נדלניסטית – רותם נמיר פרדס

כמה רומנטי לרכוש מגרש חקלאי… או שלא?

רותם נמיר פרדס — Wed, 27 Apr 2022 07:28:50 +0000

במהלך שיחה עם חברה טובה היא שאלה אותי: ״מה דעתך שארכוש מגרש חקלאי להשקעה? יש לי סכום כסף קטן יחסית ואני מעריכה שעקב מצוקת הדיור בישראל השטח הזה יופשר לבנייה בשנים הקרובות. כמו כן, זה יכול להיות מגניב, אוכל לשים בשטח שלי קרוואן ולהנות מהטבע שמסביב״.

לאחר שנתתי לה הסבר מעמיק (היא חברה אז נתתי לה את ההסבר כולו*) למה זאת השקעה לא כדאית ובעצם השקעה הפסדית.

היא הודיעה לי שאני מחריבת מסיבות (Party Pooper), היא חשבה שזה נורא רומנטי ומגניב שיהיה לה שטח חקלאי.

אז זהו שלא,

כשזה נוגע להשקעות נדל״ן אנחנו צריכים לשים בצד כל מחשבה רומנטית ולהתחבר למציאות.

זאת עובדה ידועה שלרכוש דירה ישנה במצב קשה בשכונה שהולכת להתחדשות עירונית, זאת השקעה מעולה שמצריכה עבודה והתמודדות עם שיפוצים ודיירים.

זאת השקעה מאוד לא רומנטית, אבל מאוד משתלמת!

אין בה שום יופי פיסי (היופי נמצא במספרים) וכדי שההשקעה תהיה רווחית אנחנו צריכים להתרחק מכל מחשבה או פנטזיה רומנטית, אנחנו צריכים לחשוב ולפעול ולהתאים את עצמנו למציאות של אותם דיירים שגרים באותה שכונה.

למה השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה עם פוטנציאל הפסד גבוה?

יש בארץ עדין הרבה קרקעות עם ייעוד למגורים שעדיין לא פותחו – למה שיפתחו דווקא את הקרקע שרכשת?
תהליך שינוי הייעוד הוא תהליך תכנוני ארוך ארוך ארוך ארוך ארוך, עד כדי כך שממש קשה לשים עליו מספר מדויק של שנים. בעצם רכישת מגרש חקלאי לא עומדת בכלל הנדל״ני החשוב ״ להרוויח בקנייה״.
בתהליך התכנון יופקעו מהשטח של כ-40% לטובת תשתיות ומבני ציבור – רכשת רבע דונם, ישאר לך כלום ורבע בסוף התהליך.
אפשר יהיה להתחיל לתכנן את השטח שלך רק לאחר שיפתחו את התשתיות באזור – התשתיות נמצאות באחריות העיריה ולה יש את מכלול סדרי העדיפויות שלה.
גם אם המגרש שרכשת צמוד למגרשים שכבר הופשרו לבנייה, זה לא מבטיח המגרש יופשר.

קחו למשל את חדרה ופרדס חנה אלה שני ישובים עם שטח שיפוט גדול שיש בהם ״חורים״ לא מפותחים באמצע הישוב. זה אומר שיש הרבה קרקע עם ייעוד לבניה שעדיין לא פותחו ולא נבנו.

מה שאומר שאין מיצוי של זכויות הבנייה הקיימות בקרקע הזמינה.

לכן, גם אם המגרש החקלאי המוצא למכירה צמוד לשטח בנוי, בעצם אין לישוב צורך בקרקע הזאת בטווח הנראה לעין.

בנוסף, תהליכי ההתחדשות העירונית שמתקדמים בחדרה ובפרדס חנה ותכנון של בניית אלפי דירות במתחמים קיימים, מייתרים את הצורך בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד של מגורים.

בחדרה, רבים רכשו מגרשים כבר לפני שנים ברובע הים… אפשר להגיע לאזור (בין אולגה לתחנת הכוח) ולבחון את התקדמות התשתיות באזור …

אגלה לכם… אין תשתיות.

וזה באיזור שכבר עבר שינוי יעוד.

אלה הם רק חלק מהסיבות למה לא כדאי להשקיע במגרש חקלאי, זה ממש לא רומנטי שמבינים כמה אפשר להפסיד. ובכל מקרה תמיד צריך וכדאי לבדוק עסקה בצורה מחושבת. מתחילים מהמספרים ועוברים להשתלבות העסקה במרחב האנושי.

מוזמנים להוסיף את דעתכם (בעד ונגד) וניסיונכם ברכישת מגרש חקלאי להשקעה.

איך בחרתי את ההשקעה הראשונה שלי

רותם נמיר פרדס — Thu, 24 Feb 2022 13:18:02 +0000

איך בחרתי את ההשקעה הראשונה שלי? ואיך הייתי בוחרת אותה היום?

אי שם לפני כ15 שנה רכשתי את הדירה הראשונה שלי בחדרה…

הבחירה שלי בחדרה היתה פשוטה – קירבה למקום המגורים והתאמה לתקציב שלי.

הרבה מים זרמו בנחל חדרה והרבה דירות ונכסים אחר כך… היום תהליך הבחירה שלי שונה…

זה לא שחדרה לא מתאימה, חדרה מתאימה מאוד להשקעה גם היום, אפשר להגיד שחדרה היא אחת הערים האטרקטיביות להשקעה בשנים האחרונות ויש צפי להמשך עליית מחירים (למזלי).

ולמה?

חדרה עיר מתפתחת בתנופה גדולה
ראש עיר בולדוזר
שכונות חדשות
התחדשות עירונית גדולה ומסיבית
הגירה חיובית גדולה
תחבורה מפותחת
בתי ספר דמוקרטים
תעסוקה מקומית

(מכיוון שאני מכירה את חדרה לעומק, הבאתי אותה כדוגמא).

אז איך היום הייתי בוחרת את ההשקעה הבאה שלי?

הייתי מחפשת מיקום שבו עליית הערך של הנכסים תהיה גדולה יותר מהעלייה הכללית של מחירי הנדל״ן במשק.

את זה אפשר למצוא בערים שבהם יש התחדשות עירונית פעילה ובועטת.

כמובן שגם התקציב משחק תפקיד משמעותי בהחלטה על בחירת מיקום ההשקעה.

רוצים לבחור מיקום מנצח ולהרוויח 200 אלף פלוס לעסקה ב-90 יום בלבד, מבלי לבזבז את זמנכם, להתמודד עם עומס המידע או לפחד מהפסדים כדי שלבסוף יוכלו לצאת לפנסיה ללא דאגות כלכליות?

לתיאום פגישת הכוונה ובניית אסטרטגיה להשקעה הבאה שלכם – לחצו כאן.

מה יותר מפחיד אתכם בפנסיה?

רותם נמיר פרדס — Thu, 24 Feb 2022 13:09:00 +0000

בשלנים יקרים, קחו רגע למחשבה עם יד על הלב…
מה יותר מפחיד אתכם?
להשקיע בנדל״ן ולבסס את העצמאות הכלכלית שלכם ושל משפחתכם?
או לחיות בדוחק ולחשוב על כל גרוש לעת זיקנה?

אני יודעת שיש אצלנו בקהילה מלא חבר׳ה צעירים שבטח אומרים לעצמם עכשיו: ״נו באמת… לא מעניין, יש עוד המון זמן עד שנצטרך לדאוג לפנסיה…״

רק שתדעו…

מה תהיה קצבת הפנסיה שלכם בעת הפרישה מהעבודה?

*ממחקר עדכני עולה כי גבר, שמשכורתו ערב הפרישה עומדת על 10,000 שקל, צפוי לקבל קצבה בסך 3,800 שקל בלבד. מצבן של הנשים אף גרוע יותר.

הפנסיה התכווצה: קצבת הפנסיה שנקבל צפויה לעמוד על 38% מהשכר לגברים ו-31% לנשים. המשמעות היא ששכר ממוצע של 10,000 שקל יניב לגברים פנסיה חודשית של 3,800 שקל בלבד ולנשים 3,100 שקל בלבד.

*הנתון הנ״ל נלקח מכתבה באתר ווינט שהתפרסמה בשנת 2018 והמצב לא השתפר מאז.

(למרות שביצעתי הרבה חיפושים לא מצאתי מידע ממשלתי מדויק, אשמח אם מישהו ימצא ויעלה מידע אחר יותר עכשוי).

בכל מקרה, התמונה לא ממש מעודדת… זה ברור שאם לא נפעל באופן עצמאי להגדלת ההכנסות בזמן הפנסיה, יהיה לנו קשה לשרוד ולא נוכל להחזיק את אותה רמת חיים שהורגלנו אליה.

קחו למשל את שרה אשה בת 50 פלוס, אלמנה, אמא לילדים בוגרים. יש לה סכום כסף להשקעה שהיא מיעדת לנדל״ן. היא מבינה לעומק את הנחיצות של ההשקעה בנדל״ן וכמה זה יעזור לה שתצא לפנסיה, אבל…

היא פוחדת (בצדק)! מההתעסקות בחיפוש ומציאת דירה מתאימה, שמאים, עורכי דין, יועצי משכנתא וכו׳ כל זה כל כך מעיק עליה עד כדי כך שקשה לה להרדם בלילה.

לכן, שרה בוחרת להתנהג כמו בת יענה ולא עושה דבר…

שאלתי את שרה מה החשיבות בשבילה לעתיד בטוח לפנסיה וכמה היא רוצה להרוויח?
האם היא רוצה להרוויח לפחות 200 אלף ₪ בהשקעה הבאה שלה, מבלי להתמודד עם עומס המידע או לפחד מהפסדים, כדי שתוכל לצאת לפנסיה ללא דאגות כלכליות?

כאשר התועלת הגדולה והמתמשכת של הרווח מההשקעה היתה ברורה לה יותר, שרה נכנסה סוף כל סוף לפעולה.

היא אמנם לא עבדה לבד, לקחה ליווי כדי לקבל את התמיכה, הידע והניסיון שמקבלים ממלווה משקיעים.

הגאווה והביטחון שתהליך רכישת ההשקעה יצרה לה, התגמדה מול כל ההיסוסים והפחדים.

ויותר מזה היא רגועה עכשיו מפני שעד שתצא לפנסיה ערך הנכס שרכשה צפוי להכפיל את עצמו ואם היא תבחר להשאיר את הנכס אצלה (במקום למכור ולהנות מהרווח), תהיה לה הכנסה פסיבית מהשכירות.

ואתם החבר׳ה הצעירים, ככל שתתחילו יותר מוקדם ותשקיעו בתבונה, תוכלו להתגבר על יוקר המחיה ולצאת לפנסיה עם כמה נכסים (לא רק אחד) ולשנות במו ידיכם את התמונה הכלכלית שלכם לעושר ולאושר.

תחקרו קצת דברו עם בני המשפחה המבוגרים, תבינו את הקשיים שלהם… ותתחילו כבר עכשיו לתכנן ולבצע את ההשקעות הנדל״ן שלכם.

בהצלחה

כשכולם הופכים לדובים – תהיה נמר שלג!

רותם נמיר פרדס — Thu, 24 Dec 2020 06:30:01 +0000

רוב משקיעי הנדל”ן הם כמו דובים, וזה דווקא יכול לעבוד לטובתך!

לדובים אין כוח לחורף.

איך שמתחיל קצת להתקרר, הם אוכלים ארוחה גדולה, מכינים איזה כוס תה, מורידים שמיכת פוך מהבוידעם, לוקחים ספר עבה (מסתבר שדובים מעדיפים עמוס עוז…) ונכנסים למערה עד האביב!

ומי עוד מתנהג ככה?

אנשים!

כלומר, היינו מתים להיכנס למיטה כל החורף כמו הדובים.

אי אפשר.

במקום זה אנחנו מורידים פעילות. פחות יוזמים, עושים רק מה שחייבים, ופחות מתעסקים בדברים שיקדמו את “התכנית הגדולה”.

ואיפה זה בולט במיוחד?

בשוק הנדל”ן.

במיוחד הנדל”ן הפרטי, להשקעה.

ובמיוחד אצל יזמים שזה לא המקצוע שלהם, אלא חלק מתכנית יותר גדולה, של דאגה לעתיד, וחתירה לחופש.

יזמים שלקחו על עצמם משימה שאין לה בוס, או לו”ז או דדליין, והם מוצאים לה זמן בין עבודה למשפחה ל… מלא דברים אחרים. אני מרשה לעצמי לנחש – יזמים כמוך…

למה זה קורה? למה שוק הנדל”ן “נרדם” בחורף?

מיליון סיבות, הימים קצרים יותר, כלומר, יש פחות שעות אור, ולא תאמינו כמה שזה משפיע! יום אחרי יום יש הרגשה שהיום נגמר מוקדם מידי ולא הספקנו כלום, אז עכשיו להוסיף עוד משהו ללו”ז??? קר ורטוב.

פחות כיף לצאת לשטח… אין עוגנים!

זאת תקופה בלי חגים (בסדר, ט”ו בשבט…. הבנת למה הכוונה) בלי חופשות משמעותיות, בלי אף תאריך ראוי לציון בלוח השנה שתוכל להגיד לעצמך לסיים משימה X עד לתאריך הזה וגם – רטוב וקר…. כבר אמרתי? כל מה שרוצים זה לחזור הביתה ולהתכרבל עם איזה כוס שוקו / תה / קפה. “אוקיי רותם, הבנתי, עשית לי חשק לחזור למיטה.

אבל עדיין לא הבנתי, איך כל הסיפור הזה יכול לעבוד לטובתי?” פשוט מאד, בוא נחשוב על הצד השני – על המוכרים. דירה שנמצאת בשוק מהקיץ ולא נמכרה – פתאום זוכה להרבה פחות התעניינות. האם היא פחות אטרקטיבית עכשיו?

לא!

פשוט הדובים מחכים לאביב… הרבה בעלי דירות לא מבינים את זה.

הם חווים תסכול וקצת לחץ: “הנכס לא נמכר כמה חודשים ועכשיו כבר אף אחד לא מתעניין!” (פלאשבקים לכיתה ז’ שבחרו אותם אחרונים לקבוצת כדורגל…) זה מציב אתכם בעמדה מצוינת למשא ומתן.

זה מאפשר לכם למצוא יותר מציאות, זה מאפשר לכם, אפילו בשוק המקומי (שמי שלא מבין הספיד אותו מזמן), לייצר יתרון משמעותי ולהשיג עסקה טובה. כל מה שצריך לעשות הוא להיות קצת יותר כמו נמר שלג, וקצת פחות כמו דב! נמרי שלג, דווקא מצליחים יותר בחורף.

הם אמנם צדים כל השנה, אבל בחורף הם מנצלים את היכולת להגיע קרוב יותר לטרף, כי השלג שקט, כי יש פחות תחרות על הציד, כי כולם יותר עייפים, ודווקא בחורף נמרי שלג מצליחים לצוד בצורה טובה יותר מהקיץ!

בדיוק ככה, אתם יכולים לנצל את החורף, זמן שהמתחרים שלכם מעדיפים להישאר בבית, והמוכרים כבר מתחילים להרגיש לחץ, הוא זמן בו אתם יכולים למצוא עסקאות טובות יותר, אטרקטיביות יותר, רווחיות יותר! אבל רגע. שנייה לפני שאתם רצים להתנפל על הדירה הראשונה שאתם נתקלים בה, ומנסים להכריח אותה להיות מציאה “כי חורף ואתם נמרי שלג…” חשוב לי להדגיש: לא כל הדירות בחורף הן מציאות, לא כל המוכרים בלחץ, לא כולם דובים… חשוב לדעת איך לנצל את התקופה הרדומה לטובתכם, רק בתנאי שאתם כבר יודעים לעשות את זה נכון! את המחקר, את הבדיקות של הדירה, והשכונה, והעיר, את החישובים של המימון, וההון העצמי, והערכת מחיר לשיפור ולעליית הערך ו… בקיצור, שאתם יודעים איך בנויה עסקת נדל”ן טובה.

אז לסיכום: נדל”ניסט חכם, יודע שבחורף, הוא חייב דווקא להגביר פעילות, כי אז יש לו יתרון. גם אם קר בחוץ וגשם. והכי חשוב – אחרי שתצליחו לעשות כמה עסקאות נדל”ן מוצלחות, להיכנס למיטה לכל החורף כבר לא יהיה כל כך דמיוני…

בהצלחה שלכם, רותם