任意売却.jp

昨年の２時４６分、どこで何をしていたのかはっきり覚えています。

事務所のある赤坂から近くの虎ノ門で打合せをしていました。

目の前で大きく揺れるビルを見たときには関東大震災を想像しましたが、

東北地方での大きな地震であることは少したってからわかりました。

そして、太平洋沿岸に大きな津波が来たのは、事務所まで徒歩で帰っていた頃だったのです。

あれから１年、早くも遅くも感じますが、被災地の今の現状をテレビなどで見ると、改めて災害の大きさに驚かされます。

そして、命を落としてしまった方々や、家族の皆様、生活が一変してしまった方々などを見ると心痛はなはだしく、

特に何もできない自分の歯がゆさも大きくなってしまいます。

そして、あの日を境に社会や経済は大きく変化しました。

また、巨大地震に対する懸念も増え、その対策を急いで講じなくてはならなくなりました。

自然災害は必ず起こるものですが、それに対しての備えは万全を尽くしたい、

人災にならないように備えることが大切ですね。

不動産業界も、特に首都圏では大きく変化しています。

地盤、地震対策、耐震や制震技術、旧耐震建物の不人気、買い控えなど様々な不安要素がでてきました。

単に不安になるのではなく、必ず来るものだそうですから、

対策きちんととれるようみんなで努力していくことを痛感します。

弊社顧問弁護士事務所主催の「建物の地震被害とその対応策」というセミナーに参加しました。

毎日のように震度７だとか、確率が上がったとか下がったとかマスコミを賑わしている地震情報ですが、

東日本大震災が起きてもうすぐ１年、これ以降首都圏を襲う地震も増え、いつとは言えないまでも首都圏を直撃する

巨大地震はかなりの確率で襲ってくることはどうやら否定できないらしい。

そこで、やはり気になるのが建物の被害。

セミナーでは地震による建物倒壊時の建物所有者の法的責任や建物の耐震対策など具体的な例で講義されました。

建物のポイントとしてはその建物がいつ建てられたかということ、それは建築基準法により、耐震基準が大幅に見直された

１９８１年（昭和５６年）の６月１日以降のいわゆる「新耐震」かそれ以前の「旧耐震」かで大きくわかれているようです。

これは木造住宅でも鉄筋コンクリートでも同じで、昭和５６年の６月１日以降に建築確認を受けたものを新耐震基準として、

現在、不動産流通においても耐震の目安となっており、その価値にも通じるものです。

実際、阪神淡路大震災時でも旧耐震と新耐震では半壊、倒壊などの件数が大きく異なっていて、新耐震では全壊というのは

ほとんど無かったということで、新耐震の信頼性は裏づけされたようです。

問題は旧耐震の基準で建てられた建物。これを維持するにはやはり、耐震補強を行うことですが、現在では新しい耐震補強技術

も確立されていて、費用や目的に応じて様々な対策ができるようです。一番安心なのは免震構造にすることなのですが、その

費用は他の方法より高くなるということで、費用対効果をどのように考えるかですね。

いろいろと勉強させてもらいました。

旧耐震時に建てられた建物に関してはできるだけ早く対策をとるべきだと痛感しました。

私の地元の方から相談を受けました。

いわく、東京の任売専門の業者さんから、

「弊社にはたくさん投資家がいて、競売にかかってしまった家を任意売却で購入し、住んでいる人がそのまま住めるよう

家賃で貸していただけます。」　と。

つまりは相談者の家が競売にかかることを配当要求で知り、その前に投資家に買ってもらえば家賃を払うことになるけど

そのまま住み続けることができますよ！いい話でしょう！という訳ですが、どうしたらいいでしょう？

そこで、すかさずお尋ねしたのは「いくらで賃借できるのですか？」ということ、

聞けば、毎月１０万円でいいということでしたが、これまでの住宅ローンの支払いが１１万円と少し、それにボーナス払いが２０万円程度

という。つまり、１０万円で借りれば月々も安くなるしボーナス分は支払う必要がないからお得ですよ！というわけ。

これがリースバックというやつです。

で、とりあえず相談者に提示された売却金額は８５０万円。

私の地元では築１０年くらいの戸建でもこのくらいが相場といえば相場ですが、投資利回りを考えると、単純に１４％以上も回る

仕組みです。投資家にとったらテナント付の物件ですから面白いですよね。

しかし、相談者には

「同じくらいの物件だったら賃貸で６万程度で借りられるはずでしょう。ボーナス払いと、月々が多少減ったところで大変なのは

目に見えていますよ、今回は少しでも高く売ることを考えて別の賃貸に移られた方が良いと思います。」と私なりのアドバイスしました。

だって、そうでしょう。任売であれば８５０万よりもう少しは高く売れそうな物件せす。住み続けられるということは魅力ですが、

家賃相場並みに借りられるのであれば、または、収入に合った賃料であれば良いとは思いますが、投資家の理論で任売を

勧めているのがありありです。

結局のところ通常に売却し、違うところに移り住む方向になりましたが、今、同じような事を提案されているなら、

どうしてローンが返済できなかったのかもう一度よくお考え下さい。

安く売って高く住み続けることはおやめ下さい。

※競売にかけられる不動産が増えています。競売になってしまったらどうなるのか？競売になるといくらくらいになってしまうのか？

など不安や疑問が多いと思います。手を打つなら早めにすることが一番です。些細なことでもご相談下さい。

相談はもちろん無料ですし、相談だけでも大丈夫です。

連日テレビを賑わしている女性タレントの家賃滞納問題。

昨日は判決があって被告が負けたということで、強制執行になりそうだということでした。

賃貸住宅での家賃滞納は大家さんにとっては頭の痛い問題で、家賃保証会社とか管理会社も家賃の滞納問題は大きな問題です。

家賃が滞納して督促しても支払われなければ法的な手段として強制執行を目的に裁判を起こすのが一般的になりましたが、

少し前までは自主的な強制執行（鍵あけて荷物出してしまうとか。法的な手続きを通さないもの）なんていうのもありまして、

社会問題になりました。

さて、強制執行は競売の場合にはよくありそうですが、私は一度も経験がありません。

どういう手続きで、どうなるのかは知っていますが、競売を専門としている不動産会社でも強制執行は手間とお金がかかるので、

できればしたくないというのが本音です。

しかしながら、競売で落とした後も居座り続けるとか、話し合いもできないような場合には強制執行かけます。

危ないなと思ったら「引渡命令」を申立て、その後、強制執行できるように準備します。競売に慣れていればごく普通のことです。

いずれにせよ、強制執行になれば、そこに居座ることはできず、家財道具なども強制的に運び出されてしまいますから、

こうなると、路頭に迷う悲惨な状況になってしまうのは間違いありません。

それにしても私が心配することではありませんが、収入も無いというタレントさんに新しく家を貸すところがあるかどうか？

早く普通の生活ができるようになるといいですね。

話を戻して、任意売却では強制執行までいきません。売却が決まる時には次に住むところを用意した上でその家を引き渡します。

ですから、私や、これまで任意売却を行ってきた方々も強制執行とは無縁でした。

知らない第三者に選択無く追い出されるなんて考えるだけでも嫌ですね。

昨日に続き、首都圏直下型地震の不動産業界への影響について

といってもそんなに大事ではないですが、

山梨の八ヶ岳山麓にある別荘地などを主に手がけている不動産業者さんによると、最近清里や大泉といった

別荘地を求めるお客さんが増えているといいます。

退職後の棲家を首都圏から離れた場所にしたいという理由も多いそうです。

このあたりだと中央高速で２時間もあれば都内に出ることもできる位置にあるし、

地震の影響も限定的だと思っているとか。

定年退職して仕事を首都圏に求める必要がない場合にはおすすめですね。

首都圏の不動産業界はどんな方向に向かうのか、マーケットはどう動くのか

任売にとっても重要な事なので注視していきたいと思います。

あつ、八ヶ岳山麓に移住したい方、良い物件紹介しますよ。

山梨の地震は驚きました。

「週末は山梨にいます」の観光キャッチコピーよろしく

私、週末は山梨方面で仕事しているのですが、

先日の地震は富士五湖方面で震度５弱でした。

下から地響きが突き上げるような音とともに強烈な揺れを体感。

３．１１には東京にいましたが、何とも嫌なものですね。

１月２４日には東大地震研究所が４年以内にM７クラスの首都圏直下型地震が４年以内に７０％の確率で起きると

予測しました。３０年以内というのと４年以内では実感が違います。

いつきてもおかしくないじゃん！ということです。

何も不動産業に限ったことはないと思いますが、この予測はある程度不動産業界にも影響あるんでしょうね。

購入希望者は買い控え、売却希望者は早期に売却をしたい！と。

そうでなくても不動産流通は良くないのに、この予測が更なる追い討ちをかけなければ良いとは思いながら

あちこちへ聞いてみると、既に購入者のマインドが下がってきたということも耳にします。

不安がってばかりでは何も進みませんが、いろいろと考えなければならない事態ということだけは確かなようです。

歴史に刻まれるような出来事が次々に起こった２０１１年もあとわずか。

あるインターネット調査で今年「良い年だった」のが１６％、「普通」というのが４２％、「辛いことが多かった」が４１％という結果でした。

「普通」と感じることができる年は幸せな年でしょうね。

さて、経済状況はまだまだ良くありません。政治も混迷しています。

来年がどんな年になるかはわかりませんが、

まだ来ない未来を「不安」な目で見て心配するのは良くありません。

志あれば道あり、です。

苦境にあっても前向きに生きたいですね。

今年も一年間ありがとうございました。

来年が皆様にとって良い年でありますように。

知り合いの不動産会社の社長から、１１月に破綻した企業の所有不動産を任意売却したいので、手伝って欲しいという相談がありました。

破産管財人を通じて至急処理したいということだったので、とりあえず不動産リストを確認すると、都内の不動産は社長の自宅があるだけでその他の不動産は地方の工場や倉庫でした。

自宅は都内の閑静な住宅地にあり駅からもそう遠くない場所で、とても良い物件で、これならすぐに買い手がつきそうだと思いながら現地を確認に行くと、同じように確認にきた同業さんがわんさか来ていました。

相談してきた社長にその旨伝えると「管財人があちこち情報を出しているらしい」とのことで、その情報はすぐにいわゆる「出回り」となってしまいました。

任意売却ではできるだけ高い金額で売却することが良く、時間的な余裕がある場合などはまず、一般客に売却することから始めます。

不動産を仕入れて転売することを業務としている不動産業者では価格面で債権者との折り合いがつかないことも多いからです。

今回の物件はできるだけ早く処理したいという意志から一気に情報を流したらしいのですが、この管財人さんは出回り物件を嫌う傾向にある不動産業界のことをあまり知らなかったのでは？と思います。

債権者、債務者の意に反して不動産業界独特の流通形態があり、情報を一度に多く流してできるだけ早く、良い条件で売却したいということは道理でよくわかりますが、現実的な事として出回ってしまうと媒介業者もなかなか本気で買手を探そうとはしませんし、書いての不動産業者も買う気を損なってしまうことが多いようです。

なぜかというと、複数の買手ができれば価格の上昇も考えられ、形のない入札のようになってしまうことも多いからです。

このような場合は初めから「入札」方式をとれば良いのですが、今のように不動産流通が良くない状況では入札しても札が入らない場合もあり、これを敬遠したのかもしれません。

しかし、誰が見ても良さそうな物件では入札方式での決着が一番良いと思います。東京の場合、人気のある地域の競売はそれ相応の金額で入札されていますから。

この不動産については結局見送ることにしました。

その他地方の不動産の処理はなかなか厳しいと思います。需要がない地域でしかも需要がない種類ですから任意売却はてこずると思います。

我々は任意売却を受ける時、まずは専任媒介契約を結びます。そうでないと受けません。責任もありますが、販売、情報ルートをひとつにすることで必ず良い結果につながると考えているからです。

任意売却に限ったことではありませんが、複数の媒介業者に依頼して出回りとなった結果売れなくなってしまった不動産はたくさん存在しています。

ブログの更新大分さぼってしまいました。

１１月から年末に向けていくつかの案件を納めなければならなかったので、余裕がありませんでした。

先日年内の任売決済が一通り片付き、気がつけば２７日という感じで、滑り込みセーフです。

今年は東日本大震災で持ち直していた景気も一気に悪くなり個人も企業も大変な一年でした。

不動産業界も一部の戸建住宅販売やマンション販売を除けばあまり良くない状況が続いています。

来年に向けてですが、欧州危機や増税に年金問題、良くならない就労状況など良い要素は残念ながら見当たりません。

しかし、まだ来ない未来に向けて悲観していたのでは良くなるものも良くはならない。

こんな時だからこそ前向きな気持ちを持ってあきらめずに頑張りたいと思います。

そういえば、今日のニュースで金融円滑化法が来年の３月からさらに１年延長されることが決定したようです。

実のところ最近も企業の破綻が増えていますし、来年３月以降は恐ろしいことになるだろうと危惧していたのですが、

少し安心しました。

当事務所も今日は大掃除で仕事は明日の午前で終了です。

今日を入れて今年もあと５日しかありませんが、来年に向けて心の洗濯をしようと思います。

別に、どこにも行きませんが、少しゆっくりしたいですね。

１１月も後半、今年もあとわずかですが、このところ、というか９月過ぎあたりから不動産の市況もパッとしません。

東京も地方も売却物件は増えているようですが、（地方では収益マンションが利回り３０％とか４５％とか考えられない情報も入ってきますが？）

投資に関する不動産の流通はかなり厳しいです。

そういえば、先日この道３０年のベテラン不動産会社の社長さんも３０年やっているけど今が一番厳しいとこぼしていました。

そこの会社は仲介だけでなく賃貸の管理もしているそうですが、このところ家賃の延滞がとても増えているということで、これも今までにない状況らしいのです。

このような状況下で、増税などとんでもない！というのが本音です。

円高、欧州危機、ＴＰＰ、東日本大震災の影響はてはタイの洪水問題と２０１１年は次から次へと経済にとっての難問が押し寄せてきた年ですね。

このところ企業の破綻も確実に増えてきています。

来年３月に期限が切れるであろう金融円滑化法も既に実質的な効力をもっていないと判断した方が良さそうです。

知恵を出し合ってなんとか乗り切ることができれば良いとつくずく思う今日この頃です。