TERRITORIOSOSTENIBLE2011

LAS MEDIDAS URGENTES NO SON LA SOLUCIÓN PARA EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

2026-10-08T17:14:00.000+02:00

Parece que en el debate público actual se ha vuelto imperativo opinar sobre los nuevos decretos de “medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible”. Pero, cuando la urgencia se convierte en emergencia y se exacerba el componente emocional, inherente a los problemas con la vivienda, se elimina toda posibilidad de razonamiento lógico. Se hace más necesario que nunca intentar distanciarse del clima de confrontación política que sólo busca réditos electorales. Hay que reclamar una vez más que no basta con intentar paliar los síntomas, por muy alarmantes que resulten, hay que insistir en que no habrá auténticas soluciones para el problema de la vivienda mientras no se actúe sobre sus múltiples causas.

Las dificultades que encuentra una buena parte de la sociedad para disponer de una vivienda digna y adecuada es un problema complejo, crónico y universal. Tiene naturaleza estructural y, por lo tanto, no puede resolverse con soluciones simples. Pretender paliar una crisis de esta magnitud mediante parches normativos de urgencia —una receta a la que los gobiernos vienen recurriendo periódicamente— es una estrategia de distracción, pero, sobre todo, es la constatación manifiesta de que no se ha sabido, o no se ha querido, poner previamente los recursos y los medios necesarios.

Resulta estéril entrar a debatir, una vez más, las cuestiones técnicas sobre los efectos de esos intentos vanos, pero no inocuos, de controlar el mercado del alquiler mediante decretos “urgentes”, que eluden afrontar las raíces del problema. De nada sirven tampoco debatir sobre las vacuas promesas electorales que anuncian la construcción exprés de cientos de miles de viviendas asequibles.

Efectivamente, el objetivo es conseguir una oferta suficiente de viviendas en alquiler asequibles a los diferentes niveles de renta y adecuadas a las necesidades de los distintos tipos de hogares, pero no se podrá conseguir a base de intentar controlar los precios por decreto. Hay que cuestionar la viejas recetas fracasadas y, por ejemplo, comenzar a aprovechar las nuevas tecnologías para conocer con rigor la utilización del parque de viviendas existente, cuántas viviendas nuevas se necesitan, de qué tipologías edificatorias y de tenencia, para qué perfiles de hogares y en qué localizaciones concretas del territorio nacional. Es también el momento de insistir en que nos enfrentamos a las necesidades de vivienda de una sociedad muy diferente. Los avances tecnológicos, las nuevas formas de convivencia y el componente migratorio están modificando rápidamente el escenario sobre el que hay que actuar.

La escasez o la carestía de la vivienda no pueden entenderse de forma aislada; deben ser analizadas de manera rigurosa dentro del funcionamiento del complejo sistema de provisión de vivienda. Este sistema integra múltiples factores que abarcan desde lo territorial y normativo, hasta lo administrativo y en su funcionamiento actúan componentes sociales, culturales y económico-financieros.

Pero, por encima de cualquier variable técnica o económica, el funcionamiento del sistema de provisión de vivienda depende del acuerdo y la cooperación leal entre los diversos agentes políticos, económicos y sociales. Las divergencias ideológicas y el enfrentamiento maniqueo entre propietarios e inquilinos atentan directamente contra la capacidad del sistema para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada. Si, como desafortunadamente ocurre en la actualidad, se siguen alimentando la confrontación social y la trinchera política, el problema no hará más que agravarse.

Se conoce cual ha de ser el camino, pero un momento como este exige recordarlo: es imprescindible sentar las bases de un pacto de Estado sobre la vivienda, riguroso, técnico y con visión de futuro. El recorrido es largo y difícil, exige acuerdos a largo plazo, seguridad jurídica y la colaboración entre los sectores público y privado, las medidas urgentes y unilaterales nunca han sido útiles ni inocuas.

JULIO VINUESA

(Publicado en la newsletter de España Mejor de octubre de 2026)

II Edición del Foro Inmobiliario 360 de El País: ALGUNAS IDEAS EN TORNO A TRANSFORMACIÓN DEMOGRÁFICA

2026-06-22T19:16:00.000+02:00

El 15 junio de 2026 se celebró la II Edición del Foro Inmobiliario 360 organizado por El País en el Colegio de Arquitectos de Madrid, desarrollo a continuación las principales ideas que expuse en la ponencia que se me solicitó bajo el título “Transformación demográfica y nuevas formas de habitar”

Sigue siendo muy oportuno el tema porque vivimos una época de fuertes cambios demográficos. Como venimos reiterando en este Blog, el interés por la dinámica demográfica es constante a lo largo de la historia, pero es necesario prestar más y mejor atención a los cambios que, desde hace varios decenios, se vienen produciendo en la formación de hogares, especialmente en su relación con la ciudad y, más concretamente, con la vivienda. Sobre todo, es necesario llamar la atención sobre algunos errores recurrentes en los enfoques conceptuales y en los planteamientos metodológicos.

Es obvia la relación existente entre dinámica demográfica, la ciudad, el parque residencial y la disponibilidad de vivienda. El problema con las obviedades es que, por el hecho de serlo, parecen no necesitar ninguna explicación, ninguna concreción, pero no es así:

Por ejemplo, para valorar correctamente la interacción entre la dinámica demográfica y la vivienda, sería necesario DIFERENCIAR NECESIDAD DE VIVIENDA Y DEMANDA DE VIVIENDA. La dinámica de los hogares debe vincularse directamente con la necesidad de vivienda, pero no con la demanda de vivienda que, además de por la necesidad, está alimentada por la demanda de inversión (que depende del ciclo económico), la demanda de una segunda vivienda, y las demandas para otros posibles usos, distintos al que ampara el art.47 CE. Hay que tener también en cuenta que, para acceder a la oferta existente, la necesidad de alojamiento compite con esas otras demandas.

Por otra parte, LA DINÁMICA DE LOS HOGARES DEPENDE DE LA OFERTA DE VIVIENDA, y es un error que, para denunciar escasez, se simplifique argumentando que el número de hogares creados es mucho mayor que el de las viviendas construidas. Se ignora que, estadísticamente, NO ES POSIBLE CREAR UN HOGAR SI NO SE DISPONE DE UNA VIVIENDA. La creación de hogares durante un determinado periodo de tiempo exige la disponibilidad de la oferta adecuada, y no sólo de las viviendas que se hayan construido durante ese periodo. La escasez también puede ser provocado por la inadecuación de la oferta existente o por la demanda de otros usos de distinto tipo, que nada tienen que ver con la dinámica demográfica. La mejora de la movilidad, especialmente en las grandes ciudades, es un recurso de adecuación para ampliar la oferta.

LA OFERTA DE VIVIENDA es uno de los PRINCIPALES FACTORES DE DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LA POBLACIÓN. En un determinado ámbito actúa como factor de atracción o de expulsión de hogares en función de su adecuación a las necesidades. La distribución espacial de la oferta de vivienda es un importante factor de segregación social e incluso de exclusión.

En todo caso, LA DINÁMICA DEMOGRÁFICA NO ACTÚA COMO UNA VARIABLE INDEPENDIENTE. Las interacciones entre la dinámica de hogares, las necesidades de vivienda, la demanda de vivienda, la oferta de vivienda, la escasez de vivienda… deben ser analizadas dentro del funcionamiento del complejo sistema de provisión de vivienda, que además integra otros muchos factores de carácter territorial, normativo, administrativo, social, cultural, económico-financiero…, y depende del comportamiento de los diversos agentes políticos, económicos y sociales.

No basta con saber el número de hogares que se han creado ni cuántas viviendas se construyen, para que sea útil el análisis de las dinámica demográfica hay que preguntarse de QUÉ TIPOS DE HOGARES estamos hablando (tamaños, composición, nivel de renta...) para, a partir de ahí, poder deducir QUÉ VIVIENDAS (tamaños, tipos, regímenes de cesión, precios…) NECESITAN ESOS HOGARES y SIEMPRE ¿DÓNDE? Y ¿CUÁNDO? SE NECESITAN. Hay que mejorar los análisis: no podemos quedarnos, tal como se viene haciendo erróneamente, en la simplificación de saber “cuántos hogares” se han creado para determinar “cuántas viviendas” hay que construir.

Son especialmente necesarias las precisiones anteriores teniendo en cuanta la profundidad de las trasformaciones que se vienen produciendo desde hace varios decenios en la población española. Pero no hay que olvidar que los cambios se producen en unos contextos sociales, económicos y tecnológicos muy diferentes.

Las transformaciones demográficas básicamente consisten en: la consolidación de unos índices de fecundidad muy reducidos y estables; unas tasas de natalidad muy bajas y decrecientes, un debilitamiento de la institución matrimonial y una mayor divorcialidad; esperanzas de vida progresivamente más elevadas; sociedades longevas y, consecuente, alargamiento de los ciclos de vida de los hogares, especialmente de las últimas “fases de nido vacío y viudedad”. Como consecuencia de todo estos cambios que se conocen como Segunda Transición Demográfica: disminuye el tamaño medio de los hogares; aumenta la proporción de los unipersonales (33%); decrece la de los que están formados por más de 2 personas (40%) y sólo en un 25% de los hogares hay niños (menores de 14 años). Pero no solo está reduciéndose el tamaño medio, se incrementa la diversidad de tipos según su composición y son menos duraderos. AUMENTA LA GRAN DIVERSIDAD DE TIPOS DE HOGARES, MÁS CAMBIANTES Y CON UN MENOR NÚMERO DE MIEMBROS. La oferta deberá adaptarse a las diferentes necesidades derivadas de estas transformaciones demográficas.

Siendo muy relevantes estos cambios, hay que reconocer que EN LOS ÚLTIMOS DECENIOS LAS NECESIDADES DE VIVIENDA ESTÁN GENERADAS EN SU MAYOR PARTE POR LOS HOGARES INMIGRANTES.

El saldo neto de hogares -el crecimiento en el número de hogares que se viene registrando- es consecuencia del flujo de emancipaciones (decreciente), del flujo por disoluciones de hogares (creciente); menos el flujo de desaparición de hogares (por extinción–fallecimiento) (longevidad y creciente). Este saldo endógeno en el caso de la población autóctona tiende a hacerse negativo. En el crecimiento del número de hogares el componente principal está siendo el saldo exógeno: el flujo de hogares inmigrantes menos el flujo de hogares emigrantes.

Junto a la incertidumbre sobre el futuro de la intensidad y la composición de los flujos migratorios existe una certeza: LOS FLUJOS MIGRATORIOS CONSTITUYEN LA TRANSFORMACIÓN DEMOGRÁFICA MÁS RELEVANTE EN LA GENERACIÓN DE NECESIDADES DE VIVIENDA.

A MODO DE COROLARIO, ALGUNAS PREGUNTAS SIN RESPUESTA

¿Por qué, ya en la era de la IA, algunas instituciones públicas, “expertos” y medios de comunicación siguen haciendo análisis simplistas y faltos de rigor sobre la interacción entre la dinámica demográfica y la necesidad de vivienda? ¿Por qué se siguen publicando datos sobre el “déficit de cientos de miles de viviendas existente en España”, sin que se explique cómo se ha efectuado el cálculo, ni se concrete qué tipos de viviendas faltan, para atender qué tipos de necesidades y dónde?

¿Por qué no se diferencia entre necesidad y demanda de vivienda? ¿Por qué se actúa como si la oferta solo pudiese estar alimentada por la vivienda nueva, ignorando las potencialidades del parque residencial existente? ¿Por qué no se combate la absorción de la oferta por otros tipos de demanda y el consiguiente encarecimiento de la vivienda para uso residencial?

¿Hasta cuándo se seguirá “ignorando” que las transformaciones sociodemográficas suponen más diversidad y variabilidad de necesidades residenciales y exigen mayor diversidad y flexibilidad de la oferta de vivienda? ¿Por qué cuesta tanto asimilar que la propuesta de una vivienda en propiedad para toda la vida se debilita cuando pierden también vigencia los matrimonios para siempre y los puestos de trabajo para toda la vida laboral y en el mismo lugar?

¿Por qué no está siendo tenido en cuenta que detrás de la mayor parte de la necesidad de vivienda no atendida está la población inmigrante?

¿Por qué no se centran todos los esfuerzos en conseguir una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible a los diferentes niveles de renta, adecuadas para atender las necesidades de los distintos tipos de hogares en las sucesivas fases de su ciclo vital?

¿Por qué se sigue recurriendo a la fórmula de los grandes conjuntos residenciales periféricos, que además de problemas de movilidad pueden favorecer procesos de segregación social?

¿Se están teniendo en cuenta en la planificación de las necesidades futuras de vivienda las oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías y sus posibles efectos de deslocalización de todo tipo de actividades (laborales, ocio, consumo…) así como cambios en los criterios de localización residencial?

¿No es un atavismo, contrario además a los principios de sostenibilidad, seguir considerando que los crecimientos de hogares y de vivienda en cualquier ámbito territorial son expresión de “desarrollo” y, por tanto, deseables “per se” y no se plantea poner límites?

Julio Vinuesa

SOBRE LA ACELERACIÓN, LA INTENSIDAD Y LA GLOBALIZACIÓN DE LAURBANIZACIÓN

2026-05-30T11:53:00.503+02:00

En 40 años Naciones Unidas pasa de proponer la urbanización como motor de desarrollo a alertar sobre su actuales dimensiones.

“La generalización de las formas de vida urbana, ¿culminación de un proceso histórico?...”

“La aparición de las megaciudades, algo más que un cambio de escala …”

“La aglomeración de “El Delta del rio de las Perlas” tiene vocación de convertirse en el centro de control de la economía mundial …”

“… la lógica del proceso demográfico de urbanización es siempre la misma: los seres humanos intentarán residir allí donde consideren que van a disfrutar de unas mejores condiciones de vida.”

Luces y sombras en la urbanización de la población. “La concentración de personas lo es también de inversiones y de los recursos públicos, en detrimento de otras regiones, que quedan al margen del proceso de urbanización y del desarrollo.”

La redistribución espacial de la población, el reto del siglo XXI “La ciudad es una creación humana con varios milenios de éxito… “No hay evidencias para pensar que la mayor presencia de los asentamientos urbanos vaya a acabar con su brillante trayectoria de éxitos.”

del artículo publicado Política Exterior. nº 231 vol XI. mayo-junio 2026.pp. 156-165.

40 años: El Madrid de Tierno

2026-03-09T17:30:00.000+01:00

El jueves 5 de marzo se inauguró la exposición para conmemorar el fallecimiento del Alcalde de Madrid, Enrique Tierno Galván. “40 años: El Madrid de Tierno” que pretende acercar a los jóvenes para que entiendan mejor la ciudad que hoy disfrutan, gracias a un hombre, y su sucesor Juan Barranco, que supieron interpretar deseos y anhelos de Madrid. La exposición se podrá ver hasta el próximo 4 de mayo de 2026.

José María de la Riva

CUANDO LAS CIUDADES PIERDEN EL ALMA

2026-02-16T14:19:00.000+01:00

La reflexión sobre la ciudad debe ser una condición permanente. Especialmente los geógrafos tenemos una gran responsabilidad, pues durante muchos años hemos alejado nuestro interés por intervenir en la ciudad, por eso tenemos una deuda muy grande con las ciudades que debemos compensar.

Comparto este artículo que me ha publicado el diario La Vanguardia en el que reflexiono sobre cómo corremos el riesgo de perder la identidad del paisaje de nuestras ciudades.

José María de la Riva

Enlace al artículo

2026-02-12T09:13:00.001+01:00

Hace algunos meses propusimos a los responsables del Plan Estratégico Municipal de Madrid la realización de un ciclo de diálogos en los que reflexionar sobre el presente y el futuro de la ciudad. Se trata de abordar de forma integrada los principales retos y oportunidades para el futuro de Madrid en el contexto de la elaboración de un novedoso plan de urbanismo.

En el ciclo se propone repensar Madrid no solo como ciudad, sino como parte de una región metropolitana compleja e interdependiente, donde la planificación territorial, la coordinación institucional y la visión a largo plazo resultan claves para un desarrollo equilibrado y competitivo.

Se busca profundizar también en cuestiones centrales para la vida cotidiana, como la mejora de la movilidad y el uso del espacio público, entendidos como herramientas fundamentales para avanzar hacia un modelo urbano más accesible, equilibrado, inclusivo y eficiente. Asimismo, se aborda el reto de garantizar un sistema de provisión de vivienda eficaz y sostenible, capaz de responder a las necesidades sociales y económicas actuales sin comprometer la cohesión urbana ni el equilibrio territorial.

Finalmente, el diálogo se completa con una mirada centrada en la renaturalización, la sostenibilidad y la calidad de vida, situando el bienestar de las personas y la resiliencia ambiental en el centro de las políticas urbanas.

La propuesta ha cristalizado en el ciclo que se desarrollará en las próximas semanas con la participación de prestigiosos intervinientes. (ver programa)

LA CUESTIÓN RESIDENCIAL: NECESIDADES SOCIALES Y POLÍTICAS DE VIVIENDA

2025-12-15T23:12:00.000+01:00

Jornada que celebró la Revista CyTET para la presentación en la Casa de la Arquitectura de su número monográfico 2025,

En la mesa dedicada a “La cuestión residencial: necesidades sociales y políticas de vivienda“ intervinieron cinco de los autores de otros tantos artículos publicados en los que emiten diagnósticos del problema de la vivienda desde distintas perspectivas…

En conjunto conforman una interesante aproximación para el diagnóstico de algunas de las causas de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y que, en mi opinión, obligan a reiterar algunas ideas básicas:

• Sin buenos diagnósticos no hay propuestas útiles y, menos aún, políticas eficaces.

• Son necesarios los enfoques globales en coherencia con la complejidad del problema y de sus consecuencias sobre las desigualdades y sociales, económicas, generacionales y territoriales.

• Es imprescindible la coordinación interadministrativa para conseguir que sea eficaz socialmente el sistema inmobiliario residencial.

• Es imprescindible también una colaboración público-privada, simbiótica y no parasitaria.

• La solución pasa necesariamente por disponer con carácter estructural de un parque suficiente de vivienda asequible en alquiler, con vocación de permanencia, para ello hay que actuar también en la adecuación del parque existente.

• Es muy importante el papel que han de jugar los patrimonios públicos de suelo.

• La localización es una característica fundamental de la vivienda para determinar si es o no adecuada, al igual que en qué ámbitos concretos se focaliza la necesidad.

• Se manejan muchas cifras de cuánto hay que aumentar la oferta, pero no se especifica qué tipos de viviendas se necesitan, dónde, regímenes de cesión, precios, para qué tipos de hogares (niveles de renta, composición…).

• Es preciso comenzar por diferenciar necesidad y demanda de vivienda

Julio Vinuesa

DEFICIENCIAS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICAS EN EL ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

2025-08-21T13:20:00.000+02:00

Hay una marcada tendencia a culpar al mercado (demanda-escasez de oferta- carestía) de las dificultades existentes para disponer de una vivienda. Dentro de lo que se dice y se escribe sobre el problema de la vivienda predominan las deficiencias conceptuales y metodológicas y la elusión de otros de los muchos factores que interactúan en el complejo sistema de provisión de vivienda. Se llega así, inevitablemente, a conclusiones simplistas que conducen a diagnósticos equivocados y a la cronificación del problema por aplicar soluciones ineficaces, centradas en enmascarar los efectos en lugar de corregir las causas.

Ha quedado explicado en algunas notas anteriores que no es metodológicamente correcto confrontar el número de hogares creados (“demanda”) con el de viviendas construidas (“oferta”) para detectar escasez, tal como se hizo en un muy citado informe del Banco de España. Se afirmaba que, durante el bienio 2022-2023, la “creación neta de hogares“ fue de 545.000 mientras que sólo se construyeron unas 200.000. De ahí se deducía un “déficit” de unas 365.000 viviendas a las que habría que sumar otras 120.000 de “demanda de no residentes” y se concluye con que hay que construir más para corregir esa “evidente” escasez.

De acuerdo con la definición estadística de hogar, es idéntico el número de hogares al de viviendas principales: cada uno de los hogares creados durante esos dos años lo es porque ha dispuesto de una vivienda. Sí hubo viviendas para que se constituyesen ese medio millón largo de hogares porque, además del flujo de las construidas, había un excedente de stock. Al determinar la existencia de un hipotético déficit no se ha tenido en cuenta que, en la vivienda, la intensidad de los flujos de demanda y de oferta puede no ser sincrónica.

En ese tipo de estimaciones, además del error de no tener en cuenta la dimensión temporal de los procesos de provisión de vivienda, se incurre en otro no menos grave al otorgar a los datos a nivel nacional un significado que no tienen. Si lo que se busca es suavizar las dificultades de acceso a la vivienda, la confrontación de la demanda y el stock de vivienda disponible ha de estar referida a ámbitos locales. Cuando se confronta con datos de toda España se está produciendo el absurdo de que las demandas de unos ámbitos se compensan con los excesos de oferta existentes en otros, independientemente de las distancias que los separen.

En general, los datos nacionales no son útiles para diagnosticar los problemas de provisión de una vivienda adecuada y asequible. Las inconsistencias comienzan por no diferenciar necesidad y demanda: aunque toda necesidad debería convertirse en demanda, no toda demanda representa una necesidad real de vivienda. Hay necesidades insatisfechas por falta de recursos que requieren apoyo público, y existen demandas para segunda vivienda o inversión, que no buscan cubrir la necesidad de la vivienda principal y no deben, por tanto, relacionarse con el aumento de hogares ni con las políticas para garantizar el derecho a la vivienda.

No es asumible, con la información disponible y la capacidad tecnológica existente en la actualidad, seguir diagnosticando necesidades de vivienda sin especificar el tipo de hogar: tamaño, composición, capacidad de renta, lugar... Porque, sobre todo, esos análisis simplistas están omitiendo que ese saldo neto de más de 250.000 hogares anuales -además de la emancipación de los jóvenes- proviene fundamentalmente de la inmigración. En los estudios prospectivos hay que considerar la incertidumbre migratoria y las certezas del “factor inercia” de la pirámide poblacional, que en la dinámica sociodemográfica actual tiende a hacer negativo el saldo endógeno.

La misma indefinición se produce al valorar la oferta disponible. Se habla de vivienda y apenas se diferencia entre libres y protegidas, pero para evaluar la capacidad de proveer de viviendas dignas y adecuadas es necesario confrontar las cambiantes necesidades de los hogares con las características de las viviendas: situación, tamaños, regímenes de cesión, precios, tipos... En definitiva, para decidir qué viviendas se necesitan es imperativo saber para qué hogares y dónde. Tampoco se puede obviar la incidencia mutua de oferta y necesidad de vivienda. El mercado, junto con las determinaciones del planeamiento y la normativa urbanística, distribuye la oferta de viviendas por zonas (según tipologías y, sobre todo, precios) y actúa como factor de atracción o exclusión residencial en la distribución socioespacial de la población.

Para diagnosticar correctamente los problemas de la provisión ineficiente de viviendas, además de un análisis más riguroso de la adecuación del parque a las necesidades, se requiere un enfoque holístico, teniendo siempre presentes las dimensiones espacial y temporal. No habrá buenos diagnósticos sin una visión global de la incidencia de otros muchos factores de carácter social, cultural, económico, político, normativo, urbanístico... La eficacia del sistema de provisión de vivienda va a depender de la actuación coordinada de las administraciones y de los agentes económicos y sociales que participan respectivamente en la regulación y la gestión, en la producción y en el uso más justo y eficiente del parque de viviendas.

JULIO VINUESA

DINÁMICA DEMOGRÁFICA Y VIVIENDA: DE UN PASADO EXPANSIVO A UN FUTURO ADAPTATIVO

2025-08-15T11:16:00.001+02:00

La vivienda en España se ha debatido, históricamente, en los términos de una relación simplista: más población requiere más construcción. Esta visión, anclada en un modelo de desarrollo expansivo, ha configurado un parque residencial que hoy, bajo la lente de un análisis riguroso, revela una profunda desconexión con la realidad sociodemográfica de nuestro tiempo y con las exigencias de una movilidad sostenible. La urgencia de una reorientación en la política de vivienda no es solo una cuestión de mercado, sino un imperativo ético y social para garantizar, de forma efectiva, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

Hay que superar la inercia de un mercado inmobiliario centrado en la cantidad y en la compra para abrazar un modelo que optimice la calidad y la eficiencia social, económica y energética en la utilización del parque existente. La insistencia en seguir construyendo nuevos desarrollos residenciales en las periferias y no atender estas nuevas realidades ni las exigencias de descarbonización es, en esencia, un acto de planificación miope.

La sociedad española ha cambiado de manera radical. Las unidades de convivencia ya no responden al modelo tradicional; la diversificación de los hogares, la longevidad, el alargamiento de la vida en solitario, la inestabilidad laboral y el teletrabajo han alterado por completo las necesidades de alojamiento.

Para abordar estos retos el primer paso es aceptar que el conocimiento actual es insuficiente. Los fenómenos demográficos, lejos de ser variables independientes y estáticas, son elementos de un sistema complejo y dinámico que interactúa directamente con la oferta de vivienda. Es indispensable utilizar herramientas analíticas más sofisticadas y disponer de datos precisos para comprender esta dinámica. Elaborar mejores informes técnicos es un ejercicio de honestidad intelectual y una exigencia de transparencia, imprescindibles para que las políticas públicas no sigan operando “a sentimiento”.

El diagnóstico de nuestro sistema residencial nos confronta con las consecuencias de décadas de políticas cortoplacistas. El modelo de desarrollo urbano del pasado, fuertemente inclinado hacia la expansión incontrolada, ha generado un parque de viviendas que, en muchos casos, es funcionalmente inadecuado o está mal localizado. La paradoja es evidente: mientras miles de hogares luchan por acceder a una vivienda asequible, un relevante porcentaje del parque edificado permanece vacío o inadecuadamente utilizado. Esta inercia estructural es el resultado directo de una desconexión entre las políticas de vivienda y las necesidades reales de los ciudadanos.

Pero un diagnóstico prospectivo muestra ventanas de oportunidad. Las nuevas tecnologías, los cambios en el mercado laboral y la revalorización de la sostenibilidad como principio rector animan a reimaginar el urbanismo. El parque residencial no debe ser visto como un stock inmutable, sino como un recurso adaptable. La rehabilitación, la adecuación funcional de los espacios existentes y la promoción para modelos de convivencia flexibles son las claves para garantizar que la vivienda, por encima de su condición de activo económico, sirva, realmente, para satisfacer el derecho a disfrutar de un alojamiento digno, adecuado y asequible.

Es urgente articular nuevas iniciativas normativas en materia de vivienda, pero es prioritario un cambio de paradigma. No se puede seguir actuando desde el desconocimiento. La relación entre la dinámica demográfica y la vivienda tiene que ser el foco central para aspirar a un modelo de ciudad inclusivo, sostenible y, sobre todo, con un sistema de provisión de vivienda eficaz y sostenible.

JULIO VINUESA

Reflexión sobre el pasado y el futuro urbanístico de Toledo

2025-08-12T18:04:00.002+02:00

Recomendamos la lectura de este nuevo artículo de Antonio Zárate, publicado en La Tribuna de Tole do. Es una lectura fundamental para comprender la evolución urbana de Toledo. Se trata de un análisis magistral de cómo las decisiones de planificación del pasado, desde la década de 1960 hasta la actualidad, han moldeado la ciudad, especialmente su centro histórico.

Vincula la historia con los desafíos contemporáneos, proponiendo un “modelo de ciudad: verde, azul, inclusiva y resiliente, con la mirada en el pasado reciente para evitar errores y facilitar la proyección al futuro y la conservación de valores patrimoniales y medioambientales que son soportes de identidad colectiva y de diferenciación ante otras ciudades”.

J.Vinuesa

EL FUTURO DEMOGRÁFICO DE MADRID ES INDISOCIABLE DEL DE SU REGIÓN FUNCIONAL.

2025-08-10T18:08:00.002+02:00

Desde mediados del siglo pasado existen evidencias urbanísticas que señalan a Madrid como el centro dinamizador de una región metropolitana en desarrollo. La aprobación, en 1964, del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y su Alfoz consolidó la idea, ya expuesta en el Plan de 1946, de que el fenómeno urbano de Madrid trascendía los límites municipales. El reconocimiento del territorio metropolitano fue respaldado en 1968 con la creación de la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid (COPLACO), órgano encargado de planificar y coordinar una amplia veintena de municipios, que experimentaban fortísimos crecimientos residenciales y demográficos debidos al efecto expansivo del desarrollo metropolitano de Madrid.

Durante la década de 1970 se conceptualizó la existencia de una “región centro”, integrada por la provincia de Madrid y sus cinco provincias colindantes, que progresivamente se va conformando como una gran área funcional. La reorganización territorial en la Constitución de 1978 y la creación de las Comunidades Autónomas supuso la desaparición de COPLACO, limitando oficialmente la “región funcional” de Madrid a sus límites provinciales, establecidos en 1833 por Francisco Javier de Burgos.

Pero el desarrollo metropolitano en torno a Madrid no se ha detenido y la dinámica geodemográfica ha tenido desde el principio un marcado protagonismo. La estructura regional se ha visto transformada por la redistribución espacial de la población, con sucesivos desplazamientos centrípetos y centrifugos, que dan lugar a “poblaciones municipales” con elevados ritmos de crecimiento y notables desequilibrios en sus composiciones por edades y rentas.

Sin embargo, estos procesos geodemográficos han recibido escasa atención, especialmente en lo concerniente a sus implicaciones sobre la organización económica y social del espacio, la movilidad, el acceso a los servicios y a la vivienda… en un área funcional cuya evaluación no debería restringirse a los límites municipales. Cualquier diagnóstico sobre el futuro de Madrid exige mirar más allá del ámbito municipal; no se puede olvidar que es el centro generador de un espacio regional metropolitano muy dinámico. Algunos aspectos de la dinámica demográfica sólo pueden explicarse en el contexto de ese territorio regional que confiere cierto carácter unitario a la población que en él reside.

JULIO VINUESA

¿SON NECESARIAS POLITICAS NATALISTAS EFICACES?

2025-06-12T20:50:00.001+02:00

Tras observar la evolución descendente de la fecundidad desde hace ya 50 años, es oportuno preguntarse: ¿Cuáles son las principales causas de que la población española lleve decenios batiendo récords de baja fecundidad ¿Refleja alguna situación o característica especial las mujeres españolas frente a la procreación?

¿Qué consecuencias puede tener la persistencia de esa baja natalidad? ¿Realmente estamos ante un problema demográfico? ¿Pueden las migraciones compensar la baja natalidad? ¿Es necesario intensificar las políticas natalistas?

(VER EL VIDEO DE LA SESIÓN)

LAS MIGRACIONES: ¿AMENAZA O NECESIDAD?

2025-04-14T13:55:00.001+02:00

La población española ha vivido y vive procesos demográficos de una gran relevancia social y económica: la longevidad, los cambios en los hogares y su relación con el sistema de provisión de vivienda, la distribución espacial, las migraciones o la contracción de la natalidad.

A pesar del protagonismo de la dinámica demográfica en la evolución social, económica, incluso política, es una evidencia que no se le ha prestado, ni se le presta, la atención que requiere el estudio de estos procesos, para profundizar en su conocimiento, para hacer diagnósticos correctos y, en su caso, proponer medidas que sirvan para modificar tendencias que se considere que deben ser corregidas.

Cuando, como ocurre en la actualidad, parece prestársele mayor atención a las migraciones ocurre que el fenómeno interesa a los medios de comunicación como recurso para alarmar a la audiencia, y que las fuerzas políticas lo incluyen en sus agendas, no para aplicar remedios sino para utilizarlo en confrontaciones inútiles y, sobre todo, perniciosas.

El martes 22 de abril (18:00 hora) en la Real Sociedad Geográfica dialogaremos con el profesor Joaquín Recaño sobre la migración como amenaza, como necesidad y como una gran oportunidad. Los grandes retos del control y la integración exigen afrontar con urgencia y con rigor un proceso que inevitablemente va a condicionar el futuro de España.

(Ver el vídeo de la sesión)

ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA INMIGRACIÓN.

2025-04-11T19:33:00.000+02:00

Las migraciones se han convertido en un factor clave en la evolución de la población española y los nacidos en otros países ganan presencia en la sociedad y en las agendas políticas. No se ha prestado suficiente atención a la dinámica demográfica y ahora se convierte a los inmigrantes en protagonistas de estériles disputas partidistas. Es un escenario plagado de tópicos, poco propicio para afrontar un ineludible proceso global, incierto y complejo, difícil y necesario.

Las personas que llegan a España emigran ante la necesidad de mejorar sus condiciones de vida y la intensidad de los flujos recibidos dependerá del grado de satisfacción que esperan alcanzar y de las dificultades propias del traslado. En el mundo actual la difusión de información hace más visibles las desigualdades entre países y alimentan los deseos de prosperar entre los más audaces de las regiones menos favorecidas. A la vez, las facilidades para la movilidad aminoran las distancias y hacen mas permeables las fronteras. Se dan las condiciones suficientes para que se intensifiquen las tensiones migratorias a nivel global. Es razonable aceptar que va a mejorar la movilidad y que el poder de atracción de España se mantendrá en el futuro, aunque la incertidumbre sobre las motivaciones en los países de origen no permita hacer proyecciones fiables.

España se ha incorporado recientemente al grupo de los destinos deseados globalmente. Los que llegan vienen de orígenes y por motivos diversos: los mas tratan de escapar de la pobreza, buscando una forma de ganarse la vida y prosperar; algunos huyen de la inestabilidad política y de las situaciones de inseguridad, que incluso amenazan la propia vida; otros simplemente buscan acceder a un sistema educativo y de salud de mayor calidad; en muchos casos el motivo es el reagrupamiento familiar. Para algunos España es el destino final mientras que para otros simplemente es un lugar de paso. Los más llegan en avión, un viaje fácil y seguro. A otros la necesidad de huir los lleva a arriesgar sus vidas para llegar a las costas españolas camino de Europa.

También son muy diversos los orígenes de quienes han elegido España para encontrar mejores oportunidades: hay flujos importantes desde Sudamérica, África, Europa del Este y Asia. La variedad de procedencias aporta enriquecimiento pero añade dificultades en los procesos de integración, no tanto en el caso de los naturales de países hispanoamericanos, que comparten la lengua y ciertos rasgos culturales, como cuando se trata de los originarios de países africanos y asiáticos.

Para la integración de los inmigrantes son necesarias medidas eficaces para su adecuada incorporación al sistema productivo. Su aportación es imprescindible para compensar la progresiva pérdida de capacidad de reemplazo generacional y el crecimiento de la población mayor. La integración bien gestionada sería beneficiosa para los derechos de los migrantes, pero también para la economía y para el conjunto de la sociedad.

La inmigración irregular y descontrolada, si se mantiene en el tiempo, se hace inasumible para cualquier sociedad receptora pues lleva inevitablemente a sobrepasar sus capacidades de acogida. La proliferación de las situaciones de ilegalidad deriva en mas barreras para el acceso de los inmigrantes a los servicios básicos y deteriora sus oportunidades laborales. La no integración y la exclusión social alienta las actitudes xenófobas, con el consiguiente deterioro de la cohesión social y la conflictividad, con el riesgo evidente de que los problemas se agraven y se cronifiquen.

Tenemos normativas y competencias a distintos niveles: Dentro del marco establecido por el Pacto de la UE sobre Migración y Asilo, son competencia estatal la regulación de los flujos de entrada y la normativa para establecerse en España. A las administraciones autonómicas y municipales les compete garantizar a todos los residentes, al margen de su procedencia o nacionalidad, la satisfacción de los derechos humanos. A la vista de la situación, parece obvio que las administraciones no están actuando con eficacia en el control de la inmigración ni en la integración de los inmigrantes.

Como país receptor tenemos que hacer frente a los muchos retos que plantea un proceso migratorio global, del que depende nuestro futuro y, sin embargo, parece que no vamos mas allá de confrontar interpretaciones sesgadas de algunas obviedades: necesitamos migrantes para solventar las debilidades de una sociedad envejecida, pero no podemos controlar las llegadas, se descuida la integración y se fomenta el rechazo social a la presencia de extranjeros. Se ha creado un laberinto de mitos y obviedades del que de momento no sabemos cómo salir. El problema con las obviedades es que no motivan a la acción, sólo se están utilizando como instrumentos para la confrontación, inútil y perniciosa, entre partidos y administraciones.

JULIO VINUESA

PUBLICADO en Newsletter España Mejor (Boletín informativo España Mejor)

2025-03-12T09:32:00.001+01:00

ALGUNAS DE LAS PRINCIPALES IDEAS QUE EXPUSE EN LA REAL SOCIEDAD GEOGRÁFICA EN LA SESIÓN CELEBRADA EL 27/2/2025 bajo el título "Dinámica de los hogares y problema de la vivienda: necesidad, demanda y oferta".

En la mesa de diálogo también participaron:

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima)

Gema Gallardo, Directora General de PROVIVIENDA

y José María de la Riva.

(VER VIDEO DE LA SESIÓN)

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA NECESITA UN ANÁLISIS RIGUROSO CON UN ENFOQUE HOLÍSTICO QUE TENGA EN CUENTA SU COMPLEJIDAD

1. Hay problema de vivienda cuando el sistema de provisión no es capaz de satisfacer todas las necesidades de una vivienda digna y adecuada. Es decir cuando a nivel local y para un determinado periodo de tiempo se producen DESAJUSTES ENTRE LAS NECESIDADES Y LA OFERTA DE VIVIENDAS.

2. El problema de la vivienda tiene una GRAN COMPLEJIDA y exige un ENFOQUE HOLÍSTICO. Tal como propone el análisis geográfico, han de tenerse en cuenta la naturaleza de la vivienda y los distintos elementos, agentes y factores que configuran el funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, que debe servir para atender las necesidades que genera la dinámica sociodemográfica.

3. La vivienda debe verse en su condición de necesidad humana, derecho humano. Disponer de una vivienda digna y adecuada es un DERECHO CONSTITUCIONAL, que no ampara poseerla en propiedad.

4. La vivienda es el ESPACIO MÁS IMPORTANTE con el que nos relacionamos las personas. De ese espacio depende la calidad de vida y es la garantía necesaria para la satisfacción de otros derechos como la salud y educación. La vivienda está en el origen de la mayor parte de los casos de exclusión social.

5. El derecho a la vivienda se complementa con el “derecho a la ciudad”, que debe garantizar el ESPACIO RESIDENCIAL que, a su vez, es el componente mas relevante de las estructuras urbanas.

6. La vivienda es un FACTOR DE LOCALIZACIÓN, de atracción o de expulsión, de la población en ámbitos y periodos concretos. La distribución espacial de la oferta de viviendas incide directamente en la distribución espacial de la composición de la población y de las actividades económicas. Puede ser un factor de desequilibrios y de segregación social espacial, contrarios a la cohesión social.

7. Existe una fuerte INTERACCIÓN entre la dinámica sociodemográfica y la oferta de vivienda. La dinámica demográfica, en concreto el saldo neto de hogares, en ámbitos y periodos concretos, genera la mayor parte de las necesidades de vivienda.

8. La vivienda, un espacio de uso privado construido para satisfacer la necesidad de alojamiento, es más que un BIEN DE USO, es un ACTIVO ECONÓMICO. Hay que tener en cuenta que la vivienda constituye la mayor parte, si no la totalidad, de los patrimonios familiares y que el parque residencial en su conjunto es un componente muy importante de la riqueza del país y de su valoración a nivel internacional.

9. Sobre la vivienda se asienta una RELEVANTE PROPORCIÓN DEL PIB. Es el principal foco de interés de importantes agentes económicos, como el sector inmobiliario, la industria de la construcción, el sector financiero y otros muchos sectores productores de bienes y servicios complementarios.

10. Las distintas administraciones ejercen un papel regulador y normativo sobre la construcción y el uso de las viviendas. Sus decisiones pueden verse comprometidas por el hecho de que las HACIENDAS PÚBLICAS, especialmente las municipales, encuentran en “la vivienda” la oportunidad de alimentar sus finanzas a través de los diversos impuestos y tasas que la gravan. Más del 25% del precio de una vivienda son impuestos

11. Las administraciones públicas también pueden ejercer un papel fundamental en el sistema de provisión de vivienda mediante la asignación de RECURSOS PÚBLICOS EN LA INTERVENCIÓN SUBSIDIARIA que les corresponde.

12. El sistema de provisión de vivienda COMIENZA POR EL SUELO, materia prima necesaria y limitada, cuyo uso está regulado por diversas normativas dentro de unos mercados especialmente propensos a situaciones de escasez y comportamientos especulativos.

13. El sistema de provisión de viviendas debe ser también considerado desde la perspectiva de la SOSTENIBILIDAD. La construcción de viviendas es responsable del 39% de las emisiones de dióxido de carbono, lo que afecta gravemente al medio ambiente. No basta con incorporar al parque “viviendas pasivas”. Es un objetivo de primer orden mejorar la eficiencia energética del parque residencial existente.

EN CONCLUSIÓN, la ineficacia crónica en la provisión de las viviendas adecuadas a las necesidades de la dinámica sociodemográfica se debe, en buena medida, a la ausencia del análisis global, holístico que propone la geografía urbana. La historia demuestra que sin tener en cuenta la complejidad del problema, resultan inútiles las intervenciones simples y puntuales sobre alguna de las consecuencias mas graves y llamativas, como la inasequibilidad, no reconocer la complejidad del problema es perpetuarlo.

JULIO VINUESA

DINÁMICA DE LOS HOGARES Y PROBLEMA DE LA VIVIENDA: NECESIDAD, DEMANDA Y OFERTA

2025-02-22T18:48:00.000+01:00

Las necesidades de viviendas se ven incrementadas -básicamente- por la formación de nuevos hogares, de igual manera la dinámica demográfica provoca la desaparición de hogares que deja viviendas vacantes y alimentan la oferta de viviendas disponibles.

Desde hace algunos decenios la dinámica de los hogares se caracteriza por la reducción de su tamaño medio y por una gran variedad de formas de convivencia menos estables. Con ello se diversifican las necesidades de vivienda, que -sobre todo- se ven incrementadas por la inmigración.

Se dice que hay un problema de oferta y se cuantifica el déficit de vivienda por el incremento del número de hogares, pero ¿se está diagnosticando con el detalle y el rigor necesarios, qué tipos de vivienda, dónde y para qué tipos de hogares? ¿Se presta la atención necesaria a la Geodemografía?

Participan: Carolina Roca, Presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, Asprima; Gema Gallardo, Directora General de Provivienda, y Julio Vinuesa, Catedrático de Geografía Humana, profesor emérito del Departamento de Geografía de la UAM. José María de la Riva, Profesor de Geografía, exconcejal del Ayuntamiento de Madrid (Moderador)

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Mesa de diálogo Organizada por La Real Sociedad Geográfica en el Instituto Geográfico Nacional. General Ibañes Ibero, 3. Madrid

27 de febrero de 2025, a las 19:00

LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

2024-11-19T18:53:00.003+01:00

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales.

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad...
b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta.

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión.
II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción.
III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua… se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.
B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.
C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad.

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas:

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario.
2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes.
3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno...
4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados.
5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.
6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).
7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones.

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas. Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”.

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias...

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen.

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo, que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

Julio Vinuesa

UN NUEVO PARADIGMA PARA LA VIVIENDA

2024-10-11T18:25:00.001+02:00

En la newsletter (11/10/2024) de España Mejor se publica un breve texto en el que reitero algunas ideas sobre la necesidad de cambiar las políticas de vivienda que se viene aplicando desde mediados del siglo pasado y, más ampliamente, la necesidad de ir hacia un nuevo paradigma en el sistema de provisión de vivienda. Hay que abandonar la política de "parches".

Julio Vinuesa

NO HABRÁ SOLUCIÓN SIN UNA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE SUFICIENTE

2024-10-02T11:01:00.010+02:00

La imposibilidad o las dificultades para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada son la principal expresión de lo que se denomina problema de la vivienda y su cronificación y gravedad indican: a) la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y b) la necesidad de la actuación subsidiaria del Estado. El funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, o sistema residencial, tiene una gran complejidad, está compuesto por un elevado número de actores (poderes públicos, propietarios de suelo, promotores, sistema financiero, inversores, demandantes de vivienda…) y un amplio, variado y dinámico conjunto de factores normativos, sociales, económicos, culturales… con los que interactúan. El sistema residencial debería tener como finalidad facilitar la satisfacción universal del derecho a la vivienda, pero no todos los participantes en el sistema persiguen ese objetivo.

Después de setenta años de políticas de vivienda y un desarrollo exitoso de un sector inmobiliario muy potente y con un gran peso en la economía, en España hay 26,6 millones de viviendas para 18,7 millones de hogares (1,4 viviendas por hogar) y sin embargo, para amplias capas de la sociedad, es imposible o entraña una gran dificultad disponer de una vivienda. Es evidente que durante demasiado tiempo ha quedado postergado el objetivo social de garantizar la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Los propietarios de suelo, los promotores inmobiliarios, el sistema financiero, las administraciones en todos sus niveles y todos cuantos obtienen beneficios económicos con la construcción y venta de nuevas viviendas, centran su interés, lógicamente, en dinamizar el mercado y la subida de los precios les conviene. El auge de la construcción se ha consolidado como la más clara evidencia del “desarrollo” y el acceso a la propiedad es seguridad económica y enriquecimiento.

Los hogares demandantes de vivienda en propiedad, aunque sólo busquen satisfacer sus necesidades de alojamiento, al comprar se convierten en inversores y, como todos los propietarios, se sentirán enriquecidos por la revalorización de sus patrimonios. Los arrendadores, dentro de la lógica del sistema, querrán obtener la máxima rentabilidad de su inversión y la evolución de los valores de las viviendas irá marcando también al alza los precios en el mercado de alquiler. Desde el Estado al pequeño ahorrador que compra su vivienda familiar, pasando por los diferentes agentes económicos, todos se van a ver beneficiados con el aumento de valor del patrimonio inmobiliario. En consecuencia, no cabe esperar que abaratar el mercado pueda ser un objetivo interesante para los participantes en el actual el sistema de provisión de vivienda.

Sólo están realmente a favor de que bajen los precios quienes necesitan alquilar. La principal carencia del sistema residencial español es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, que es la consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas durante decenios. No será posible alcanzar ese objetivo dentro de unas estructuras pensadas para conseguir una permanente revalorización de los activos inmobiliarios. Quienes necesitan alquilar, ante la práctica inexistencia de vivienda pública en alquiler, se enfrentan a un mercado libre con una oferta muy atomizada y no profesional, propensa a la escasez y a las subidas de precios, agravadas por la “inseguridad jurídica” y el “acoso” normativo que “sienten” los propietarios, en un contexto poco transparente.

Se comete un grave error de diagnóstico al considerar que la carestía del alquiler se debe exclusivamente a unas excesivas exigencias de renta por parte de los arrendadores. Falta voluntad política para afrontar el necesario cambio de estructuras, profundo y amplio, para concitar intereses en favor del objetivo, no atendido hasta ahora, de conseguir, al margen del mercado, una oferta de vivienda asequible y suficientemente amplia, capaz de atender las necesidades de alojamiento de una sociedad muy diferente y diversa.

JULIO VINUESA

OTROS TEXTOS SOBRE EL TEMA

Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Díaz&Pons Ed. Madrid. pp. 62-65
Reflexiones sobre la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado"
¿Será eficaz bajar los precios de los alquileres por decreto?
¿De qué problema de la vivienda hablamos?
¿El 80% de los catalanes a favor de la regulación de los precios de la vivienda? No nos hagamos "trampas en el solitario"
A vueltas con la vivienda
Controlar los precios por ley: ¿confundir los deseos con la realidad?

“Una Política de Vivienda Realista”

2024-09-25T18:06:00.001+02:00

España Mejor ha elaborado una interesante propuesta de política de vivienda centrada en la vivienda de alquiler asequible que queremos compartir

ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL FENÓMENO MIGRATORIO

2024-09-01T21:33:00.011+02:00

A lo largo de la historia las personas se han desplazado buscando asentarse allí donde pudieran encontrar unas mejores condiciones de vida. Todo parece indicar que en el siglo XXI los desplazamientos de la población del planeta persiguiendo ese objetivo se van intensificar y van a ocupar el centro de la acción política tanto internacional como interna. Así se viene anunciando desde hace decenio por las ciencias sociales, pero con el fenómeno migratorio se repite una vez más el error de no tomar en consideración los fenómenos demográficos hasta que ya es demasiado tarde. Y cuando esto ocurre, la urgencia para atender alguno de los efectos más conflictivos impide ir a las raíces del problema, ocuparse de corregir las causas.

Existe una especie de “ley de gravitación migratoria” que viene a explicar que la intensidad de los flujos de las corrientes migratorias entre unas regiones y otras es directamente proporcional a la desigualdad existente entre ambas e inversamente proporcional a la distancia que las separa.

Desde el XIX, se han ido haciendo mayores las diferencia en calidad de vida entre los países más y menos desarrollados, (renta per cápita, derechos humanos, derechos sociales básicos, seguridad, control demográfico) y el auge de los medios de transmisión de información hace más evidentes las desigualdades que impulsan las tensiones migratorias de forma casi exponencial. Los países con mayor calidad de vida, son un “potente imán”, un destino irrenunciable.

Complementariamente, en los países con menor calidad de vida existen potentes factores de “expulsión” (pobreza, hambre, guerras, inseguridad, sobrepoblación…), que acucian a migrar a quienes tienen mayor capacidad y mayor iniciativa para buscar oportunidades de mejorar sus condiciones de vida o, simplemente, para sobrevivir.

Se han hecho mucho mas fáciles los desplazamientos, menores las distancias funcionales en un mundo global cada vez más intercomunicado (transportes más baratos, rápidos y seguros) y con fronteras mas “permeables” (desorganización, mafias, respeto a los derechos humanos, compromiso de asilo…). El fenómeno migratorio se realimenta, los migrantes ya asentados facilitan nuevos traslados al ejercer como “cabezas de puente” (reagrupamiento familiar, emulación…). Las mafias han convertido los desplazamientos de la migración ilegal en un negocio muy lucrativo

Para los países emisores, los flujos de emigrantes suponen reequilibrio demográfico, pérdida de “capital humano”, salida de capital, recepción de las “remesas” de los emigrados, obtención de ayudas para el desarrollo, para “regular” la emigración y para combatir las mafias en origen.

Para los países receptores, los flujos de inmigrantes aportan “capital humano”, frenan el envejecimiento demográfico, generan diversidad, y exigen medidas para conseguir la integración y evitar el deterioro de la cohesión social, corrigiendo la tendencia a que se produzcan situaciones de exclusión y segregación socio espacial. La inmigración irregular y descontrolada propicia situaciones de ilegalidad, exacerba las actitudes xenófobas y enfrenta a los países receptores a un horizonte difícilmente sostenible social y económicamente.

Las personas migrantes abandonan su lugar de origen tras sopesar los costes personales que les supone la migración y las mejoras que pueden alcanzar. Hay que partir de la existencia de una gran diversidad de circunstancias personales, pero fundamentalmente la migración supone desarraigo, tiene un coste económico, requiere esfuerzo de adaptación a una cultura y una lengua diferente, y ser potencialmente víctimas de discriminación y comportamientos xenófobos. Todo ello por una necesidad acuciante o una expectativa más o menos real de mejorar las condiciones de vida personal y familiar en un lugar distinto al de su nacimiento.

Actualmente, según la Encuesta Continua de Población (INE) los nacidos fuera de España (9,03 millones) representan el 19,1% de la población, mientras que los residentes con nacionalidad extrajera (6,6 millones) son el 14%. En 2002 la población de no nacidos en España era 2,3 millones y la de extranjeros 1,7 millones. Del colectivo de extranjeros 2,85 millones están actualmente afiliados a la Seguridad Social lo que representa el 13,5% del total.

El fenómeno migratorio ofrece algunas certezas y no pocas incertidumbres. No se deben extrapolar las tendencias migratorias de los últimos 22 años, pero es razonable pensar que España va a mantener su fuerza de atracción para los migrantes de los países de lengua española, por razones de proximidad cultural, y para los países norteafricanos y subsaharianos, por ser la entrada más próxima a Europa. Pero no es posible prever la intensidad de los flujos procedentes de estos países o la aparición de nuevos países emisores. A la persistencia de los factores estructurales (sobrepoblación, pobreza, déficits de calidad de vida, inseguridad, riesgos para la vida, …) en los países de los que proceden actualmente la mayor parte de los nacidos fuera de España, se añadirán presumiblemente otros factores de “expulsión” debidos a crisis económicas, políticas, ambientales, situaciones bélicas… en cualquier otra parte del mundo. Dentro de la incertidumbre, es razonable pensar que en los próximos decenios se intensifiquen las tensiones migratorias por el agravamiento de las desigualdades y las facilidades de la globalización.

La ONU a través de la Organización Internacional para las Migraciones (OIM) promueve una migración humana y ordenada para beneficio de todos. En el Informe elaborado para la Agenda 2030 se dice que “La migración es un poderoso impulsor del desarrollo

sostenible, para los propios migrantes y para sus comunidades en los países de origen, tránsito y destino.” Pero también afirma que “...si la migración está mal administrada puede tener un impacto negativo en el desarrollo, poner en peligro a los migrantes, someter a tensiones a las comunidades y minimizar los beneficios en materia de desarrollo.”

El reto está en regular el proceso respetando los derechos de las personas que tienen que abandonar su lugar de origen por razones de supervivencia o en busca de una oportunidad para conseguir unas mejores condiciones de vida. La comunidad internacional debe ampliar sus esfuerzos en atender las catástrofes humanitarias que suponen los desplazamientos forzados masivos de la población (ACNUR). Los flujos continuos de personas que huyen desesperadamente de la pobreza y de la inseguridad en busca de derechos humanos y de prosperidad, por las circunstancias de grave riesgo para la vida con que se producen frecuentemente adquieren igualmente el carácter de catástrofe humanitaria. En los países de llegada el deber humanitario de acogida de estas personas choca con la amenaza de unos flujos que de mantenerse superarían la capacidad de los recursos económicos y harían inviable la inclusión social.

En el caso de España, como en el conjunto de los países de la UE, la composición por edades de la población, progresivamente envejecida, hace necesaria la incorporación de población joven para mantener el estado de bienestar. En España, dentro del marco establecido en el Pacto de la UE sobre Migración y Asilo el 14 de mayo de 2024, la regulación de los flujos de entrada y la normativa para establecerse en el país (permisos de residencia y trabajo, atención humanitaria…) son competencia estatal. A la vista de los resultados, es evidente que deben replantearse de raíz las políticas y los recursos que se vienen aplicando. Hay que centrarse en la cooperación con los países emisores para combatir el tráfico de personas y la inmigración irregular. Complementariamente se debe fomentar la inmigración reglada, por ejemplo, mediante las contrataciones en origen y apoyando el reagrupamiento familiar.

Son fundamentales las políticas de ayuda a la integración para conseguir una sociedad inclusiva capaz de superar las dificultades de convivencia entre identidades y culturas diferentes, combatiendo el racismo, la discriminación racial y la xenofobia. Es ésta una tarea que compete gestionar a las administraciones autonómicas y municipales, para garantizar a todos los residentes, al margen de su procedencia o nacionalidad, la satisfacción de derechos básicos como la sanidad, la educación, la vivienda. Las situaciones de segregación se trasladan a las sucesivas generaciones, haciendo crónicos los problemas derivados de la no integración.

Las inmigraciones internacionales son ya un proceso global con tendencia a intensificarse y acentuarse su desgobierno. El reto exige conseguir acuerdos a nivel global e interno que, como propone la Agenda 2030, lleven a convertir las migraciones en impulsoras del desarrollo sostenible y del necesario reequilibrio internacional. La actuación es urgente pues, para las regiones de origen y de destino y, especialmente, para las personas migrantes, son catastróficos los efectos provocados por la inmigración descontrolada y la no integración.

JULIO VINUESA

OFERTA DE VIVIENDAS Y PRECIOS, UNA RELACIÓN DISCUTIBLE

2024-08-23T16:56:00.003+02:00

Algunos “expertos” y, en general, representantes del sector inmobiliario y no pocos responsables públicos siguen insistiendo en que el problema de la carestía de la vivienda es consecuencia de la falta de oferta. Por tanto “la solución está en construir más viviendas”.

Por más que puedan darse situaciones más o menos puntuales que exijan la construcción de nuevas viviendas, está reiteradamente constatado que el aumento de la oferta no soluciona el encarecimiento de la vivienda. Basta con recordar que en la primera década del siglo se construyeron en España mas de 5 millones de viviendas mientras que el aumento del número de hogares fue de 3,8 millones. El exceso de casi 1,5 millones de viviendas no impidió la mayor y más duradera elevación de los precios de la vivienda hasta el “estallido de la burbuja". Por mucho que se repita seguirá siendo falso con carácter general que el aumento de la oferta de vivienda haría bajar los preciso.

La solución del problema de la vivienda requiere medidas más complejas. No basta con comparar el aumento neto de los hogares con el número de nuevas viviendas construidas para concluir que el parque es insuficiente. Al menos sería preciso concretar de qué tipo de hogares se habla y que viviendas necesitan (tipos, regímenes de cesión, localización, precios…)

Además, cuando todo el objetivo se centra en construir viviendas se sigue postergando la atención al hecho de que al menos tres cuartas partes del las viviendas existentes necesitan mejorar sus condiciones de confort y de eficiencia energética

JULIO VINUESA

“ENVERDECIMIENTO URBANO CONTRA CAMBIO CLIMÁTICO”

2024-08-07T12:18:00.002+02:00

Con este título el profesor Antonio Zárate ha publicado un interesante artículo en el último número del Boletín de la Real Sociedad Geográfica, cuya lectura recomendamos.

RESUMEN DEL ARTÍCULO

“Las condiciones medioambientales siempre han condicionado la forma y el paisaje de las ciudades, y en la actualidad, los efectos del cambio climático obligan a poner en marcha estrategias urbanas para limitar sus efectos negativos sobre la seguridad de las personas y la calidad de vida. En ese contexto se enmarcan las estrategias de enverdecimiento de la ciudad y de apuesta por la reducción de la movilidad que se analizan en este artículo, prestando especial atención a modelos de intervención en nuestras urbes. La «ciudad del cuarto de hora» en París, las «supermanzanas» de Barcelona y la combinación de «iniciativas públicas y privadas» para fomentar el enverdecimiento de Madrid y de su región urbana, el «bosque metropolitano» y el «arco verde» entre ellas, son tratadas en este artículo para demostrar la eficacia de las estrategias verdes y de la reducción de la movilidad para alcanzar la neutralidad climática en 2050, de acuerdo con los objetivos de la cumbre del Clima de París de 2015 y el Pacto Verde europeo. Como se manifiesta en el artículo, todo esto exige la sustitución de un modelo urbanístico despilfarrador, basado en la creación continua de suelo artificial, por otro centrado en la regeneración de los espacios ya construidos y potenciar su enverdecimiento, y todo ello sin olvidar las aportaciones que la agricultura de proximidad y en el interior de las ciudades pueden proporcionar para hacer frente a necesidades de suficiencia alimenticia de las poblaciones urbanas”

ZÁRATE MARTÍN, Antonio M.. Enverdecimiento urbano y Cambio Climático. Boletín de la Real Sociedad Geográfica, [S.l.], n. CLXII, p. 305-332, july 2024. ISSN 2603-6010. Disponible en: https://www.boletinrsg.com/index.php/boletinrsg/article/view/237

INFORMACION Y TRANSPARENCIA EN LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

2024-08-05T17:47:00.003+02:00

El Capítulo II del Título IV (artículos 32 a 36) de la Ley por el Derecho a la Vivienda: “Información y transparencia en materia de vivienda y suelo”, hace referencia a la voluntad de subsanar una de las causas fundamentales de la falta de eficacia de la política de vivienda: actuar sin la información, el análisis y el diagnóstico necesarios y gestionar sin transparencia.

Detalladamente la Ley establece una amplia serie de obligaciones del Estado para que se elabore información y se haga pública con periodicidad anual. Objetivo tan necesario como factible y para el que sólo hace falta voluntad política, que hasta ahora sólo se ha manifestado al legislar.

El artículo 32 obliga al Estado a “…elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, en el que se incluirá, al menos, la siguiente información: a) Identificación de las viviendas que lo componen, b) Características fundamentales de las viviendas, c) Situación de uso de las mismas y d) Características de las personas u hogares usuarios.” Se habrá de elaborar anualmente “una memoria sobre las características del parque público de vivienda y su utilización, debidamente actualizada, que permita la conformación de un mapa de la vivienda social para facilitar su acceso por parte de la ciudadanía. Asimismo, se recogerá la información sobre las actuaciones previstas para reforzar el parque de vivienda social en los próximos cuatro años”.

El artículo 33 obliga a “…detallar el presupuesto invertido anualmente en los diferentes programas de política de vivienda, a través de los instrumentos de colaboración con las administraciones competentes, diferenciando, al menos, en los siguientes destinos de gasto: a) Ayudas al alquiler de vivienda dirigidas a las personas arrendatarias, b) Promoción de vivienda en alquiler social o asequible, c) Promoción de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública, d) Programas de intermediación en el alquiler, e) Ayudas a la rehabilitación edificatoria, diferenciando específicamente las que mejoren la eficiencia energética y promuevan la utilización de las energías renovables y la accesibilidad y f) Programas de regeneración o renovación urbana, especificando la inversión en actuaciones en asentamientos y barrios de alta vulnerabilidad incluyendo programas de realojo.” Habrán de publicarse con periodicidad anual, … “los datos indicados en el apartado anterior … indicando específicamente las cuantías que, en estos programas, hayan contribuido a favorecer el acceso a la primera vivienda por parte de jóvenes.”

Por su parte, el artículo 34, se refiere a la obligación de ofrecer “…información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación, en términos agregados, del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial...” Información que deberá publicarse conperiodicidad anual, “…especificando las medidas y acciones orientadas a la optimización del uso del parque de vivienda del ámbito territorial.”

El artículo 35 se refiere a la caracterización de la demanda de vivienda y dice que el Estado “… en la forma que se instrumente de acuerdo con las administraciones competentes, deberá detallar el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda, diferenciando aquellas personas u hogares que actualmente residen en su ámbito territorial, de aquellos solicitantes que residen en otros ámbitos territoriales. Asimismo, se establecerán las principales características socioeconómicas de las personas y hogares demandantes de vivienda a partir de la información obrante en los referidos registros”. La publicación de la información será anual “… especificando las actuaciones realizadas, en curso y previstas para dar respuesta a la demanda existente.”

Por último, el artículo 36 establece la obligación de “…detallar el suelo disponible de titularidad [del Estado] “y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación urbanística, incluyendo, al menos, la siguiente información: a) Número de viviendas, superficie construida y tipología edificatoria. b) Situación del suelo en términos de urbanización. c) Situación en términos de clasificación y categorización urbanística, diferenciando entre suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable delimitado o sectorizado con ordenación pormenorizada y suelo urbanizable delimitado o sectorizado sin ordenación pormenorizada, o categorías equivalentes”. La publicación con periodicidad anual se hará “…especificando el suelo integrante del patrimonio público de suelo, obtenido en cumplimiento el deber legal de cesión…”

Lo establecido por la ley, si realmente se ejecuta, será un importante avance en el imprescindible conocimiento del sistema residencial, aunque habrá que ampliar la información georreferenciada sobre la dinámica de los hogares y de la totalidad del parque de viviendas para poder analizar y diagnosticar el problema con el rigor necesario para que las soluciones sean eficaces.

Las posibilidades que ofrecen los numerosos registros administrativos existentes en formato digital y la capacidad de la tecnología disponible obliga a pensar que si no se avanza en las líneas que marca la ley será porque se apuesta por mantener las actitudes oscurantistas que impiden que se conozca mejor el funcionamiento del sistema residencial y que se efectúen las evaluaciones de las políticas aplicadas. Todo lo cual es imprescindible para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada.

No es fácil encontrar denuncias de responsables políticos acerca de la sinrazón de aplicar medidas sin el conocimiento del problema. Manuela Carmena, tras haber sido alcaldesa de Madrid, una vez fuera de la política activa y sin ataduras de partidos, se preguntaba “¿No es aterrador que en estos momentos no tengamos, por ejemplo, un mapa preciso, seguro y actual del número de viviendas vacías que hay en España? Hablamos sin parar del problema de la vivienda, de la necesidad de construir viviendas sociales o del alquiler asequible. Pero ¿dónde tenemos esos necesarios mapas del número de viviendas vacías, se pudiera decir ociosas, que pudieran ser una alternativa más inmediata que la nueva construcción?” ⁽¹⁾. Hace mucho tiempo que, también en tono de denuncia, venimos preguntando por qué se elude obtener conocimiento y ofrecer transparencia.

La Ley por el Derecho a la Vivienda apunta en el buen camino y en el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se ha creado una Dirección General de Planificación y Evaluación de la que depende una Subdirección General de igual nombre a la que corresponde obtener la información que está establecida en la ley. Sólo queda confiar en que el proceso dé frutos pronto, se amplíe y se instaure con carácter permanente. El necesario pacto estatal sobre la vivienda debería empezar por algo tan obvio y, sin embargo sistemáticamente soslayado, como que sin un buen conocimiento del problema no será posible solucionarlo.

JULIO VINUESA

⁽¹⁾ Carmena, M. (2021) “La joven política. Un alegato por la tolerancia y crítico con los partidos”. Madrid. Ediciones Península, p, 239

LA CRONIFICACIÓN DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

2024-08-03T00:33:00.008+02:00

La calidad de vida de los países más ricos está respaldada por una amplia gama de productos y servicios, la educación y la sanidad especialmente, sin embargo no se ha conseguido asegurar el derecho a disfrutar de una vivienda. Pero, pese a lo que algunos puedan pensar, la oferta insuficiente de vivienda adecuada a un precio asequible no es un problema específico de los tiempos actuales. Por el contrario, el de la vivienda es un problema muy antiguo que, más o menos agudizado, tiene carácter crónico y universal.

Algunas breves referencias al pasado, lejano y más reciente, pueden ser ilustrativas de que estamos ante algo estructural, más allá de los factores y las soluciones coyunturales.

Hace 150 años Federico Engels decía que el "problema de la vivienda", al que la prensa estaba dedicando mucha atención, no era privativo de aquellos tiempos sino que las carencias con la vivienda ya habían sido padecidas por las "clases oprimidas" anteriormente.

Mas o menos por las mismas fechas, en el Diario Oficial de Avisos de Madrid (30/11/1871) se podía leer: “Las casas están por las nubes, pues un miserable tugurio sobre el tejado cuesta lo que hasta hace poco costaba un piso cómodo y ventilado” (2). Hace siglo y medio, en un contexto social y económico muy diferente al actual, también se padecía bruscos encarecimientos de la vivienda.

Son muy ilustrativos los artículos de Eduardo Montagut sobre algunos escritos y conferencias del socialista Julián Besteiro acerca del los problemas de la vivienda en torno a 1920. Cien años después puede decirse que el problema, sus causas, síntomas y las propuestas para solucionarlo…, con las lógicas peculiaridades de épocas muy diferentes, se perpetua en lo esencial.

Tras la Guerra Civil, durante tres largos decenios, la capacidad de construir viviendas en España estaba por debajo de las necesidades que generaba el éxodo rural. En las principales ciudades no había vivienda para todos y las que se construían, además de tener deficiencias de calidad, obligaban a vivir a las familias en condiciones próximas al hacinamiento. El cartel descriptivo de una promoción de viviendas en Barcelona muestra que la superficie disponible media por persona rondaba los 10 m2c.

Hay que recordar también que a principios de los años 60, de los dos millones de habitantes que tenía entonces Madrid, en torno a un 10 % vivían en asentamientos periféricos de chabolas. Hasta los años 70 el problema no era sólo de precios o de adecuación, había un déficit absoluto de viviendas.

A partir de 1986, con la entrada de España en el Mercado Común, los precios de vivienda se duplicaron en apenas dos años:

EL PAÍS, 11 de noviembre de 1988

PAÍS, 26 de marzo de 1989

Aquella elevación de los precios situaba el esfuerzo económico que tenían que hacer la familias para comprar una vivienda en niveles muy similares a los del momento actual

ABC, 2 de julio de 1991

Diez años después, con la confluencia de las medidas liberalizadoras en 1996 (3), la Ley del Suelo de 1998 (4) y una situación financiera muy favorable, se generó una nueva "burbuja inmobiliaria" que durante diez años multiplicó los precios de la vivienda en España. (4)

Por último, tras la crisis posterior al estallido de aquella "burbuja", en 2014 comienza una nueva e ininterrumpida tendencia alcista de los precios, que se quiere achacar al crecimiento de la demanda y que se ve realimentada por los contantes anuncios de subidas de los precios. Pese al lógico ambiente de alarma credo por el constante encarecimiento, el incremento de los precios del m2 de vivienda libre experimentado en Madrid entre 2014 y el cuarto trimestre de 2023 ha sido de un 62%, mucho menor que el de anteriores burbujas (6)

El País, 7/3/2024

La evolución de los precios de las viviendas depende de un gran abanico de factores diversos, pero no puede desvincularse del carácter de inversión que ineludiblemente tiene su compra. La tendencia alcista a largo plazo y los ciclos de fuertes encarecimientos vienen siendo una constante a lo largo del tiempo y pretender controlar administrativamente el mercado no sólo es un intento vano, suele tener efectos contrarios a los que se buscan.

JULIO VINUESA

(1) El problema de la Vivienda, Barcelona, Gustavo Gili, 1974. (Artículos publicados en 1872-1873)
(2) citado en Paniagua, J:L., (2003) “La necesidad de intervención pública en materia de suelo y vivienda”. Papeles. Revista de Investigación Marxista. pp. 97
(3) - REAL DECRETO-LEY 5/1996, DE 7 DE JUNIO, DE MEDIDAS LIBERALIZADORAS EN MATERIA DE SUELO Y DE COLEGIOS PROFESIONALES
(4) Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
(5) https://es.wikipedia.org/wiki/Burbuja_inmobiliaria_en_Espa%C3%B1a
(6) Área de Información Estadística. Aytº de Madrid (M. Transportes, Movilidad y Agenda Urbana)

TERRITORIOSOSTENIBLE2011

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“ENVERDECIMIENTO URBANO CONTRA CAMBIO CLIMÁTICO”

Con este título el profesor Antonio Zárate ha publicado un interesante artículo en el último número del Boletín de la Real Sociedad Geográfica, cuya lectura recomendamos.

INFORMACION Y TRANSPARENCIA EN LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

(1) Carmena, M. (2021) “La joven política. Un alegato por la tolerancia y crítico con los partidos”. Madrid. Ediciones Península, p, 239

LA CRONIFICACIÓN DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

⁽¹⁾ Carmena, M. (2021) “La joven política. Un alegato por la tolerancia y crítico con los partidos”. Madrid. Ediciones Península, p, 239