Le site http://macommune.prim.net référence tous les sites des préfectures, des communes ou des villes qui donnent accès aux informations liées à l’Etat des Risques Naturels et Technologiques. Entrez le nom de la ville où se situe votre logement à louer et le site vous indiquera où trouver l’information.

Sinon, Google étant un fidèle compagnon, n’hésitez pas à lui demander avec les bons mots clés “Information acquéreur locataire nom-de-la-ville” où nom-de-la-ville est le nom de la ville où est situé le logement loué de trouver le site qui vous donnera l’information ENRT. Dans la liste des réponses, vous trouverez un lien vers le site internet de votre ville, section urbanisme, ou de votre département, qui vous proposera de télécharger :
1) le formulaire pré-rempli pour cette commune
2) la carte des risques pour la commune

Pour ceux qui ne trouvent que l’information brute, il vous faudra remplir le document Etat des Risques Naturels et Technologiques.

Pour Paris, c’est un peu plus difficile. Il vous faudra passer par un outil de “cartographie dynamique” proposé par la préfecture de Paris et surtout bien lire le guide d’utilisation.

Si une recherche sur Internet ne vous permet pas d’aboutir, vous pouvez toujours appeler ou vous rendre à la mairie de la commune du logement à louer, au service de l’urbanisme.

La convention d’occupation précaire est un contrat qui reconnait à l’occupant un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

L’analyse détaillée proposée par l’ANIL est disponible ici.

On retiendra les points suivants :

• Une convention précaire n’est juridiquement pas prévue par la loi, mais la jurisprudence en a créé la validité.
• Elle répond à une situation exceptionnelle à cause de laquelle un bail d’habitation ne peut être conclu. Cette situation exceptionnelle doit être objectivement prouvée.
• Pour être valide, la convention précaire de logement doit offrir une redevance modique : couverture des charges seulement par exemple.

En effet si ces deux outils étaient utiles aux propriétaires bailleurs pour sécuriser la location de leurs biens, il est désormais impossible de les cumuler : c’est l’un ou l’autre ! Regardons en détail les modalités.

Le 24 novembre 2009, cette règle a été assouplie pour les logements loués à des étudiants non-boursiers ou des apprentis, cas particuliers pour lesquels une caution, idéalement une caution solidaire, peut être demandée.

Cette règle de non-cumul vaut pour les logements loués en bail à usage d’habitation principale vide (non meublé) et pour les baux signés à partir du 25 mars 2009.

Entre cautionnement et assurance loyers impayés quoi choisir ?
Si on considère uniquement la caution solidaire, et non une caution simple, la caution solidaire est un outil plus réactif que toute assurance de risques locatifs.
En effet, pour faire jouer une caution solidaire en cas de non paiement du loyer, il suffira d’envoyer une copie par LRAR de la lettre de commandement de payer envoyé au locataire défaillant dès le premier impayé.
L’assurance risques locatifs, quant à elle, ne peut se déclencher qu’au bout de plusieurs mois de loyers impayés, un dossier complet doit être fourni et les conditions de déclenchement de l’assurance sont très strictes.
Si on considère aussi le coût égal à 0€ pour la mise en place de la caution solidaire, contre un grand minimum de 2% des loyers pour l’assurance loyers impayés, le choix est vite fait.
On fera toutefois attention à bien vérifier la solvabilité et les documents remis par la caution solidaire. On veillera aussi à bien respecter le formalisme obligatoire pour avoir une caution solidaire juridiquement recevable.

Pour aller plus loin :

• Le site service-public.fr met à votre disposition un dossier très détaillé sur le cautionnement.
• Pour plus de détails, sur la loi Boutin dit molle, voici l’extrait du texte de loi :
  Article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dite loi Hoguet, modifié par LOI n°2009-1437 du 24 novembre 2009 – art. 39
  ” Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
  Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
  - s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
  - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
  …”
• Vous trouverez la version complète de cet article sur le site Legifrance en cliquant sur le lien texte Legifrance de la loi molle portant sur le cautionnement.

Pour les professionnels

• Nestoria, un succès anglais qui débarque en France pour aider les acquéreurs à trouver leur prochaine acquisition grâce à des services liés à la géolocalisation à découvrir sur l’excellent blog de l’immobilier 2.0
• Les réseaux sociaux et la toile en général sont de merveilleux outils marketing. Le blog Immobilier 2.0 introduit le sujet ici.
• Pour les particuliers mais aussi les professionnels en transaction, deux sites utiles à connaître pour connaître l’évolution des prix d’une annonce immobilière. Très utile pour réalisation son Analyse Comparative de Marché, outil normalement indispensable à tout bon agent immobilier pour des estimations de biens fiables.
  Sayazo pour les annonces sur pap.fr à découvrir sur immo-danger
  &
  Statsimmo pour les annonces sur Pap, Leboncoin et Seloger.
• Utile aussi à la fois pour les agences immobilières et pour les particuliers, une note intéressante pour apprendre à faire ressortir une annonce immobilière

Un nouveau site internet dans l’internet immobilier français qui se réclame être le premier réseau social de copropriété. Pourquoi pas ! Bonnes chances aux fondateurs dans la création de ce nouveau site. http://www.icopropriete.com

Un peu d’actualité qui a fait bougé la toile

• Les faux documents représentent 20% des cas de demandes de location via Le Figaro
• les rendements locatifs en baisse ? Une étude de l’EDHEC trouvée sur le Nouvelobs

Et puis toujours des infos utiles pour le propriétaire-bailleur qui est en vous

• Location: les aides financières pour les locataires et les bailleurs : Tour d’horizon des aides via lavieimmo.com
• Créer un déficit foncier est pertinent pour réduire ses impôts.

Sa méthode est intéressante car elle a le mérite d’être à la portée de tous par contre cela suppose 1) d’avoir du temps 2) avoir des talents de décorateur / d’architecte pour savoir “embellir” ses acquisitions.

L’objectif de la méthode est de pouvoir acheter à terme un bien sans prêt bancaire puis de diminuer ses mensualités bancaires pour maximiser à terme ses revenus locatifs et ainsi pouvoir “en vivre”.

La condition pour démarrer cette aventure, qui s’étale dans son cas, sur 4 ans, est d’avoir un revenu régulier (salarié en CDI) et un petit apport. Votre salaire n’a pas besoin d’être trop élevé, 1 500€ c’est déjà bien et l’apport non plus (dans son cas 22 000 €).

Sa méthode s’enchaine de la sorte :

• un achat pour location avec un apport et un emprunt, la location doit dépasser les mensualités de remboursement.
• un deuxième achat pour location

Les conditions pour que cela fonctionne :

• acheter pas cher
• home stager à bon prix
• mettre en valeur son bien avec des photos et une annonce avantageuse
• louer en meublé pour louer plus cher

Ce que je retiens aussi, c’est que pour un investissement locatif à fort rendement, il faut privilégier les petites surfaces, dans un quartier recherché (ou juste à côté), et savoir faire jouer ses talents d’architecte / décorateur pour valoriser au maximum de bien et louer ainsi (en meublé) à prix fort.

Je pense que dans tout ça le plus dur est de trouver à acheter à bas prix. Selon Elise Franck, c’est une recherche de tous les instants, regarder tous les jours toutes les annonces, sympathiser avec des agences immobilières, des concierges et gardiens … et être la première à visiter pour faire une offre illico et donc pouvoir saisir une opportunité quand elle se présente.

Enfin, la clé de sa réussite réside aussi dans la préservation de sa capacité d’emprunt. Il est important de maximiser sa capacité d’emprunt et de la préserver pour pouvoir saisir les opportunités et limiter le risque du à d’éventuels impayés de loyer.

Par contre si on analyse de plus près ses investissements et sa méthode, ce qui lui a le plus rapporté ce sont des opérations d’achat / revente. Mais comme elle nous met bien en garde dans son livre, ces opérations ne peuvent se répéter trop souvent sous peine d’être requalifié en “marchand de biens” et de voir ainsi sa fiscalité s’envolée.

Même si ce livre a ses défaut et que pour 19,80€ on aurait pu avoir un peu plus d’information, je vous conseille quand même sa lecture, car il est assez motivant.

Pour ma part, j’avais trouvé un plan d’un appart en piteux état suite au décès de son occupante (qui avait un bail loi 1948) et dont les propriétaires (en indivision) ne se faisaient rien pour le vendre. Je n’avais pas saisie l’affaire car avec la création de ma société j’ai des revenus très faibles en ce moment et je préfère investir dans la réussite de ma société. Mais bon, le livre m’a tellement boosté que dès lundi j’appelle !

Quels travaux sont concernés ?
Les travaux soumis à contribution du locataire dépendent de l’objectif que vous souhaitez atteindre et de la date d’achèvement du bâtiment concerné.

Option 1 – vous optez pour un bouquet de travaux pour l’amélioration de la performance énergétique du logement.
Vous devez alors réaliser au moins 2 types de travaux parmi la liste suivante:

• travaux d’isolation thermique des toitures,
• travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
• travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
• travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
• travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
• travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Option 2 — vous souhaitez que les travaux permettent d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par arrêtés.
Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale.

Suivant l’ancienneté de vos bâtiments, vous pouvez opter pour l’une ou l’autre des 2 options :

• si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : vous ne pouvez opter que pour le bouquet de travaux, option 1;
• si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : vous avez le choix entre le bouquet de travaux (option 1) et la performance énergétique globale (option 2);
• si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : vous ne pouvez demander aucune contribution au locataire.

Les conditions à respecter

• Logement doit être loué nu à usage d’habitation principale
• Les travaux doivent bénéficier directement au locataire (par exemple sa facture EDF en est diminuée)
  Une mention spécifique est apportée sur la quittance et l’avis d’échéance (le cas échéant, car elle n’est pas obligatoire).

Le calcul de la contribution :
La contribution mensuelle demandée au locataire est un montant fixe et non révisable.
Elle ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Le calcul de la contribution peut se faire de deux manières :
1- méthode de calcul :
soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex ;
soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)

2- contribution forfaitaire:
10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948 => contribution forfaitaire.
Pour les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948 => méthode de calcul.
Pour les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948 et si le bailleur ne possède pas plus de 3 logements locatifs dans le même immeuble, le propriétaire a le choix entre contribution forfaitaire et la méthode de calcul.

Les étapes à suivre
Vous devez respecter 4 étapes dans votre démarche sous peine de non validité de votre demande de contribution au locataire.

1ère étape — concertation préalable propriétaire / locataire
Avant le commencement des travaux, vous devez présenter au locataire les détails suivants quant aux travaux :

• le programme de travaux que vous envisagez d’entreprendre,
• les modalités de leur réalisation,
• les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement,
• le montant de la contribution demandée au locataire au partage des économies de charges résultant de ces travaux,
• la durée de la contribution

Etape 2 : Faire exécuter les travaux.

Etape 3 : Justification au locataire de l’exécution des travaux obligatoire.
Vous devez délivrer au locataire un justificatif des travaux et de leurs résultats à votre locataire. Un document type à remplir conjointement avec les entreprises intervenantes est téléchargeable ici (annexe 3 du document).

Etape 4: Mise en place de la contribution
La quittance et le cas échéant l’avis d’échéance doivent comporter les indications suivantes :

• ligne intitulée “Contribution au partage de l’économie de charges”,
• les dates de la mise en place et du terme de la contribution,
• la date d’achèvement des travaux.

Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
La participation est limitée au maximum à quinze ans.

Pour aller plus loin, le texte de loi et ses arrêtés :

• Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé
• article R131-25 du code la construction et de l’habitation, décret n°2007-363 du 19 mars 2007
• Détails sur les travaux et les performances demandées, arrêté du 23 novembre 2009
• Arrêté du 8 août 2008 portant approbation de la méthode de calcul Th-C-E ex prévue par l’arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1 000 mètres carrés, lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovation importants,

La location en meublé pour les bailleurs
L’ADIL d’Amiens (Agende Départementale d’Information sur le Logement) a édité ce guide détaillé pour tout savoir sur la location en meublé. Instructif !
A télécharger ici.

Tout sur le contrat de colocation
Un bel article sur le sujet de la colocation et les différents types de contrat.
En savoir plus.

Caution bancaire, assurance Loyers Impayés et caution simple
Intéressante discussion entre propriétaires sur le fonctionnement de la caution bancaire.
A lire ici.

Explications concrètes de la GRL – Garantie des Risques Locatifs – par l’ADIL des Cotes d’Amor.
Informations utiles et valables pour toute la France.
En savoir plus.

Faut-il attendre la fin du bail pour vendre un appartement en location ?
La réponse selon Century 21.

Logement étudiant : dépot de garantie et caution
Century 21 vous donne quelques infos sur le dépot de garantie et la caution pour les logements étudiants.
Lire l’article.

Les charges locatives du propriétaire bailleur
Vaste sujet que la vidéo de Century 21 effleure en vous donnant quelques exemples de charges qui restent à la charge du bailleur.
Consulter la vidéo ici.

Avoir un animal dans son logement en location
Un propriétaire peut-il interdire la présence d’un animal domestique dans son logement loué?
La réponse en vidéo, encore par Century 21.

Votre locataire peut-il sous-louer votre appartement ?
La réponse en vidéo par Century 21.

Le locataire doit remettre les lieux en état même s’il les a améliorés
Intéressante courte analyse d’une jurisprudence sur un cas d’amélioration des lieux.
Toute l’information à lire ici.

Pas de préavis réduit pour un locataire déjà au chômage
Jurisprudence et explications ici.

Mention de la surface de la location dans le bail
Le bail doit préciser la surface de la location, mais aucune sanction ne pèse sur le bailleur s’il l’oublie. Par contre il peut se faire attaquer si le locataire prouve qu’il a commis une faute.
Plus de précisions ici.

Des chèques éco-énergie en région Basse-Normandie
La région Basse-Normandie aide les propriétaires occupants ou bailleurs à améliorer l’efficacité énergétique de leur logement en attribuant des chèques éco-énergies entre 700€ et 1000 €.
En savoir plus.

En direct de l’ANAH, le guide des avantages fiscaux du conventionnement
A télécharger ici.

La subvention de l’ANAH pour les propriétaires bailleurs analysée
Faire des travaux dans un logement loué ou à louer et obtenir une subvention pour ceux-ci et un avantage fiscal, c’est possible.
Tous les détails dans cet article.

Les aides à l’amélioration et à l’adaptation de l’habitat
Si vous êtes dans la région de Caen, la Maison de l’Habitation a édité un guide complet de toutes les aides disponibles dans la région pour améliorer son habitat, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur. Un guide très utile. Pour éventuellement trouver l’équivalent dans votre région, je suggère à ceux d’autres région de recherche sur Internet le nom des aides ou des organismes couplé avec le nom de votre département.
Guide à télécharger ici.

Imputation des déficits fonciers
Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Mais que se passe-t-il si la location n’est pas conservée ?
En savoir plus.

Une étude complète de la CLCV sur les litiges au remboursement du dépôt de garantie
Universimmo a analysé cette enquête de la Confédération de La Consommation, du Logement et du Cadre de Vie).
A lire ici.

Pour les professionnels, à lire l’étude de Century 21 sur le marché locatif en France.
http://www.lesechos.fr/medias/2010/0706//020650663710_print.pdf

Pour télécharger la notice explicative en pdf, cliquez sur le lien la taxe foncière expliquée aux bailleurs.

La taxe d’ordure ménagère est une dépense qui est à la charge du locataire. Elle est incluse dans la provision pour charge prévue dans le loyer. Sa valeur réelle devra donc être utilisée dans la régularisation des charges locatives. Le montant à utiliser dans votre calcul de charges locatives réelles est le montant indiqué au repère 1, indiqué dans notre note explicative.

Le reste de la taxe foncière est à déduire des revenus fonciers. La portion de la Taxe Foncière qui incombe au propriétaire correspond à la différence entre le montant total ici indiqué par le repère 2 et la taxe d’ordure ménagère du logement que vous louez (repère 1). Reportez ce calcul dans la partie “dépenses” de la déclaration 2044 des revenus fonciers en régime réel, plus particulièrement sur la ligne 227 (Taxes foncières, taxes annexes de 2009) – pour les revenus fonciers de 2009.

N’hésitez pas à me poser vos questions par email ou à travers un commentaire.

Un bail de location a fortiori d’habitation principale ou d’usage mixte professionnel et d’habitation principale est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre bailleurs et locataires.

Notamment un certain nombre de clauses dites “abusives” ne peuvent être intégrées dans un bail en bonne et due forme, si toutefois une de ces clauses devait être formulée dans un bail d’habitation principale, cette clause est dite, par la loi, “non écrite” c’est-à-dire qu’elle ne peut être opposée au locataire. En d’autres termes, c’est comme si elle n’existait pas.

L’article 4 de la loi de 1989 donne une première liste de clause abusive.

” Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours ;

s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel. ”

En complément, on se réfèrera aussi au site de la Commission des Clauses Abusives qui listent toutes les clauses abusives existantes et surtout nouvelles liées à de récentes décisions de justice.

Si vous avez loué en meublé une partie de votre résidence principale à un locataire qui l’occupe lui aussi en tant que résidence principale, vos loyers sont exonérés d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, à condition qu’ils soient raisonnables. Aux yeux de l’administration fiscale, cette condition est réputée remplie si le loyer n’a pas dépassé, en 2009, 171 € par m2, charges non comprises, en île-de-France, et 124 € dans les autres régions.

Un autre dispositif d’exonération est prévu en fa­veur des personnes qui louent de manière habituelle, à la journée, à la semaine ou au mois, une ou plusieurs pièces de leur résidence principale à des personnes de passage (chambres d’hôtes, “bed and breakfast”) : les loyers encaissés sont exonérés d’impôt s’ils n’ont pas dépassé 760 € en 2009. S’ils sont supérieurs à ce montant, la totalité des loyers est imposable.

À savoir ! Ces deux exonérations peuvent se cumuler si vous avez loué une partie de votre résidence principale à des lycéens ou étudiants pendant l’année scolaire et à des touristes pendant l’été.

Article extrait de Dossier Familial