Pues bien, Mr. Adelson quiere crear un emporio del juego llamado Eurovegas. Y resulta que la mejor ubicación, tras parlamentar con otras provincias españolas, está en Madrid. Imagino que una inversión de esa envergadura traería consigo muchos puestos de trabajo para construir sus instalaciones, mantenerlas (decían los medios que se acabaría la mitad del paro de la región). En fin, que parece que a Madrid… ¡le ha tocado la lotería! Seguí leyendo, porque intuía que tanto alarde de generosidad no podía estar exento de contraprestaciones. No me equivocaba. Lo que encontré fue algo que me heló la sangre. Concretamente me entró una mala leche impresionante (con perdón). Este señor EXIGE que en España, si queremos albergar semejante proyecto, han de cambiar muchas cosas. Entre ellas, las leyes.

Como abogada, sé que nuestro sistema legislativo dista mucho de ser prolijo, que a veces es contradictorio y un poco farragoso; pero también sé que está en proceso de mejora continua, y que aunque hay leyes que no consiguen el fin que en un principio persiguieron, casi siempre han estado cargadas de buenas intenciones (es cierto que también dicen eso del camino al infierno). Lo que siempre he tenido claro desde que elegí estudiar Derecho es que las Leyes han de servir al pueblo y no a los intereses de unos pocos. Si teniendo leyes que son del pueblo y creadas para todos nos encontramos con resultados no muy deseables tras su aplicación, no quiero ni pensar que sería de nosotros si esas leyes, se pudieran hacer a medida de los que puedan tener dinero para pagarlas.

Todo lo anterior viene a colación de que este señor magnate, haciendo uso de su poder (que parece ser que le coloca por encima del bien, del mal y de las leyes humanas, concretamente de las españolas), EXIGE que se ha de cambiar la siguiente normativa:

• Ley 10/2010 de prevención de blanqueo de capitales.
• Ley 1/2004 de horarios comerciales y desarrollo a escala regional.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil
• Real Decreto Legislativo1/1995 por el que se aprueba el texto refundido del Estatuto de los Trabajadores.
• Ley 22/2005 de medidas sanitarias frente al tabaquismo, y desarrollo a escala regional
• Ley del juego de la Comunidad de Madrid
• Ley Orgánica 4/2000 sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social (ley de extranjería)
• Real DecretoLegislativo 1/1994 de aprobación de texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.

No hace falta saber Derecho para darse cuenta de lo que este señor pretende, nada más ver qué leyes quiere modificar. Todo esto, por supuesto, amén de los beneficios que requiere para sí mismo: cesión de terrenos (ojo, hablamos de millones de m2), no pagar impuestos, poder realizar préstamos ilimitados a los jugadores, para que se endeuden con lo que tienen y con “lo que no tienen”, que si no pagan lo que deben pueda caer sobre ellos, además de sus gorilas, todo el peso de la ley española (eso sí, la ley que él pretende crearse).

Pero lo que más indigna de todo esto es que nuestro Ejecutivo a todos los niveles (nacional, regional y local), en lugar de levantarse de esa mesa de negociaciones, siguen parlamentando cambios de condiciones, durante muchos meses, quizá años, negociando con algo que no les pertenece: nuestros derechos adquiridos como ciudadanos a lo largo de muchos años, tras mucho sudor ( y sangre) derramados. A cambio de puestos de trabajo, se exige contratación laboral a bajo coste, pisotear todos los derechos adquiridos, recuperar la usura… Imagino que será fácil para ellos jugarse al black jack nuestro futuro, porque como no es el suyo, les da igual si lo van a perder, porque, no nos engañemos, la Banca siempre gana. Personalmente, si van a jugar a la ruleta rusa preferiría que, ya que son ellos los que juegan, apuntaran a sus cabezas, no a la mía.

Algunas referencias:

• 02/11/2011 – Madrid trabaja para crear un macrocomplejo como Las Vegas en la zona de Barajas
• 03/11/2011 – Las exigencias de mister Adelson
• 11/12/2011 – Dinero opaco para EuroVegas

Este procedimiento es aplicable en los casos de reclamaciones de cantidades adedudadas por los gastos comunes en las comunidades de vecinos (los temidos “vecinos morosos”).

El procedimiento monitorio se inicia mediante una simple petición formulada ante el Juez de Primera Instancia del domicilio del deudor, para la que no es obligatoria (aunque sí conveniente) la intervención de abogado y procurador. En los casos de reclamaciones por gastos comunes en las comunidades de propietarios, el que inicie el procedimiento (el presidente de la Comunidad de Propietarios, en nombre y representación de la misma) ha de hacerlo ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre situada la finca.

En esta petición inicial debe indicar sus datos, quién es el deudor y su domicilio, asi como el origen y la cuantía de la deuda. Este escrito debe acompañarse con los documentos que justifiquen la existencia de la deuda. En caso de tratarse de una deuda de gastos comunes de comunidad de propietarios, habrá de emitirse un certificado de cantidades impagadas por parte del administrador-secretario, para lo cual esta actuación deberá aparecer como punto a tratar en el orden del día de la Junta de la Comunidad, ya sea ordinaria o extraordinaria. Además habrá que notificar, al vecino moroso, a través de burofax con certificado de texto, dicha certificación de deuda, y requerirle el pago de la misma en un plazo de tiempo determinado. Este burofax habrá de aportarse junto a la petición inicial ante el Juzgado y servirá de prueba para demostrar la existencia de la deuda reclamada.

El juzgado estudiará la petición inicial, la documentación aportada y considerará si la admite o no a trámite. En caso de admitirla, le notificará al deudor la reclamación que el acreedor ha interpuesto contra él y le requerirá para que la abone en un plazo de 20 días o, si no está conforme, presente en un escrito de oposición los motivos que tiene para no pagar la cantidad que se reclama.

En estos casos el deudor puede:

• No hacer nada. Ni pagar la deuda ni presentar escrito de oposición. Ante esta situación, el juez ordena la ejecución por la cantidad reclamada e inicia diversas actuaciones dirigidas a cobrar la deuda, embargando los bienes que posea el acreedor. Desde que se dicte este auto del juzgado despachando ejecución, la deuda generará intereses, gastos y costas que también deberá e abonar el deudor.
• Pagar la deuda. Se archivarán las actuaciones.
• Oponerse a la reclamación del acreedor. Debe hacerse por escrito, para cuya redacción será obligatoria la intervención de abogado y procurador si la cuantía de la misma es superior a 2.000 €.
• Si la cuantía de la deuda es inferior a 6.000 €, el Juez procederá a señalar directamente el juicio verbal
• Si la cuantía supera los 6.000 €, el acreedor deberá presentar demanda en el plazo de un mes según trámites del juicio ordinario. Si no se presenta, se archivarán las actuaciones.

Lo habitual en casos de reclamación de cuotas impagadas en comunidades de propietarios es que, al recibir el requerimiento por burofax, el vecino pague, o bien intente llegar a un acuerdo de pago fraccionando la cantidad adeudada para que no haya que iniciar trámites judiciales. No obstante, si no sucediera así, el procedimiento judicial se inicia y, si se admite a trámite, llegará a sus últimas consecuencias.

Estas inspecciones no son más que la herramienta municipal que pone de manifiesto la obligatoriedad de los propietarios de conservar y mantener su edificio, recogida desde hace ya 40 años en las leyes españolas. Lo sorprendente es que no fue hasta hace unos diez años que se empezó a regular por los Ayuntamientos y hoy día muchos municipios siguen sin ordenanzas que establezcan los parámetros de la revisión. La inspección es, por el momento, la única herramienta obligatoria por ley para cuantificar el estado de los edificios, garantizando su conservación, usabilidad, seguridad y salubridad.

Desde 1960, con la ley de propiedad horizontal, se pone de manifiesto la obligatoriedad de los propietarios a conservar y mantener sus edificios. Pero no es hasta 2006, con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, que no aparece la figura del técnico mantenedor.

En el artículo 8 de dicha ley, se exige la figura de un técnico competente para llevar a cabo las operaciones programadas de mantenimiento en los edificios de obra nueva con la única finalidad de empezar a regular la obligatoriedad de conservación ya comentada. Entre sus competencias estarían las de gestionar, supervisar y certificar que todas las labores de mantenimiento estipuladas en el libro del edificio son llevadas a cabo en tiempo y forma.

Este artículo no es de aplicación para edificios anteriores a 2006, pero sobra comentar la necesidad de esta figura en los mismos, así como de un plan de mantenimiento o libro del edificio.

De la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se extraen las competencias de los técnicos competentes o técnicos mantenedores como se han venido llamando, que los define como arquitectos y/o arquitectos técnicos o aparejadores, ya que son las titulaciones académicas habilitantes para la realización de proyectos, obras, dirección de obras, informes de patologías, etc, que se realicen en edificios de carácter administrativo, residencial en todas sus formas, docente, etc… Esto lo extraemos de la LOE, que define qué es una obra, un edificio, los agentes que intervienen y sus obligaciones. En especial en los Art. 2 (definición de edificación y/o obra), Art. 3 (definición de los requisitos de la edificación, mantenimiento y conservación) y Art. 10, 12 y 13, que definen las obligaciones y responsabilidades de los agentes técnicos que intervienen en las obras.

De lo anterior se infiere la necesidad de que las Comunidades de Propietarios cuenten con la figura de un técnico mantenedor, que controle y prevenga los posibles daños antes que lleguen a producirse. La diferencia entre la actuación preventiva (que sería la resultante de tener entre sus filas a este técnico) y la reparadora (que es la resultante de la realización de obras, cuando el daño ya está causado) puede alcanzar un ahorro a las comunidades de hasta un 60% en obras de reparación.

He comprado un piso nuevo y de momento soy el el único comprador en el edificio. La promotora afirma que la licencia de primera ocupación está concedida por “silencio administrativo” debido a que, desde la solicitud, trascurrieron los tres meses pertinentes para que el Ayuntamiento respondiera.

Después de escriturar nos dimos cuenta de que aun no podíamos contratar la luz. El cable de conexión está, de hecho inicialmente disponíamos de “luz de obra”, pero no está el enganche al centro de transformación, pendiente de un trámite que supuestamente se está gestionando en el Ministerio de Industria.

El promotor culpa al constructor y asegura que los tramites entre el Ministrario de Industria y la compañía suministradora se iniciaron hace ya casi cuatro meses.

¿Puedo presionar a la promotora para que agilice los tramites? ¿Existe alguna ley a la cual agarrarme que les obligue al promotor-vendedor a garantizar el suministro eléctrico y de agua? ¿Dónde puedo consultarla?

Respuesta

¿Tenéis constancia registral y documental de la fecha de registro de la introducción de toda la documentación requerida? Una cosa es que hayan solicitado la licencia preceptiva y, otra muy distinta, que se haya aportado TODA la documentación.

Supongamos que la promotora presentó parte de la documentación al ayuntamiento, pero no toda. La promotora podría mostraros el registro de una entrada en el ayuntamiento de hace tres meses. Sin embargo, el Ayuntamiento podría estar requiriendo el resto de la información a la promotora y entre tanto paralizar la tramitación del expediente. Se trataría de una dilación indebida imputable al interesado (la promotora). En ese caso el ayuntamiento no podría dar por cumplimentado el expediente ni se concedería la licencia de primera ocupación.

Por otra parte, es cierto que la Administración, desde un ayuntamiento hasta un ministerio, tiene la obligación de resolver. La figura del silencio administrativo se creó para fiscalizar a la Administración e indicarle que, si en determinados supuestos no responde en un plazo determinado, se le da por contestada. La ley establece tres meses y nunca más de seis, entre parones del plazo y otras contingencias.

Agotado el plazo, hay casos en los que la respuesta puede considerarse un “sí”, pero en otros casos debe considerarse un “no”. De hecho, la doctrina considera que entre las solicitudes cuya respuesta sería negativa estarían las solicitudes de licencias, sin especificar el tipo.

Si pudiéramos considerar el silencio administrativo como un sí a la concesión de licencia de primera ocupación, debería quedar reflejado en una certificación de actos presuntos. Es un documento que podéis solicitar a la administración que debió haber contestado para que, por escrito, confirme si concedió o no la solicitud de la licencia, aunque sea de forma presunta.

Cómo has firmado sin licencia de primera ocupación te va a costar mucho ahora enmendar los errores de la promotora. Te recomiendo que les pidas que te entreguen por escrito que “les han otorgado la licencia por silencio administrativo” para tener confirmación de lo que te han dicho de palabra. Explícales que lo necesitas para pedir los suministros. Te aseguro que no te lo van a dar.

Lleva un escrito preparado que explique que te has presentado en sus oficinas, sitas en tal sitio, que les has pedido una copia de la licencia de primera ocupación y no te la han dado porque te han dicho que la han conseguido por silencio administrativo. Les haces que te lo firmen para que quede constancia de tu estancia en la promotora y del motivo.

Es posible que te muestren un escrito de presentación de solicitud de primera ocupación sellado con fecha de hace tres meses en el ayuntamiento. Si así fuera, acéptalo porque con él puedes ir al ayuntamiento con más solidez.

Acude entonces al ayuntamiento directamente y solicita que, como parte interesada, te informen de si está o no la licencia de primera ocupación, de forma presunta o no presunta. Si no está, vuelve a la promotora con los papeles en la mano y trata de llegar a un acuerdo “amistoso” con ellos: o te dan de alta los servicios a la voz de ya, o les pones una querella por estafa por haberte vendido un producto sin las debidas garantías.