Immer mehr Menschen wollen in den Stadtzentren wohnen. Weil es dort seit je ein zu knappes Angebot gibt, schnellen die Preise hoch. In der Stadt Zürich zählen die wenigen Wohnungsangebote auf dem freien Markt zu den teuersten weltweit. Kein Wunder: Zürich zählt auch seit Jahren zu Städten mit der höchsten Lebensqualität. Das ist bekannt. Weit weniger bekannt ist die Tatsache, dass eine durchschnittliche Miete für eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung in Zürich 1750 Franken beträgt. Die Lösung für das Wohnungsproblem liegt demnach nicht in günstigeren Mieten sondern in der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum – auch an Orten, die bisher nicht in Betracht gezogen wurden.

Erschienen in Modulor 1/2012

Nein, Sie haben schon richtig gelesen. Eintausendsiebenhundertfünfzig. Diese Zahl zeigt, dass es in der Stadt Zürich viele sehr günstige Wohnungen gibt. Diese Durchschnittswohnung finden Sie allerdings kaum auf einem der bekannten Wohnungsportale. Das hat damit zu tun, dass weit über die Hälfte  der Haushalte von der Entwicklung am freien Markt abgeschirmt wird: die Hauseigentümer, die Genossenschafter und die Altmieter. Mit jedem zusätzlichen Jahr, das sie in einer Wohnung bleiben, wird ihre Wohnung im Verhältnis zum durchschnittlichen Mietniveau günstiger. Nun soll die Stadt Zürich noch mehr günstigen Wohnraum erhalten. Ende 2011 stimmte das Volk für den wohnpolitischen Grundsatzartikel, der eine Erhöhung der gemeinnützigen Wohnungen von 25 auf 33 Prozent verlangt. Unabhängig davon, ob diese Forderung überhaupt realisierbar ist – die Folgen für die Stadt Zürich wären einschneidend. Trotz der hohen Mietkosten für Neuzuzüger ist die Nachfrage nach Wohnraum nämlich bereits heute riesig. Man stelle sich vor, was geschieht, wenn die Mietpreise sinken. Die Stadt würde überrannt, denn wer möchte nicht zu günstigen Konditionen von all den Vorteilen in der Stadt profitieren?

Das muss natürlich geregelt werden!

…sagen die Befürworter der zusätzlichen gemeinnützigen Wohnungen. Anspruch hätten nach ihnen nur diejenigen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können –  In der Realität sind allerdings gerade die ärmsten Haushalte in den Genossenschaftswohnungen schon heute untervertreten. Die Bevölkerungsbefragung 2011 in der Stadt Zürich zeigt, dass bloss 21% der Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 30‘000 Fr. Genossenschaftsmieter sind. Eine Mehrheit der städtischen Bevölkerung könnte sich durchaus eine Miete von über 1‘750 Franken leisten. Nach der alten Regel “ein Drittel fürs Wohnen“, entspricht das einem Jahreslohn von mindestens 63‘000 Franken. Viele der Genossenschafter in Zürich zählen inzwischen zur Mittelschicht. Rund ein Fünftel der Bevölkerung mit einem Jahreseinkommen zwischen 90‘000 und 120‘000 Franken lebt in Genossenschaftswohnungen. Sogar in der Einkommensklasse von 150‘000 bis 200‘000 Franken sind es immer noch 12 Prozent (!), die von den günstigen Konditionen profitieren.

Lenkung wird also notwendig – dies wirft Gerechtigkeitsfragen auf. Erstens: Warum kommen der Mittelstand, aber nicht die wirklich Bedürftigen in den Genuss von sehr günstigem Wohnraum? Zweitens: Wer und nach welchen Kriterien verteilt diese Privilegien? Und drittens: Wo liegt die verbindliche Einkommensgrenze? Gerechterweise müssten Bewohner oberhalb dieser Grenze eine andere Wohnung suchen oder mindestens ihre Mieten auf Marktniveau erhöht werden, was allerdings mit unserem Mietrecht nicht so leicht möglich ist.

Es braucht mehr und nicht günstigeren Wohnraum

Nochmals: die Preise der wenigen Wohnungen auf dem freien Markt in Zürich und Genf entsprechen nicht den durchschnittlichen Mietpreisen aller Wohnungen. Sie sind nur deshalb viel höher, weil es viel zu wenig Wohnungen gibt und bei den momentanen Verhältnissen natürlich auch kaum jemand aus einer günstigen Wohnung auszieht. Wenn nun der Anteil der günstigen Wohnungen von 25 Prozent auf einen Drittel erhöht werden soll – verbessert sich die Situation überhaupt nicht – im Gegenteil! Diese günstigen Wohnungen erhöhen die Nachfrage zusätzlich und der Markt in den Städten wird noch härter. Wer bei hoher Nachfrage die Mieten künstlich tief hält, darf sich über Wohnungsknappheit nicht wundern.

Die Lösung für die Wohnungsknappheit liegt vor allem in einer höheren Bautätigkeit. Längerfristig müssen wir mehr und an anderen Orten bauen, dort wo die Nachfrage ist – in den Zentren. Indem man zum Beispiel bestehende Quartiere aufstockt. Was spricht dagegen, zum Beispiel sämtliche Bauten rund um den Zürcher Paradedeplatz, viele stammen aus den 50er und 60er Jahren, aufzustocken? Um die doppelte Höhe auf 50 Meter. Das entspricht ungefähr dem Hochhaus zur Palme, das bereits dort steht. Unten Büros, oben Wohnungen. Sicher keine günstigen Wohnungen, die Lage mitten in der Stadt hat ihren Preis. Aber auch die angrenzenden Stadtkreise werden um diese Diskussion nicht herumkommen, weil es kaum noch freie Baulandreserven gibt und die Umnutzung von ehemaligen Industrieanlagen an Grenzen stösst. Das ist planerisch und städtebaulich eine höchst anspruchsvolle Herausforderung. Deshalb sollten nicht überregulierende Bauvorschriften solche Projekte zusätzlich behindern. Wer will, dass in den Stadtzentren mehr Wohnraum entsteht, um die immer noch steigende Nachfrage zu befriedigen, der muss auch eine Dichte zulassen, wie sie in Metropolen weltweit üblich ist.

Das Bedürfnis Einfamilienhaus ist ein Archetypus, ein im kollektiven Unbewussten angesiedeltes Urbild menschlicher Vorstellungsmuster. Wie die meisten Archetypen stützt es sich auf unseren Ur-Erfahrungen wie Geburt, Kindheit, Pubertät, ein Kind bekommen, Elternschaft, das Altwerden, Tod. Der Traum vom eigenen Haus ist sozusagen gesetzt und wir entscheiden uns in den meisten Fällen nicht bewusst für diesen Traum. Natürlich kann ich mir für das, was ich tue, im Nachhinein eine rationale Begründung überlegen. Argumente werden nötigenfalls umgewertet, wenn sie nicht ins Konzept passen. Und wenn das nicht geht, werden sie verdrängt.Das Einfamilienhaus erfüllt ganz einfach gesagt zwei Grundbedürfnisse unserer heutigen Gesellschaft: Prestigegewinn und damit die Stärkung des Egos sowie das Bedürfnis nach Sicherheit und Geborgenheit.

Prestigegewinn und Sicherheit

Spätestens seit dem Mittelalter steht auch in der Schweiz das frei stehende Haus ausserhalb der Stadt für hohes Ansehen. Damals zogen die vermögenden Bürger aus den schmutzigen, stinkenden und lärmenden Quartieren in die Weingüter vor der Stadt und bauten sie zu repräsentativen Residenzen mit prächtigen Gärten aus. Auch wenn die meisten heutigen Einfamilienhäuser höchstens noch eine Karikatur ihres Vorbildes sind – den Prestigegewinn konnten sie über die Zeit hinweg retten. Ihre Besitzer gehören zu jenen, die es geschafft haben, die vermeintlich stinkende Stadt zu verlassen, um nun das Leben auf dem Land zu geniessen. Dieses Bild ist so stark, dass es überhaupt keine Rolle spielt, ob es mit der Realität noch übereinstimmt. Ähnlich verhält es sich mit der Sicherheit. Weshalb sind Geländewagen gerade bei Familien und insbesondere den Müttern so beliebt? Sie sind das perfekte Nest auf vier Rädern. Da spielt es auch keine Rolle, wenn die Ökobilanz nicht ganz aufgeht, die Sicherheit der eigenen Kinder hat Vorrang. Rationalität hat gegen Mutterinstinkt keine Chance. Was der Geländewagen im Stadtdschungel ist, schafft das Einfamilienhaus im Grünen: Ein Hort der Sicherheit und Geborgenheit, wo Kinder glücklich aufwachsen können. Statistiken beweisen das Gegenteil? Egal! – wer kümmert sich um Statistik, wenn es um das Wohl unserer Kinder geht. Gegen diesen Traum und diese Urinstinkte treten wir an, wenn wir nach Alternativen zum Einfamilienhaus suchen.

Macht des Faktischen

Solange ich mir den Traum leisten kann, weshalb sollte ich ihn nicht verwirklichen? Wir werden uns das Haus auf dem Land aber nicht mehr leisten können, sobald jeder die Erschliessung mit Infrastrukturen und dem Öffentlichen Verkehr selber bezahlen muss und sie nicht mehr vom Steuerzahler übernommen werden. Im Gegenzug müssten die Gemeinden von den öffentlichen Einsparungen profitieren, wenn sie Bauland auszonen und Energielieferanten, wenn sie den Verbrauch pro Kopf senken. Wollen wir in naher Zukunft eine Veränderung bewirken, wird nur die Macht des Faktischen gegen die Urinstinkte ankommen.

Auch in den Städten müssen die Hebel dort ansetzen, wo sie Wirkung zeigen. Statt an den Rändern, so wie das heute geschieht, müssen die urbanen Zentren dort massiv verdichtet werden, wo sie am attraktivsten sind und das höchste finanzielle Potenzial haben. Die Gewinne aus der höheren Ausnutzung der Zentren, teilen sich die privaten Eigentümer mit den Städten. Bereits heute geht der Trend dahin, dass besser verdienende und gut gebildete Bevölkerungsteile verstärkt komfortable Stadtwohnungen in der Nähe urbaner Arbeits-, Kultur- und Freizeitangebote bevorzugen. Das spricht dafür, dass sich der Prestigegewinn in die Städte verschiebt. Soll sich dieser Trend ausweiten, müssen neben Attika- oder Hanglage neue Wohnformen angeboten werden, die durch ihre Individualisierbarkeit Statusfunktionen übernehmen können. Bis allerdings auch das Bild des idyllischen Landlebens an Wirkung verliert, müssen wir noch einige Zeit warten. Erst wenn wir unser Nest in der Stadt gefunden haben, dürfte es soweit sein.

Modulor 01/2012

Quelle:  Tagesanzeiger

City verliert Bewohner, Affoltern wächst

Die geplante Sportarena in Zürich Altstetten im Stadtmodell von Zürich.

Letzte Woche präsentierte der Stadtrat zusammen mit den beteiligten Sportklubs das Projekt für das neue Eishockeystadion in Zürich Altstetten.  Neben dem Eishockeyklub ZSC Lions beteiligt sich der Volleyballverein Volero Zürich an der Sportarena, womit laut Promotoren die Wirtschaftlichkeit verbessert werde. Geplant ist, dass die Stadt Zürich den Bauherren ZSC Lions und Volero Zürich ein Darlehen zu Selbstkosten von 149 Millionen Franken zur Verfügung stellt, um den 193 Millionen Franken teuren Bau zu realisieren (NZZ 3. 2. 12). Für die restlichen 44 Millionen Franken kommen der ZSC mit 35 Millionen und Volero mit 9 Millionen Franken auf. Das Darlehen sollen die Sportklubs innert 65 Jahren zurückbezahlen, in der gleichen Frist wie der Baurechtsvertrag läuft. In den ersten 20 Jahren beträgt der Zins 1,75 Prozent, was einer Jahreszinslast von rund 2,6 Millionen Franken entspricht. Nun gerät aber gerade dieses Finanzierungsmodell politisch immer mehr unter Beschuss. 

Luzern und Basel haben es gut, die haben eine echte Fasnacht, wo Bierideen von Guggenmusiken und Cliquen dankbar aufgenommen und zu originellen Sujets ausgebaut werden. Dafür hat Zürich den Tagesanzeiger, der solch glatten Ideen eine Bühne bietet, wie zum Beispiel der Vorschlag das Stadion mittem im Grundwasser unter die Erde zu bauen. Grosse Projekte haben in Zürich immer einen schweren Stand, weil Sie eine ideale Plattform zur politischen Profilierung hergeben. Die einen versuchen es mit unterirdischen Bierideen und erreichen damit sogar ihr Ziel – mediale Aufmerksamkeit, die dem Projekt zwar nichts bringt, dafür die eigene Person ins bescheidene Rampenlicht rückt.

Wenn es darum geht, wirklich ernst zu machen mit einem neuen Stadion in Zürich, stehen allerdings ganz andere Themen zu Debatte. Denn bereits am Tag der Projekt-Präsentation reagierten die Parteien sehr zurückhaltend gegenüber dem vorgeschlagenen Finanzkonstrukt. Mittlerweile scheint sich der Widerstand durch alle Parteien hindurch zu formieren. Anscheinend haben die Mitglieder im Gemeinderat erstmals an der Projektpräsentation erfahren, dass der Stadtrat als Kreditgeber auftreten will. Zudem soll sich der Gemeinderat, gemäss Projektplanung des Stadtrates, nur zur Zonenänderung und zum Gestaltungsplan, nicht aber zum Kredit äussern können. Der politisch Unmut im Gemeinderat ist verständlich, und vorprogrammiert. Und er weckt Erinnerungen an die Kongresshausplanung, wo sich der Gemeinderat ebenfalls vom Stadtrat umgangen fühlte. Das politische Kräftemessen ist also wieder im Gang – mit höchst ungewissem Ausgang für das Stadionprojekt. Hinter den Angekündigten Eröffnungstermin der neuen Sportarena auf die Saison 2017/18 setzte ich auf jeden Fall schon mal ein grosses ?

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«werk, bauen + wohnen » hat einen neuen Chefredaktor. Daniel Kurz übernimmt ab Juni das Steuer der Architekturzeitschrift. Er war zuvor ein Jahrzehnt Leiter der Fachstelle Information & Dokumentation beim Amt für Hochbauten der Stadt Zürich. Nott Caviezel, der das Magazin seit 2003 als Chefredaktor geleitet hat, hat sich bereits im Dezember verabschiedet. Er ist seit Januar an der TU Wien als Professur für Denkmalpflege und Bauen im Bestand tätig. Auch neben dem Chefpult gibt es einen Wechsel. Seit Dezember ist Roland Züger als Nachfolger von Anna Schindler Redaktor beim Werk.

werk, bauen + wohnen

Bürgerprotest gegn Grossprojekt Stuttgart 21

Die Polit-Rhetorik von Fortschritt, Innovation, Zukunft und deren Durchsetzung per Wasserwerfer, Knüppel und Pfefferspray haben viele Menschen in Deutschland erst recht auf die Barrikaden getrieben. Inzwischen geht es bei vielen Projekten nicht mehr nur um die Sache sondern darum, wie brachial die Politik umstrittene Grossprojekte durchsetzen darf. Der Kampf gegen Grossprojekte ist zum symbolischen Kampf geworden, und die Politik ist daran keineswegs unschuldig. Die Politik plant, der Bürger protestiert. Landesweit wird gegen Kraftwerke, Brücken, Fluglärm demonstriert. Die neue Protestkultur wird als Gefahr für Deutschlands Zukunftsfähigkeit gegeisselt, aber stimmt das? SPIEGEL ONLINE über Konfliktschauplätze, Chancen, Risiken.

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Warum nicht gleich so?

Information ist gut – genügt aber nicht.

Stuttgart 21 – verzweifelt gesucht …

Innenstadt beleben!

Hätte Sie etwas dagegen, wenn man zum Beispiel die Zürcher Innenstadt rund um den Paradedeplatz beleben würde? Waren Sie schon mal unterwegs, nach Büroschluss oder an einem Sonntag, im Gebiet zwischen Paradeplatz und Bahnhof Enge? Die Stadt ist wie ausgestorben! Und das an einer der attraktivsten und teuersten Lagen mitten im Zentrum. Die heutige Bau- und Zonenordnung verhindert hier eine Verdichtung fast vollständig. Wie wäre es aber mit einer Belebung? Stellen Sie sich einmal vor, sämtliche Bauten, viele stammen aus den 50er und 60er Jahren, könnten aufgestockt werden. Um die doppelte Höhe auf 50 Meter. Das entspricht ungefähr dem Hochhaus zur Palme, das bereits dort steht. Unten Büros, oben Wohnungen. Sicher keine günstigen Wohnungen, die Lage mitten in der Stadt hat seinen Preis.
Aber stellen Sie sich vor, wie mit den Bewohnern aus den neuen Obergeschossen Läden und Restaurants in den Stadtteil ziehen. Wie die Bahnhofstrasse und die Plätze auch abends belebt wären. Nur belebte Stadtteile schaffen wieder Nachfrage nach öffentlichen Erdgeschossflächen und produzieren urbane, qualitätsvolle Räume.
Sprechen wir also von Vielfalt, Möglichkeiten, Auswahl, und Öffnung. Sind Sie nicht auch der Meinung, dass eine Belebung der Innenstädte dringend nötig ist? Und hätten Sie etwas dagegen, in einem belebten Quartier zu wohnen?

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Weite Kreise möchten Eingriffe in der Natur deshalb nur dann erlauben, wenn sie unsichtbar bleiben und das vermeintlich intakte Bild der unberührten Natur nicht durch menschliche Anwesenheit zerstören. Seilbahnstationen im Berg sind erlaubt, solange man sie nicht sieht. Die Denkmalpflege handelte bis weit in die 80er-Jahre in vielen Städten nach einem ähnlichen Muster: Fassaden ausgekernter Bauten sollten erhalten bleiben, um das Bild der historisch wertvollen Stadt nicht zu zerstören. Neubauten, die auch als solche erkennbar sind, waren im historischen Umfeld kaum möglich. Inzwischen hat hier ein Umdenken stattgefunden. Ausserhalb der Städte ist man noch nicht soweit. Aber jeder, der nicht naiv in die Bergwelt schaut, weiss, dass der Mensch dort oben angekommen ist – weshalb soll man das nicht bemerken?

Das Medienverständnis von Architekten

Doch dafür, dass die Menschen zwischen Konstanz und Mannheim über keine Erfahrung in dieser demokratischen Übung verfügen, wird es ihnen am Sonntag reichlich schwer gemacht. Da ist einmal die Art des Entscheids an sich. Gefragt wird auf dem Stimmzettel nämlich nicht: «Sind Sie für oder gegen Stuttgart 21?». Vielmehr werden dem Stimmbürger zwei Alternativen zugemutet, die in ihrer Formulierung eine Meisterleistung des berüchtigten Juristendeutsches darstellen, das jedes intuitive Verständnis ausschliesst.

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