Первое Ипотечное Агенство: Статьи

Квартирный вопрос: Февральские тезисы

2012-02-24T18:40:06+04:00

13 февраля 2012 года вышла "Комсомольская Правда" с предвыборной статьей Владимира Путина, в которой значительная часть внимания уделена квартирному вопросу. Большинство экспертов не увидели в данных материалах ничего нового. Более того, при детальном разборе тезисов, нам не удается найти каких-либо конкретных планов и изменений, позволяющих улучшить ситуацию с жильем. Попробуем разобраться в каждом из предложенных вариантов.

Снижать стоимость строительства не за счет заработной платы и охраны труда, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес

Посыл в целом правильный, но если быть объективным, то для Петербурга себестоимость строительства 1 кв. м. жилья со всеми подключениями, если их рассматривать в соответствии с существующими нормативами, составляет 25 – 37 тыс. руб. Разумеется, в зависимости от высотности дома и конкретных технических условий строительства. Стоимость квадратного метра жилья на рынке составляет 60 – 80 тыс. руб. Конечно, можно предположить что разница между себестоимостью и рыночной ценой составляет прибыль строителей, но на самом деле она не превышает 10-15 тыс. рублей за квадратный метр. Причем эта цифра не выходит за среднерыночные значения и является достойной премией за риски и нормальное ведение бизнеса. Куда же еще уходят 30 – 40 тыс. руб.?

Львиную долю занимают затраты на капитал и затраты на покупку земельного участка и все различные согласования. К сожалению, сложилась любопытная ситуация, которая год от года становится только хуже. В цену квадратного метра закладывается минимум 10 – 15 тыс. руб. затрат на покупку земельного участка и, нередко, столько же, а порой и больше на затраты на получение необходимых разрешительных и проектных документов. Получается, что куда более эффективно снизить цены на квартиры можно было бы путем снижения цен на покупку земельных участков и коррупционную составляющую (разрешения, согласования и т.д.).

Крупнейшим владельцем земли является государство и большинство участков строители получают от него, приобретая землю на аукционах. Средства от продажи земли пополняют бюджеты всех уровней. Про коррупционную составляющую конкретных действий не приведено, но борьба с нею даст результат в сотни раз лучше, чем нерыночные ограничения на стоимость материалов.

Введение в экономический оборот большого количества земельных участков

Отличное предложение за исключением одного единственного нюанса. Для того чтобы преодолеть все бюрократические препоны, необходимые для согласования строительства на земельном участке, который изначально не был предназначен под жилое строительство, уйдет минимум 1 – 2 года. Система оборота земли в России настолько сложна, рискованна и непредсказуема, что в меньшие сроки это сделать невозможно. И более того, совершенно непонятно в какую стоимость уложится перевод земельного участка в категорию, которая позволит на нем осуществлять жилое строительство.

Итого, действительно с землей надо что-то делать. Но не путем роста предложения, а путем планомерного упрощения процедур оборота земельных участков. Сделать так, чтобы государство выполняло основной объем по инженерной и проектной подготовке участков. Это заметно снизит риски застройщиков, сократит сроки, а следовательно, и стоимость квартир.

Цена ипотеки должна снизиться вместе со снижением инфляции

Предложения о развитии ипотеки и сберегательно-накопительных механизмов возникает примерно раз в два года. Пресса и чиновники начинают активно комментировать идеи по снижению ипотечных ставок. Но путем введения усовершенствованных механизмов предоставления ипотечного кредита и, тем более, создания сберегательно-накопительных механизмов, вопрос финансирования жилищного строительства не решить. Еще раз подчеркнем, что предыдущий опыт 2006 -2008 гг., когда основные усилия было сосредоточены на доступности ипотеки, упрощению ипотечных процедур привело к неадекватному росту цен на недвижимость. Для того чтобы снизить цены на какой-либо продукт необходимо не повышать на него спрос, а сделать так, чтобы этого продукта было, как можно больше. Продукт легко и просто можно было произвести и, соответственно, легко и просто купить. И тогда продавцы жилья, строители, конкурируя между собой, будут максимально снижать цены. Этого, к сожалению, не наблюдается.

Что касается сберегательно-накопительных механизмов, типа стройсберкасс, то при нашем уровне инфляции эта идея кажется абсолютно недостижимой. Любые попытки создать систему накопления, направленные на жилищное строительство, когда ставка инфляции превышает 8% и ее уровень не соответствует уровню инфляции в западных странах, обречены на провал. Достаточно взглянуть на судьбу строительно-потребительских кооперативов, которые практически не сыграли свою роль в финансировании строительства жилья.

Важно отметить, что с октября 2011 года по февраль текущего года, когда опубликована статья, банки были вынуждены повысить ставки по ипотеке на 2-3% годовых.

Наряду с расширением возможности купить квартиру надо создать централизованный рынок арендного жилья

Для существования цивилизованного рынка арендного жилья необходимо, чтобы арендный бизнес был выгоден для инвестора. Инвестору должно быть выгодно строить/покупать жилье и сдавать его в течение длительного времени по рыночной цене. И если предложений будет много, то арендная ставка автоматически снизится. И у людей всегда будет альтернатива: либо брать кредит на покупку жилья, либо всю жизнь снимать жилье по разумным ставкам.

Но для того чтобы этот бизнес существовал и инвестор вошел в него, нужно чтобы строительство с последующей сдачей квартиры в аренду был экономически оправдан. При нынешних ценах на квартиры и средних арендных ставках окупаемость арендного бизнеса составляет минимум 15 лет. В такой ситуации очень немногим инвесторам придет в голову целенаправленно заниматься арендным бизнесом.

В Санкт-Петербурге есть примеры, когда крупные инвесторы приобретали большие объемы жилых площадей на этапе строительства. Понимая, что они заметно выиграли, купив недвижимость на первичном рынке по относительно невысокой цене, все равно уровень окупаемости не составляет ниже 12 лет.

Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья

Логично, что государство должно брать на себя социальные функции. Поддерживать именно неимущие слои населения, которых предположительно весьма немного. И государство должно помогать перераспределять доходы среднего класса и богатых людей на то, чтобы часть налогов, собираемые их доходов, направлялись на поддержку неимущих.

Представляется, что в нынешней ситуации любые попытки финансировать программы по строительству и сдаче жилья в аренду "людям с невысоким доходом" приведут к росту коррупционной составляющей. Тогда уж проще субсидировать неимущим оплату аренды по рыночным ставкам. Или, что было бы совсем хорошо, создать условия при которых эти люди смогли бы зарабатывать больше. И они могли участвовать либо в ипотечных программах, либо арендовать жилье по рыночным ставкам.

Обмен квартиры: порядок проведения и виды сделок

2012-02-20T17:28:08+04:00

Что такое обмен квартиры?

Обмен квартиры – наиболее распространенная форма сделок на рынке недвижимости. По оценкам экспертов "Первого Ипотечного Агентства" до 70% покупок квартир так или иначе связаны с продажей другой недвижимости. И это вполне логично - накопить или взять ипотеку на квартиру, особенно 2-3-х комнатную очень непросто для большинства россиян. Именно поэтому обмен квартиры с увеличением площади является самой распространенной формой сделки.
Интересно отметить, что даже в периоды затишья и спада на рынке недвижимости люди продолжали проводить активные операции с недвижимостью. Нетрудно догадаться, что в подавляющем большинстве это были сделки по обмену. Наиболее распространенные причины, по которым люди меняют жилье это: увеличение площади квартиры, смена места работы (не только района но и города), переезд в другой район ближе к детям, родителям или родственникам.

Распространенные виды обмена квартиры

Наиболее распространенными видами обмена являются:
1. Равноценный обмен. В этом случае обмен квартиры происходит на сопоставимую по площади и качеству квартиру;
2. Обмен нескольких квартир на одну;
3. Обмен одной квартиры на несколько;
4. Неравноценный обмен. В этом случае обмен квартиры меньшей жилплощади на большую, и тогда появляется такое понятие, как доплата. Доплатой, помимо денег, может быть имущество: автомобили, гаражи, дачные участки.

Схема и порядок проведения сделки при обмене квартиры

Схема и порядок проведения сделки при обмене квартиры зависит от многих факторов, в том числе от того какая форма собственности на квартиры, участвующие в сделке.
Есть несколько вариантов форм собственности:
1. Квартиры, участвующие в обмене находятся в собственности,
2. Квартиры не приватизированы.
3. Одна квартира приватизирована, другая нет.

Обмен квартир, находящихся в собственности

Когда квартиры являются собственностью хозяев, обмен в 99% случаев происходит путем продажи имеющейся квартиры с одновременной покупкой новой (или новых квартир). Так называемая альтернативная покупка или на языке риэлторов – «встречка» или встречная сделка. Такой способ проведения обмена квартиры значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения сделок и оформляется договорами купли-продажи, а не договором мены (обмена).

Крайне редкий вариант – это когда собственники двух квартир действительно хотят обменяться. Тогда заключается договор мены, т.е. граждане меняются собственностью, и в момент регистрации договора в УФРС жилплощадь одного собственника переходит в собственность другой стороны, и наоборот. При этом комплект документов должен быть таким же, как и при сделке купли-продажи. После согласования сделки и полной юридической проверки жилых помещений, подготовки необходимых документов и, совершения самой сделки происходят взаиморасчеты сторон и подача подписанных договоров купли-продажи на государственную регистрацию. Полным завершением сделки считается получение зарегистрированных в УФРС документов, физического освобождения и приема-передачи обмениваемых жилых помещений.

Супруг или супруга собственника обязательно должны давать письменное согласие при заключении сделки (мены или купли-продажи квартиры). Но снятие с регистрационного учета зависит только от их желания.

Обмен неприватизированных квартир

При обмене неприватизированного жилья возникает большое количество бюрократических вопросов - только справок придется собрать до десяти и болше.
Обмен неприватизированных квартир - дело, которое практически не осилить в реальные сроки обычному гражданину.

И в старой квартире и в новой квартире надо получить письменное согласие всех проживающих людей и заверить нотариально. Если вы что-то не сделали, то государственное агентство имеет право вам отказать в обмене.

Что необходимо сделать после того, когда устраивающий вас вариант обмена квартиры найден?
1. В городском или районном бюро обмена получить бланки заявлений об "обмене жилой площади", заполнить заявления. Каждому из участников обмена пойти в свое домоуправление или правление ЖСК.

2. С заявлениями, которые должны быть подписаны всеми, имеющими право на обмениваемую квартиру (совершеннолетние члены семьи), включая временно отсутствующих, необходимо явиться к инспектору бюро. Кроме заявления, инспектору нужно передать договор о найме, документ из домоуправления с отметкой о регистрации с перечислением всех проживающих в этой квартире, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если один из обменивающихся - член ЖСК, необходимо предоставить выписку из решения правления ЖСК об исключении из кооператива того, кто обменивает жилье и об одновременном приеме человека, въезжающего в кооперативную квартиру. Кроме этого, нанимателю, который становится членом ЖСК в результате обмена, нужен документ из банка с подтверждением уплаты прежним хозяином паевого взноса, либо справка о передаче ему пая выбывшего члена кооператива от правления ЖСК. Выбывшему в этом случае возвращается стоимость пая.

3. Затем документы рассматриваются жилищной комиссией при местных органах власти.

4. После принятия жилищной комиссией положительного решения всем совершеннолетним участникам сделки необходимо явиться в бюро обмена и получить обменные ордера. Обмен неприватизированных квартир считается вступившим в силу в момент получения обменных ордеров.

Что делать при отказе участников от обмена квартиры?
Бывает такое, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон отказывается от обмена квартиры.
В таком случае производится принудительный обмен в судебном порядке. При отказе всех участников от обмена подаются заявления с приложением обменных ордеров, которые аннулируются.

В каких случаях не допускается обмен квартиры?
Случаи, когда обмен квартиры не допускается:
— квартира является предметом залога, например банка и т.д.;
— квартира находится в доме, подлежащем сносу;
— на квартиру наложен арест;
— обмен носит фиктивный характер, или например жилищные условия одной из сторон ухудшаются в результате обмена, из-за чего жильцы становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий по социальным нормам.

После того, как хозяева неприватизированной квартиры вникают в процедуру обмена и понимают его сложность, в большинстве случаев они склоняются к проведению обмена квартиры по стандартной схеме через «встречную» покупку. В большинстве случаев жильцы квартиры могут ее беспрепятственно приватизировать, а потом действовать по стандартной схеме. Проведение обмена квартиры через одновременную продажу и покупку альтернативной квартиры позволит выручить за имеющуюся квартиру максимум средств и подобрать наилучший вариант обмена.

Инвестиции в коммерческую недвижимость частными инвесторами

2012-02-17T12:45:54+04:00

Существует очень большой и координальный разрыв между представлениями непрофессионального инвестора в области коммерческой недвижимости и тем, что на самом деле происходит на этом рынке. Когда у людей появляются свободные средства, конечно же, интересно их грамотно вложить. Можно, например, купить торговое помещение на проходном месте, которое всю жизнь будет на тебя работать. Торговые помещения имеют хорошую окупаемость, а их стоимость увеличивается с каждым годом. Но большинство начинающих инвесторов не учитывают того, что образ мышления на рынке коммерческой недвижимости практически у всех одинаковый. Вложения в торговую недвижимость являются самым интересным и логичным, и эта идея приходит в голову практически всем.

Ценообразование коммерческой недвижимости

Дело в том, что в открытой продаже ликвидных объектов коммерческой недвижимости, приносящих большой доход, очень мало. А на имеющиеся предложения заявлена цена, которая “по карману” не каждому предпринимателю. Сделок, с находящимися в проходных местах коммерческими объектами, на открытом рынке практически не совершается – это удел очень серьезных инвесторов, которые, как правило, обладают собственной базой коммерческой недвижимости и другими источниками. Арендная ставка среднедоходного коммерческого помещения в среднем от 2,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за кв. м.

На рынке коммерческой недвижимости ключевым фактором в формировании цены является доходность этой недвижимости. Средняя окупаемость коммерческого помещения составляет 8 – 10 лет. Если вы хотите приобрести помещение под коммерцию, который приносит 3 тыс. руб. в месяц с кв. м., то примерно оценить его стоимость можно следующим образом. Необходимо доход с квадратного метра умножить на 12 месяцев, а затем умножить на средний срок окупаемости 8 – 10 лет. Таким образом, цена на подобное коммерческое помещение составляет около 360 тыс. руб. за кв. м.

Важно понимать, что порог входа на рынок коммерческой недвижимости очень высок. Рынок конкурентный, тяжело находить помещения под коммерцию и надо очень быстро принимать решения. В подавляющем большинстве частные инвесторы, выходя на этот рынок, либо возвращаются ни с чем, либо покупают коммерческую недвижимость хуже по качеству.

На что ориентироваться при подборе коммерческой недвижимости?

Как вариант, для инвестора, который намерен купить именно торговое помещение, можно рассмотреть встроенные коммерческие помещения в новостройках.
Важно понимать, какие риски появляются в этом случае. Покупая коммерческую недвижимость в новостройке, мы не всегда можем предсказать структуру людских потоков: где они будут пролегать после благоустройства, озеленения и оформления парковок. Достаточно сложно в новостройках выбрать помещение, которое будет шикарно выходить на проходную или проездную магистраль. Но тем не менее найти подобные предложения реально. И при грамотном сочетании планировки и понимании подо что можно использовать конкретное коммерческое помещение – можно совершить удачное вложение средств.

Весьма интересным вариантом инвестирования средств может оказаться покупка жилой квартиры, которую в будущем возможно будет перевести в нежилой фонд. Правда здесь также нужно сделать сноску: есть огромные риски и 100% гарантий, что удастся перевести квартиру в нежилой фонд, никто не даст.

Также открытый сегмент инвестирования в коммерческую недвижимость – покупка офисной, складской и производственной недвижимости. Этот сегмент, как показал 2008 год, более подвержен кризисным ударам. Некоторые делают на этом довольно успешный бизнес, но прогнозировать арендную ставку и говорить с уверенность, что в течение такого-то времени, именно это место найдет арендатора, вследствие высокой конкуренции, практически невозможно.

Как купить коммерческую недвижимость: со специалистом или без?

При совершении любой сделки с недвижимостью, тем более с коммерческой, есть определенные риски и тонкости. При работе без специалиста или с привлечением компетентного в этом вопросе человека, важно четко оценивать эти риски и понимать, каким образом их избегать. Не заблуждаться, а стараться получить достоверную информацию о сопоставимых помещениях и об уровне их доходности. Логично, что компания, которая специализируется на подобных сделках и регулярно их проводит или занимается продажей и арендой коммерческих объектов, владеет этой информацией. Квалифицированный специалист, имеющий доступ к подобным архивам, будет огромным подспорьем для клиента.

На рынке коммерческой недвижимости важна не столько скорость обработки большого объема информации, сколько грамотный подход к поиску помещений для определенных нужд. Именно поэтому вы можете быть уверены, что, обратившись к нам, вы получите полные исчерпывающие ответы на вопросы и самую свежую информацию о самых интересных коммерческих объектах.

Наследование по праву представления

2012-02-14T12:30:35+04:00

Право представления в наследстве - это переход доли наследника по закону, умершего до открытия или одновременно с открытием наследства, к его наследникам в равных долях.

Право представления в наследстве - это право указанных в законе лиц, занять то место наследника соответствующей очереди по закону, которое принадлежало бы их родителю, если бы он не умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем.

Принятие наследства по праву представления

Принять и оформить наследство по праву представления можно если:
1. Наследодатель не оставил завещание.
2. Наследник умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем. И в той, и в другой ситуации, нет в живых наследников, которые по закону имели бы право на вступление в наследство.
Наследовать по праву представления имеют право только родственники наследника по закону. Потомки наследников по завещанию не наследуют по праву представления.

К наследованию по праву представления допускаются наследники первых трех очередей, к которым относятся:
— умершие дети наследодателя представляются внуками и их прямыми потомками по нисходящей линии (правнуки и т.д.), в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после открытия наследства;
— родные братья и сестры наследодателя (в т.ч. неполнородные) представляются племянниками (племянницами);
— родные братья и сестры родителей наследодателя представляются двоюродными братьями и сестрами наследодателя.

В отношении лиц, которые наследуют по праву представления, сохраняется очередность их призвания к наследованию.

Кто не может наследовать по праву представления?

После третьей очереди наследование по праву представления не предусмотрено.
В ст.1146 ГК РФ приведен перечень лиц, которые не могут наследовать по праву представления:
— потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства;
— потомки наследника, умершего до или одновременно с наследодателем и не имевшего права наследовать по причине приобретения статуса недостойного наследника.

Доля наследования по праву представления

Наследование по праву представления происходит не на равных с призванными к наследованию наследниками по закону. Наследуется по праву представления только та доля в наследстве, которая полагалась бы умершему наследнику, будь он жив, независимо от количества представляющих умершего наследников.
Наследники по праву представления наследуют эту долю в равных частях.

Например: если у наследодателя было двое детей, но один умер еще до смерти отца, то долю умершего получат двое его детей (внуки и внучки наследодателя) по 1/4 каждый, а второй ребенок (дядя или тетя наследников по представлению) получит свою долю 1/2. Дети выжившего прямого потомка наследодателя (внуки наследодателя) как наследники последующей очереди к наследованию в данном случае призываться не будут.

Наследство квартиры: Вступление в наследство по завещанию или наследование по закону

2012-02-10T12:38:37+04:00

Наследство по завещанию

Если есть завещание, вступление в наследство будет производится по завещанию и наследниками будут перечисленные в нем лица в пределах указанных в завещании.

Наследование по закону

Вступление в наследство по закону происходит когда:
— Наследодатель, не оставил завещания;
— Завещание недействительно;
— Наследники по завещанию не вступили в права наследства или отказались от него;
— В завещание указанно не все имущество;
— Наследник, указанный в завещании умер раньше наследодателя;
— Наследник, указанный в завещании признан судом недостойным.

Очередь вступления в наследство по закону

Законодательством РФ определено восемь очередей вступления в наследство.
Наследники очереди вступают в наследство, в случае если не имеется наследников предыдущих очередей, а также в случаях, если:
— Наследники предыдущей очереди не имеют право вступать в наследство;
— Наследники предыдущей очереди отказались от вступления в наследство.

При вступлении в наследство, наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, исключением являются наследники по праву представления.

Процедура и сроки вступления в наследство

Рассмотрим процедуру и сроки вступления в наследство, предусмотренных ГК РФ.

Существует два способа принятия наследства:

1. Подача заявления о принятии наследства по месту открытия наследства нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство. При вступлении в права наследства нотариус определяется по территориальному признаку в соответствии с городом и районом проживания, далее по первой букве фамилии наследодателя. Каждый нотариус прикреплен к определенной букве алфавита. В соответствии с ГК РФ местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Местом принятия наследства является последнее место жительство наследодателя или по месту нахождения наследственного имущества. Если имущество находится в разных местах (городах), то местом принятия наследства считается тот адрес, по которому расположена большая (более дорогая или значимая) его часть.

2. Фактическое принятие наследства - совершение действий, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
— вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
— принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— произвёл за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.

Для подтверждения таких действий наследником должны быть представлены соответствующие документы. Документы должны подтверждать, что действия по фактическому принятию наследником наследства были совершены наследником в течение срока, установленного для принятия наследства.
Список документы для фактического принятия наследства:
— справки жилищно-эксплуатационных организаций или органов местного самоуправления, органов внутренних дел о совместном проживании наследника с наследодателем на день смерти последнего, о проживании наследника в наследуемом жилом помещении;
— справки органов местного самоуправления, органов управления жилищных, дачных, гаражных кооперативов об использовании наследником имущества, входящего в состав наследства (например, об обработке земельного участка, о ремонте дачи и т.п.);
— квитанции об оплате налогов, страховых, коммунальных платежей, взносов в кооперативы и других платежей в отношении наследуемого имущества или справки соответствующих органов, содержащие сведения о получении данными органами денежных средств от наследника;
— договоры с юридическими лицами о проведении ремонта наследуемого имущества, о сдаче имущества в аренду, установке охранной сигнализации и т.п.;

Не смотря на наличие в законодательстве такого способа принятия наследства, подача заявления о вступлении в наследство нотариусу простой, и надежный способ позволяющей не давать оснований для оспаривания фактического принятия наследства.

Сроки вступления в права наследства

Необходимо учитывать сроки вступления в права наследства. В соответствии с законодательством, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Исключение составляет положение, связанное с отказом наследника от наследства, в этом случае срок вступления в права наследства остается таким же, но его исчисление начинается с момента возникновения права наследования у нового наследника, либо в течение девяти месяцев после открытия наследства.

Возможно продление срока наследования через суд, при доказательстве факта не возможности принять наследство во время. Например, по причине нахождения на лечении, за рубежом и т.п.
Если в момент открытия наследства существует не рожденный ребенок наследодателя, то срок принятия наследства откладывается до момента его рождения.

Ипотека: итоги работы ипотечного рынка в Петербурге за 2011 год

2012-02-07T12:40:31+04:00

Эксперты "Первого Ипотечного Агентства", используя собственные цифры и цифры "Санкт-Петербургского ипотечного агентства", подвели итоги работы ипотечного рынка в Петербурге за 2011 год.

По итогам прошедшего года было выдано 20923 ипотечных кредита на сумму 42 млрд. руб. По сравнению с 2010 годом, когда, напомним, за этот же период было выдано 7804 ипотечных кредитов, в 2011 году количество увеличилось в 2,5 раза, что соответствует почти рекордному значению за всю историю ипотечного рынка.

Основные параметры ипотечного рынка 2011 года

Мы уже давали предварительные прогнозы, подводя итоги III кв. 2011 года, в наших прошлых материалах (Ипотечный кредит: предварительные итоги уходящего 2011 года), интенсивное повышение ипотечных ставок все-таки не успело сказаться на снижении выдачи ипотечных кредитов банками в IV кв. 2011 года.
Напомним, начиная с конца сентября прошедшего года, банки резко поднимали ставки по ипотеке, и общий уровень роста ставок в среднем по рынку составляет 1,5 – 2% годовых в рублях, что довольно существенно. Средняя сумма кредита составила 1,9 млн. руб., что не сильно отличается от значений предыдущих периодов. Относительно небольшая сумма среднего кредита свидетельствует о том, что по-прежнему ипотечный покупатель продолжает придерживаться стратегии плавного улучшения своих жилищных условий, либо же использует ипотечный кредит при значительном объеме собственных средств. Это заметно отличается от тенденций 2007 – 2008 гг., когда очень большое количество заемщиков с первоначальным взносом в 0 - 10%, активно покупали квартиры, что приводило к средней сумме кредита более 2 млн. руб.

Структура выдачи ипотечных кредитов в 2011 году

Безусловным лидером по данным СПИА остается Северо-Западный банк Сбербанка России. Доля Сбербанка на рынке ипотеки составляет 34%, и банк выдал в общей сложности 13,4 млрд. руб.

Ипотека Сбербанка
С одной стороны продолжилось незначительное снижение доли банка – этот процесс был весьма ожидаем из-за высокой конкуренции в 2010 - 2011 гг. со стороны других коммерческих банков. И если в 2008 году Сбербанк был безоговорочным лидером по уровню ставок и чуть ли не единственным опорным банком, который действительно выдавал ипотеку, то в 2010 году тенденция заметно поменялась. Большинство банков подтянули свои условия ипотечных кредитов к сбербанковским и, нередко даже появлялись варианты по выдаче кредита с условиями лучше, чем в Сбербанке.

Ипотека ВТБ-24
ВТБ-24 на втором месте занял 15% рынка. Результат вполне ожидаемый, банку удалось заметно увеличить долю присутствия на рынке. Основной причиной стала акция -1%, введенная ВТБ-24, в рамках которой банк снизил базовые ипотечные ставки на 1%. Плюс действовала ставка 8,5% годовых в рублях при первоначальном взносе более 60%.

Ипотека Газпромбанка
Подтянулся к ним Газпромбанк, который занял третье место с 11% долей рынка. Можно предполагать, что основной объем приходится на выдачу ипотечных кредитов на новостройки, но и на вторичном рынке квартир у банка также конкурентоспособные ставки и условия.

Ипотека Балтинвестбанка
Балтинвестбанк – 6,7% доли выданных ипотечных кредитов и четвертое место, что является очень хорошим показателем, особенно учитывая то, что банк в 2009 – 2010 гг. не был активным участником рынка ипотечного кредитования. Балтинвестбанк сделал огромный скачок вперед, как с точки зрения технологии выдачи ипотеки, так в плане обслуживания клиентов, сумев предложить очень хорошие ставки. Также отметим, что в середине января банк поднял ставки по всем ипотечным продуктам в среднем на 1,5%.

Ипотека банка Дельта-Кредит
Пятое место у банка Дельта-Кредит, традиционно специализировавшегося на ипотечном кредитовании. Банк сохранил свои лидерские позиции, несмотря на то, что коммерческим банкам тяжело конкурировать с такими гигантами, как Сбербанк, ВТБ-24 и Газпромбанк. Банк Дельта-Кредит по-прежнему сохраняет высокое качество обслуживания, гибок и технологичен в плане выдачи кредитов, в основном сосредотачиваясь на кредитовании вторичного рынка недвижимости.

Ипотека в Ханты-Мансийском банке
Ханты-Мансийский банк, который мы уже отмечали в предыдущих статьях, на него приходится 5% доли выдачи ипотечных кредитов. Весьма серьезная цифра для банка, который очень стремительно ворвался на рынок ипотеки. Следует подчеркнуть, что банк сделал серьезную ставку на сотрудничество с застройщиками, в частности с Северной Долиной. Основная причина столь высокой позиции, которую сейчас занимает банк в том, что он активно кредитовал, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Ипотека банка Санкт-Петербург
Отрадно, что подтянулся к лидерам банк Санкт-Петербург и занимает седьмую строчку на ипотечном рынке. В 2008 – 2009 гг. банк не был столь активен на рынке ипотечного кредитования, и за последний год заметно выросла его доля присутствия на рынке. На данный момент составляет 4,2% от всех выданных ипотечных кредитов.

Ипотека банков Абсолют и Зенит
В почетную десятку по объему выдачи также вошли банк Абсолют и Зенит. Их доля на рынке ипотечного кредитования составляет 3,4% и 1% соответственно.

Подводим итоги ипотечного кредитования в 2011 году

Это был лучший год для ипотечного рынка, даже, несмотря на тревожное настроение IV кв. 2011 года, когда банки стали резко повышать ставки.

Нужно подчеркнуть, что общая картина количества участников рынка ипотеки и их структура заметно изменится. Пока строить прогнозы об объемах выдачи ипотечных кредитов на 2012 год тяжело. Практически все зависит, во-первых, от ситуации с европейскими финансами в глобальном плане, так как все банки действуют с оглядкой на ситуацию в Европе и, во-вторых, определенные изменения могут произойти после президентских выборов. Однозначно можно сказать, что доля присутствия на рынке ипотеки вырастет у банков с большим объемом средств и госучастием, таких как Сбербанк, ВТБ-24 и Газпромбанк. Пока банки не пришли к единому пониманию, какой будет средний уровень ставок. Январь показал, что банки продолжали ужесточать условия ипотечного кредитования, пересматривали или закрывали ипотечные программы.

Обмен квартиры или простая покупка

2012-02-06T18:45:37+04:00

Раньше, когда люди жили в муниципальном жилье, обмен квартиры был единственной формой сделки с недвижимостью. Люди не являлись собственниками своего жилья, соответственно продать и купить квартиру, было не возможно. Жильё просто менялось одно на другое, что приводило к ограничению выбора. Для прямого обмена необходимо, чтобы жильцов обеих квартир устраивали условия обмениваемого жилья. Так как обмен квартиры чаще происходит в силу улучшения жилищных условий, таких предложений на рынке чаще всего было вовсе не найти.

Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко, а точнее, он представляет собой совершенно другую форму сделки. Сделки обмена проходят путём продажи и покупки квартиры. Таким образом, риски того, что вы не найдёте интересующую квартиру, сводятся к нулю.

Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. В простонародье – продажа и встречная покупка.

Прямая продажа или "встречка"

Важными моментами для многих покупателей квартиры являются способ проведения сделки: — прямая продажа или "встречка".
Сроки продажи и покупки квартиры имеют большое значение, поэтому квартиры в прямой продаже в приоритете и, как правило, стоят такие квартиры дороже, чем квартиры с встречной покупкой.
Встречная покупка так же может иметь целую цепочку сделок, так как мало кто хочет влезать в сложные схемы продажи квартир, такие объекты приходиться продавать дешевле. Риск, что ваша сделка развалиться возрастает в разы, если в ней участвует 3 и более квартир. Ведь у всех собственников свои характеры и условия проведения сделки купли-продажи квартиры.

Итак, вы находите покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, на которые вы покупаете новую квартиру. В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж. Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмен квартир на большую или меньшую площадь с доплатой и без, смены района проживания, а также расселения коммунальных квартир.

Для большинства из нас, недвижимость - это одно из самых важных приобретений в жизни. Немаловажно то, насколько быстро и без проблем будет проведена сделка купли-продажи квартиры, какова вероятность ее срыва.
Вполне естественно, что квартиры в прямой продаже с отсутствием несовершеннолетних собственников, где собственность более 3 лет - будут в приоритете. Зачастую они несколько дороже, чем сделка, в которой участвуют 2 и более собственников квартир, в которых характерна неопределенность в сроках и результатах. Скорость проведения сделки напрямую зависит, от количества взаимосвязанных продавцов и покупателей.

1. Прямая продажа. В силу того, что продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье, есть куда выписаться и вывезти вещи - вероятность срыва такой сделки минимальна, а скорость проведения высока. Поэтому квартиры, находящиеся в прямой продаже, стоят дороже вариантов со встречными покупками.

2. Встречная покупка. В этой ситуации продавец ставит условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Как правило, это связано с тем, что у продавца или нет другой квартиры, или он разъезжается, или улучшает свои жилищные условия и т.д. Покупатель должен внести залог и ожидать в рамках оговоренного в договоре срока, пока продавец подыскивает себе альтернативное жилье.

Вероятность срыва сделки и сроки могут увеличиться. Допустим, вы нашли квартиру, которая полностью вас устраивает, но продавец, тоже покупает себе альтернативный вариант. В результате этого выстраиваться длинная цепочка. Где нужно будет учесть пожелания уже не двух людей: продавца и покупателя, а намного большего количества участников сделки. И пока все участники цепи не найдут себе жилье и не будут удовлетворены, – сделка не состоится. Зачастую бывает, когда один из участников сделки отказывается от продажи квартиры в последний момент, тогда вся цепь рассыпается.

Как видите, встречная покупка может включать в себя от двух и более взаимосвязанных сделок. Вполне естественно, что цена на квартиру, продаваемой на условии встречной покупки, может быть ниже цены квартиры в прямой продаже.

Особенности при обмене квартиры или сделка "с ног на голову"

2012-02-02T11:40:02+04:00

Если появляется необходимость обмена квартиры на другое конкретное жильё (в определенном месте, в определенном доме…), то можно подумать о проведении нестандартной сделки.
Рынок недвижимости Петербурга работает таким образом, что сначала необходимо найти покупателя на имеющееся квартиру, и только затем подбирать интересующую квартиру из тех, что предлагает рынок недвижимости.

Обмен квартиры не по обычному сценарию…

Сделка по обмену квартиры "с ног на голову" – представляет собой сначала поиск и подбор квартиры, и только затем продажу своего жилья.
Нестандартность этой сделки в том, что есть риск подобрать понравившуюся квартиру и не успеть найти покупателя на имеющееся жилье, ведь продавцу может в любой момент надоесть вас ждать. А если внести залог, чтобы удержать квартиру, то еще и риск потерять часть денежных средств.

Такой способ обмена квартиры особенно актуален в том случае, если вы решили обменять своё единственное жильё на определённую квартиру, находящуюся в определённом месте, пригороде или конкретном районе. При чётком запросе с очень ограниченными рамками, есть шанс, что такой квартиры просто не окажется в продаже. Тогда способ обмена квартиры "с ног на голову" будет кстати – сначала найти нужную квартиру и, только затем продать имеющееся жильё.

Как провести сделку обмена квартиры "с ног на голову"?

Необходим четкий и профессиональный подход к проведению такой сделки, важно понимание ценового вопроса, прогноз возможных рисков и контроль выхода на сделку в определенные сроки.
Данный тип сделки имеет смысл, когда имеющееся жильё является ликвидным, имеет ряд преимуществ по сравнению с другими продаваемыми квартирами одного ценового диапазона, это и месторасположение квартиры относительно метро, и качество дома, и состояние квартиры, наличие ремонта и многое другое.
Для правильной оценки квартиры, перспективу, и понимание возможности проведения такой сделки требуется консультация специалистов по недвижимости и обязательное участие в проведении сделки риэлторов-профессионалов.

Хорошо, если есть возможность купить квартиру с привлечением ипотечных кредитных средств, а затем продать имеющееся жилье в прямой продаже и досрочно погасить кредит. Тут так же важно правильно подобрать банк, с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций и моратория. Выигрыш будет очевидным: вы купите квартиру именно ту, которую хотели, а затраты на оформление и первые выплаты по кредиту вы возместите прямой продажей квартиры, т.к. желающих купить свободную квартиру всегда больше и цена продажи может быть выше.

Сделка обмена квартиры "с ног на голову" проводится и требует большого профессионализма. Решения принимаются четко, быстро и убедительно, любое промедление и некомпетентность в каких-либо вопросах может привести к срыву сделки. Необходимо не только удержать выбранную квартиру, но и принять правильные решения для покупки данной квартиры, а иногда и выход на риск в некоторых вопросах…

Не каждый риэлтор готов работать по необычному "сценарию", необходимы уверенность, опыт и интуиция. И все-таки это возможно, было бы желание!
Обращайтесь к профессионалам и тогда все получится!

Обмен квартиры с ипотекой

2012-02-01T13:05:11+04:00

Что такое обмен квартиры?

В Санкт-Петербурге не менее 80% сделок проходят при помощи обмена квартиры. Люди через обмен квартиры улучшают свои жилищные условия, как правило, это увеличение количества комнат, площади, улучшение района, качества дома, в некоторых случаях размен большой квартиры на две меньшей площади и т.д. Как мы уже отмечали, обмен квартиры, производится путём одновременной регистрации продажи старой и покупки новой квартиры, а в простонародье - встречная покупка.

Зачастую при обмене квартиры необходима доплата, и не всегда накоплений оказывается достаточно. В таких ситуациях люди обращаются в банки. На сегодняшний день обмен квартиры для улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита является наиболее часто регистрируемой сделкой.

Обмен квартиры: Преимущества

Сегодня рынок недвижимости Петербурга наиболее благоприятен для обмена и улучшения жилищных условий. Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость квадратного метра. Это привело к тому, что разница цен между 1 ккв. и 2 ккв. или 2 ккв. и 3 ккв. – минимальна. По этой причине продать меньшую квартиру можно наиболее выгодно, и, пользуясь ситуацией на рынке, улучшить жилищные условия по хорошей цене.

Обмен квартиры и ипотека: Схема и её недостатки

Если мы говорим об обмене с использованием ипотеки, в первую очередь необходимо оценить имеющуюся квартиру, затем можно выставить её в продажу и параллельно одобрять ипотечный кредит. После получения письменного уведомления об одобрении кредита, появляется понимание того, что вы обладаете необходимыми средствами для покупки. Можно принимать аванс от потенциального покупателя на вашу квартиру и искать встречный вариант для покупки квартиры.

Важно понимать, что при поиске встречного варианта желательно, чтобы недвижимость, которую вы покупаете, была в прямой продаже. Поскольку если у продавцов квартиры также будет встречная покупка, ваша сделка превращается в цепь, которая может включать в себя бесконечное количество людей. Вероятность того, что кто-то из продавцов или покупателей передумает и цепь развалиться, наиболее высока. Согласовать и провести такую сделку технически очень сложно. Весь процесс обмена квартиры должен проходить в том банке, в котором у вас одобрена ипотека – это не обсуждаемое требование любого банка. А если в цепи находятся покупатели с одобренной ипотекой в другом банке, технически провести такую сделку будет практически не возможно.

Обмен квартиры и ипотека: Преимущества

На рынке недвижимости Петербурга выгоден не только обмен, но и ипотека в связке с обменом. У большинства банков процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от срока кредитования и от размера первого взноса. Соответственно чем выше первый взнос и меньше срок кредита, тем ниже процентная ставка, а соответственно и переплата по ипотеке. При обмене квартиры с ипотекой первый взнос, как правило, оказывается не менее 50%, а при минимальном размере кредита, заёмщики не нуждаются в длительных сроках кредитования. В итоге мы получаем высокий первоначальный взнос, не большой срок кредита и соответственно минимальную ставку по ипотеке.

Оценить имеющуюся квартиру, подобрать лучшую ипотечную программу и согласовать всю схему сделки по обмену квартиры вам помогут наши специалисты. Ведь обмен с ипотекой является основным типом сделок на рынке недвижимости.

Ипотека Сбербанка

2012-01-27T12:00:11+04:00

С начала Нового Года, как и ожидалось, банки изменяют условия выдачи ипотечных кредитов. В основном, все банки, которые до праздников не повысили процентную ставку, сделали это в новом году. По-прежнему на лидирующих позициях по выдаче ипотечных кредитов остается Сбербанк, у которого на данный момент ставки одни из самых привлекательных.

В чём уникальность ипотеки Сбербанка?

Уникальность Сбербанка заключается в том, что у них огромное количество филиалов и представительств. Банк проверенный годами переживший и взлеты и падения. Сбербанк является одним из самых успешных банков России. Его ипотечные программы охватили абсолютно все слои населения. Каждый желающий сможет выбрать для себя более подходящую программу ипотечного кредитования в Сбербанке, которая актуальна именно ему, ведь разнообразие программ довольно большое.

Ипотечные программы Сбербанка

— Ипотека с государственной поддержкой;
— Покупка строящегося жилья. Ипотека на новостройку;
— Покупка квартиры на вторичном рынке с использованием ипотеки;
— Программа "Гараж". Ипотечный кредит на покупку гаража;
— Рефинансирование ипотечного кредита;
— Ипотека на загородную недвижимость;
— Ипотека на строительство загородного дома;

Сравнение ипотеки Сбербанка с другими банками

Если сравнивать ипотеку Сбербанка с ипотечными программами других банков, на данный момент, у сбербанка одна из самых низких процентных ставок по ипотечному кредитованию.
— Ставки на приобретение готового жилья от 9.5%
— Ставки на приобретение строящегося жилья от 9.5%
— Срок кредита до 30 лет
— Отсутствие комиссий за выдачу кредиту
— Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на карты ОАО «Сбербанк России».
— Индивидуальный подход к рассмотрению заявки на одобрение ипотечного кредита.
— Возможность привлечения созаемщиков.
— Отсутствие требований обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

Как получить ипотечный кредит в Сбербанке?

Но не бывает, так что все хорошо, добавим « ложку дегтя в бочку с медом», для того чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке у вас должна быть:
1. Безупречная кредитная история.
2. Доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ
3. Квартира должна продаваться по полной стоимости, так как Сбербанк не делает занижения и список квартир у вас уменьшится в двое. В основном все новые объекты, находящиеся менее 3 лет в собственности, будут продаваться по договору купли-продажи за 1 млн., дабы не платить налоги на доходы физических лиц.
4. Квартира должна быть без дерявяных перекрытий и без не согласованных перепланировок.
5. Не самое быстрое рассмотрение заявки на ипотечный кредит.
6. Достаточно скрупулезная проверка службой безопасности банка (место работы заемщика, ближайшие родственники и т.д.)

Нюансы проведения ипотечной сделки

Одобрение ипотечного кредита в Сбербанке это еще полдела. Мы понимаем, что нужно еще и провести ипотечную сделку. Следует помнить, что требуется заранее уведомить банк о том, в какой форме будут выплачиваться кредитные деньги. Это важно. Традиционно продавцы недвижимости предпочитают оплату через банковскую ячейку.

Немного различается и форма договора купли-продажи недвижимости. Есть пункты, которые будут обязательными, а есть детали договора, которые зависят от мнения юриста. Полный проект договора многие отделения не предлагают, ссылаясь на то, что предварительный договор является тем самым шаблоном. По сути, Сбербанк устраивает любая форма договора, включающая в себя обязательные пункты, прописанные в предварительном договоре. Здесь покупателям надо быть внимательными и составить договор купли-продажи недвижимости юридически грамотно, а лучше обратиться к специалистам.

Различны и требования к документам на раскрытие ячейки. Есть отделения, где в договор ячейки нельзя "забивать" форму 9 и акт приема-передачи квартиры. В таких случаях необходимо контролировать выплату денег другими способами - профессиональные риэлторы об этом позаботятся.

Возможно разное отношение к требуемым документам по выбранной квартире. Были случаи разрешения провести сделку по доверенности. Сроки выхода на сделку различаются не сильно. В целом в этом звене ситуация в Сбербанке улучшилась. Контроль со стороны риэлтора может также ускорить этот процесс.

Краткий обзор рынка. Земельные участки ИЖС в городе Всеволожск

2012-01-25T12:40:31+04:00

Купить квартиру или загородный дом?

Все больше семей рассматривают вопрос: купить квартиру в городе или как альтернатива, купить загородный дом? И в этом случае достойным рассмотрения вариантом может служить город Всеволожск. Зачастую покупатели планируют построить «дом своей мечты» по собственному проекту. И покупка загородного дома подразумевает покупку участка и дальнейшее строительство на нем своего будущего дома.

Поиск земельных участков в городе Всеволожск

Занимаясь поиском земельных участков для наших клиентов, столкнулись с тем, что далеко не все объекты выставлены в открытую продажу. В ходе тщательной работы, нам удалось собрать максимум информации о наличии загородных участков и их характеристик.

Отличительной чертой рынка участков во Всеволожске является неоднородность застройки микрорайонов и окружения. Здесь при выборе участка необходимо учитывать предпочтения покупателя: озера, лес, близость к железнодорожным станциям, окружение и т.п.

Недорогие участки в районе станции Бернгардовка
Наиболее дешевые участки во Всеволожске район станции Бернгардовка, где небольшое количество современной застройки, много дач и незначительное количество домов со всеми удобствами для круглогодичного проживания.

Коттеджное строительство в микрорайоне Питомник
Неподалеку от Бернгардовки есть район с дорогими участками - это микрорайон Питомник. Микрорайон Питомник возник в 1994 году после выделения земель, бывшего питомника декоративных древесных пород Всеволожского управления садово-паркового хозяйства, под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас здесь располагается малоэтажная застройка, ведётся активное коттеджное строительство.

Участки в районе станции Мельничный Ручей
Район станции Мельничный Ручей имеет также неоднородную социальную среду. На ряде улиц участки заняты современной коттеджной застройкой, некоторые кварталы имеют огороженную территорию и закрытый подъезд. Некоторые дома можно без преувеличения назвать особняками. Ближе к самой станции можно наблюдать старые, не всегда ухоженные строения. Такое разделение объясняется более свежей, недавней нарезкой участков.

Участки в самом центре Всеволожска
И, конечно, нельзя упустить «золотой треугольник» в самом центре Всеволожска, прогуливаясь по которому можно наслаждаться разнообразием видов и стилей постройки.

Участки и коттеджи неподалеку от озера Длинное
Также интересным местом является новая нарезка участков и коттеджная застройка в микрорайоне неподалеку от озера Длинное. Там можно найти и однородную социальную среду, меньшую населенность и близость к озерам. Также в окружении – светлый сосновый лес.

Цены на участки в городе Всеволожск

Цены на участки в городе Всеволожск варьируют, в основном, как раз по фактору окружения, учитывается также факт подключения коммуникаций, и расположены в диапазоне 200 - 450 тысяч рублей за сотку.

Мы наработали широкую базу продаваемых во Всеволожске участках и можем подобрать вариант, подходящий именно Вам.

Дарение квартиры

2012-01-22T19:40:20+04:00

При дарении квартиры оформляется договор дарения, который заключается по взаимному согласию сторон. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от принятия договора дарения квартиры. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Условия заключения договора дарения

Необходимое условие заключения договора дарения - право собственности дарителя на даримое им, например квартиру. При этом право собственности должно быть подтверждено соответствующими документами. В договоре дарения квартиры нельзя указать условия, ограничивающие право собственности на владение, пользование, распоряжение "даром". Например, нельзя запретить продавать подаренную квартиру или передарить квартру другим лицам.
Однако иные условия, не ограничивающие право собственности одаряемого, могут быть указаны в договоре дарения. Например, дарение при наступлении определенного события (события одаряемого, успешного окончания учебы и др.)

Что указывать в договоре дарения

В договоре дарения должны содержаться:
— основные характеристики имущества. При дарении квартиры – адрес, правоустанавливающие документы;
— указание на правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит дарителю.

В договоре дарения можно указать стоимость подарка.

Для договора дарения нотариальное удостоверение не требуется. Однако по согласованию сторон возможно. За нотариальное удостоверение договора взимается государственная пошлина.

"Договор дарения" может быть расторгнут по соглашению сторон. Если договор дарения был нотариально удостоверен, то и соглашение о расторжении договора дарения также требует нотариального удостоверения.

Покупка и продажа квартиры с использованием социальных выплат и субсидий

2012-01-20T19:40:49+04:00

Собственник квартиры несовершеннолетний

Сделки по продаже (отчуждению) квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние, регистрируются в УФРС лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу данной квартиры.

Сотрудники органов опеки и попечительства контролируют, чтобы в результате продажи квартиры, находящейся в собственности ребенка не было ухудшения жилищных условий. Наиболее распространены разрешения органов опеки на продажу квартиры, которая является собственностью несовершеннолетнего, при условии одновременной покупки в его собственность альтернативной квартиры. Как правило, эта квартира должна обладать не меньшими, чем в отчуждаемой квартире, характеристиками жилой площади и общей площади квартиры.

Рассмотрим пример, когда семья продает однокомнатную квартиру и увеличивает свою жилплощадь с использованием безвозмездной субсидии. Допустим, собственниками квартиры является мама и один из несовершеннолетних детей. Стоит на очереди на улучшение жилищных условий вся семья, а именно отец, мать, два ребенка и бабушка.

В продаваемой квартире ребенку принадлежит ½ доли, что составляет, например, 20 м2 общей и 10 м2 жилой площади квартиры. Органы опеки должны отследить, чтобы в приобретаемой квартире ребенку в собственность перешла доля, по размерам не хуже имеющейся. То есть в данном случае не менее 20 м2 общей и 10 м2. жилой площади.

Так как альтернативная жилплощадь приобретается с использованием средств субсидии, то условием перечисления средств субсидии будет оформление квартиры в собственность на всех ее участников, причем, в равных долях. В данном случае – по 1/5 доли каждому.

Сопоставив эти два условия, из которых становится понятно, что сделка по купле и продаже квартиры может успешно пройти лишь при исполнении следующего неравенства:
½ *a = 1/5 * b
где a – площадь продаваемой, а b – площадь приобретаемой квартиры.

Таким образом, семья не сможет переехать в трехкомнатную квартиру, имеющую, скажем, 60 м2 общей площади. Так как в этом случае будет уменьшена площадь собственности, принадлежащей ребенку, который отчуждает однокомнатную квартиру.

Ситуация не является безвыходной, так как можно получить разрешение на продажу квартиры и при таком случае, лишь бы были соблюдены интересы ребенка и место его проживания было улучшено. Главное знать о нормативах, которые необходимо соблюдать, и обращать пристальное внимания на детали такого рода, как вышеуказанные несостыковки.

Расселение коммунальной квартиры

Обратим внимание еще на один нюанс, возникающий при использовании социальных выплат, если при этом продается имеющая недвижимость. Рассмотрим расселение коммунальной квартиры. Собственнику комнаты – участнику программы по расселению – необходимо продать свою комнату, добавить сумму социальной выплаты и купить отдельную квартиру. Надо иметь в виду, что для успешной регистрации сделки купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы стоимость приобретаемой квартиры не была меньше, чем сумма стоимости проданной комнаты и суммы выплаты.

Если продать комнату, например, за 1200 т.р, использовать соц.выплату размером 500т.р., то можно купить квартиру не дешевле, чем 1700 т.р. В такой ситуации необходимо быть аккуратными в случае покупки квартиры «по занижению», продавец которой не готов указать в договоре купли-продажи сумму, превышающую один миллион рублей.

Можно избежать неприятных и ненужных отказов в регистрации, зная нюансы и законы. Обратившись к специалистам, вы сможете сберечь свои силы, нервы, и сэкономить время и деньги.

Анализ ипотечного кредитования I квартала 2012 года

2012-01-19T12:15:49+04:00

Как и предполагали эксперты Первого Ипотечного Агентства, в начале текущего года ряд банков объявили об изменении своих ипотечных программ не в лучшую сторону. Это ограниченное количество банков и на наш взгляд, ухудшение условий носит остаточный характер – эхо тех событий, которые происходили на международном финансовом рынке в октябре и ноябре прошлого года, когда, напомним, большинство банков резко заявило об ужесточении условий ипотечного кредитования.

Анализ ипотечного кредитования I квартала 2012 года

Банк Уралсиб: Закрытие программы кредитования молодых семей.
В банке Уралсиб закончилась программа кредитования молодых семей. По сути, это была единственная и уникальная программа, направленная на поддержку молодых семей и семей с детьми. Можно похвалить и особо отметить банк Уралсиб за то, что он действительно предлагал льготные условия и наилучшие ставки по ипотеке для молодых семей. Причем это не помощь со стороны государства, а самостоятельное решение банка и, к счастью, многие наши клиенты воспользовались этими скидками. Напомним, что кредитор предоставлял существенные скидки в размере 0,5% от процентной ставки по кредиту за каждого ребенка семьи, которая брала в банке ипотечный кредит.
Новость о закрытии программы кредитования молодых семей носит негативный характер, но была вполне ожидаема. Банк изначально объявлял об относительно недолгом сроке действия этой акции. О возможном продлении или новых акциях, мы, конечно же, вам сообщим. Рекомендуем подписаться на нашу рассылку.

БалтИнвестБанк: Повышение ипотечных ставок на 1% - 1,5%
Следующее изменение не в лучшую сторону затронуло БалтИнвестБанк - опять же, прогнозируемый и ожидаемый шаг. С окончанием рождественских каникул БалтИнвестБанк поднял свои ставки в среднем на 1% - 1,5%. Сотрудники Первого Ипотечного Агентства приложили максимум усилий для того, чтобы успеть обеспечить выдачу ипотечных кредитов на более низких и выгодных условиях и провести сделку в декабре: банк был попросту перегружен работой по выдаче ипотечных кредитов.

ВТБ-24: Окончание акции минус 1% от стандартной ставки.
Отметим также, что в ВТБ-24 закончился срок проведения акции минус 1% от стандартной ипотечной ставки. Несмотря на это, ставки остаются такими же конкурентоспособными. В среднем, ставка по ипотечному кредитованию составляет 9,5 – 13,95% годовых в рублях.

Тенденция по ухудшению ипотечного кредитования

Подводя итоги, есть тенденция по ухудшению ипотечного кредитования, но скорее это делается не на основе новой информации, а в продолжение той тенденции, которая уже была. Банки с некоторым отставанием продолжают реагировать на то, что происходило и, соответственно, поднимают процентные ставки до определенного среднего уровня. Напомним, что за последний квартал средняя ставка поднялась на 1-2%. Теперь для заемщика с 30% первоначальным взносом на 15 лет она составляет не 11,5 – 12% как ранее, а порядком 13% годовых.

Что будет происходить со ставками по ипотечному кредитованию?

Если говорить о прогнозах по ипотечным ставкам, то можно предполагать, что некоторые банки еще какое-то время будут ужесточать условия ипотечного кредитования. Но если не произойдет каких-то крайне негативных новостей на международном финансовом рынке и курс евро и доллара будет относительно стабилен, то вполне логично, что банки, конкурируя за заемщиков, снова начнут улучшать условия кредитования.

Как получить ипотечный кредит на самых выгодных условиях и по минимальным ставкам?

В любом случае нужно понимать, что ипотечные ставки и требования к заемщику очень динамично меняются. Но наши клиенты по-прежнему могут пользоваться значительным количеством преференций при получении ипотечных кредитов. Это касается, как отмены комиссии за выдачу кредита, так и понижения ставок, например, снижение ставки на 0,5% в ВТБ-24 и Росбанке. Также есть возможность ускоренного рассмотрения заемщиков в самых непростых ситуациях, даже без подтверждения официальных доходов.

Старый Новый Год для детей Мгинской Школы-Интерната

2012-01-17T19:53:21+04:00

13-го января, в Старый Новый Год, мы выполнили, пожалуй, самое важное дело, из намеченных в прошлом году – провели праздник для детей в Мгинской Школы-Интерната. Теперь точно для команды Первого Ипотечного Агентства начался Новый 2012-й Год.

Началось все с того, что планируя нашу работу на 4-й квартал прошлого года, мы (руководители компании) предложили сотрудникам выбрать благотворительные акции, на которые мы направим часть выручки 4-го квартала. Собственно так и появилось в нашем расписании проведение праздников в двух детских домах (Всеволожский детский дом и Мгинская Школа-Интернат для слабовидящих детей).

Подготовка к празднику в Мге, благодаря нашим сотрудникам Тамаре и Любе, была выстроена максимально четко: мы точно знали, что из вещей надо детям, наметили, для каких возрастов нужны подарки, сообщили нашим друзьям, знакомым, нескольким клиентам о наших планах и потребностях. Здорово, что откликнулись практически все, при этом масштабы и активность людей существенно превысила самые скромные ожидания. Помогли и с подарками, вещами и деньгами на покупку самого необходимого. Например для того чтобы отвезти сладкие подарки, игрушки, купленное белье, музыкальную технику и т.д. пришлось нанимать автобус. Изначально планировали, что сотрудники поедут на своих машинах. Кстати, на автобус они скидывались из своих денег. Помимо новых вещей наши сотрудники и друзья собрали кучу обуви и одежды – хотя дети и были прилично одеты, от администрации мы знали, что ее все-таки не хватает.

Только в последний момент удалось найти девченок-аниматоров, участие которых было как нельзя кстати – в начале праздника многие дети, особенно старше 10-ти лет, хотели просто отсидеться, но к середине праздника скакали с малышами на равных.

Очень здорово, что к нашей поездке присоединились профессиональные парикмахеры из команды Марины Фоменко, Члены ассоциации Кэндо Санкт-Петербурга (со своим зрелищным самурайским выступлением), Рэпер Смоки Мо и многие другие.

Надеюсь, что праздник детям понравился – было и представление, и профессиональное создание причесок, плетение косичек, мастер-класс по нанесению макияжа, маникюру, малыши были в восторге от рисования на лицах и, пожалуй, самое главное, - живое человеческое общение, которого им особенно не хватает. С начала и до конца праздника наши сотрудницы заплетали косички, рисовали, наносили макияж и делали маникюр без перерыва.

Это был наш второй и очень важный опыт в организации детского праздника. Как руководитель компании я считаю очень важным, что сотрудники Первого Ипотечного Агентства не просто внесли свой вклад в поддержку детей, но и самостоятельно организовали и провели праздник. Конечно, можно было просто перечислить деньги в благотворительные организации, но, во-первых, мы точно знаем, что каждая копейка дошла до адресата, во-вторых, к нам присоединилось большое количество друзей и знакомых, в-третьих, сотрудники сами выбирали благотворительные цели. А еще точно скажу, что когда держишь ребенка за руку, когда он тянется к тебе, понимаешь, что ты можешь и хочешь делать для них больше.

Огромное спасибо сотрудникам компании, которые своими руками создали праздник, друзьям и коллегам, которые к нам присоединились. А еще спасибо клиентам и партнерам Первого Ипотечного Агентства – благодаря Вам мы можем сделать мир вокруг нас немного лучше.

Ельцов Максим
Генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство"