MANAJEMEN KONSTRUKSI, PROPERTI ,ENERGI DAN SISTEM KONSTRUKSI

KONSTRUKSI DENGAN BETON RINGAN

2014-01-14T04:04:00.000-08:00

Beton ringan adalah beton dengan berat jenis lebih ringan dari pada beton konvensional. Jika pada beton konvensional berat jenis adalah 2400 kg/m3,maka pada beton ringan bisa kurang dari itu,biasanya berkisar antara 1200 - 1800 kg/m3.

Beton ringan terdapat 2 jenis jika dilihat dari proses pembuatannya yaitu AAC ( Autoclaved Aerated Concrete ) dan CLC ( Celluler Lightweight Concrete ). Prinsip keduanya adalah sama yaitu menambahkan gelembung udara ke dalam mortar sehingga dapat mengurangi berat beton.

AAC prosesnya dengan mengunakan cara kimia pada bahan-bahan campuran mortarnya sedangkan CLC dengan cara mekanis yaitu menambahkan busa organik yang tidak bereaksi dengan bahan campuran mortar. Sedangkan untuk aplikasi AAC dan CLC tidak banyak perbedaan, namun untuk CLC karena prosesnya lebih konvensional dalam pengeringan, maka untuk jenis ini bisa dilakukan ditempat konstruksi bangunan dikerjakan ( proses in-situ ).

Beberapa Keuntungan Mengunakan Beton Ringan :

1. Tahan Panas terutama type AAC karena proses pada autoclaved chamber yang bertekanan tinggi.

2. Lebih Kedap Suara ( dibandingkan dengan bata merah ).

3 Pada penggunaan pelat lantai pekerjaan menjadi lebih cepat dan tidak perlu bekisting dan perancah.Hal ini karena beton ringan biasanya adalah merupakan beton precast.

4. Karena berat yang lebih ringan maka sisten konstruksi pendukung ( kolom dan balok ) dimensinya bisa lebih kecil dibandingkan dengan jika mengunakan beton konvensional.

5. Proses pengerjaan bisa lebih cepat,

Kekurangan Beton Ringan.

1. Kekuatan tekan beton ringan tidak sekuat beton konvensional, karena adanya rongga udara yang lebih banyak dalam beton ringan.

2. Ukuran precast beton ringan terbatas pada ukuran tertentu, sehingga pada pengunaan untuk pelat lantai sistem balok grid lebih sesuai, tapi sistem ini pada area tertentu menjadikan banyaknya balok-balok.

3. Belum banyak digunakan untuk pelat lantai bangunan bertingkat tinggi. Karena kekuatan tekan beton ringan yang lebih rendah dari pada beton konvensional maka belum banyak dipakai pada bangunan bertingkat tinggi yang biasanya untuk lantai minimal beban yang disyaratkan adalah 250 kg/m2.Karena itu saat ini banyak dipakai sebagai dinding penyekat pada bangunan bertingkat tinggi.Namun beberapa produsen sudah melakukan inovasi sehingga kekuatan tekannya bisa lebih baik sehingga dapat diaplikasikan pada pelat lantai dengan beban antara 250 - 350 kg/m2.

Untuk bangunan rumah tinggal 2 lantai, konstruksi pelat lantainya bisa memakai beton ringan ini dengan balok penopang dari konstruksi baja ataupun beton.

4. Harga lebih mahal dibandingkan dengan bata merah. Ini jika beton ringan digunakan sebagai penyekat ruangan.Dengan demikian perlu dianalisa dengan benar benefit yang diperoleh jika mengunakan beton ringan untuk penyekat ruangan.

PENGANTAR SISTEM KONSTRUKSI BANGUNAN GEDUNG YANG EFISIEN

2014-01-04T17:49:00.001-08:00

Pada pembangunan suatu gedung dengan segala jenis bentuk arsitekturnya tentu diperlukan suatu sistem konstruksi/struktur bangunan sebagai penopang gaya-gaya yang terjadi akibat beban mati maupun beban hidup termasuk juga beban tambahan yaitu beban angin dan beban gempa.Konstruksi/struktur bangunan ini harus mampu menahan gaya-gaya tadi sehingga bangunan dapat kokoh berdiri dan tidak terjadi kerusakan yang fatal.

Bagaimana suatu konstruksi bangunan ini dapat dibangun dengan effisien tanpa mengabaikan kaidah perhitungan sacara struktural.Kita ketahui bahwa struktur bangunan yang umum adalah sebagai berikut : Struktur Beton, Struktur Baja, Struktur Kayu dan Struktur Komposit ( Beton + Baja ).
Untuk mendapatkan suatu sistem konstruksi yang effisien maka kita harus mengetahui fungsi dari bangunan gedung dan bentuk/ model bangunan yang meliputi juga ukuran panjang,lebar dan ketinggianya serta sistem as struktural vertikalnya yaitu apakah simetris atau asimetris. Dengan demikian maka gaya-gaya yang bekerja pada suatu struktur bangunan gedung dapat diketahui dengan tepat.
Pada ulasan ini akan diberikan pengantar suatu sistem konstruksi bangunan gedung yang effisien,mengapa disebut " pengantar " karena hanya dibahas pada wawasan secara umum, belum detail masuk kedalam perhitungan-perhitungannya.

Berikut adalah langkah-langkah untuk mendapatkan sistem konstruksi bangunan gedung yang effisien.

1. Perhitungan Beban Yang Sesuai.

Dengan diketahui fungsi bangunan gedung maka dapat ditentukan beban yang sesuai terutama beban hidup ,jangan sampai terjadi kekeliruan dalam penentuannya.Misalnya fungsi bangunan adalah untuk apartemen beban hidupnya dihitung berdasarkan fungsi untuk perkantoran. Hal ini bisa menyebabkan disain struktur yang berlebihan atau sebaliknya. Sedangkan untuk beban mati biasanya lebih mudah menentukan karena merupakan berat sendiri dari bagian konstruksi ( beton/baja/kayu).

2.Pada bangunan bertingkat pergunakan ukuran kolom yang berbeda pada tingkatan tertentu.

Jika perbedaan beban axial pada suatu kolom pada tingkatan tertentu sangat signifikan maka ukuran kolom dapat dilakukan perubahan sesuai kebutuhan.Dengan demikian maka volume material konstruksi bisa lebih sedikit namun kekuatannya dapat dipertanggungjawabkan.Atau bahkan jika memungkinkan pada tingkatan tertentu dibuat sistem “ columnless” yaitu tanpa kolom dimana dinding pembatas ruangan dibuat dari beton bertulang yang berfungsi mengantikan kolom. Dengan demikian maka material dinding pembatas dari bata merah atau gipsum board atau beton ringan dapat dikurangi.
3. Pergunakan sistem daktilitas yang sesuai untuk konstruksi beton bertulang.

Pada konstruksi beton bertulang maka terdapat ketentuan daktilitas yang harus dipenuhi sebagai syarat bangunan tahan gempa. Untuk itu sesuaikan tingkat daktilitas ini dengan lokasi bangunan pada zona gempanya. Misalnya untuk bangunan pada daerah dengan gempa tinggi akan lebih sesuai jika mengunakan sistem daktilitas terbatas. Sedangkan pada daerah dengan gempa rendah maka daktilitas penuh bisa digunakan disamping daktilitas terbatas.Sistem daktilitas yang sesuai ini adalah untuk menghindari disain yang berlebihan dari segi ukuran dan penulangan pada konstruksi beton bertulang.

4. Balok Bentang Panjang.

Jika balok bentang panjang dengan beban kecil maka pergunakan balok dari baja, jangan pergunakan beton prategang ( prestressed concrete ), kecuali jika balon-balok itu menerima beban berat.
5. Pergunakan Wiremesh

Untuk penulangan pada pelat lantai pergunakan wiremesh, kemungkinan harga memang lebih mahal dari tulangan biasa namun dapat dihemat waktu pengerjaan dan jumlah tenaga kerja. Hal ini akan menjadi lebih efisien.
6. Pertimbangkan Sistem Plastis Desain untuk Konstruksi Baja.
Pada konstruksi baja selain disain secara elastis,sebenarnya dapat memilih disain secara plastis. Inilah salah satu kelebihan struktur baja. Dengan memilih disain secara plastis maka dengan kemampuan memikul gaya akibat beban yang ada sama dengan disain secara elastis namun dimensi / ukuran baja yang digunakan bisa lebih kecil, sehingga biaya pengadaan menjadi lebih murah.

Itulah beberapa langkah pengantar yang dapat dipakai sebagai salah satu referensi untuk memperoleh sistem konstruksi yang efisien. Dengan kemajuan teknologi konstruksi saat ini maka akan banyak sistem yang dapat mendukung konstruksi bangunan yang efisien.Tentu hal ini akan dibahas pada ulasan-ulasan berikutnya.

KONSTRUKSI DIAFRAGMA WALL / DIAPHRAGM WALL CONSTRUCTION.

2012-03-12T23:33:00.002-07:00

Pendahuluan.

Diafragma Wall sebenarnya adalah merupakan konstruksi dinding penahan tanah ( retaining wall ), yang membedakan dengan konvensional retaining wall adalah pada metoda pelaksanaan dan kelebihan lain yang tidak diperoleh pada dinding penahan tanah sistem konvensional. Namun demikian terdapat beberapa kelemahan yang harus diperhatikan sehingga tidak mengakibatkan terjadinya gangguan pada saat bangunan dioperasikan.

Pada umumnya dinding penahan tanah dipakai untuk kontruksi bangunan dibawah permukaan tanah (basement ) atau penahan tebing supaya tidak longsor atas beban diatasnya dan mungkin bangunan khusus misalnya bunker.

Metoda pelaksanaan Diafragma Wall

A. Persiapan.

Persiapan diperlukan agar pada pelaksanaan utama diafragma wall dapat berjalan dengan baik dan lancar sehingga waktu penyelesaian pekerjaan dapat sesuai jadwal dengan kualitas yang baik. Beberapa hal berikut adalah yang menyangkut kegiatan persiapan.

1. Melakukan marking area yang akan dikerjakan diafragma wall.

2. Jika pada proses marking sudah benar dan mendapat persetujuan pihak yang terkait pada proyek tersebut, maka dilanjutkan dengan membuat guide line, yaitu mengali pada area marking dengan kedalam sekitar 100 cm dan memberikan perkuatan dengan beton mutu rendah ( K125) dengan tebal 20 – 30 cm. Guide line ini diperlukan agar alat pengali ( yaitu mesin Grab ) dapat mudah mengikuti alur galian yang ditentukan .Seperti pada gambar dibawah ini.

Menentukan tempat pembuatan tulangan besi (reinforcement) jika diafragma wall dilakukan metoda cor in situ, atau menentukan tempat perletakan untuk pemakaian precast sistem.

4. Menentukan tempat pencampuran antara air dan bentonite. Campuran ini akan dialirkan pada galian diafragma wall untuk menghindari terjadinya keruntuhan galian.

5. Karena pekerjaan diaframa wall ini biasanya diikuti dengan pondasi yang memakai bor pile maka harus ditentukan juga urutan kerja antara pekerjaan diafragma wall dan bor pile agar selalu silmultan.

6. Peralatan terkait harus sudah tersedia dilapangan. Alat tersebut seperti : Mobil Crane minimal 2 buah ( 1 untuk pengalian diafragma wall dan 1 untuk bor pile ), Mesin Grab, Mesin Bor , Casing bor pile, pompa air untuk sirkulasi campuran bentonite , ultra sonic sonding dan peralatan lain yang terkait pekerjaan tulangan besi (reinforcement ).

Gambar : Mesin Grab.

B. Pelaksanaan.

Seperti halnya pekerjaan dinding penahan pada umumnya maka step pertama adalah melakukan penggalian. Penggalian dengan mengunakan mesin grab.Lebar galian adalah setebal dinding diafragma antara 30 – 50 cm sedangkan panjang galian adalah sekitar 5 meter. Kedalaman galian disesuaikan dengan kebutuhan kedalaman basement.Misalnya untuk 2 basement maka kedalaman minimal adalah 10 meter.Bersamaan dengan melakukan pengalian ini harus juga dialirkan campuran air + bentonite secara continue, agar tidak terjadi keruntuhan.Sebelum rangkaian tulangan besi (reinforcement ) dimasukkan ( untuk cor insitu ) atau panel precast masuk, harus dicek dulu dengan ultrasonic sonding untuk diketahui adanya keruntuhan atau tidak.Sistem pengalian dilakukan secara selang-seling. (misalnya galian diberi nomor 1,2, 3 dst maka pengalian pertama adalah nomor 1, pengalian kedua adalah nomor 3 dst ).Hal ini dilakukan untuk meminimalkan terjadinya keruntuhan pada dinding galian.

Pekerjaan rangkaian pembesian ( reinforcement ) harus disiapkan secara simultan dengan penggalian, sehingga saat galian sudah siap maka rangkaian pembesian juga sudah siap.( Karena galian hanya boleh dibiarkan maximal 2 x 24 ).Model rangkaian tulangan adalah double reinforced ( tulangan rangkap ) yang berfungsi menahan gaya geser dan momen lentur pada diafragma wall.Rangkaian pembesian ini pada sisi-sisi tebalnya diberi end plate yang berfungsi untuk penyambung antar diafragma wall.

Setelah pengecekan dengan ultrasonic dilakukan dan menunjukan tidak ada keruntuhan pada dinding galian maka melangkah pada tahap berikutnya yaitu :

Untuk Cor In Situ.

- Memasukkan rangkaian tulangan besi (reinforcement).Rangkaian tulangan besi (reinforcement) pada sisi yang nantinya menjadi dinding dalam basement dipasang juga terpal supaya tampilan diafragma wallnya bisa bagus/rata.

- Melakukan pengecoran dengan concrete pump sampai selesai.

Untuk pemakaian dengan sistem precast maka setelah galian siap langsung memasukan panel Precast diafgrama wall.

Gambar yang diambil dari Brasfond dibawah ini mungkin dapat memperjelas uraian diatas.

Keuntungan mengunakan diafragma wall.

1. -Biasanya pada lokasi bangunan yang sangat padat ( pemukiman atau gedung lainnya ), kendala untuk membuat basement adalah pada pekerjaan galiannya.Dengan diafragma wall ini maka hal ini dapat diatasi, karena metoda penggalian dengan mesin grab ini tidak akan terlalu menggangu terhadap lingkungan sekitar ( dari kebisingan, kerawanan longsor, MAT yang turun dll ).Pekerjaan pemasangan sheet pile dari baja yang berisik dan rawan terjadi pergeseran lapisan tanah tidak ada pada pekerjaan difragma wall ini. Begitu juga dewatering, belum diperlukan pada pelaksaanaan awal diafragma wall ini.Dengan demikian maka akan “ reliable” pengunaan konstruksi diafragma wall untuk bangunan basement pada lingkungan yang padat.

2. - Memungkinkan tercapainya penyelesaian yang lebih cepat dibandingkan dengan metoda konvesional karena dapat diterapkan sistem “ top-down construction”, yaitu pekerjaan struktur ke atas dan ke bawah bisa dilaksanakan secara bersamaan.

3. -Tingkat untuk basement bisa lebih banyak, karena dengan diafragma wall ini kedalaman galian bisa lebih dalam dibandingkan dengan dinding penahan tanah konvensional.

Kekurangan jika mengunakan diafragma wall.

1. Biaya konstruksi “ relative “ lebih mahal dibandingkan metoda konvensional.

2. Untuk diafragma wall dengan metoda cor in situ, jika pekerjaan galian tidak hati-hati rawan terjadi ketidak rataan permukaan dinding sisi dalam.

3. Masih diperlukan pekerjaan injection grouting pada sambungan untuk mengatasi kebocoran ( sistem cor in situ maupun precast ).

4. Tidak bisa diterapkan untuk pekerjaan dinding penahan tanah pada tepi tebing.

5. Diperlukan tim lapangan yang handal, untuk menjaga simultan dengan pekerjaan pondasi bore pile dan pemasangan “king post” serta “ strutting” sebagai penahan diafragma wall ini saat dilakukan pengalian tanah untuk sisi dalam ( yang dipakai untuk basement).

Disarikan dari beberapa referensi dan pengalaman pribadi.

PERANAN MANAJEMEN PROPERTI

2011-12-09T22:17:00.000-08:00

Manajemen properti sebagai bagian dari aktivitas manajemen yang berhubungan dengan pengelolaan properti ( bangunan gedung, real estate dan industrial estate ) tentu merupakan hal yang penting agar fungsi dan tujuan dari properti tersebut sesuai dengan rencana.

Manajemen properti sendiri adalah bagaimana kita melakukan pengelolaan properti secara tepat dengan maksud agar dapat memelihara kondisi property sesuai specifikasinya sehingga fungsi dari properti tersebut dapat dipertahankan sebagaimana mestinya atau bahkan ditingkatkan.

Kegiatan didalam Manajemen Properti itu sendiri diantaranya meliputi :

• Management plan ( perencanaan manajemen ); POAC.

• Budgeting/ membuat anggaran

• Menyusun program pemeliharaan : - teknis ‘- general service /HK

• Manajemen Energi

• Sistem Sekurti

• Menunjuk dan menyewakan space/properti ;menetapkan tarif sewa dan service charge, - mengumpulkan calon penyewa/marketing, menyeleksi penyewa, melakukan negosiasi , pembuatan kontrak

• Memelihara hubungan baik dengan penyewa / tenant relations.

• Keuangan & Akutansi ; pembuatan tagihan service charge dan sewa.

• Pengawasan personil

• Membiaya asuransi property

• Memperhatikan lingkungan sekitar properti.

Dengan memperhatikan beberapa aktivitas diatas, maka dapat diuraikan kaitannya dengan pengelolaan property.

A.Manajemen Plan ( POAC ).

Dalam pengelolaan suatu properti ( gedung, real estate dan industrial estate ) maka harus mempunyai rencanakerja terhadap setiap aktivitas / kegiatan untuk mencapai tujuan yang diharapkan.Rencana kerja ini meliputi setiap bagian pada sistem organisasi yang akan dibentuk.

Bagian itu meliputi : Finance &Accounting, Marketing, Umum & HR,Teknik, General Service/Housekeeping,Security, Logistik, dan Adminitrasi.

Dari rencana-rencana kerja tadi maka ditentukan personil-personilnya yang akan melakukan aktivitas dan tanggungjawabnya,sehingga jelas fungsi dan tugasnya masing-masing.Selanjutnya adalah tentunya rencana

kerja yang telah dibuat harus dijalankan ( action ) agar dapat memperoleh hasilnya, dan dari hasil ini dilakukan evaluasi sesuai dengan melihat pada jadwal dan target-targetnya. Jika manajamen plan ini dapat dijalankan dengan baik maka kegiatan - kegiatan berikutnya dalam pengeloaan properti akan dapat berjalan dengan baik pula.

B. Budgeting.

Pembuatan rencana anggaran adalah hal penting dalam pengeloaan properti. Dengan budgeting ini akan dapat ditentukan berapa pendapatan yang akan diharapkan, lalu biaya operasional dan rugi/labanya.

Pos-pos pendapatan dibagi dalam 2 katergori yaitu pendapatan untuk pengembalian investasi dan pendapatanu ntuk operasional. Kalau dalam suatu bangunan gedung misalnya perkantoran maka pos pendapatan ini bisadiperoleh dari biaya sewa, service charge dan pendapatan lain-lain ( misalnya sewa space billboard, sewa ruang meeting dll). Biaya sewa biasanya untuk pengembalian investasi dan kegiatan lain yang sifatnya pengembangan properti dan investasi, sedangkan service charge dan pendapatan lain-lain adalah untukmenunjang operasional misalnya, pembayaran listrik, gaji pegawai, biaya maintanance dll.

Bagaimana peranan manajemen property yang lainnya. Nantikan pada pembahasan selanjutnya

MEWASPADAI KERUSAKAN KONSTRUKSI BANGUNAN AKIBAT GEMPA.

2011-10-31T00:48:00.000-07:00

Indonesia sebagai salah satu negara dengan frekeunsi gempa yang sering karena terletak di wilayah pertemuan dua circum /sesar tentu harus waspada terhadap akibat yang ditimbulkan oleh gempa tersebut.Bagian yang paling nyata terlihat kerusakannya akibat gempa adalah konstruksi bangunan, apapun jenis bangunan itu dan kegunaannya.

Departemen Pekerjaan Umum juga telah merilis peta Zona Gempa Wilayah Indonesia yang terbaru pada tahun 2010, seperti dibawah ini.

Peta ini berguna untuk mendesain konstruksi bangunan yang tahan gempa.Daerah dengan warna biru muda adalah dengan frekuensi gempa yang rendah ( Kalimantan dan sebagian Sumatara wilayah timur ), sedangkan yang paling tinggi frekuensinya adalah dengan warna coklat tua.(berada di wilayah Papua dan sebagian Sulawesi ).Sehingga dengan pedoman tersebut kita dapat menentukan besarnya beban/gaya gempa untuk melakukan perhitungan konstruksi bangunan tahan gempa.

Untuk mendesain kontruksi bangunan tahan gempa perlu memperhatikan mengenai " daktilitas struktur ". Pada tingkatan Daktilitas Terbatas ada 3 hal yang harus diperhatikan sebagai berikut :

1. Pada gempa rendah , maka kondisi bangunan harus tetap utuh/tidak rusak sama sekali.

2. Pada gempa menengah, maka hanya element non struktur yang boleh mengalami kerusakan, seperti facade dan ornamen-ornamen arsitektural.

3. Pada gempa besar, maka element struktur boleh mengalami kerusakan, tetapi tidak boleh terjadi "keruntuhan yang bersifat getas" ( keruntuhan tiba-tiba ). Sehingga masih ada waktu untuk menyelamatkan penghuninya.

Element struktur pada suatu konstruksi biasanya terdiri atas kolom,balok dan dinding geser (shear wall ).Pada saat terjadi gempa semua element struktur ini akan menerima beban akibat gempa.Bagian yang perlu diwaspadai adalah pada " beam column joint ",karena pada bagian ini terjadi "beban bolak-balik " yang mengakibatkan terjadi tegangan tekan dan tegangan tarik yang silih berganti.Jika pada " beam column joint" ini tidak mampu menahan tegangan yang timbul maka akan terjadi keruntuhan yang bersifat getas, dan sangat berbahaya bagi penghuninya.

Untuk itu perlu ada perlakuan khusus pada disain "beam column joint" ini terutama "reinforcementnya" ( penulangan ) sehingga bisa bersifat daktile.

Gambar pembesian beam column joint.

Foto terjadinya kerusakan pada beam column joint.

Dengan meilihat ulasan diatas maka beberapa hal yang perlu diwaspadai adalah sebagai berikut:

Lokasi bangunan. Letak / lokasi bangunan menentukan besar - kecilnya gempa yang akan terjadi.Daerah dengan frekuensi gempa rendah tentu skala gempa yang terjadi akan lebih kecil dari pada daerah dengan frekuensi gempa menengah ataupun tinggi.Skala gempa dapat ditentukan dengan skala Ricther atau MMI ( Modify Marcalli Intensity ).Dengan demikian bangunan yang berada pada zona menengah s/d tinggi harus lebih waspada terhadap konstruksi bangunannya terhadap bahaya gempa.
Beam Column Joint. Sistem penulangan dan pengecoran pada beam column joint harus dipastikan dapat menahan gaya-gaya dan tegangan yang terjadi akibat gempa.Pada saat disain struktur maka konsultan perencana struktur harus menyampaikan presentasi yang dapat menyatakan bahwa sistem beam column joint ini sudah benar dan aman.
Bangunan rumah pada daerah dengan zona menengah s/d tinggi . Pada daerah ini harus dipastikan bahwa konstruksi bangunannya harus sudah memenuhi pedoman bangunan tahan gempa yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum.Misalnya untuk rumah tinggal tidak bertingkat minimal terdapat tie beam,kolom praktis dan ring balk sebagai penahan gaya dan tegangan akibat gempa.Jika mengunakan konstruksi kayu maka pada sambungannya harus mengunakan pasak dari bahan besi.
Konstruksi Bangunan Bertingkat Yang Tipis.Suatu bangunan bertingkat yang dikatakan tipis jika perbandingan lebar dan tinggi lebih besar atau sama dengan 1:5. Pada bangunan type ini maka kemungkinan terjadinya getaran akibat gempa akan lebih tinggi dibandingkan dengan bangunan dengan perbandingan lebar dan tinggi kurang dari 1:5. Getaran yang tinggi mengakibatkan terjadinya tegangan tambahan pada element struktur dibandingkan jika tidak terjadi getaran.Getaran yang tinggi bisa menambah tegangan geser pada element struktur ( kolom dan balok ). Sehingga pada bagian ini perlu dilakukan tambahan pembesian untuk antisipasi tambahan tegangan geser ini.Sedangkan Shear Wall-nya sendiri juga harus dapat meredam supaya tidak terjadi " defleksi horisontal " yang berlebihan.Karena defleksi ini dapat menambah terjadinya moment lentur pada kolom dan balok.Jika element struktur tidak mampu menahan moment lentur ini maka akan terjadi keretakan struktur yang dapat menjadi sumber keruntuhan.
Pondasi. Mengapa pondasi juga perlu diperhatikan.Pada saat terjadi gempa maka struktur tanah akan mengalami gunjangan dan dapat terjadi " liquifaction" ( tanah menjadi cair). Jika tipe pondasi tidak diantisipasi terhadap pengaruh ini maka akan terjadi keruntuhan pada pondasi. Sebagai contoh bangunan dengan pondasi type tapak yang dangkal, maka jika terjadi "liquifaction" pondasi akan bergeser atau ambles, tentu dengan kondisi ini bangunan diatasnya akan mengalami kerusakan.Dengan demikian maka pada daerah dengan zona gempa menengah s/d tinggi analisa pondasi terhadap beban gempa perlu dilakukan.

Referensi :
Pedoman Perencanaan Bangunan Tahan Gempa Departemen PU, dan pengalaman pribadi.

PERANAN MANAJEMEN KONSTRUKSI PADA PROYEK KONSTRUKSI

2011-10-14T22:58:00.001-07:00

Pada suatu proyek konstruksi tentu akan banyak melibatkan berbagai pihak pada pelaksanaanya,yaitu mulai dari kontraktor sipil & arsitektur, kontraktor M/E, kontraktor plumbing, kontraktor air conditioner, kontraktor waste & water treatment, kontraktor pondasi dan juga konsultan mulai dari konsultan arsitektur, konsultan struktur, konsultan MEP, dan konsultan interior.

Untuk memastikan bahwa semua konsultan dan kontraktor yang terlibat pada proyek konstruksi dapat bekerja sebagai suatu team yang baik, sehingga tujuan proyek konstruksi tersebut dapat tercapai maka diperlukan suatu bentuk organisasi pada proyek konstruksi.

Ada bebepa type organisasi proyek konstruksi.

Type Traditional/konventional, type Turn Key,type Swakelola dan type Manajemen Konstruksi.

Kita lihat bagan tiap type dibawah ini :

A.Type Tradisional/Konvensional

B. Type Turn Key

C. Type Swakelola

D. Type Manajemen Kontruksi.
untuk marketing agent adalah optional tergantung jenis proyek, biasanya untuk yang komersial seperti mall, apartemen, dan hotel yang strata title

Pada tulisan ini hanya akan dibahas untuk type Manajemen Konstruksi, karena akan diuraikan peranan MK ( Manajemen Konstruksi ) pada pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Sedangkan untuk team Manajemen Konstruksi sendiri terdapat beberapa macam bentukannya.

- Konsultan Profesional : Konsultan berbadan usaha yang khusus bergerak pada manajemen konstruksi.

- Full Owner Team : Pemilik proyek merekrut professional pada bidang sipil, arsitek dan MEP mulai level engineer sampai dengan manajer, kemudian membentuk team MK.

- Team Gabungan : Pemilik proyek hanya merekrut profesional yang ekspert pada bidang MK pada level Manajer, sedangkan level engineernya diambilkan dari team konsultan sesuai bidangnya dan bekerja di site office dengan kontrak tertentu.

Keunggulan dan Kelemahannya.

Mengunakan Konsultan .

Keunggulan :

- Praktis, pemilik proyek cukup mempelajari company profile konsultan MK dan diundang untuk presentasi memaparkan prosedur kerjanya , personal-personalnya dan harga yang ditawarkan. Dari sini jika dilihat “ capable” maka dapat dipilih.

- Pembayaran untuk team MK ini adalah tetap selama masa proyek dan pengeluaran ini dapat dijadikan komponen biaya(expense). Selain itu perusahaan/pemilik proyek tidak ada kewajiban lain terhadap personil team MK ini.

- Personil dapat dilakukan pengantian jika dilihat kurang cakap dalam menjalankan tugasnya.

- Karena banyak konsultan MK, maka dapat memilih yang paling baik.

Kelemahan :

- Jika pemilik proyek menyerahkan sepenuhnya kontrol proyek dilapangan pada konsultan MK, rawan terjadi penyimpangan.

- Jika konsultan MK pada saat awal kurang bisa menempatkan diri dalam proyek, maka akan menjadi kurang wibawa dihadapan para kontraktor.

- Kadang-kadang terdapat konsultan MK yang agak susah dikendalikan.

- Perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

Full Owner Team.

Keunggulan :

- Pengendalian team lebih mudah karena merupakan karyawan dari pemilik proyek.

- Penyimpangan dalam kontrol proyek lebih dapat diminimalkan , karena mempunyai visi yang sama.

- Lebih punya wibawa terhadap kontraktor-kontrator yang terlibat dalam proyek.

- Team ini dapat dialihkan menjadi pengelola bangunan pada saat gedung beroperasi ( Property Management).

Kelemahan :

- Jika pada saat awal belum mempunyai karyawan yang mempunyai kualifikasi yang dibutuhkan dalam team MK maka perlu melakukan proses perekrutan dan pelatihan yang biasanya memakan waktu agak lama.

- Beban biaya untuk team ini tidak dapat tetap setiap bulannya, tergantung komponen dalam gaji dan kompensasi lainnya,pencatatan dalam akutansi agak sedikit lebih rumit.

- Jika pemilik proyek,mempunyai berbagai jenis proyek maka diperlukan team sesuai dengan kebutuhan proyek ( akan ada banyak team ).

Team Gabungan.

Keuntungan.

- Hanya perlu tenaga pada level atas ( Manajer Proyek ), sehingga lebih mudah dalam hal perekrutan.

- Anggota team dapat dipilih dari karyawan konsultan yang dianggap baik dan kompeten.

- Punya kewibawaan dan visi yang hampir sama dengan Full Team Owner, sehingga penyimpangan dalam kontrol proyek juga dapat diminimalkan

- Anggota team lebih paham terhadap perencanaan yang ada, karena berasal dari konsultan yang mengerjakan perencanaan tersebut.

- Tidak terlalu benyak mengeluarkan biaya untuk beban karyawan. Anggota team dari konsultan dapat dibicarakan diawal sehingga dapat dimasukkan dalam kontrak kerjasama.

Kelemahan :

- Project Manager perlu komunikasi dan leadership yang lebih baik,karena mengatur team dari beberapa konsultan yang berbeda.

- Biaya konsultan akan sedikit lebih mahal, karena harus menempatkan tenaganya di site office.

- Masih perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

Dari berbagai macam bentukan team MK tadi maka peranan utama dapat diuraikan sebagai berikut:

1. Sebagai wakil pemilik proyek dalam pengelolaan, pengendalian dan pengawasan proyek sehingga tujuan proyek dapat tercapai.

2. Melakukan kontrol terhadap kualitas pekerjaan kontraktor, sesuai dengan specifikasi yang ditentukan, fungsi sebagai pengendalian mutu.

3. Melakukan pengendalian waktu pelaksanaan dan mengambil langkah –langkah yang diperlukan jika terjadi keterlambatan pekerjaan, fungsi sebagai pengedalian waktu.

4. Melakukan evaluasi terhadap perencanaan yang ada untuk mendapatkan produk proyek konstruksi yang optimal yang memperhatikan efek atau antisipasi pada saat bangunan dioperasionalkan.

5. Melakukan kontrol tehadap pelaksanaan dilapangan sehingga tidak terjadi banyak “ Variation Order ( pekerjaan tambah /kurang) yang diakibatkan oleh perbedaan persepsi antar kontraktor, fungsi sebagai pengendalian biaya.

6. Melakukan review terhadap pekerjaan tambah/kurang yang diakibatkan penyesaian disain, sehingga volume dan biaya sesuai dengan estimasi dari Konsultan Quantity Surveyor, dengan specifikasi yang sama.

7. Memastikan bahwa semua sistem dalam bangunan dapat berfungsi dengan baik dengan meminta testing commissioning yang benar kepada kontraktor terkait.Sehingga pada saat operasional tidak terjadi masalah.

8. Memberikan masukan –masukan yang perlu, guna meningkatkan fungsi bangunan dilihat dari sisi penguna bangunan nantinya.

9. Melakukan koordinasi dengan instasi terkait untuk memastikan bahwa segala jenis perijinan yang diperlukan telah selesai atau tidak ada kendala dalam prosesnya.

10. Jika MK ini jenis Full Team Owner , maka dapat mempersiapkan organisasi pengelola dan estimasi biaya-biaya yang terkait seperti pada komponen cleaning service, security,dan parking.

Jika dilihat dari beberapa peranan tersebut,maka fungsi MK dalam manajemen proyek lebih banyak pada : pengarahan ( directing ), pengawasan ( supervision ), pengendalian ( controlling ) & koordinasi ( coordinating ).

Disarikan dari pengalaman pribadi dan beberapa literatur.

BAGAIMANA NILAI INVESTASI PROPERTI BISA TUMBUH.

2011-10-03T17:59:00.000-07:00

Pembelian rumah atau tanah ada kecenderungan untuk memperhitungkan nilai investasi pada properti tersebut dimasa depan.Ada beberapa hal yang mempengaruhi pertumbuhan investasi rumah atau tanah.

Aktivitas pembangunan

Pembangungan fasilitas umum dapat mendorong naiknya nilai investasi rumah atau tanah.Fasilitas umum bisa berupa rumah sakit, mall, sekolah, ruko, dan pasar. Jika disekitar lokasi tanah atau rumah yang akan dibeli terdapat aktivitas tersebut maka kedepan dapat dipastikan nilai investasinya akan naik.

. Pembangunan infrastruktus jalan.

Infratruktur jalan yang baik dan terencana akan memudahkan akses pada suatu area. Termasuk juga pembangunan jalan tol. Kegiatan ini dapat mendongkrak nilai investasi.

.Nama Pengembang.

Jika rumah atau tanah tersebut terletak pada lokasi suatu komplek, maka nama pengembang akan ber pengaruh terhadap nilai investasinya. Jika pengembang tersebut terkenal maka akan mendorong kenaikan nilai investasi.

.Penghuni pada suatu komplek.

Faktor penghuni warga asing dapat meningkatkan nilai investasi.Seperti di Bali suatu lokasi yang banyak dihuni warga asing maka harga tanah atau rumah akan tinggi.

. Zoning disekitarnya.

Jika disekitar komplek perumahan dikepung suatu pemukiman yang padat dan kumuh maka akan sulit nilai investasinya berkembang.Hal ini karena ada kekhawatiran timbulnya gap yang mengarah pada aspek sosial

. Riwayat Lokasi.

Riwayat lokasi juga dapat mempengaruhi tumbuhnya nilai investasi tanah atau rumah. Suatu lokasi yang selalu terjadi banjir atau rawan kejahatan misalnya , akan dapat memperlambat laju kenaikan investasi.

( Disarikan dari beberapa referensi )

HEMAT ENERGI PADA BANGUNAN GEDUNG

2011-09-22T17:55:00.000-07:00

Hemat energi pada situasi saat ini dan juga masa mendatang adalah suatu kegiatan yang harus dilakukan agar beban biaya yang terserap untuk energi dapat dialihkan pada kepentingan lain yang bertujuan untuk peningkatan taraf hidup masyarakat.

Bangunan gedung sebagai salah satu object yang membutuhkan energi dalam operasional sehari-hari, mulai saat ini harus sudah mempunyai rencana tentang hemat energi. Pada bangunan gedung penghematan energi dapat diperoleh dari sisi :

1. 1. Pasif Design , 2. Aktif Design, 3. Kondisi udara ruangan, 4. Management, 5. Service dan maintenance.

Pasif design & aktif design dapat ditentukan pada saat perencanaan awal, jika bangunan sudah berdiri maka dapat dilakukan suatu retrofit pada bagian-bagian tertentu yang dapat dilakukan.

Sedangkan kondisi udara ruangan, management , service dan maintenance ditentukan pada saat gedung beroperasi.

A. Pasif Design.

Merupakan design yang dilakukan pada bagian gedung yang tidak berfungsi aktif / pasif pada saat gedung beroperasi, contoh yang merupakan pasif design antara lain : Bentuk bangunan yang meminimalkan masuknya sinar matahari, jika sinar matahari yang masuk secara langsung dapat minimal maka dapat mengurangi pengunaan beban pendinginan air conditioner yang maximal ; pemilihan warna dan bahan selubung bangunan/façade yang berfungsi semaksimal mungkin menolak sinar matahari atau mempunyai nilai penyerapan panas yang rendah, tanaman-tanaman hias dan taman yang memadai, kolam air mancur dihalaman yang berfungsi menyejukkan udara disekitar bangunan gedung , dan beberapa cara lain yang intinya adalah mengurangi masuknya sinar matahari secara langsung.

Salah satu indikator penting dari pasif design ini adalah nilai OTTV ( overall transfer thermal value ) yang diperoleh dari penentuan jenis dan kombinasi material selubung bangunan. Semakin kecil nilai OTTV ini maka semakin kecil pula penyerapan sinar matahari yang masuk keruangan melalui material selubung.

Aktive Design

Merupakan design yang dilakukan pada bagian-bagian gedung yang active saat gedung beroperasi. Contoh seperti design air conditioner yang diperhitungkan dengan seksama antara cooling loadnya dan luasan ruangan dan penghuninya , lighting sistem yang optimal dengan tingkat pencahayaan yang baik dengan lampu hemat energi,serta peralatan utilitas lainya yang diperhitungkan terhadap beban listrik yang dipakai, dan pengunaan solar sel untuk menganti energi listrik.

Aktive disain ini mempunyai pengaruh yang besar terhadap pemakaian energi/listrik karena semua peralatan active ini memakai energi ( listrik maupun air

Kondisi Udara Ruangan

Kondisi udara ruangan berpengaruh terhadap daya yang dipakai pada mesin pendingin, semakin rendah setting suhu ruangan maka semakin besar energi listrik yang terpakai. Menurut penelitian bahwa suhu udara ruangan turun 1 derajat celcius maka biaya listrik akan naik 6%, demikian pula sebaliknya.

Sesuai SNI , kondisi kenyamanan termal adalah sebagai berikut :

- Temperature : 25ºC +/- 1º C.

- RH : 55 % +/- 5%

- Met : 1 – 1.2

- CLO : 0.5 – 0.6

- Air Velocity : < 0.2 m/s

Pada kelembaban untuk setiap kenaikan kelembaban relative ruangan sebesar 5 %, agar kondisi kenyamanan tetap sama ,maka temperature udara ruangan harus diturunkan 1ºC – 1.5º C.

Untuk mengatur setting suhu ruangan dapat dilakukan sebagai berikut :

- Untuk common area suhu dapat dikendalikan secara terpusat melalui ruang control, memakai BAS atau cetrallized sistem yang lain.

- Untuk area yang dipakai oleh penguhuni maka dapat dilakukan pembagian secara zona ( jika memakai air conditioner central ), untuk pemakaian sistem pendingin secara sendiri-sendiri ( seperti apartemen ) dan mengunakan kwh meter sendiri, maka kesadaran pamakai mutlak diperlukan, namun dapat diatur dengan diberikan batasan antara luas ruangan dan BTU AC yang dipakai, misalnya untuk 12 m2 dibatasi maximal 9000 btu/h,atau pengunaan AC dengan teknologi inverter.

Manajemen.

Manajemen gedung/property yang menerapkan manajemen energi maka dapat dipastikan bahwa pemakaian energi dapat dikontrol dengan baik. Manajemen energi dapat dijalankan dengan membentuk team energi yang bertanggung jawab terhadap pengelolaan energi pada bangunan gedung. Agar team energi ini dapat bekerja dengan baik maka diperlukan komitment bersama , mulai top level manajemen s/d staf yang paling bawah. Sistem dan disain sebaik apaupun jika manajemen energi ini tidak berjalan maka akan kesulitan untuk mencapai program hemat energi yang dikehendaki.

Beberapa langkah untuk hemat energi yang dapat dilakukan sebagai berikut :

Daftar semua peralatan yang mengunakan energi.
Susunlah neraca energi
Lakukan audit awal terhadap pemakaian energi.
Identifikasikan potensi penghematan dari hasil pre-audit.
Tentukan target penghematan.
Berikan rekomendasi sistem penghematan energi.
Implementasikan sistem sesuai rekomendasi.
Monitoring implementasi secara konsisten.
Lakukan audit energi.
Evaluasi target pencapaian.

E. Service dan Maintanance

Perbaikan-perbaikan yang dilakukan dengan benar dan program maintanance yang dijalankan dengan konsisten dapat memberikan kontribusi pada penghematan energi.

Program perawatan yang baik tentu mempunyai jadwal perawatan, jika jadwal perawatan ini dijalankan secara konsisten maka dapat dihindari terjadinya bagian-bagian peralatan yang macet/( seret ;jawa ) disebabkan misalnya greasing yang terlambat. Peralatan – peralatan yang berjalan lancar akan memakai energi listrik lebih sedikit dibandingkan dengan peralatan yang berjalan seret/terhambat.
( Disarikan dari pengalaman pribadi dan beberapa referensi)

KONTROL KUALITAS PADA PEKERJAAN KONSTRUKSI BANGUNAN GEDUNG

2011-09-21T23:57:00.000-07:00

A. A.Pendahuluan

Kualitas didalam suatu produk apapun menjadi salah satu hal yang harus dipenuhi agar produk tersebut dapat dipercaya oleh konsumen, demikian halnya pada pekerjaan konstruksi suatu bangunan, kualitas menjadi penting karena menyangkut keselamatan penghuni bangunan pada saat digunakan oleh konsumen.

Kontrol kualitas adalah merupakan pekerjaan penting dalam suatu manajemen proyek konstruksi, yang menjadi pertanyaan adalah bagaimana kontrol kualitas ini menjadi suatu cara yang dapat diandalkan dalam mengendalikan kualitas, dengan biaya dan waktu yang telah ditentukan.

A. B.Perencanaan Kualitas

Perencanaan kualitas ini sendiri melibatkan beberapa aktivitas, a.l :

1. Mengidentifikasi pelanggan ; pelanggan seperti apa yang akan menjadi sasaran bangunan gedung yang dibangun sehingga dapat ditentukan biaya dan specifikasi material yang sesuai.

2. Mengidentifikasi kebutuhan pelanggan ; setelah jelas sasaran pelanggan maka kebutuhan dari pelanggan itu seperti apa sehingga dapat ditentukan perlengkapan yang perlu ditambahkan / disiapkan dan standart deviasi yang diperbolehkan dari specifikasi yang telah ditentukan.

3. Menciptakan keistimewaan bangunan gedung yang dapat memenuhi kebutuhan pelanggan

4. Menciptakan proses yang mampu menghasilkan keistimewaan bangunan pada pelaksanaan konstruksi.

5. Pengalihan ke proses operasional atau serah terima.

Seperti diketahui bahwa siklus proyek kontruksi meliputi :1.Konsep & Studi Kelayakan,2.Rekayasa & Desain, 3.Pengadaan 4.Masa Konstruksi 5.Mulai dan Penerapan 6. Operasi.

Perencanaan kualitas pada point 1 s/d 3 berhubungan dengan siklus 1 s/d 3. Pada tulisan ini akan dibahas kontrol kualitas pada masa konstruksi & penerapan ( siklus ke-4 & ke-5 ) yang berhubungan dengan perencanaan kualitas point ke-4.

B. C.Perencanaan Kualitas point ke-4 pada Masa Konstruksi dan masa Mulai dan Penerapan.

Masa konstruksi dan masa mulai dan penerapan dalam proyek bangunan gedung adalah masa yang paling menentukan apakah kualitas yang dikehendaki dapat tercapai, untuk itulah maka harus diciptakan proses yang mampu diterapkan untuk kontrol kualitas. Proses tersebut dapat dijelaskan secara singkat sebagai berikut.

1. Membuat system / flow chart pengawasan terhadap setiap detail pekerjaan, misalnya :

pekerjaan bekisting, pekerjaan pembesian, pekerjaan pengecoran, pekerjaan plumbing, pekerjaan electrical, pekerjaan air conditioner, pekerjaan elevator/escalator, dan pekerjaan finishing arsitektur ( dinding, lantai , hardware, façade dll )

2. Menentukan indicator yang akan dikontrol pada setiap pekerjaan disesuaikan dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada tahap design, dan standart deviasi yang diperbolehkan.

3. Menuangkan indicator-indikator ini dalam lembaran cek list ( sheet control ) setiap bagian pekerjaan.

4. Menugaskan Manajemen Konstruksi ( MK ) untuk menjalankan system kontrol kualitas sesuai prosedur / flow chart yang ada.

5. Memastikan bahwa prosedur kontrol telah dilaksanakan dengan benar dengan cara melakukan audit setiap jenis bagian pekerjaan ( Struktur, MEP, Arsitektur ) setelah satu tahapan selesai ( misalnya ditentukan audit setiap selesai 1 lantai ).

6. Melakukan paparan hasil audit dalam meeting koordinasi khusus pengendalian kualitas. Dalam meeting ini dibahas tentang hasilnya dan solusinya jika terdapat penyimpangan / masalah.
Sebaiknya didalam proyek konstruksi bangunan gedung dilakukan beberapa pertemuan untuk membahas hal yang berbeda. Contohnya, meeting koordinasi mingguan untuk membahas jadwal, rencana pekerjaan untuk tiap jenis pada periode selanjutnya dan metoda kerja, meeting koordinasi 2 mingguan untuk membahas hasil audit kontrol kualitas, dan meeting koordinasi bulanan untuk membahas kontrol biaya. Setiap meeting ini harus dihadiri semua yang terlibat dalam proyek konstruksi mulai dari wakil owner, MK,semua konsultan terkait , dan semua kontraktor terkait.

Dengan melakukan proses tersebut maka keistimewaan bangunan yang diharapkan akan dapat terwujud. Dan suatu bangunan yang mempunyai suatu keistimewaan akan diminati oleh konsumen.
(Disarikan dari pengalaman pribadi dan beberapa referensi)