月，全省房地产开发投资完成1864.9亿元，比上年同期增长51.2%。从开发用途看，商品住宅完成投资增长49%；办公楼、商业营业用房完成投资分别增长86.7%和85.2%。

前10月，房屋竣工面积比上年同期增长72.2%；其中住宅竣工面积1579.3万平方米，同比增长70.7%。

90平方米及以下

住宅增了35%

前10个月，90平方米及以下住宅完成投资607.9亿元，比上年同期增长35.5%。90平方米及以下住宅施工面积6062.3万平方米，增长35.0%，销售面积1063.3万平方米，增长38.8%。

可以看出，在房价节节攀升的情况下，小户型住宅越来越受到青睐。

商品房销售面积

同比增长了66.6%

前10个月，全省商品房销售面积3294.6万平方米，比上年同期增长66.6%，比1-9月提高6.5个百分点。其中，商品住宅销售增长 63.8%；办公楼增长1.7倍；商业营业用房增长1.1倍。从销售方式看，现房销售面积574.2万平方米，增长52.2%；期房销售面积2720.4 万平方米，增长70%。

商品房销售额增长了78.9%，其中住宅销售增长74.8%。

雷网-房产频道, 2010-11-24 15:17:09. 本文分享者:失而复得原文地址：http://www.molei.net/article/25436.html
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国企开发商86亿元再造广州单价地王

,互联网 — 2010-11-26 10:29:34

昨日，继广州亚运城项目之后，广州又一个罕见的巨无霸地块——广铁南站宅地公开拍卖，挂牌底价高达48亿元，折合楼面价9627元/平方米。严厉的楼市调控政策并未遏制开发商对稀缺土地资源的渴望。

经过40多分钟、200多轮举牌角逐，该地块“老东家”广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（以下简称广铁集团）联合珠光集团，击败万科城建联合体、保利、中海等地产大鳄，以86亿元的高价拍得，楼面地价高达1.7万元/平方米，赶超去年广州宅地地王。

巨无霸入市受热捧

资料显示，该地块位于广州老城区，一线望江拥有无敌江景资源，且为中国近现代著名工程师、铁路界泰斗詹天佑主要工作地旧址，有深厚的文化内涵，总建筑面积近 50万平方米，是一块面积大且稀缺的宅地资源。挂牌公告一出，就引起众多知名房企关注。该地块拍卖底价达47.9227亿元，折合楼面地价为9627元/ 平方米。

此外，该地块原属于广铁集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，也是广州第一宗三旧改造项目。

值得注意的是，该地块历史渊源和竞拍条件较为特殊。拍卖公告资料显示，为保留沿江绿地中三座现有建筑物用作商业开发和建设铁路博物馆、詹天佑纪念馆（不计算容积率），竞得开发商要负责铁路博物馆和詹天佑纪念馆的建设，并承担由此发生的全部费用。经初步估算，两座纪念馆的建设费用合计约1亿元。因此，该地块实际拍卖底价约为49亿元。

业内此前普遍预计，考虑到该地块的优良位置和历史价值，不管是为了“面子”还是利益，广铁集团必定会全力以赴。

楼面价超1.7万元/平方米

昨日的竞拍现场印证了业内此前的预测。据媒体报道，广铁集团联合珠光集团共派出9名代表参与，占据了竞拍席的第一排，似乎有志在必得之势，万科和城建组成联合体（29号牌）参与竞拍，保利、中海分别与旗下子公司一起联手对抗。拍卖一开始万科联合体势头强劲，与广铁集团频频“交手”，保利则选择在总价高达70 多亿元时杀出，一路推高总价。

当楼面地价达1.1万元/平方米时，主持人提醒市场有风险，但这并没有影响开发商的夺地热情。经过40多分钟、200多轮的竞价后，万科联合体、保利等终不敌广铁集团，败下阵来。

拍卖结果显示，该地块以86亿元的高价成交，折合楼面地价高达1.7万元/平方米，溢价近80%，刷新了去年由广州珠江新城CBD创下的1.5万元/平方米的单价地王纪录。

“在政策调控之下，这个价格还是偏高的，这导致未来项目必然只能做高端产品。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示，该地面积大且拥有江景资源，在广州市场上非常稀缺，加上开发商预期看好，导致如此高地价出现。

“老东家”拿地成本打7折

肖文晓指出，受目前政策调控，特别是对房企金融信贷的收紧，其实开发商对高地价出让依然保持谨慎，诸如万科联合城建，保利携手自身旗下公司等，都是采取联合体的方式应对拿地。“广铁自身不是做房地产开发的，未来肯定会引入其他专业开发的房地产参与。这样的好地，房企都会乐于参加的。”

尽管该地块较为优质，但86亿元的高价仍然超出业内预计，有业内人士担忧广铁集团是否付出了过高的代价。事实上，由于该地块是三旧改造地，按照有关政策，地价中的六成将补偿给原土地使用权人广铁集团，如果在2010年前完成搬迁，还可以追加10％的补偿，也就是说广铁集团的实际拿地成本约为30亿元。

“广铁集团自己拿下，在其资本上分摊风险相对减少，仅需支付三成地价。”广州地产专家谢逸枫认为，其实际楼面地价成本不到6000元/平方米，而未来该项目售价将至少达2万~3万元/平方米。据悉，目前该项目周边在售望江楼盘已达2.9万~3万元/平方米。

此外，肖文晓认为，尽管是老东家拿地，土地成本减少，但高地价必然助推高房价，该项目未来必定是豪宅项目，对其周边楼盘价格有一定拉升心理暗示作用。

记者注意到，近期不温不火的广州土地市场上，难觅富力、雅居乐、合景等本土老牌开发商的身影。

“一些房企销售业绩未完成，资金相对紧张，政策调控又让房企拿地特别地谨慎，害怕资金链断裂。”谢逸枫指出，如果再去抢夺地王，受到土地政策调控的压力不小。

雷网-房产频道, 2010-11-26 10:29:34. 本文分享者:我不知道原文地址：http://www.molei.net/article/25514.html
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货币政策收紧石市楼市开始“不安”？

,互联网 — 2010-11-26 14:13:00

10月以来，生活必需品价格接连拔高，居民消费略显“抠唆”，相比之下，稳步攀升的房价，却没有遏制住购房者的消费激情。

为调控物价，10月以来，国家一次加息、两次宣布上调存款准备金率，“散弹枪”虽没能立竿见影打击物价，却让楼市感到风声鹤唳，开发商和购房者都开始“不安”。

政策频繁上调存款准备金率

本月19日晚间，中国人民银行发布消息，决定自11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。距离上一次宣布上调存款准备金率仅9天。而今年上半年，央行分别在1月18日、2月25日、5月10日三次宣布每次50个基点的存款准备金率上调。进入11月份，11月10日和 11月19日两次接连宣布要上调存款准备金率。今年第五次调整虽未到执行期，但累计上调2.5%的幅度，将冻结资金接近7千亿，令市场“胆寒”。

河北经贸大学金融学院副院长王重润认为，央行频繁使用准备金率主要是针对过剩的流动性，而提高存款准备金率有利于经济降温并最终实现经济“软着陆”。著名财经评论员马光远表示，中国已经实施两年的宽松货币政策进入适度从紧的阶段。不排除央行在12月份继续上调存款准备金率的可能性。

市场省会新盘入市数量增加

提高存款准备金率最直接的影响就是控制信贷规模。“收紧贷款迫使开发商调整推盘节奏。”河北中原房地产经纪有限公司事业一部总监秘志飞说。为回笼资金，一些开发商会选在今年剩下的这一个多月里推盘。

进入11月，石家庄有奥北公元，舜帝锦城、舜地留园等十几个新盘纷纷面市，明显高于去年同期入市量。同时，全款96折、全款每平方米直降500元等优惠在省会比比皆是。“信贷收紧，几家主要信托公司的房地产信托发行已暂停，接下来的暂停规定可能扩展至整个信托行业。”全经联河北分盟副主席高会臣说，短期内为了能够回款，开发商售房优惠力度还将加大。

“银行收缩贷款规模现在已直接反映到购房者身上。”秘志飞说，“以前买房办贷款一个多星期就能办好，现在得一个多月。”

省会房贷城执掌人大诚房产战略发展总监李强表示，其实每年年底银行都会由于信贷额度紧张而收缩贷款规模，只不过今年这一现象来得比较早。“不过，央行刚刚上调了存款准备金率，收缩了流动性对贷款规模影响还是很大的。”他说。

雷网-房产频道, 2010-11-26 14:13:00. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25521.html
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83家房企现金流净负超600亿房地产面临降价压力

,互联网 — 2010-11-29 09:17:32

近期实行的严厉政策调控有一定效果，房地产开发商的日子是越来越不好过。继规范银信合作模式、实施净资本管理等措施之后，监管部门规范房地产信托再次出拳。就在近日，一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》已经下发到不少信托公司项目经理的手中。根据《通知》，银监会要求各地方银监局严查信托公司为开发商变相提供贷款的情况。

据多家媒体报道，包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司，已相继暂停了相关的房地产信托业务，以回应银监会上周对信托公司自查房地产信托业务的要求。但这似乎还仅仅只是一个开始。为配合住房和城乡建设部和国土资源部正在全国范围内检查房地产政策的落实情况，中国银监会也成立了工作组，正对各城市银行业落实房地产贷款政策的情况进行评估。

开发商融资渠道遭围堵

越来越多的融资渠道正在遭受多个部委的围追堵截。富力集团国内上市融资的计划一拖再拖，万科等多家上市房企的再融资计划纷纷搁浅，各大银行没有接到停止开发贷的指令但额度基本用完，存款准备金率接二连三地上调，而今，连房地产信托的路子也被收紧。

通过信托方式进入房地产开发行业的资金有多少？根据用益信托工作室的相关统计数据，10月份全国信托公司共发行65只房地产信托，规模达175亿元。11月份前三周也已有77.68亿元信托资金进入房地产。更全面的数据来自中国信托业协会，据其最新数据显示，截至9月末，资金信托规模达到2 .8万亿元，其中投向房地产行业占比13 .4%，余额为3778亿元。而前三个季度，新增投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。

信托资金对开发商的影响有多大？“尽管近期信托融资发展较快，但相对于房地产整个行业的投资而言，其所占的资金量仍不足5%。”一家大型房企的财务人士表示，房地产项目的投资资金主要来自定金、预售款及自有资金等，其中，银行贷款作为资金最原始的来源，所占比例最高，基本上占有50%以上。

“但宏观调控政策后，房地产信托的发行就再次出现上扬，地产信托的金额占全部信托的55.11%。现在每个信托公司手上都有几十个房地产信托融资的计划，预计未来三个月房地产信托的月发行量都将超过100亿元。”用益信托工作室相关人士透露，在多种主流渠道变得不畅之后，信托变得火热非凡。

事实上，房地产信托的火爆正是源于开发商资金链的压力。据统计，至10月30日已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623 .74亿元，较去年同期的424 .99亿元大幅下降246 .77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。多家中小型房企的经营性现金流出现大幅下降。

明年上半年房企最难熬

根据日前中国人民大学发布的一份研究报告预测，从2010年12月份起，房地产企业将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计2011 年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。该报告预计，2011年第一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长的局面。而房地产企业的流动性于首付比率、房地产抵押贷款等条件变化的影响下，明显恶化。

“这应该不是危言耸听，就连仅占融资渠道5%的信托都要堵，明年日子会好过到哪里去？”上述房企财务人士反问南都记者。不过他认为，暂停的房地产信托业务对中小开发商的影响会更大。部分大开发商可以选择抵押贷款等方式曲线求存。“做实业的集团通过抵押从银行贷款再临时借款给集团内的房地产公司。一些实力雄厚的开发商还是可以融到钱的，只是不能从社会上融钱，要从企业内部来融钱。可能一些小开发商就要死掉了，只能通过降价促销。”

明年的日子开发商怎么熬？外资或许是不少开发商乐意共舞的伙伴。商务部最新披露的数据显示，今年1至10月，房地产行业实际使用外资额同比猛增 48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。其中，今年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长 56%，增幅高于总体吸收外资的增幅。

但这条路只怕也并不平坦。商务部新闻发言人姚坚表示，商务部将加大对房地产投资领域吸收外资的审批管理，进一步加强对于土地文件完整性的复核，保障相关企业设立是依法有效、合理的，是实质性的投资。

“由于需求端短期被压制，市场销售不畅的情况我们预计会维持到2011年1季度，因此企业资金面状况仍旧会进一步趋紧。预计资金比例均值将回到 2009年上半年水平，约13%。债务结构中预收账款比例均值回复到16%。”齐鲁证券房地产分析师孙国东认为，房企资金面呈现趋紧态势，但与2008年企业资金面濒临断裂不同，总体上资金面仍处于紧而不崩的态势。

雷网-房产频道, 2010-11-29 09:17:32. 本文分享者:春暖~花开原文地址：http://www.molei.net/article/25613.html
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北京人均居住超28.81平米公积金二套房将停贷

,互联网 — 2010-11-29 15:16:31

11月29日上午，北京市住房公积金管理中心发布公积金二套房贷相关细则。即日起，原房屋人均居住面积高于且包含28.81平方米的，购房者申请公积金二套房贷将被拒贷。

此前，记者曾采访专家，建议使用北京统计局发布的2009年人均住房面积，“改善型二套房”面积应该卡在28.81平方米，这与本报报道不谋而合。

同时，北京公积金二套房贷款利率也从原来的基准利率提高了10%。

重要看点1

人均超28.81平方米公积金二套停贷

11月3日，包括住建部在内的四部委联合发布《通知》，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

同时，“改善型二套房”的人均住房面积标准成为购房者关注焦点。当时有个贷机构将2007年时的27.07平方米作为标准，主动退回购房者贷款申请。

记者发现，按照北京统计局发布的2009年人均住房面积，“改善型二套房”面积应卡在28.81平方米。

今天上午，北京市住房公积金发布了北京二套房贷细则，其将“改善型二套房”确定为28.81平方米。也就是说，如果三口之家住房面积超过了86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将被拒贷。

重要看点2

公积金二套房利率首次上涨一成

除了规定了二套房申请的面积范围之外，北京市公积金管理中心还将二套房利率从原来的4.05%提高到了4.455%，也就是基准利率的1.1倍。

拿贷款80万20年还清来计算，二套房每月按揭要达到5041.8元，此前，公积金贷款不分首套与二套，新规定执行后，要比之前每月多170多元。另外，新利率政策自11月29日(含)开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。

同时，借款申请人属于购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

取消“购买套型建筑面积在90平方米(含)以下政策性住房的借款人，贷款首付10%”的现行做法。

公积金贷款80万20年首套与二套月供对比

加息后利率月供总利息额

公积金首套 4.05% 4868.95元 368548元

公积金第二套 4.455% 5041.8元 410027元

(注：数据由北京中原提供公积金最高贷款额80万)

业内分析

严厉打击利用公积金贷款投资行为

中原地产认为，本次公积金首次提高了二套房利率，另外90平方米以上首付也提高了一成，这些政策都为银行降低了金融风险，也使得很多刚性首套房需求减缓入市。

公积金的首次收紧，使得改善性需求也增加了成本，很明显也遏制了炒房现象，这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。

雷网-房产频道, 2010-11-29 15:16:31. 本文分享者:伤心最是离别时原文地址：http://www.molei.net/article/25626.html
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23%在京楼盘涨价任志强“服软”游说房企降价

,互联网 — 2010-11-30 10:59:00

任志强

机构对11月北京100个重点楼盘房价变动的调查结果显示，50个楼盘价格未动，23个楼盘房价上涨，其中，合生创展旗下楼盘合生·世界村以32.65%的涨幅高居榜首。此外，远洋地产旗下远洋东方的均价也上调了250元/平方米，首开集团旗下国风上观目前均价比“二次新政”前上调近5700元/平方米，首开旗下另一个楼盘首开常青藤均价上涨了1000元/平方米。

近日，在央视一档财经栏目的录制现场，华远集团总裁任志强在接受《每日经济新闻》记者提问时透露，他近段时间正在积极游说包括万科在内的房企主动降价，以配合政策。他提醒说，如果时下房企一味逆政策而行，可能招致后续第三波更严厉的政策调控。

合生创展在北京亦庄的楼盘合生·世界村的普通住宅部分的均价已由上月最低时的9800元/平方米，上涨至现在的13000元/平方米，涨幅高达近 32.65%。工作人员解释说，正值年底，离该楼盘近2公里处的轻轨L2线即将开通，这进一步提升了该楼盘的价值。她还透露，元旦后，该楼盘可能还会提价。

近日首开旗下的首开国风上观竟公然利用“地王”在媒体上大肆宣传。这里的“地王”指的就是远洋地产在今年3月中旬在该楼盘旁边的大望京一号所创造的总价地王项目。该楼盘眼下的均价已由“二次新政‘前9月份的24124元/平方米，上涨至目前的29800元/平方米，上涨近5700元/平方米。

首开旗下的另一个楼盘首开常青藤，目前的均价已由月初时的26000元/平方米，上调了1000元/平方米至27000元/平方米。

此外，远洋地产旗下的远洋东方，均价由上月的16000元/平方米，微涨250元/平方米至16250元/平方米。

面对这种僵局，近日在央视某财经栏目的录制现场，任志强透露，虽然长期来看，中国房价必然看涨，但在时下的调控特殊期，开发商应积极配合政府的政策调控，以避免下一步更严厉的调控政策出台。

据他介绍，4月新政后，华远地产所在的西安楼盘华远君城就积极配合政策的调控，同时其销售量一直位于西安地区前5名。

据记者调查了解，华远君城的均价从4月新政前后的7300元/平方米，一直处于微降通道，目前为6750元/平方米。

任志强同时爆料说，最近在一次会议上，他游说王石进行适度降价促销，第二天便传来了万科在武汉降价促销的消息。

零点集团董事长袁岳也说，楼市调控的主要目的是以时间赢得空间。如果开发商一味硬扛，政府很可能采取更严厉的调控措施，持续打压。

雷网-房产频道, 2010-11-30 10:59:00. 本文分享者:一天一天原文地址：http://www.molei.net/article/25692.html
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今年7万亿资金涌向开发商土地市场成吸金池

,互联网 — 2010-12-01 09:50:33

业内人士指出，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕，如果有效引导资金流入房地产开发领域，势必增加楼市供给，进而改善供求关系紧张的局面。

今年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，业内人士预测，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。

流动性总量不减

自4月份地产调控开始后，楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时，房地产开发贷款也成为调控楼市“银根”的手段之一。尽管各大银行纷纷表示严控开发贷款，但是今年前10月的楼市流动性总量却并未呈现明显紧缩趋势。

国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。

细看统计局数据，今年前10月的房地产开发资金来源中，新增国内贷款数额一直保持同比增长的态势。5月份房地产开发资金中的新增国内贷款同比增速达到63.17%。尽管随着调控深入，6月份新增国内贷款同比仅增长0.34%，但这一增速自下半年开始又有所回升。

“9·29”新政出台后，楼市调控再掀波澜，不过10月的楼市“银根”却未明显收紧。10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元，环比9月上涨了11.34%，较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7、8、9月后重新跃回千亿元以上。

海通证券研究员涂力磊指出，1-10月全国房地产资金来源总量达到56923亿元，较去年同期增长32%。他乐观预计，根据前10月的增速，全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态。

尽管统计口径有所不同，但是央行每季度发布的货币政策执行报告也从另一个侧面反映了楼市“银根”的变化情况。

数据显示，截至9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点；房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%，比上年末高1.3个百分点。

尽管商业银行加大了对各项房贷的控制力度。不过，银行对于房地产开发贷款并没有完全说“不”。一位国有大型银行省分行的信贷人员告诉中国证券报记者，该行今年对公贷款计划量约350亿元，其中房地产贷款是主要投向。“目前已经完成全年计划的95%，房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。” 该人士透露。

“虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑，不过从总量上看，今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果。”某房地产业内人士直言。

千亿土地财政俱乐部扩容

一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍，另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然，土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。

根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年，北京市共出让243宗土地，土地成交价总计928.05亿元；2008年全年共出让土地148宗，成交总价仅为502.69亿元。显然，今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元，一举超过2009年和2008年全年数额。

无独有偶，上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居全国之首。而2009年全年上海的土地出让金收入仅为1025.28亿元。在距离年底尚有一个月时间之际，大连和天津的土地收入也已经达到900亿元左右，突破千亿大关近在咫尺。

据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。

国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年30个省区市全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。显然，土地供应的大幅增加带动了土地出让金的快速增长。

不过，业内人士也指出，尽管今年土地供应计划量激增，但是从前11个月的土地供应情况看，大部分城市距离年初制定的目标还有较大差距。年底突击供地成为很多城市的首选。

在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供应迎来“井喷”，共成交住宅类地块15宗，供应面积255万平方米。12月北京市拟入市土地面积达到了552公顷，创下北京单月土地供应的历史新高。

虽然在供应放量以及调控政策的影响下，土地市场热度有所降温，成交楼面地价较调控前有所下降，但是从整体看，今年不少城市的土地单价不降反升。

以北京市为例，前11个月成交的土地平均楼面地价约为4568.64元/平方米，较去年增长了15.52%。部分热点区域的土地价格则仍然维持在高位。11月最后一周，全国共有4宗土地出让的楼面地价超过万元。其中，杭州杨家牌楼A地块的楼面地价高达25297元/平方米。

“土地成本已经成为开发商各项成本中涨幅最大的项目。”一位二线城市的房地产上市公司董秘在接受中国证券报记者采访时表示，公司正在建设开发的某项目拿地成本仅为600元/平方米，而今年拿下位置更偏远的新项目用地的土地价格已经达到2700元/平方米。“项目建成后的成本在6400元-6600 元，周边房价则在7500元左右，成本压力很大。”该人士坦言，“土地价格快速增长，开发商已经很难单纯凭借销售回笼的资金和本金满足再生产的过程，只有依靠资本市场的再融资或银行信贷。”

新开工如火如荼

虽然面临众多调控政策，今年全国房地产市场新开工仍在如火如荼地进行。按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在明年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到极大改善。

国家统计局数据显示，今年前10月全国新开工面积已经累计达到13.18亿平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全国的新开工面积同比增速就保持上涨趋势，进入加速投资时期。5月份的新开工面积同比增幅达到102.56%，此后各月的同比增速也基本维持在50%以上。

从环比来看，7月份的新开工面积仅为1.17亿平方米，为今年新开工的最低位。8、9月新开工面积均出现环比回升。不过10月份的新开工面积为1.23亿平方米，环比9月下降了15.75%。

东方证券研究人士指出，10月房地产开发投资增速继续超出市场预期。虽然由于房地产调控政策，房屋销售面积环比下滑11.2%。在限期开发政策的限制下，房地产新开工面积将持续维持高位，从而推动房地产开发投资持续高位运行。

业内人士指出，从2009年下半年到现在，房地产新开工持续保持高增长，这些房源将在2011年3月后陆续上市，加上保障性住房也开始密集投入市场，房地产市场未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面将出现缓解.

雷网-房产频道, 2010-12-01 09:50:33. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25738.html
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11月北京新房价量齐升通胀压力大促购房者入市

,互联网 — 2010-12-01 16:47:49

楼市调控从9月29日到昨天已经两个月。据北京房地产交易管理网数据显示，与调控第一个月楼市成交量应声而落不同，调控第二个月，楼市成交开始回升。11月，一、二手房成交均出现较大幅度上涨，其中一手房价格也较10月有了小幅攀升。

新房

11月一手房呈现价量齐升

9月份的签约量为12215套，二次调控后，10月份的新房签约量应声而落，仅为7690套。进入11月，新建商品住宅的签约量再次过万，1日至 29日成交10907套，预计11月签约超过11000套，较二次调控后10月份的签约上升了40%，但是与2009年11月份相比降低了30%。

价格方面，据链家地产监测的近半年内所有的130余个期房项目，11月期房的成交均价是21258元/平方米，较10月上升3%。

>>解读

通胀压力大促购房者入市

北京中原三级市场部总监张大伟表示，首先，保障性住房成交集中，调控后第二个月，保障性住房签约占比上涨，使得成交数据有明显上涨；其次，市场担忧物价上涨速度过快，10月的CPI高达4.4，而普通居民的切身体会甚至超过这一数值。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。

高价楼盘拉高成交均价

对于价格走高的原因，亚豪机构市场总监郭毅分析，与前几个月以低价楼盘为主不同，11月性价比高、保值增值能力强的楼盘销量明显提高。截至11月29日，11月成交过百套的楼盘中，大成郡、橡树湾、万科红等项目成交价格已在3万元上下。正是这些偏高价位楼盘热销拉高了11月成交均价。

旧房

二手房成交均价略有下降

据北京市房地产交易管理网信息，截至11月29日，11月北京市二手住宅网签量是15596套，预计至11月30日，网签量或将达到16500套，环比10月份上涨了17%，与9月份成交基本持平

价格方面，据“链家地产”市场研究部统计，11月份北京二手房市场的成交均价与10月份相比，下降了0.5%。11月份的成交均价为19548元/平方米。二次调控以来，二手房价格已经两个月基本不变。

>>解读

量升因低价房拉动成交量

“链家地产”首席分析师张月认为，造成成交量上涨的主要原因是：首先，由于价格稳定，一部分观望者进入市场；其次，相对低价房成为成交热点。据“链家地产”市场研究部统计，在各个价位中成交环比上涨最明显的是价格为1万元-2万元/平方米之间的房屋，环比上涨14%。第三，目前郊区房屋成交较好，一般选择郊区置业的人群为刚性需求和条件有限的改善性需求。

价降因购房者对价格敏感

价格微降的原因，张月认为，首先，房价上涨动力不足；其次，目前市场上主要是刚需以及改善性购房者，这部分人群对于价格敏感，并且在成交过程中会偏向选择较低价格的房屋。

雷网-房产频道, 2010-12-01 16:47:49. 本文分享者:天空原文地址：http://www.molei.net/article/25750.html
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多地房价逆市上涨第三轮调控已在酝酿？

,互联网 — 2010-12-02 11:17:12

任志强似乎有先见般地在微博上抛了一句，“按不住了吗？”他说这句话的背景是，一位业内人士录入了一组数字，显示11月北京房价仍在上涨。

与任志强此前声称房价明年仍将上涨相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后续第三波更严厉的调控。

二次调控两月后，记者调查发现，以环北京地区为代表的很多地区，近期出现不同程度的房价上涨。

经济学家赵晓(微博)说，楼市供不应求的基本格局并没有根本改变，而流动性过剩格局亦未改变，市场看不见的手在与政府看得见的手的较量仍略占上风。中国社科院研究员曹建海表示，地方政府是调控失效的主谋。

诸多业界人士都表现出了对可能出现的第三轮调控的担忧。

涨价再次袭来

仅半个月时间，环京津房价出现了跳跃式的上涨。

以燕郊为例，11月10日还是7800元/平方米的某楼盘，现在已涨至9000元以上。该开发商声称，下个月推出的楼盘将飚至1万元/平方米。这是燕郊历史上的最高点。

河北固安一个原本计划明年年初开盘的楼盘，最近就像中了头彩，兴奋得不断地提价：从5000元/平方米到5500元/平方米再到现在的6000元/平方米。“还会涨。”内部人士称，来自各方的投资客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。

环京津地区似乎把房价看成了一个简单的数字组合游戏，这种行为也助燃了北京楼市的情绪。

11月，北京23个在售楼盘涨价。涨幅从最高32.65%到0.33%。涨价最高楼盘为合生世界村，11月上涨3200元/平方米，价格提升至13000元/平方米。按照该售楼处解释的涨价动机为，距该项目仅2公里处的轻轨L2线的即将开通。调查显示，该项目9、10月价格为9800元/平方米，并实行全款9折优惠。

据北京中原数据统计，9月29日后北京取得预售证的项目合计有62个，其中有过2次以上预售证记录的项目为23个。但二次调控后涨价的项目达到16个，占总量的70%以上。除新里苑、京贸国际城等项目价格有明显下调外，大部分价格均平稳甚至上涨。

11月底集中入市的项目更是逆市提价。如金隅花石苑预售均价达23000元每平米，而6月份预售的一期成交均价为14959元每平米；富力星光家园预售均价45000元每平米，相比7月份实际预售均价37065元每平米有明显上涨；万科蓝山苑预售均价41800元每平米，相比5月份的38597元每平米也有上涨。

深圳、天津、海口、昆明、兰州等城市房价，近期也露出上涨苗头。中国指数研究院数据显示，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。

不仅仅是新房，二手房价格也出现了上涨。北京中原数据统计，北京二手房从10月份的18790元/平米上涨到了目前的19120元/平米，上涨幅度为1.2%。21世纪不动产提供的调查数据显示，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。

楼市基本格局未变？

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受记者采访时说，“调控大势已去。”

北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。

赵晓说这话的背景是，楼市成交量在调控两月之后也达到了历史最高点。

据中国指数研究院对全国的监测数据显示，11月最后一周，监测的 35 个城市中，17 个城市楼市成交量上涨。其中，温州、银川涨幅位居前列，而成都、泸州下跌较为明显。

以北京为例。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨 46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的 4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。

“这使得市场很可能在12月初出现一波类似9月份的明显反弹。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟担忧。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，目前北京很多全款购房者是在所谓通胀预期推动下入市的。

一位不愿透露姓名的房地产商表示，尽管是史上最严厉的调控，但不分地区一刀切的做法，很难收到实效。每个城市的情况是不一样的。地方政府推高地价的动力并未改变；同时，由于大力兴建保障房，很多开发商认为商品房将会越来越稀缺。

据了解，11月房价涨势最明显的河北地区，在有关机构抛出“环首都经济圈”概念后，环北京地区在20天内，房价出现暴涨，大批北京投资客涌入。而大批开发商也在与当地政府洽谈土地开发事宜。

曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主体。让原本被调控的主体去调控房价，显然难以收到效果。他认为，二次调控的力度并不够。

中金证券分析师白宏炜认为，按照目前的政策，尽管政府在抑制需求，但并没有增加供应，推动房价上涨的主要因素没有变化。另外，在通胀背景下，大批寻找资金避风港的流动资金还是会选择房产。

第三轮调控已在酝酿？

海尔地产董事长卢铿担心，很有可能会出台第三轮调控。

张大伟认为，相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控，虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。楼市调控已到了最关键的时期。“如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。”他认为。

住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示，要对地方政府调控进行监测。他的建议是，要保持房价稳定，中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，给中央政府一个合理的模型预测。

曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。他认为，以目前形势看，出台的房产税措施很可能会在试点的0.3-0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。

12月1日起，北京和多个地区将对预售资金实施专户监管。“预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能带来部分负面效应，12月前取得预售证的项目可能延缓再开新盘，这一政策可能使得12月份的供应明显减少。而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增长。”张大伟表示。

雷网-房产频道, 2010-12-02 11:17:12. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25765.html
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压垮楼市的最后一根稻草

,互联网 — 2010-11-19 15:18:24

目前的调控手段会对购房者特别是刚需者、小投资者产生一定影响，但在市场流动性充裕、大量资金寻求出路的条件下，还是难以撼动高房价的根基。

貌似严厉的4·16新政，仅给楼市带来了不足百日的观望期，7、8月份全国楼市均出现回暖迹象。二轮9·29新政赶在国庆前出台，也显示了管理层对于未来房价走势的担忧。那么，两轮调控的累加效应会如何，能否有效遏制房价呢？

从已采取的调控措施来看，真正有效的手段一是提高购房门槛，弱化投资杠杆，包括提高首套住房和二套住房首付比例，以及停发三套住房贷款、限制异地贷款购房等措施，部分地区甚至出台了计划经济手段“限购令”；二是银行收紧开发贷，提高了对于开发贷款的发放及审批条件。而诸如加快处置闲置用地、加强市场监管、严格土地增值税清算等举措大多流于形式，地方政府并未动真格；此外，虽然要求各地政府加快保障性安居工程建设，但形成供应仍需至少一年以上。

由此看来，虽然目前的调控手段会对购房者特别是刚需者、小投资者产生一定影响，但在市场流动性充裕、大量资金寻求出路的条件下，还是难以撼动高房价的根基。虽然新政确实对楼市成交产生了一定影响，但结合考虑新政初期效应、年底楼市淡季等一系列因素，尚不足以证明房价已进入下行通道，但双头特征已经形成。而购房者出于通胀恐慌，短期仍然维持房价上涨的预期。

温总理虽然表示“内地房价控制确实很难”，而这并不意味着无招应对。政府未来的调控手段，不但有可能继续提供购房门槛，如二套停贷，扩大限购令范围；此外，房产税出台的步伐将加快，预将采取首套免征、累进式税率，预计第一批试点城市最晚将在明年4月份试行；如果真正做到打击开发商囤地、加快土地增值税清算，那么市场未来的供求预期将发生改变。

而对楼市真正沉重的打击，将是面临严峻的通胀形势、政府将采取连续加息手段，由此产生的累加效应，这对于楼市和股市将起到抽血作用，这也是压垮楼市的最后一根稻草；另外连续加息对于实体经济的影响也非常大，将体现在实体企业生存困难、企业员工收入下降甚至失业等方面，而居民购买力下降又反过来作用到楼市，引发成交量下降。因此，明年楼市下行的悬念不大，时间窗口应在年中。

雷网-房产频道, 2010-11-19 15:18:24. 本文分享者:伤心最是离别时原文地址：http://www.molei.net/article/25259.html
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四大行等银行叫停个人房贷

,互联网 — 2010-11-19 09:48:30

在“四大行停止开发贷款“的传言爆出后几日，个人房贷又被推上舆论关注的焦点。据媒体报道，京广津沈等城市部分银行均有年前暂停个人贷款情况。

额度告急，房地产企业遭遇信贷“两头堵”。

记者昨日在采访中了解到，我省四大行除农行外，其余三家都已经明确叫停个人房贷，房地产企业可谓遭遇信贷“两头堵”。

■现状：

四大行3家叫停个人房贷

建行在上个月的时候就已经暂停了包括一套房、二套房、二手房及住房抵押贷款在内的所有个人房贷，记者昨日再次联系该银行的时候，工作人员明确告诉记者，“现在还是没有额度，都继续停着呢”。而中行一家支行信贷科的员工也明确告诉记者，“现在整个河北中行都没有额度了，所有的个人房贷都停着呢”。工行一家支行的工作人员也作了同样表态，“所有房贷都停了，不仅是额度原因，听说是上级行接到了监管部门的政策通知”。

只有农行的工作人员对记者表示，“我们住房按揭贷款还在接受申请，但是放款期限现在不好说，要根据你的个人信用情况看”。

相比较而言，反而是中小银行的个人房贷业务仍能办理，兴业银行石家庄分行有关人士就表示，该行目前房贷业务还在正常开展。

“四大行信贷压力非常大，因为他们的存量贷款很多，这都占去了总额度的一部分，我们中小银行存量少，所以大部分额度都可以拿来做新增业务，越到年底，越能显示我们的优势”，某股份制商业银行一位不愿具名人士告诉记者。

■影响：

开发商资金链“腹背受敌”

先是针对开发商的房地产开发贷款暂停发放，紧接着就是个人贷款暂停，对于开发商而言，可谓从开发到销售遭遇资金链的“两头堵”，腹背受敌。

纵观今年以来楼市调控政策，央行发行央票、提高存款准备金率、加息大举回收流动性的同时，限贷政策也是逐渐加码。

在房地产业前所未有的严酷的环境面前，不少专家认为，中小开发商或遭遇极度深寒，当前房地产行业已面临洗牌。

专家认为，因为中小开发商对资金链依赖度很高，他们往往采取滚动开发，资金链紧绷，现在“两头堵”，不仅项目开发资金受阻，后期回款也异常艰难，资金链崩断的风险就大大增加，生存出现严重危机。如果这种情况不改观，不排除会有个别楼盘采取降价换取资金回收率的办法。

■分析：

信贷紧缩不排除决策层授意

分析人士指出，从公开数据可看出，决策层有意将今年全年新增贷款规模控制在7.5万亿元之内。并且银监会对信贷按月实行“窗口指导”，所以此番银行信贷收紧，也不排除决策层授意可能，为的就是将信贷总量调整在可控范围之内。

分析人士还指出，在今年前两个季度信贷激增的背景下，“前松必然导致后紧”，11月信贷情况不乐观，12月或将延续这种情况。

而值得注意的是，信贷偏紧还可能在明年得到延续。有专家指出，在防通胀的调控预期下，我国将持续经历货币政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。

雷网-房产频道, 2010-11-19 09:48:30. 本文分享者:我不知道原文地址：http://www.molei.net/article/25250.html
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河北涿州楼市暴涨破万元

,互联网 — 2010-11-18 16:29:47

在距离北京几十公里之外的河北涿州，正上演着一波购房热潮。

用“暴涨”来形容如今的涿州楼市再合适不过，很难想象这样一个县级市（有传言说即将升级为地级市）的个别楼盘已突破万元大关。11月16日，记者赶赴涿州，实地调查当地楼市。

“涿州现在每天的成交量超过300套（接近目前北京和上海的日成交量）。”当地一位知名项目开发商在接受记者采访时表示，由于目前河北省环北京13个县市的新项目不再审批，涿州在售的四五处新盘便成了 “稀有珍宝”，“今后要想再拿到地，成本肯定会增高，那时候估计还得大涨，这就导致目前出现了成交量暴增的局面。”

“目前涿州超过七成以上的购房者来自北京、保定等其他城市，政策的利好一下子推高了涿州的投资前景。”一位开发商对记者表示。

上述开发商所谓的政策利好，是指河北省部署的“环首都经济圈”包括涿州，更有传言说涿州将被划入北京市。

北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，短期内涿州、燕郊等地的基础设施还不能得到完善，在政策没有进入实际性执行阶段的情况下，购房者还是理智为好。

涿州或上演万元“神话”

如果说进入4月以来的楼市新政、第二轮调控、金融贷款缩紧等政策将北京的楼市带入寒冬，那么，这座与北京紧紧相邻的河北小城此刻正大步迈进盛夏。

“涿州本地人谁买得起啊，6000元也太离谱了！”出租车司机载着记者赶赴一个传说中已经单价上万元的楼盘，一路上不忘详细地向记者介绍途经的几处住宅楼曾经行情如何。“这个小区算涿州当时比较好的了，才1000（元/平方米）出头。”司机告诉记者，在2006年之前，涿州的房价一直徘徊在一两千元，而这几年房价上涨的势头可谓马力十足。

虽然目的地距离市中心最繁华的涿州市文化广场不到10分钟车程，在当地人看来却已经算是远离市区，记者不禁疑惑：究竟是什么支撑起了如此高的房价？

这个自诩“涿州第一盘”的项目售楼大厅一派欧式风格，气势磅礴。楼前的停车坪上清一色都是外地牌照的汽车，其中一多半是“京”字牌。售楼人员递给记者要求提前登记的客户信息表上标明，很多客户都来自北京，这也让此处的售楼人员底气十足。

记者在售楼处了解到，目前该项目一期开盘的第一栋楼，自周六开盘至今4天时间全部售罄。“现在您只能等我们第二栋楼的开盘了，估计也就是今明两天，但是价格还没确定。”据该售楼人员介绍，先期开盘的一号楼均价为6400元/平方米，这也是该项目的最低价，往后每新开一栋楼，均价都会上涨100～200 元。

售楼中心的沙盘上，22栋待售新楼中，多数为31层的高层板楼。售楼人员告诉记者，项目核心位置的4栋低层板楼被称为“楼王”，目前预期报价为11000元/平方米。“我们还没开始卖，只是先告诉客户一个心理价位，有可能开盘的时候还会高于这个价格。”

对于如此高价，售楼人员依然以物超所值的口气向购房者介绍着涿州蕴含的种种投资商机。事实上，涿州目前仅是一个总面积仅700多平方公里，人口不足百万的县级市。

“买未来”推高房价

进入涿州开发区，接到的楼盘宣传单越来越多，其中一家售楼处的火爆场面更是超出记者的预期。

所有的售楼人员忙得不可开交，等待了近20分钟后，记者才被安排了一名销售人员。

“刚才那位阿姨一下子定了两套，您今天看房是最佳时机，就剩几套了。再开新楼肯定要破7000元。”这名销售人员眉飞色舞地告诉记者，显然还沉浸在刚刚签约成功的喜悦中。

很难想象，这里似乎是种种楼市调控政策的“真空地带”。整个售楼处挂满了大幅宣传资料，全是京城各大媒体有关“环首都经济圈”“京石高铁动工”的利好报道，售楼处最显眼的一面墙上，挂着一幅关于北京地铁延长至涿州的规划图。

记者看到，前来咨询、看房的客户挤满了售楼处，签约订房的客户络绎不绝。据售楼人员介绍，该楼盘目前均价6800元/平方米，在售的10号楼一二单元，自两天前（11月15日）开盘以来，所售的80套房源如今仅剩不到10套。

“估计剩下两个单元的150套房源会在明后天开盘，价格肯定会突破7000元。”在售楼人员拿来的销控表上，记者看到目前所有项目仅剩7套房，平均每天成交超过30套。

不难看出，如此火爆的销售场景，购房者争先恐后地选购都缘于涿州的“大好前景”。“明年才是涿州真正涨价的时候，均价迟早要上万。”售楼人员的“鼓动”让在场的购房者难以平静，而李静（化名）正是这其中一员。

李静告诉记者，自己原先的住宅面临拆迁，虽然会有回迁房，但还是希望先用补偿款趁热购置一套。“大不了过两个月我再卖了，转手也能赚个十几二十万元。”

记者采访了解到，这样的投资者几乎占到了目前涿州整个楼市购房人群的一半以上，而目前涿州已经限制了外地人购房贷款。在走访几个楼盘时，售楼人员都告诉记者，目前来自北京、石家庄等地的购房者必须付全款。但销售人员同时表示，如果能出示涿州本地的收入证明也能想办法贷款。

此外，涿州的楼盘均毫无优惠可言。“目前涿州超过七成以上的购房者均来自北京、保定等其他城市，政策的利好一下子推高了涿州的投资前景。”上述开发商对此表示。

二手房多为“合同房”

政策利好在带来高房价的同时，也刺激着更多的人加入到 “炒房”的行列，这个更多地存在于一线城市的商业行为，如今早已蔓延到涿州。

“一到晚上你就会发现，涿州并没有哪个小区全部是住满的。能占到七成已经算好。”涿州市文化广场附近一家房产中介门店的负责人告诉记者，现在涿州二手房源并不少，但有需求的客户却少之又少。“相比新房来说，二手房每平方米差1000块钱，除非是特别着急的客户才会选择来看二手房。”

据该负责人介绍，在涿州的二手房市场中，一半以上均为购房者从开发商手中买了的新房，还未入住而又转手卖出，“这样的"合同房"有些连房产证还没办下来，有些甚至买主还没看过房子，都是过了两个月稍微涨几百块钱就卖出去了。”对于此类“合同房”，该负责人告诉记者，由于有该项目的一手房作比较，所以价格上的优势促使这样的合同房仍然具有市场。

雷网-房产频道, 2010-11-18 16:29:47. 本文分享者:一天一天原文地址：http://www.molei.net/article/25220.html
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婚前房产到底应该算谁的

,腾讯 — 2010-11-18 10:45:22

都说清官难断家务事，假如这件家务事有关婚姻和房产权，就更难上加难了。近日，最高人民法院公布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(征求意见稿)，向社会公开征求修改意见和建议。房产、“小三”、亲子鉴定、生育权等热点问题均有涉及。当然，其中最受关注的还是房产问题，这份草稿中，涉及房产的条款竟然达到了五条之多，明确了“婚前买房属个人财产”等问题。

迅速地，这个问题引发了大讨论，支持和反对的声音势均力敌。甚至，保护个人房产到底是会稳定还是会破坏婚姻都有两种截然不同的声音。到底这个司法解释有什么特别，又有什么改变？
新司法解释关于房产归属的四大颠覆
1.谁首付，离婚后房子归谁

意见稿第十一条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

变化：弥补法律空白，明确婚前以一方个人名义购买，婚后共同使用的房子是个人财产，不是共同财产。

解读：《婚姻法》解释二中规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是关于婚前一方首付购买的房屋却没有规定。其实，在法律实践中都已经倾向于将这样的房产判决为个人财产，这次只是给这些判决提供明确的法律依据而已。

质疑的声音：1.丈夫买房，结婚后妻子也一起还了贷款，什么样的补偿算是合理呢？

2.夫妻双方一起给的首付，假若房子登记在妻子名下了，那丈夫怎么办呢？
2.一方父母给买的房子，另一方无权分割

意见稿第八条规定：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。

变化：一方父母给买的房从夫妻共同财产变为了个人财产。

解读：按照《婚姻法》解释二的规定，婚姻存续间取得的财产，包括来自一方或双方的父母，都属于夫妻共同财产，而现在有所改变，比如女方父母出钱买的房，产权登记在女儿名下，那么这套房就明确是女儿一方所有，非夫妻共同财产。

质疑的声音：这样会不会让婚姻更不稳固，80后的冲动性婚姻居多，没了经济顾虑还不想离就离？
3.一方把登记在自己名下的共同房屋给卖了，另一方很难要求追回来

意见稿第十二条规定：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

变化：假如一方偷偷把房子卖了，以前另一方可以要求追回来，现在不行了。

解读：《婚姻法》明确规定，处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见，基本上，多数家庭最重大的财产肯定就是指房子了，一方不同意卖，另一方偷偷卖掉了，被损害了权利的一方是可以提出要求撤销交易的。但是现在行不通了，因为买房子的第三方不知情，不存在恶意，所以他的权利应该得到保护。但是被损害方可以向另一方要求赔偿损失。

质疑的声音：配偶的权利怎么得到保护呢？想追回损失太难了吧。
4.只要没做公证，就算给了承诺，一方也没办法拥有另一方的房产

意见稿第十二条规定：婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

变化：没有公证，承诺是没有效力的。

解读：此前的婚姻法中，对夫妻双方的赠与其实是一项空白。不过在《婚姻法》解释二中有这样的规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。这里的约定并没有规定是要公证。所以，根据意见稿，假如一方跟另一方结婚，双方协议好一方名下的房子给对方的话，那么只有公证可以办到。

质疑的声音：以前做的书面协议就不算了吗，对方反悔怎么办？
拥护方主张权利：这是对个人财产的保护
1.对个人财产权的保护进步了

新《婚姻法》解释三最明显的就是对婚姻一方个人财产的保护了。拥护方认为这让离婚少了很多的纠纷，这样的纠纷往往将夫妻双方都拖入到旷日持久的财产大战之中。另外，这也挡住了动机不纯的婚姻。所以在不少的媒体采访中，许多年轻人和他们的父母都表示认同和支持。

其实，在很久之前就可以通过“婚前财产公证”来解决问题了，只不过许多人抹不开面子，或者觉得伤害感情，不会去做这样的公证。有了这个司法解释就相当于为个人财产权上了一把锁。
2.离婚率高涨的今天，这还保护了许多家庭的财产

在今天，房子已经是许多人结婚的先决条件。对于许多经济条件还不怎么好的年轻人来说，父母出资买房成了“天经地义”的事情。于是很多父母花了毕生的积蓄给儿子或者女儿买房。但是另一方面今天离婚率高涨，今年10月初民政部曾经出具了一份报告，显示中国离婚率连续 30年上升，现在每天有将近5000对夫妻结束婚姻关系，其中，80后的婚姻是最为脆弱的。所以新的婚姻法解释在现实层面上也的确保护了这些含辛茹苦的父母们，照顾了他们的心情。
反对方主张公平：这样做对婚姻中弱势的一方不公平
1.法律应该主张公平、正义

抛开那些如何进行补偿等技术性的问题，公平是在夫妻财产纠纷中一个永恒不变的焦点。在婚姻中，自然是有强势方和弱势方之分的。不管是国际准则，还是传统理念中，妇女都处于弱势方。这体现在她们在家庭中付出得更多，她们照顾家人、料理家务，也为家庭丧失了更多的职业发展机会，但是这种付出却很难用财产去衡量。而保护弱者的正义观历来是法律的重要价值理念。因此，保护婚姻家庭中的弱者利益，体现的是婚姻法的正义性。

另外在许多婚姻中，尽管丈夫负责买房买车，但是妻子家也承担了买家具、电器等嫁妆的义务，房产是增值的，这些东西是贬值的，这样不公平。
2.这样让离婚成本更低了，破坏了婚姻的稳定性

许多婚姻专家和法律专家在接受采访时，都表示了这样一种担忧，那就是个人财产的保护被扩大化了，这样做让离婚的成本更低了，从根本上其实破坏了婚姻的稳定性。在许多的报道中，都提到了日本，日本房贷几乎伴随购房者一生，如果离婚，女方甚至可以获得70%的房产，这样“显失公平”的法律，却能有效约束日本社会家庭的稳定。
另一种声音：虽然有很多不足，但这是一种务实的尝试
婚姻走向务实，也许反而是保护

在这场争论中，很难判断谁是谁非，婚姻牵扯到爱情、家庭、信仰、法律……将个人财产算得很清楚之后，有很多人都在质疑，婚姻不是合伙做生意，不该如此冷血。

不过有很多人认为现代婚姻中，个人权利保障之后，婚姻反而更加地纯粹，更加地稳固，比如在一个公证处所作的调查中，去做婚前财产公证的有八成都是二婚夫妻，作为过来人，他们反倒能更理性地思考个人财产和婚姻之间的平衡和处理。尽管目前看来规定中有很多不完美的地方，有很多细节都做得很不到位。不过在以前是许多人碍于情面，不会选择财产公证，最后出了问题反而不好办了。而改变后是法律让你不得不选，让婚姻双方在婚姻前都理性地思考这些问题，可能更能防止冲动性结婚。
结语：
法律管不了婚姻中的一切，但是在我们的人生逐渐被房子绑架的时候，在离婚率和房价一样节节攀升的时候，婚姻法的变动又一次贴着时代脉搏。

雷网-房产频道, 2010-11-18 10:45:22. 本文分享者:躲猫猫原文地址：http://www.molei.net/article/25211.html
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限购令预示房地产暴利

,互联网 — 2010-11-18 09:44:34

任志强昨日发布博文称，“限购告诉人们，房价将继续上涨”。

今年在北京宅地市场屡战屡败的华远总裁任志强又出手了。昨天，在昌平区两块限价商品房用地招标中，北京华远置业再报最高价3.05亿，竞标中关村科技园区昌平园一地块。

相比15日招标的唐家岭地块，昨天的两块限价房用地明显遇冷，总共只有6家企业投标，远少于竞标唐家岭地块的15家企业。这在业内人士看来，对于此前多次失手的北京华远来说，“避热就冷”或许可以为华远增加成功的砝码。

位于北六环外的中关村科技园区昌平园区地块规划建筑面积10.4万平米，招标底价2.8亿元。在4家投标企业中，北京华远成为唯一报价超过3亿的企业。其余三家公司国奥投资、北京天鸿安信和中国水电建设集团房地产有限公司报价分别为2.81亿、2.79亿和2.90亿。以北京华远报价计算，该地块楼面价最高为2933元/平米。据悉，两地块未来售价均不得超过7000元/平米。

今年，北京华远在京拿地意愿强烈，但均未能如愿。7月16日，在昌平区小汤山地块和通州区马驹桥地块招标中，华远分别报出4.92亿和11.397亿元的最高价，但拿地未果；8月11日，华远变招报出最低价竞标通州宋庄镇地块再次落败；9月3日，在昌平区回龙观地块竞标中，华远再报最高价13.6亿元，终不敌万科和北京住总联合体。对此，任志强还专门发表博文表示，之所以出高价，就是为了在综合评标的出让方式中，弥补保障房建设经验的不足。

声音

“限购令”说明房价将继续上涨

任志强昨日发布博文称，“限购告诉人们，房价将继续上涨”。

他表示，为抑制房价的过快上涨与供求失衡，政府出台了限购的政策，用抑制需求的方式缓解供求的矛盾，但限购告诉这个市场供不应求是市场中的矛盾、是导致价格变化的主要矛盾。由限购引发的库存上升销售下降并非反映市场的真实需求、并非是长远之计、并非是需求被满足之后的释放。

任志强在博客中表示，限购令与限外令正是告诉市场也许短期内价格在政策的压力之下会波动或下降，但长期这个资产的价格仍会回升。

国家发布的限外令恰恰正是告诉市场，中国的房地产是风险最低而获利可能最高的领域。“我们不愿看到房价的暴涨，更不愿看到国家政策中任何反映价格可能继续上涨的措施。”他说。

雷网-房产频道, 2010-11-18 09:44:34. 本文分享者:我们的爱情原文地址：http://www.molei.net/article/25207.html
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石市房价走势扑朔迷离

,互联网 — 2010-11-17 11:46:15

昨日，石家庄市住房保障和房产管理局发布的“石家庄市2010年1-10月房地产市场分析简报”显示，10月石市楼市上市量、成交量双双下降，房价小幅回升。商品住房均价5135元/平方米，与9月份相比，环比上涨3.61%。业内人士称，受宏观调控的叠加影响，市场观望气氛卷土重来，楼盘剧烈分化，预计近期石市房价难再涨，一些楼盘还有望加大优惠促销力度。

■数据显示，石市目前的商品住房供求增量比为1∶0.96。

10月石市楼市上市量、成交量双双下降，房价小幅回升。昨日，石家庄市住房保障和房产管理局发布的“石家庄市2010年1-10月房地产市场分析简报”显示，10月份商品住房均价5135元/平方米，与9月份相比，环比上涨3.61%。业内人士称，受宏观调控的叠加影响，市场观望气氛卷土重来，楼盘剧烈分化，预计近期石市房价难再涨，一些楼盘还有望加大优惠促销力度。

数据发布

10月商品房供应量减三成

统计数据显示，今年前10个月石家庄市区商品房当期上市面积504.65万平方米，商品住房351.36万平方米，同比分别增长15.45%、 4.06%。10月份商品房当期上市面积20.12万平方米，商品住房15.63万平方米，环比分别下跌29.82%、10.84%。

石市住房局相关人士透露，10月份取得商品房预售许可证的仅和平时光、方北广场等3个项目，和8、9两月石市18个项目取得预售许可相比，市场供应量明显锐减。该人士认为，商品住房上市面积锐减三成同“二次调控”下不少开发企业为避政策锋头，推迟楼盘入市时间有关。

前10个月现房成交量锐减

“2010年1-10月，市区商品房成交面积405.21万平方米，商品住房338.64万平方米，同比分别增长25.34%、21.98%”。石市住房局相关人士介绍，前10个月石市预售合同备案面积中商品房393.86万平方米，商品住房331.6万平方米；现房销售面积商品房11.35万平方米，商品住房7.04万平方米，同比分别下跌78.41%、84%。

具体到10月份，石市商品房成交面积36.55万平方米，其中商品住房31.18万平方米，环比分别下跌28.9%、22.24%。

“石市目前的商品住房供求增量比为1∶0.96，商品住房能够满足群众的购房需求”。该人士透露，从10个月石市登记销售商品住房成交单套面积来看，60-80平方米之间、100-120平方米之间的面积占到成交量的63%。

数据比较

10月商品住房价格环比涨3.61%

统计显示，1-10月市区商品房成交均价5082元/平方米，同比增长26.95%；商品住房均价为4753元/平方米，同比增长25.11%。其中，10月份市区商品房成交均价5249元/平方米，相比9月份商品房成交均价5711元/平方米，环比下降了8.09%；10月份市区商品住房均价 5135元/平方米，环比9月份的4956元/平方米上涨了3.61%。

对于10月份商品房价和商品住房价格一涨一跌，相关人士分析说，由于8、9、10月市场供应的高价位住宅楼盘相对较多，直接拉高了石市的住房均价。但环比价格上涨，并不意味着石市整体的商品住房价格全线上涨，只是高价位的楼盘备案量提高了。

据悉，10月份商品房价格环比下跌，很可能是由于一些低价位的办公楼、写字楼以及地下车库备案率提高，拉低了商品房的整体价格。

二手住房成交同比环比“双降”

石市二手房市场继续量跌价涨。统计数据显示今年1-10月份，石市二手房成交15695套。具体到10月份，石市二手房成交1330套、12.25 万平方米，同比分别下降30.69％、24.85%，环比下跌15.56%、1.13%。其中：二手住房成交1224套、9.4万平方米，同比分别下跌 35.68%、40.81%，环比分别下跌21.13%、22.24%。

和成交量的全线下跌不同，石市二手住房价格依然还在小幅上涨。数据显示，今年前10月，石家庄市区二手房成交均价为4263元/平方米，二手住房均价为4318/平方米，同比分别增长10.73%、11.52%。具体到10月份，石市市区二手住房均价4625元/平方米，环比上涨3.61%。

数据分析

市场剧烈分化

开发商难“涨价”

业内人士认为，目前开发企业的在售楼盘已经出现剧烈分化，到访量、成交量均出现较大幅度下滑，但房价依然坚挺。也有少数楼盘逆市继续热销，持续着房价小幅慢涨的步伐。接下来市场整体趋势向何处去，将取决于开发商和购房者在楼市“拉锯战”中博弈的结局。

石市住房局相关人士认为，受公积金和银行双双收紧房贷及外地限购令等宏观调控影响，叠加的效果将会有个持续释放期，预计到明年开春前石市房价不会再出现普遍性上涨，有些楼盘甚至还有优惠。

业内认为，现在买房的投资成本已经堆高，投资风险加大。提醒欲买房置业的老百姓一定要谨慎选择楼盘，计算好购买以及后期持有的成本。

雷网-房产频道, 2010-11-17 11:46:15. 本文分享者:伤心最是离别时原文地址：http://www.molei.net/article/25181.html
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温家宝:真买不到房可先租

,互联网 — 2010-11-17 09:19:46

14日，温家宝来到澳门大炮台花园，同在这里晨练的市民亲切交流，一起练习太极拳并学练太极扇。

13日，首度踏上澳门土地的温家宝总理出席了中国-葡语国家经贸合作论坛第三届部长级会议开幕式，又接连参加了一系列密集的多双边活动等，一直忙到晚上10时许。温家宝用“心情久久不能平静，就像回到阔别多年的故乡”形容自己第一次踏上这片土地时的心情。

14日，温家宝在澳门特别行政区行政长官崔世安的陪同下，先后参观澳门大炮台、澳门博物馆、大三巴牌坊，考察了澳门生产力暨科技转移中心、澳门工联北区综合服务中心等机构，看望澳门广大市民，和大家真情互动，深切了解澳门历史和经济、社会发展情况。他还走访市民家庭，了解澳门普通居民的生活现状。

与市民交流练太极心得

14日，在行程紧密的情况下，温家宝先后到大三巴、凼仔官也街两处游客来澳必到景点，亲身感受澳门旅游文化的魅力；大批居民、游客自发到两景点守候，希望一睹总理丰采。所到之处，在场群众纷纷高呼：“温总理，欢迎来到澳门！”总理则保持一贯的微笑及挥手致意，更主动与群众握手。

14日一大早上，温家宝遇到正在大炮台花园晨练的澳门民众，温家宝也加入了他们的队伍，一起练起了太极拳。练完一套，温家宝还和教练一起交流练太极的心得。

之后，又绕有兴趣地拿起了扇子，和民众一起练习，因为是第一次，动作显得有些生硬，不过也有意外收获，因为教练把这把扇子送给了温家宝。有市民还希望能够有一天到北京请温家宝吃饭，而温家宝的回应说：“我退休的时候，你们带着音乐找我，我就带着这把扇子迎接你们，在中南海里面。”听到这样的邀请，大家不忘提出了自己的要求，有的要喝铁观音，有的要喝功夫茶，温家宝听得认真，最后不忘提议大家一起合影留个纪念。

担任国务院总理七年多的时间，温家宝曾经说过从来都没有请过假，现在距离他的任期结束还有两年多的时间，也是第一次听到他提到退休后的生活。

市民没想到可与总理握手

游览完大炮台后，走向大三巴牌坊。此时，在场等候多时的居民见总理现身，“温总理，温总理！”之声此起彼落。有居民更欲走近总理，希望与总理握手。温家宝则向群众报之亲切的微笑，一边挥手致意，一边缓缓走下石阶，与多名在场的居民握手。

澳门居民李小姐与温总理握过手后激动地说，从报上得悉总理来澳门，本以为只能在严密保安防线外见总理一面，没想过竟能这么近距离接触总理，直接与他对话，她更没想过能与总理握手，因此心情十分激动：“温总的手暖暖的，握下去有一种亲和的感觉。”

总理一句“对不起”感动市民

经过整日紧密行程后，温家宝14日下午5时到达著名的手信街——凼仔官也街。之前，商号职员、居民、游客见有安保人员到场，即已知道总理会到此一游，激动不已。有居民更不惜在街上等候两个多小时，为的只是见总理一面。

面带微笑的温家宝在人群簇拥下，首先走进一家百年老字号的手信店，向负责人了解手信产品的特色、生意额，更关心店铺使用、产自内地的原材料价格的上涨情况。温家宝随后再到另一家大型连锁手信店，主动与店员逐一握手，并询问店员“生活好吗？工资好吗？有1万元左右吗？”雀跃万分的店员纷纷回答“好”。店员事后表示：“温总理真的很亲切。”

逛官也街时，温家宝走到一对母子面前，用温暖的双手轻抚小童面孔，母亲则说：“温总理，我们已经等你两小时啦！”温家宝随即答“对不起”。事后，母亲对能与总理说两句话感到十分开心，为有一位如此亲民的总理而自豪。

温家宝：内地房价控制确实很难

14日，温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。 ” “这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。

在谈及澳门今后的经济发展方向时，温家宝称，澳门要以休闲旅游为中心，经济适度多元发展。“十二五”规划已经首次把港澳作为规划的重要内容，明确定出港澳发展定位，中央正在编制具体的规划，把两地的发展更具体化。

雷网-房产频道, 2010-11-17 09:19:46. 本文分享者:春暖~花开原文地址：http://www.molei.net/article/25172.html
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河北开发商排队等放贷

,互联网 — 2010-11-16 11:20:18

工农中建四大国有银行在10月底已停止了新增开发贷款审批，本年度内不再给房地产开发商发放贷款。记者也就此事采访了我省相关银行，虽然银行人士表示，开发商贷款仍在正常审批，但是他们也坦言，已经积压了许多没有放款的项目。

贷款正常审批放款遥遥无期

记者致电我省四大行的时候，信贷部门都对记者表示，“该业务还在正常开展”，但是也明确对记者透露，“开展是开展，但是放款周期就相对比较长了”。

更有一位不愿透露姓名的银行人士向记者表示，“虽然业务表面上还在正常开展，但实际上，好多符合条件的贷款都批了，一直都放不了款”。

这位人士表示，四行大其实都积压了大量的这种“已批待放”的开发商贷款，“这种贷款都已经做完了抵押品评估，已经上了银行内部的审贷会，领导也都批了，可以说所有流程都走完了，就是放不了款，有的已经积压了几个月”。

据透露，就一家银行而言，全省的这种贷款都已经积压了超过100亿元，“造成这种局面的原因一方面是临近年底，额度方面确实紧张；另一方面，就是国家对于房地产行业的调控一轮紧似一轮，银行的放款就更加谨慎了”。

相比较而言，以前一直被排挤在贷款对象外的中小企业贷款，目前却是一路绿灯，比开发商项目贷款审批和发放要顺畅许多。

多利空夹击开发商“钱袋子”

饥饿开发商四处“觅食”

实际上，不仅是开发商的正常项目贷款难以发放，以前曾经通过“银信合作”为开发商变相贷款的这种“表外贷款”，也就是不计入银行信贷规模的贷款形式，也早已被监管层叫停。

而对于银行而言，还有存款准备金率上调的利空政策高悬，央行年内已经4次上调存款准备金率，这些存款准备金的拨备也在一定程度上逼仄了银行的放贷空间，而这种利空势必直接传导给开发商。

而在销售回款层面开发商面临的处境同样堪忧。包括我省廊坊在内的许多地区叫停了外来购房者的贷款申请；而此外，第三套房房贷已经全面叫停。多项利空政策的夹击之下，开发商处境窘迫，不少开发商开始多渠道募集资金。

“我们新项目现在很缺钱，但是银行贷款迟迟批不下来，我们最后选择了用旧项目的底商，向一些投资公司贷款，虽然利息很高，月息达到了一分八，但是没有办法，这是病急乱投医了”，采访中，省内某开发商向记者透露。

采访中，记者了解到，“钱袋子”收紧，开发商的资金链已经紧绷，许多财力不足的中小开发商已经无力再去拍地，业内人士分析认为，如果再严控银行信贷，相信明年很多中小开发商将面临生死存亡之战，房企重新洗牌或将在明年来临。

全年或不超7万亿元

明年额度或依旧紧张

而种种迹象表明，明年开发商的信贷环境并不乐观。

“明年的信贷额度无疑不会再如此宽松，地产行业的调控也依然会持续。”一位专家对记者表示，尽管此前央行曾表示，下阶段将继续实行宽松的货币政策，但是随着CPI的持续走高，控制通胀将是明年的重头戏，与之相配合的必然是紧缩的货币政策，这从近日央行一连串的加息，提高存款准备金率、公开市场回收央票等一系列紧缩手段就可以看出来，明年严控信贷增量将成为必然。

兴业银行首席经济学家鲁政委也发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。资料显示，今年年初确立的全年信贷投放目标为7.5万亿元，从目前情况看，全年信贷投放会高于年初的设定目标。

地产调控“寒风阵阵”

资金链绷紧开发商或降价

此外，还有被称为继“9.29”新政后的“三次调控”政策非常值得关注。

9月底，国家七部委发布了房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出了新的要求。配合这一政策，近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陆续正式出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，且商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。此政策预计将于12月初全面执行。

分析人士认为，若此政策将来真正执行，对于有几个项目在同时开发的开发商而言，以往在现金周转上‘拆东墙补西墙’的现象将不复存在，在资金链紧张的情况下，采取降价策略可能会成为各大开发商的应对措施。

雷网-房产频道, 2010-11-16 11:20:18. 本文分享者:我不知道原文地址：http://www.molei.net/article/25126.html
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轻钢结构图纸（二）

,互联网 — 2010-11-15 15:56:13

轻钢结图纸--经典小户型-C-0106-2F

介绍:轻钢别墅--整体外观效果图（一）

本案轻钢别墅占地为75平方米，共105平方米。属于一个双拼别墅。其中每个户型都为两室两厅一厨一卫的功能格局。

轻钢结构图纸--整体外观效果图（二）
外观上根据房型的制约巧妙的将二层卧室上空的屋面凸出来与一层客厅上空间融为一体。

轻钢结构图纸--侧面外观效果图（一）
通过外观材质的变化，使该栋别墅显得生动活泼而又不失其优雅。

轻钢结构图纸--侧面外观效果图（二）
客厅上空的天窗不仅增加了房型的透光性，也增加了与外界空间的联系。

轻钢结构图纸--侧面外观效果图（三）

轻钢结构图纸--侧面外观效果图（四）

轻钢结构图纸--一层内部效果图（一）

轻钢结构图纸--一层内部效果图（一）

轻钢结构图纸--二层内部效果图

轻钢结构图纸——经典方案-——D-0295-2F

介绍:轻钢别墅--经典方案——外观整体效果图

轻钢别墅--经典方案——外观侧面效果图（一）

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（二）

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（三）

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（四）

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（五）

100套轻钢结构图纸在：http://www.metframechina.com/zh-CN/products.html

雷网-房产频道, 2010-11-15 15:56:13. 本文分享者:迈特建筑科技(武汉)有限公司原文地址：http://www.molei.net/article/25103.html
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四大行停止对开发商发放贷款

,雷网 — 2010-11-15 11:41:20

据最新报道，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。

11月7日，工行总行授信审批负责人向记者表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。中行总行公司业务部的信贷人士更为直接：“一般各分行开发贷投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。”

国寿资产管理公司一位人士也证实了这一情况：“我们对四大行的调研发现，新增开发贷在10月份就基本停止了。”

“目前我们正在进行年度总结，新增已不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，开发贷基本就算停了。”在工行负责人看来，2011年的新额度到来之前，勒紧裤腰带是开发商惟一办法。

更坏的消息还在后面。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。“防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。”上述工行信贷负责人预测说。

开发贷断粮

早在8月底，农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。与此同时坊间也传出中行、建行、工行暂停开发贷审批。

尽管农行行长张云随即强调，开发贷只是暂停8月24日～8月31日一周，并仅限于农行自身调整，另外三大银行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放，但彼时日渐严厉的多部委地产联合调控以及各商业银行普遍抢贷的习性仍不免让市场对四大银行的表态心生疑虑。

“农行上半年的激进，恰可说明地产行业早放贷早收益对银行业绩的重要性。”上述中行信贷人士分析，“年初开发贷占比最重，到三季度结束，其实各银行已基本把全年规划的地产信贷计划放完了。”

再反观8月末的时间节点，按照银行所谓的信贷发放时间表，地产信贷正接近尾声。这正是此前市场怀疑银行，尤其是四大行表态继续发放开发贷真实性的缘由所在。因此当10月份四大行及另外两家股份制银行被银监会实施为期两个月的差别存款准备金率时，坊间更加笃信了四大行的超规模信贷，以及四季度新增贷款增速的不可持续性。

“四大行的盘子大，稍微松动，就会放出很大的量，所以银监会对四大行的监管更加密切，这也对市场起到调控风向标的作用。”尽管银行对地产信贷情有独钟，但上述工行信贷负责人表示为了配合国家宏观调控，在前三季度抢先完成开发贷投放后，四大行要想在剩余不多的信贷余额中新增开发贷已是难上加难，“尽管不会被命令叫停开发贷，但不配合的话‘被窗口’、‘被谈话’也很容易。”

“为了防止地方分行权力过大，杜绝业绩贪婪与金融风险，四大行目前都是采取中央集权的方式，由总行对地产企业进行授信与贷款控制。”上述工行信贷负责人解释，总行对各个分行也都设定了因地制宜的信贷新增额度，“分行的每一单结算数据都会被总行直接提取，对分行进行实时监督，新增额度用满了，就不许再发放新贷款，但可从存量信贷中置换。”

“现在这个通道不会起作用了，银监会的多项监管已经把这些通道堵死，即使是在新成立的银行间资产信贷转让交易平台上，被交易的信贷资产也鲜有中长期的地方平台与地产信贷。”中行人士认为过去“先放贷，后置换”模式的打破，也一定程度上造成了目前的开发贷断粮。

2011年开发贷降两成？

再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。

银行也正在积极地把真空期排队的融资需求转换为明年的客户项目储备。“到11月中旬，我们会基本结束一线开发商新一轮的授信，并完成明年一季度的项目储备。”上述工行信贷负责人表示在挺过今年的年关后，将为开发商开启新一轮的融资。

但这一切在银行眼中并不意味着开发商的融资困境能够柳暗花明。“明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年，地产行业的调控也依然会持续。”上述中行人士的态度开门见山。

“今年监管部门主要做了三件事，整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险，这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上第四件事，防通胀。”中行人士认为。

农行总行资产负债处研究员保持了同样的观点认为在四件事的共同作用下，明年的货币供应与新增信贷将进一步回归常态。

持类似观点的群体还在扩大。11月11日，兴业银行(601166)首席经济学家鲁政委发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。

对此，上述工行信贷负责人表示，预计工行2011年的开发贷会比今年回落两成。“根据我们完成的授信情况，招、保、万、金为代表的一线房企额度并没有太多变化；出于地方平台风险控制，我们介入的也不会超过100个。”

雷网-房产频道, 2010-11-15 11:41:20. 本文分享者:中国儿童网原文地址：http://www.molei.net/article/25096.html
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轻钢结构图纸（一）

,http://www.metframechina.com/zh-CN/products.html — 2010-11-12 14:29:31

轻钢结构图纸--经典房型-C-0105-1F ——日式风格

介绍:轻钢结构外观效果图（一）
本案轻钢结构图纸占地为105平方米，共一层其层高为2.8米。为三室两厅一厨两卫的功能格局。

轻钢结构图纸外观效果图（二）
在没有增加材料的情况下，通过外饰与墙面颜色的变化，以及屋顶的构造增加了整体外观的表现形式。

轻钢结构图纸外观效果图（三）

轻钢结构图纸外观效果图（四）

轻钢结构图纸俯视外观效果图（一）

轻钢结构图纸俯视外观效果图（二）

轻钢结构图纸内部平面效果图（一）
为了增加厨房与餐厅的使用面积，采用了开敞式的空间。通过一条长长的回廊，我们进入了比较私密的卧室空间，主卧挨着厨房，设有独立的卫生间和更衣区。主卧与次卧的门相互对着，公共卫生间处于两个次卧和主卧的中间，且每个卫生间都进行了干湿分离的处理，使人们平时的交流和生活都是十分方便的。

轻钢结构图纸内部平面效果图（二）

轻钢结构图纸--经典方案-——C-0309 -1F

介绍:轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（一）
本案轻钢结构图纸总面积为309㎡，L型的布局形态。其中回廊部分占地面积为40㎡，室内面积为269㎡。室内共分为2个区域：办公区和生活区。办公区包括产品展示区、员工办公区、值班室、总经理办公室、前台和卫生间。生活区包括厨房加2个卫生间以及带有独立卫生间的2个卧室和3个员工宿舍。

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（二）

轻钢结构图纸--经典方案——外观侧面效果图（三）

轻钢结构图纸--经典方案——外观整体效果图（一）

轻钢结构图纸--经典方案——外观整体效果图（二）

轻钢结构图纸--经典方案——外观整体效果图（三）

轻钢结构图纸--经典方案——平面图

100套轻钢结构图纸在：http://www.metframechina.com/zh-CN/products.html

雷网-房产频道, 2010-11-12 14:29:31. 本文分享者:迈特建筑科技(武汉)有限公司原文地址：http://www.molei.net/article/25043.html
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梁小民:房价很难真正下跌

,互联网 — 2010-11-12 09:00:19

经济学家梁小民：中国经济不太可能出现二次探底；房价很难真正下跌,一线城市有富人支撑,二三线城市有城镇化带动的需求；浙江民营企业应该学会联合出击……

上周末,被誉为“中国引进与介绍西方经济学第一人”的著名经济学家梁小民教授来杭,开了一堂由浙江大学管理学院EMBA教育中心主办的公开课。在课堂间隙,本报记者就当前宏观经济形势以及浙江经济出路等一系列热点问题,专访了梁小民教授。

经济不太会二次探底

刚刚公布的7月份国内制造业采购经理指数（PMI）比6月份降0.9％,连续第三个月下滑至51.2％,创17个月来的新低。全球PMI也出现连续下滑,7月份下降0.5％,6月份下降2％。很多人担心,PMI的回落,是不是经济二次探底的信号？

“现在讨论宏观经济形势的一个热点就是经济是否会二次探底,我个人认为这个可能性不大。”梁小民从世界和国内两个方面进行分析,认为经济并不会出现二次探底。

“提出世界经济二次探底说法的人认为,美国的次贷危机引发了金融危机,金融危机引发经济危机,进而会出现信用卡危机,这样世界经济就会二次探底。”梁小民说,目前并没有出现信用卡危机的迹象。

之前的希腊债务危机引发的欧洲债务危机成了很多人担心世界经济的一个因素。对此,梁小民认为:“希腊经济体的规模不足以影响欧洲乃至世界经济的走势。”

从国内来看,二季度和一季度环比,宏观经济的增长率、企业家信心指数、制造业采购经理人指数都出现了下降。如何看这几个经济指标的回落？梁小民认为,政府在政策上进行产业结构的调整,逐渐加大服务业占GDP的比例,是在有意调控经济增长的速度。

“事实上,我们看到PMI回落的同时,非制造业的指数却在回升。”梁小民说,为了保证经济的稳定,国家在4万亿的基础上,追加了8000多亿进行西部大开发。

通胀率可以控制在5%之内

“中国经济不会二次探底,那是否意味着乐观了呢？显然不是的。”梁小民说,目前中国经济面临最大的问题是通货膨胀的加剧,而且刚刚公布的七月份CPI已经有所显现。

梁小民得出通胀加剧结论的第一个原因就是从去年以来,我国的货币增长速度一直比较快。2009年央行实际贷款额达到了9.6万亿元, 货币增长率达到了惊人的33%。“发行了这么多货币,这就给通货膨胀留下了隐患,因为我们都知道,通货膨胀最根本的原因实际上就是货币量增加。”

第二个原因就是国际上原材料的价格一直在上涨。对中国影响最大的是铁矿石和石油。国际上,原材料价格的上升,对我们国内的物价也会造成冲击。

第三个原因就是今年的农业形势不是特别乐观。食品价格面临着上升的压力非常大。首先是夏粮在连续七年粮食增加以后,今年第一次出现了减收,而且从现在来看秋粮的收成也不是特别乐观。

第四,今年还要进行能源价格的调整。比如说水价调整、电价调整、天然气价格的调整。这些调整是在原来的改革计划里面的。今年在物价整体上升的时候,这些价格的调整仍然会进行,这也给物价上升造成了一定的影响。

梁小民认为,今年的通货膨胀可以控制在5%以内。

“尽管有通货膨胀威胁,但是仍然在政府的可控范围之内。”梁小民表示,虽然通胀可能加剧,但政府不太可能采取加息措施。

房价很难真正下跌

今年4月份,国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策。而直到现在,国内绝大多数城市的实际情况却是“量跌价挺”甚至“量跌价升”,迟迟看不到房价的真正下跌。对于急切期盼房价下跌的老百姓来说,梁小民的分析可能会让他们失望了。梁小民认为,想要房价出现实质的下跌,可能性非常小。

“像北京、上海、杭州、深圳这些一线城市的人口基数大,土地资源稀缺,房屋数量非常有限,而实际需求量大,客观上很难实现房价的下跌。”梁小民认为,实际上,支撑着这些大城市楼市的是国内的富裕阶层。

当前,世界富人的标准为可投资资产（不包括房产、汽车）100万美元,而根据官方公布的数据,我国符合这一标准的“富人”达46.5万人。但是实际数量可能超过百万人。正是这批“富人”成了一线城市房地产市场的购买主力。

梁小民用一个数据来解释这个问题:目前中国10%的富裕阶层拥有全国41.2%的财富,以中国14亿人口计算,这批富裕阶层大约可以折合为4000多万个家庭,以一个家庭买一套房计算,这些一线城市的住房供应量可能还达不到这个需求量。

而二三线城市房价的下降空间同样有限。梁小民认为,我国目前的城市人口占总人口的比重大约30%左右,而随着我国城市化进程的加速, 大量农村人口进城,这些城市住房的需求量缺口将非常大,这也将推动未来二三线城市的房地产市场的进一步走好,使得这些城市的房产增值潜力巨大。因此,这些城市的房价不但不会下跌,反而会继续处于上升状态。

梁小民说,不管是一线城市还是二三线城市,人们都意识到,在面对目前比较严重的通货膨胀压力的情况下,房子成了最好的保值工具。为了使财产不贬值,所以人们对房地产的需求也难以减退。

此外,梁小民认为,中央调控政策在地方的落实不力也是房价不会真正下跌的一个很重要的因素。他说,对于地方政府来说,房地产市场是拉动GDP增长的一个极为重要的方面,它同时带动钢铁、建材、装饰、金融等多个相关行业,一旦房价下跌,将为地方的GDP数据蒙上一层阴影；而出让土地也是各地方政府增加财政收入一个重要来源。这也是中央调控政策出台后不少地方的实施细则“难产”的原因。

浙江民企要学会联合

“当前的危机,对我们浙江经济来说,实际上也是一个新的机遇。”梁小民认为,目前浙江经济存在的问题就在于企业的规模太小,如果浙江民企能够联合,形成合力便可以抓住机遇。

比如说这一次南非世界杯的嗡嗡祖啦就是宁海一家塑料瓶企业设计开发的,他们最早开始生产的时候,一个能卖3元。但是以后由于许多小企业竞争,最后竞争结果是一个卖到两块钱。那么在南非市场卖多少钱呢？是27元到54元。

“这就是因为企业规模小,你设计出嗡嗡祖啦之后没有能力申请专利,因此世界各地都可以仿冒,大家都仿冒了,相互竞争价格就下降了。第二个企业规模小,没有自己的销售网,你不能把它直接卖到人家非洲去,只能通过这儿义乌的小商品市场,等南非人来采购,钱让人家给赚走了。”梁小民有些无奈地说,嗡嗡祖啦我们没有赚到钱,原因就是我们企业规模太小。

“如果企业规模大了,一切的情况就不一样了。”梁小民认为,企业规模大就是有进行技术创新的能力；第二,企业规模大可以创品牌,也就是可以创造出名牌来,通过名牌来增加附加值；第三,企业规模大,抗风险的能力就强。

那么浙江民企如何做大呢？“凭借自身的努力肯定很难实现,唯一的办法就是联合。”梁小民说,浙江人人都想当老板的观念,会造成谁也不愿意被谁兼并的局面。

“那我们可以先做一点合作,比如说我们这20家企业现在马上合并成一个股份制公司,我们现在很难做到这一步,怎么办呢？现在20家企业可以集体在一些事情上进行联合,比如说每个企业规模都不大,做销售很难,也很难建立销售渠道。那么20家企业联合起来共同办一个销售公司,而我们的产品都由销售公司来销售,这时候我们在市场上就不用相互杀价。”

嗡嗡祖啦是200个企业生产的,但是最后销售是一家公司销售,这一家公司是我们200个企业所组成的销售公司,那这个销售公司就可以和南非的商人谈判。“如果不给我提价我就不卖你嗡嗡祖啦,你制造不出噪音,让你的足球赛没有意思,他就不得不提价。你现在200家公司分别竞争了,都降价,人家能不找到便宜吗。”梁小民说。

梁小民认为,企业除了销售可以联合,其他的像科研、品牌等很多方面都可以联合。

雷网-房产频道, 2010-11-12 09:00:19. 本文分享者:我们的爱情原文地址：http://www.molei.net/article/25031.html
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迈特:轻钢结构户型图集

,互联网 — 2010-11-10 14:59:34

关键字：轻钢结构轻钢结构户型轻钢结构别墅轻钢结构房屋轻钢结构住宅

轻钢结构户型一、北美风格90单层平米

名称:轻钢结构--经典小户型-——B-00099-1F

介绍:
轻钢结构--经典房型--侧面效果图（一）

轻钢结构--经典房型--侧面效果图（二）

轻钢结构--经典房型--侧面效果图（三）

轻钢结构--经典房型--平面效果图（一）

轻钢结构--经典房型--平面效果图（二）

轻钢结构--经典房型--室内效果图（一）

轻钢结构--经典房型--室内效果图（二）

轻钢结构--经典房型--室内效果图（三）

轻钢结构--经典房型--室内效果图（四）

轻钢结构户型之：中式风格2层，共106平米

名称:轻钢结构--经典房型-——C-0106-2F ——中式风格

介绍:轻钢结构外观侧面效果图（一）

轻钢结构外观侧面效果图（二）
轻钢结构——三房两厅一厨三卫加一个储物室中式风格家庭轻钢别墅

轻钢结构外观侧面效果图（三）

轻钢结构外观侧面效果图（四）

轻钢结构一层内部平面效果图（一）
该区域主要为生活空间，采用L型的楼梯和储物室的结合来增加小空间的使用面积。
客厅和餐厅的大窗户以及对着的前后入户大门不仅增加了外观的可看性，同时还保证了良好的通风性能。

轻钢结构一层内部平面效果图（二）

轻钢结构二层内部平面效果图（一）
该区域主要为休息起居空间，包括三个卧室和两个卫生间，其中主卧的卫生间也可以改为试衣间。另外两个次卧中，一个带有一个阳台。

轻钢结构二层内部平面效果图（二）

轻钢结构一层内部效果图

轻钢结构一层平面尺寸图

轻钢结构二层平面尺寸图

轻钢结构户型之：美式风格，2层。120平方

名称:轻钢结构--经典方案-——C-0120 -2F

介绍:
轻钢结构--经典方案——外观效果图
本案轻钢别墅总面积为120㎡，共上下两层。一层为生活区，二层为居住区，共三室2厅一厨2卫。室外有一个大的凉亭，可在这里用餐与乘凉。

轻钢结构--经典方案——平面图（一）

轻钢结构--经典方案——平面图（二）

100套轻钢别墅户型图集在：http://www.metframechina.com/zh-CN/products.html

雷网-房产频道, 2010-11-10 14:59:34. 本文分享者:迈特建筑科技(武汉)有限公司原文地址：http://www.molei.net/article/24970.html
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昆明百余购房者怒砸售楼部

,互联网 — 2010-12-03 14:34:09

楼房模型被推倒。

一位购房者展示去年交的购房意向金9万块收据。

楼盘售楼处大厅，购房者吵了起来。

一年前缴纳认筹金时云南伦华地产承诺的均价是4300元/平米，但开盘在即，开发商竟将均价涨7600元/平米。12月1日，不少购房者聚集售楼部，不过这些人不是来买房的，而是砸售楼部的。

“砸，看看还有什么可以砸的。”一名男子看着倒下的模型不解气，又朝沙盘护栏踢了几脚。17时30分，“天骄北麓”售楼部已聚集了上百购房者，售楼中心的沙盘楼房模型已被人全部推倒，整个售楼部找不到一个工作人员。
一名清洁工告诉记者，沙盘是16时许被砸的，推倒沙盘模型的是那些已经交了认购金的购房者。

“我们不要开发商退钱，你打出什么价钱，拿什么价钱卖给我们，涨一点也可以，但不能超过10%，或者退还两倍意向金给我们。最好要政府出面解决。”对于开发商提出的解决方案，认购者觉得难以接受。

记者离开售楼部时，交了认购金的购房者还聚集在一起，等待开发商给他们一个满意的回复。截至22时记者发稿，已交了认购金的购房者和开发商还没有就此事达成协议。

团购房临近开盘涨价在昆明楼市绝非个案，有滇池泊屋和奥宸财富广场为鉴，但涨幅如天骄北麓这般尚无先例，数百名购房者找到开发商讨要说法，但开发商并未对涨价缘由做出解释。

雷网-房产频道, 2010-12-03 14:34:09. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25794.html
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胡锦涛：加快保障住房建设加强房地产市场调控

,互联网 — 2010-12-06 09:18:19

中共中央召开党外人士座谈会，征求对经济工作的意见和建议。

胡锦涛主持会议并发表重要讲话温家宝通报有关情况贾庆林习近平李克强出席。

中共中央11月30日在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和明年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。

中共中央政治局常委温家宝、贾庆林、习近平、李克强出席座谈会。温家宝通报了经济工作有关情况，介绍了中共中央、国务院关于做好明年经济工作的考虑。

民革中央主席周铁农、民盟中央主席蒋树声、民建中央主席陈昌智、民进中央主席严隽琪、农工党中央主席桑国卫、致公党中央主席万钢、九三学社中央主席韩启德、台盟中央主席林文漪、全国工商联主席黄孟复、无党派人士胡四一先后发言。他们赞同中共中央、国务院对当前我国经济形势的分析和对明年经济工作的考虑，并就推进农业现代化、加快调整经济结构、提高自主创新能力、协调推进城镇化和新农村建设、保障和改善民生、深化行政管理体制改革、建立差别化节能减排指标体系、推动构建绿色城市、鼓励和引导民间投资健康发展等提出意见和建议。

在认真听取了大家发言后，胡锦涛总书记作了重要讲话。他表示，大家实事求是地评价和分析了今年经济工作取得的成绩和面临的问题，提出许多好的意见和建议，对我们安排好明年经济工作很有帮助。

胡锦涛强调，今年以来，面对复杂多变的国内外环境，我们牢牢把握经济工作主动权，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，推动呈现经济较快增长、结构调整积极推进、改革开放继续深化、民生改善成效显著的良好态势。这些成绩表明，一年来我们有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，取得的成绩来之不易。各民主党派中央、全国工商联和无党派人士自觉服从服务于国家工作大局，紧紧围绕应对国际金融危机冲击、实现经济平稳较快发展和群众普遍关心的重点难点等问题积极建言献策、考察调研，积极投身扶贫开发等活动，积极为西南抗旱和青海玉树、甘肃舟曲等受灾地区捐款捐物，作出了积极贡献。胡锦涛代表中共中央、国务院，向各民主党派、工商联和无党派人士表示衷心的感谢。

胡锦涛指出，在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，当前我国经济运行还面临一些突出矛盾和问题，发展面临的环境更为复杂、任务更加艰巨。我们必须增强忧患意识、风险意识，采取有力措施，妥善加以解决。明年是“十二五”开局之年，做好明年经济工作十分重要。一是要切实加强和改善宏观调控，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系。二是要切实加强农业农村工作，千方百计争取粮食好收成，加强农村基础设施建设，加强现代农业建设，加快转变农业发展方式，大力发展高产、优质、高效、生态、安全农业。三是要切实加快经济结构调整步伐，优化需求结构，增强消费对经济发展的拉动作用，优化产业结构，扎实发展战略性新兴产业，强化节能减排和应对气候变化工作，继续实施区域发展总体战略，落实主体功能区规划，积极稳妥推进城镇化。四是要切实推进重点领域和关键环节改革，加强改革的顶层设计和总体规划，明确优先顺序和重点任务。五是要切实提高开放型经济水平，推动“引进来”和 “走出去”相互协调，增强应对外部环境变化能力，加强国际协调，积极参与全球经济治理。六是要切实改善民生和加强社会管理，坚持更加积极的就业政策，扩大社会保险覆盖面，扎实推进医药卫生体制改革，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，抓好灾后恢复重建工作，加强和创新社会管理，确保社会和谐稳定。

胡锦涛最后希望各民主党派、全国工商联和无党派人士紧紧围绕经济社会发展重大问题深入调查研究，提出建设性意见和建议；紧紧围绕保障和改善民生等重点问题，深入了解社情民意，协助党和政府做好团结群众、联系群众、服务群众工作。

王岐山、回良玉、张德江、令计划、王沪宁、杜青林和中共中央、国务院有关部门负责人出席座谈会。出席座谈会的党外人士还有张梅颖、张榕明、厉无畏、罗富和、陈宗兴、王志珍和张宝文、马培华、王钦敏、汪毅夫、孙安民、邓中翰等。

雷网-房产频道, 2010-12-06 09:18:19. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25814.html
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政策执行问责不兑现房价下降就是天方夜谭

,互联网 — 2010-12-06 10:21:14

中国指数研究院最新披露的数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。北京、上海等8大重点城市，房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

自1989年首套商品房诞生以来，房价如芝麻开化———节节高，特别是2003年8月，国发18号文将房地产业视为“国民经济的支柱产业”后，我国房价更是一路攀升。为遏制房价过快上涨，减少“房奴”、“蜗居”现象，国家出台调控政策上演了很多次，但房价仍然是见涨不见跌。难怪不少专家都说，“高房价已成为构建和谐社会的拦路虎”。

造成房价屡调屡涨的原因固然很多，有土地财政的影响，有保障性住宅供应不足，甚至包括房地产腐败等等。但其根本原因是受利益的驱动导致地方政府在贯彻中央调控政策时执行不力。

比如，今年4月中旬出台的系列调控措施，之所以至今未能充分发挥稳定房价的效用，很大程度上与一些地方政府至今没有出台有关执行国务院调控措施的细则有关，有些地方尽管出台了细则但是力度偏小，有些地方出台的政策甚至变相化解调控措施。

又如，今年9月，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。然而，面对继续攀升的房价，面对史上最严厉楼市调控又现“空调”征兆，没有哪一个城市的领导公开表示对房价上涨负责，更没有看到哪一位领导因房价上涨掉“乌纱帽”。

房地产问题已不单纯是一个经济问题，而是政治问题、社会问题，如果处理不好，可能会引发社会矛盾，造成社会不安定。无需讳言，近年来暴力拆迁不断上演就与高房价有一定关系。

住房是重要的民生问题。真心期待各级政府不折不扣贯彻中央调控政策，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，除了要继续加大曝光力度外，更要加大处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，除要暂停其新购置土地外，还要加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。作为政府，还要建立地方政策的目标责任制，将保障性住房建设和稳定房价纳入政绩考核体系，达不到目标要坚决“问责”，即明确相应的惩罚制度。要明白，如果不实行严格的问责制，中国房地产业将成为巨大的“杯具”，想遏制房价上涨也就是 “天方夜谭”了。

雷网-房产频道, 2010-12-06 10:21:14. 本文分享者:一天一天原文地址：http://www.molei.net/article/25821.html
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广东规定单位可自建公租房租金不得超市价80%

,互联网 — 2010-12-07 09:58:36

12月6日，广东省政府公布了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》），对公租房保障对象、保障标准、配套政策等方面做出了具体规定。其中，《意见》规定公共租赁住房租金水平由各市、县价格主管部门会同住房保障管理部门，根据租赁对象的经济承受能力、租房区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定，并报同级政府批准后实施。租金的具体标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。

具体保障对象

定期向社会公布

保障标准方面，《意见》要求，各地要结合实际，合理确定本地区公共租赁住房套型及建筑面积标准。新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，并可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的套型住房。具体保障对象条件及收入线标准由市、县政府确定，定期向社会公布。

记者从广州市住房保障办了解到，目前《广州市公共租赁住房制度实施办法(试行)(征求意见稿)》已经完成了公开征求意见阶段，征求意见稿就规定社会力量投资建设的公共租赁住房的租金原则上按照不高于房屋所在地市场租金参考价的80%计收。该办相关负责人表示，80%并不是绝对数，只是一个上限标准。住房保障办将对不同地区的房屋租金标准进行备案并进行指导。有市民建议将80%的标准降低到70%，该办也会作考虑，根据大家的意见分析、修改、完善《办法》。

政府投资保障房

尽可能就近就地安置

《意见》还规定，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。公共租赁住房建设项目中的配套设施建设应按国家和省有关规定执行，并依法办理相关手续。鼓励各地创新土地供应方式，拓宽土地供应渠道。

另外，每个符合公共租赁住房供应的家庭只能承租一套公共租赁住房。政府投资建设的公共租赁住房实行轮候保障，尽可能就近就地安置。企业和其他机构投资建设的公共租赁住房，优先提供给本单位的新就业职工和外来务工人员租住，剩余房源由当地住房保障管理部门调剂安置其他符合保障条件的对象租住。承租人不再符合政府规定的公共租赁住房保障条件时，应当及时向当地住房保障管理部门报告并退出。确有困难暂不能退出的，经当地住房保障管理部门同意，可以向出租人申请最长不超过6个月的延长租住期，延长期内，出租人可按同区域同类住房市场租金收取租金。

住房困难职工较多

单位可自建公租房

《意见》规定，在商品住房开发及“三旧”改造项目中配套建设公共租赁住房的，城乡规划、国土资源部门应当在建设项目用地出让条件中，明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让合同中约定。

房地产开发企业未按规定配套建设公共租赁住房的，应当依法承担相应违约责任。

对于外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，《意见》表示，各市、县政府应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或者园区就业人员出租；鼓励各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公共租赁住房，并给予享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策。

住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经市、县政府批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，纳入当地政府公共租赁住房规划（计划）实行统一管理，优先向本单位符合条件的职工出租；剩余房源可由当地政府以成本价收购后纳入公共租赁住房管理，也可由该单位严格按照规定的公共租赁住房准入条件、租金水平、退出机制等要求自行管理并接受当地政府监督。

雷网-房产频道, 2010-12-07 09:58:36. 本文分享者:牛角尖原文地址：http://www.molei.net/article/25848.html
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房产税改革预期升温试点方案静待揭开面纱

,互联网 — 2010-12-08 09:09:04

连日来，有关房产税改革的消息牵动着市场各方的神经。

近日，财政部官员及部分专家学者在公开场合就房产税改革话题频繁表态。记者证实上海、重庆已进入首批房产税试点城市名单，试点展开的具体时间有待中央决定。有分析人士认为，房产税改革需要尽快搭建一个框架，边试边改，最佳时机应在明年 3月“两会”前推出，以供两会代表委员讨论。

房产税试点预期升温

连日来，有关房产税改革的消息牵动着市场各方的神经。

财政部税政司综合处处长周传华12月2日在光大证券策略会上表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入征税范畴。

财政部财政科学研究所所长贾康12月5日称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点，但试点不应涉及社会上大多数群体，应只涉及高端的再分配优化调节。

12月6日有消息称，上海、重庆的房产税试点将于明年初推出，且重庆方案针对别墅等高档房征收，上海方案针对普通住房征收。

12月6日，有媒体发表国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松(微博)的专访文章称，房产税改革有利于抑制投机，引导和规范房地产市场健康运行。

如此密集的消息是不是预示着房产税改革的脚步已近？但相关地方政府对此没有清晰的表态。上海市相关部门负责人7日在接受中国证券报记者采访时表示，上海已进入首批试点城市名单，但具体时间有待中央决定。12月7日，重庆市政府相关人士对房产税表态称，一切静待中央的安排，目前正在做基础性调研。

中国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“十二五”期间推进房产税改革，近期就应抓紧进行试点。因为只有试点出来后，才能知道房产税改革会产生怎样的效果。明年3月之前出台房产税是合适的，因为明年是“十二五”的开局之年，而且两会召开是意见集中反映的最好时机，如果房产税在此之前开始试点，代表委员们在两会上就可以集中讨论。

有分析人士认为，即将召开的中央经济工作会议可能会就房地产税改革方案进行讨论。会后相关试点方案基本定调，最快有可能在明年初推出。

可能推高租金

房产税改革对房地产市场的短期运行会带来怎样的影响，业界对此争论不一。在大多数人眼中，房产税是中央政府房地产调控的杀手锏。尤其是距今年4月份“国十条”发布以来已有大半年时间，全国房价没有出现明显的松动，房产税调控房价的意味更加浓厚。

但在北京华远集团总裁任志强看来，房产税推出不仅不会使房价降低，反而会推高房价。

对此，聂梅生表示，被推升的应该是租金，而不是房价。她认为，房产税是对持有型物业征收的，一旦房产税改革铺开，而其他一些法律法规没有跟上的话，业主会把增加的税负转嫁给租户。新房的房价是不计入CPI指数的，而租金是计入的。如果租金大幅上涨的话，短期内CPI指数就会冲高。但从另外一个方面讲，房产税的改革势必使得现在不太合理的房屋租售比发生一个调整，即租金提高，房价降低。这是房产税改革带来的必然结果。解决这一问题的根本途径在于保障性住房，尤其是公租房的建设要跟上。

能否当作高房价“退烧药”

聂梅生强调，房产税改革不能被仅仅作为房地产调控的一剂“退烧药”，而必须是一个长远的制度建设。

巴曙松表示，房产税开征会使房产价格微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。

中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，按照财政部和国税总局的政策设计，不动产保有环节的税收必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。

巴曙松还认为，从国际经验看，在实行中央和地方分税制的国家，房产税一般是地方政府的支柱性税种。对于土地制度是公有制的国家，开征房产税是对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾，但房产税税负通常比土地私有制国家轻。

雷网-房产频道, 2010-12-08 09:09:04. 本文分享者:吃井不忘挖水人原文地址：http://www.molei.net/article/25876.html
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社科院：房地产业毛利润高达55.72%

,互联网 — 2010-12-08 12:19:46

12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”在北京举行。

社科院《住房绿皮书》。

中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出----

房地产业毛利润高达55.72% ，直接涉足房地产的上市公司已达802家

中国应警惕经济房地产化

12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战,分析了2009~2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010~2011年我国住房发展趋势, 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》。

绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的 60.53%。收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24 家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。

上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。

绿皮书分析认为,国内众多企业集中投资房地产行业的原因为:一是相对较高的行业毛利率。 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。

最后，绿皮书指出，当前，中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

雷网-房产频道, 2010-12-08 12:19:46. 本文分享者:我们没有在一起原文地址：http://www.molei.net/article/25889.html
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别让保障房最终为了富人的保障房

,互联网 — 2010-12-08 15:07:07

杭州市政府日前宣布，未来3年将供地1500亩，用于建设人才专项用房150万平方米，每年新开工不少于50万平方米。根据规划，2010年的这50万平方米人才房，被纳入119万平方米经济适用房指标中，占了一半份额。目前，在风景宜人的西溪湿地，这些隶属保障房体系的别墅，已经有杨澜、朱德庸等数十位文化界名流入住。杭州天堂伞业集团总经理王奇伟等也已被列入公示的名单之中。

前不久，深圳市政府向腾讯公司首席执行官马化腾发放住房补贴一事曾经沸沸扬扬；现在，杭州的“人才专用房”又把社会名流、企业高管等高收入者迎进了“别墅保障房”。保障性住房到底是个什么概念？杨澜等人应该是保障对象吗？

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。作为保障性住房的主要形式，经济适用房具有经济性和适用性的特点。“经济性”，是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；“适用性”是指设计及其建筑以满足基本居住需求为标准，不追求豪华性、享受性。按照规定，经济适用住房都应该是中小户型，面积控制在90平方米以下。可是，杭州的所谓“人才专用房”不仅都位于西溪国家湿地公园等风景适人的地方或者市区的黄金地段，而且面积大至300平方米。这些景观别墅房，不仅建设成本高昂，而且市场价格很高，也就是说，既不“经济”，也不“适用”，是中低收入家庭想都不敢想的豪宅，怎么能算是“经济适用房”呢？

按照政策规定，申购或租住保障性住房的家庭必须同时具备两个方面的基本条件：一是中低收入，二是住房困难。公示的信息显示，名单上的人都没有房产或者房产很少。首先，这些信息的真实性值得怀疑；再者，即使真实，也不意味着他们住房困难——— 对于杨澜、王奇伟这样的企业高管或社会名流来说，根本不属于中低收入阶层，也根本不存在买不起房的问题。为了吸引人才而出台相关的政策，无可非议。但吸引人才应该主要依靠良好的创业环境，而不能依靠金钱物质的利诱。即使有建设人才专项房的必要，政府也应该安排专项的资金，而不应挤占保障性住房的资源。

近年来，国家越来越重视保障性住房的建设，经适房等保障性住房的建设规模也在不断地扩大。但对广大中低收入住房困难家庭来说，保障性住房的申购却始终可望而不可即。这是为什么呢？原来，大多数的保障性住房都被“专供”了——— 在杭州，仅人才专项房就占了经济适用房指标的近一半；再去掉专供党政机关干部职工的一部分所谓“经济适用房”，真正面向中低收入住房困难家庭公开租售的保障房已经所剩无几了。如此这般，住房保障政策岂不是要被“掏空”了吗？

由此可见，国家不仅应该督促各地的保障性住房建设进度，而且要监察各地保障性住房的执行纯度——— 绝不能让“别墅保障房”之类的伪保障房掏空了我们的住房保障政策。

雷网-房产频道, 2010-12-08 15:07:07. 本文分享者:傻傻原文地址：http://www.molei.net/article/25892.html
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北京购房月供收入比超100% 银监会要求不超50%

,互联网 — 2010-12-09 11:19:26

12月8日，中国社科院发布《2011住房绿皮书》，北京的房贷月度偿付率（月度偿付额与月度可支配收入）超过100%，“不幸”成为全国最高的城市。

北京月度偿付率最高

昨天发布的《住房绿皮书》指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般应租房而不是买房。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市例外。而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于 50%。

数据显示，国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。《住房绿皮书》特别“点”了本市的名：“最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。”

六成上市公司涉足房产

绿皮书指出，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的六成。

平均毛利高达55.7%

绿皮书分析认为, 房地产业高达55.72%的平均毛利润率（2009年数据）是众多企业集中投资这一行业的主要原因，即便是2009年金融危机之年，房地产行业仍岿然不倒。另外，预售制降低资金门槛，方便风险转嫁；民间投资渠道窄，经营环境差等原因也是带火房地产的因素。

绿皮书指出，中国应警惕经济房地产化的风险。这不仅不利于转变经济发展方式，更会掏空未来30年中国经济增长的基础。

房价泡沫平均为29.5%

绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）的普通商品住宅成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

让人颇感意外的是，泡沫指数最高的前七个城市并无北上广这些特大城市，而是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄。据称这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。而北京、深圳、上海被列为“泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30％至50％之间”。

明年第3季度房价或涨

绿皮书预测指出，明年随着住房市场的继续调整，房价将稳中有降。2011年第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力。

雷网-房产频道, 2010-12-09 11:19:26. 本文分享者:失而复得原文地址：http://www.molei.net/article/25929.html
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