RN Blog - Tu Mejor Hipoteca

Nuevo blog

2016-10-03T16:46:00.001+02:00

Puedes seguir la actualidad hipotecaria en nuestro nuevo blog

http://www.tusolucionhipotecaria.com/blog/

Nos vemos ;)

El Tribunal Superior de Justicia anula otra vez más el método de valoración de viviendas que utiliza Hacienda

2015-11-23T18:23:00.001+01:00

Las numerosas comprobaciones que han realizado desde 2013 quedarán sin efecto.

El TSJ afirma que para calcular el valor de una vivienda se debe realizar de forma individual, sin tener en cuenta ni el estado ni la antigüedad.

En la escritura de la vivienda que ha comprado o heredado aparece un valor sobre el que se calculan los impuestos que se deben de abonar a Hacienda. Antes de los cuatro años, la Conselleria de Hacienda le puede informar de que procederá a comprobar si el valor del inmueble se ajusta con el declarado. De lo contrario, el propietario deberá abonar las tasas correspondientes al nuevo precio. Lo que es lo mismo, pagar impuestos de nuevo.

Para establecer un nuevo valor a la vivienda, Hacienda utiliza uno de los métodos que aparecen en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria. Hasta ahora, la Conselleria utilizaba dos modelos distintos, pero ambos han sido considerados “contrarios a derecho” por el TSJ de la Comunidad Valenciana.

En octubre de 2013 el Tribunal falló en contra de las liquidaciones que se habían realizado hasta la fecha con llamado “dictamen de perito”, pero recientemente, acaba de dictar una sentencia donde considera no válidas las miles que se han venido realizando desde esa fecha.

Hacienda decidió entonces corregir los errores detectados por los tribunales aplicando al valor catastral unos coeficientes que se revisaban anualmente por cada municipio a través de una Orden de la Generalitat. Pero ese nuevo método seguía sin cumplir con la premisa de TSJ: “el valor tiene que ser individualizado” porque los que utilizaba Hacienda eran valores globales.

La Administración Pública sigue cometiendo los mismos errores porque para fijar el valor de los inmuebles de una misma zona, no tiene en cuenta la antigüedad o el estado de conservación. El cálculo no se ajusta a la realidad y aún menos en el contexto de crisis inmobiliaria que hemos sufrido en estos últimos tiempos.

Con la última sentencia que ha aprobado el TSJ, todas las comprobaciones que se han realizado desde 2013, quedarán anuladas de forma inmediata.

La resolución del TSJ tendrá consecuencias para los miles de afectados por las revisiones, que no sólo son valencianos. Además, esta sentencia ha sido recibida con expectación en el resto del país, ya que puede ser invocada en los Tribunales Superiores de Justicia de otras comunidades que utilicen el mismo método no individualizado para fijar el valor de los inmuebles.

Fuente: EL MUNDO

En junio aumentó un 26,3% la firma de hipotecas.

2015-08-31T17:12:00.003+02:00

El número de hipotecas concedidas acumula trece meses de crecimiento continuado.

La firma de préstamos con garantía hipotecaria continúa su imparable ascenso experimentado durante los trece últimos meses. Comparado con el mismo mes de junio del pasado año el crecimiento ha sido de un 26,3% lo que supone un total de 21.454 nuevos préstamos.

Este aumento queda reflejado en la estadística de hipotecas que ha sido publicada durante el día de hoy por el Instituto Nacional de Estadística. En concreto, durante el mes objeto del mencionado estudio queda también patente que en junio se ha acelerado un 10,9% la firma de hipotecas con respecto a mayo.

Según INE los españoles han solicitado una hipoteca media de 103.626 euros lo cual también supone un aumento en el importe a solicitar con respecto al mismo mes del año pasado, concretamente un 4,2% más.

En cuanto a las comunidades que lideran el ranking de número de firmas hipotecarias son Andalucía (4.245), Madrid (4.201) y Cataluña (2.731); siendo las comunidades con mayores variaciones anuales son Aragón (59%), Cantabria (52,5%) y Canarias (48,3%), mientras aquellas con mayores variaciones mensuales son Canarias (38,3%), Baleares (31,7%) y País Vasco (26,8%).

En resumen, en el tiempo transcurrido del presente año la firma de hipotecas tiene ya un aumento acumulado del 21,1%, un incremento del 25,3% del capital prestado con un 3,4% en el importe medio comparados con estos parámetros durante el pasado año.

Fuente INE

-

Arranca el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid 2015 (SIMA) con grandes expectativas

2015-05-07T13:35:00.002+02:00

Arranca el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid 2015 (SIMA) con grandes expectativas

Hoy comienza el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid 2015 (SIMA), qué tendrá lugar hasta el 10 de mayo. Para quienes no lo conozcan, es la feria inmobiliaria referencia a nivel nacional, donde este año se expondrán más de 10.000 viviendas en venta, más de 153 empresas expositoras y, que viene marcada, por una recuperación económica del sector. La organización del evento afirma que esta edición superará todas las cifras hasta el momento.

En opinión de Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora del Sima, "es evidente que la mejora general de la economía española se deja notar en la feria". "La superficie comercializada", señala, "ha aumentado un 20% respecto a 2014 y en lo que al producto se refiere, el porcentaje de promociones que por primera vez se presentará en el Sima también será el mayor de los años precedentes".

Madrid y su Comunidad, las dos zonas geográficas con una oferta más variada

De las 10.000 viviendas que se comercializarán en el salón inmobiliario, un 40% se pondrán a la venta por primera vez en el SIMA. La comunidad de Madrid, es la zona que cuenta con una mayor oferta inmobiliaria, tanto cualitativa como cuantitativa, sobre todo por el hecho de que la feria se celebra allí.

La primera residencia, será el producto estrella del evento, con una oferta muy variada en los centros urbanos y en sus zonas periféricas. También contará con vivienda vacacional, preferentemente en costa, aunque también en el interior.

Otro punto positivo de esta edición, es la llegada de nuevos agentes al sector inmobiliario, ya no solo será protagonista el promotor tradicional, sino que además de los bancos, se adhieren plataformas de comercialización, fondos de inversión y nuevas cooperativas. A diferencia de lo que ocurría apenas unos pocos años, ya no se orientan solo a la vivienda protegida, sino que operan en todo el abanico posible de oferta residencial, desde la protegida hasta la de lujo.

"Desde su primera edición, la Comunidad de Madrid ha sido la región de España con más oferta en la feria, algo lógico teniendo en cuenta que el Sima se celebra aquí. Pero también es muy significativo que el 50% de la oferta sea de otras regiones, señal de que la demanda madrileña sigue teniendo potencial para las empresas", reflexiona Bohúa.

Oferta y promociones especiales en el SIMA

Una de las ventajas de acudir al salón inmobiliario, son las numerosas ofertas y promociones especiales con las que acuden al SIMA la mayoría de las empresas expositoras, que sólo tienen validez durante los cuatro días de la celebración del evento. "Sin duda esta es otra de las ventajas de visitar el Sima. El visitante ya no solo se beneficia del ahorro de tiempo que supone encontrar una amplísima oferta concentrada en un mismo punto de información, sino que también puede beneficiarse de un precio menor por adquirir su vivienda en la feria", afirma Bohúa.

México, es el país invitado para esta edición del SIMA

México es el país invitado en la edición 2015 del SIMA. Para Bohúa, "se trata de una excelente noticia desde una doble perspectiva". "Por una parte", explica, "para el conjunto del sector de nuestro país, en la medida en que confirma que España vuelve a estar en el punto de mira de los mercados internacionales. Y por otra, para la feria, que se reafirma como un espacio privilegiado para generar negocio y captar financiación en proyectos de alcance internacional".

La misión comercial mexicana, que ocupará dos stand con una superficie de exposición de 160 metros cuadrados, está promovida por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) y ProMéxico. "Nuestro objetivo principal - aclaran fuentes de la delegación que acudirá al Sima- es posicionar México como un importante destino de inversión inmobiliaria, por ello el nombre de la misión comercial será México, Destino Emergente de Inversión".

¿Puede la bajada de los tipos de interés posibilitar que los bancos tengan que pagar a los hipotecados?

2015-04-14T18:41:00.001+02:00

Las medidas en materia de política monetaria de Mario Draghi al frente del Banco Central Europeo y el descenso del Euribor ha planteado que sea posible que las entidades tengan que pagar a los hipotecados por sus préstamos, según destaca la edición europea de hoy de The Wall Street Journal.

El diario se basa en que "debido a que los bancos establecen tipos de interés en muchos de sus préstamos como un pequeño porcentaje por encima o por debajo de un punto de referencia como el Euribor, los tipos que caen están dejando algunos bancos ante la paradoja de que deben pagar intereses a los prestatarios"

Según The Wall Street Journal, este caso ya ha ocurrido y precisamente con un banco español, Bankinter, que estaría pagando intereses a algunos clientes con hipotecas multidivisa referenciadas al franco suizo, después de que el indicador haya entrado en terreno negativo. El banco estaría pagando a los clientes descontándoles los intereses desde el principal de la hipoteca. El artículo cita a un cliente de Bankinter que asegura "Enmarcaré mi recibo del banco que muestra que Bankinter me está pagando intereses por mi hipoteca".

Un portavoz de Bankinter ha explicado que lo que ha ocurrido durante los últimos meses es que a aquellas hipotecas en francos suizos que el banco todavía tiene en cartera ("muy pocas", ha asegurado) que estaban referenciadas al Libor a 1 mes del franco suizo, se le ha aplicado un tipo de interés negativo, dado que ese Libor ha llegado a tocar un tipo de interés del -0,85%. Ese tipo de interés negativo se le resta al diferencial que tiene el cliente y ese interés negativo se le resta de la parte que paga de amortización de capital.

El diario estadounidense asegura que muchos bancos europeos están preguntando a sus bancos centrales cómo tienen que actuar en el caso de que sus intereses hipotecarios se trasladen a terreno negativo. El Banco de España todavía está estudiando la situación. Por el momento, este efecto no ha llegado a la mayoría de las hipotecas españolas, que están referenciadas al Euribor a doce meses que, actualmente, está en el 0,187%.

En Italia, los bancos están esperando indicaciones de su patronal, ya que el Banco de Italia no ha dado indicaciones. En cambio, el banco central de Portugal sí ha dicho a sus bancos que, en el caso de que los intereses de una hipoteca (Euribor, más el margen aplicado) se tornasen negativos, sí deberán pagar a sus clientes.

Artículo visto en Expansión

-

La firma de hipotecas aumenta un 1,6%, ¿cuál será la tendencia en 2015?

2015-03-09T12:19:00.002+01:00

La firma de hipotecas aumenta un 1,6%, ¿cuál será la tendencia en 2015?

Marzo comienza con una buena noticia para el sector inmobiliario: el número de hipotecas concedidas aumenta en un 1,6 % respecto al ejercicio del año anterior llegando a sumar hasta 202.954, cifras que se equiparan con las obtenidas hace 7 años atrás cuando comenzaron a entrar el caída libre.

Los datos, que han sido facilitados por el instituto Nacional de Estadística (INE), han alegrado a muchos profesionales del sector inmobiliario y la noticia ha tenido tal relevancia que incluso la portavoz del PP regional de Extremadura, Francisca Rosa, se ha pronunciado sobre ello alegando que esta subida de hipotecas puede considerarse un “sinónimo de estabilidad”
La concesión de hipotecas experimenta una ligera subida respecto a los datos obtenidos en los últimos 7 años.

Desde el 2007 hasta la actualidad, el número de hipotecas concedidas había caído de forma alarmante. Desde entonces todos los datos registrados apuntaban a claros descensos que los profesionales entendían en el contexto de la crisis económica global y de las condiciones particulares que la misma había tenido en España.

Los datos más graves se extraen de los años 2008, 2011 y 2012 en los que la firma de hipotecas retrocedió hasta en un 32%. En el 2013 lo hizo en un 27,1% aunque más moderadas fueron las sufridas en 2010 que representaron un 6,6%.
En este 2015, desde comienzos de año, los profesionales ya apuntaban que el sector inmobiliario encontraría una frenada a los descensos en cuanto a firmas hipotecarias e incluso que podría experimentar un ligero aumento. Lo que nadie podría haber afirmado con seguridad es que esta subida tendría un porcentaje del 1,6% en estos primeros meses del año.

Por otra parte, el PP aprovecha la situación para afirmar que esta subida puede ser entendida como un “sinónimo de estabilidad”. Así mismo lo declaró la portavoz regional del PP Francisca Roca quien, además, subraya que en Extremadura, una de las comunidades autónomas que ha experimentado mayor crecimiento en el sector hipotecario, la situación económica se ha llegado a invertir de manera muy positiva.
Madrid, Andalucía y Cataluña son las comunidades que han experimentado mayor crecimiento en cuando a la concesión de hipoteca.

También Andalucía, Madrid y Cataluña han experimentado un buen crecimiento en cuanto a la actividad hipotecaria, de hecho, según el diario Expansión “lideran los ascensos”. Aunque no se registraban cifras parecidas a estas desde hace 7 años parece que, en cualquier caso, aún estamos muy lejos de poder igualar las cifras que alcanzamos en los años previos a la crisis.

Nuestro experto en gestiones hipotecarias, Ricardo Gulias Valverde directos de la empresa RN Tu solución hipotecaria, contesta a algunas de nuestras preguntas en relación a esta noticia.

¿A qué crees que se debe realmente esta subida en la firma de hipotecas?

Creemos que esta subida en el número de hipotecas se debe, a que la población está notando que los precios de la vivienda están tocando suelo, y empiezan a estabilizarse, y por el otro lado la necesidad de la banca de volver a conceder préstamos hipotecarios, que es el producto que más fideliza y más rentable a largo plazo. La banca además está suavizando las condiciones financieras, y eso anima a buenos perfiles a embarcarse en la compra mediante hipoteca.

¿Estás de acuerdo con la afirmación de la portavoz del PP de que esta subida es sinónimo de estabilidad?

Siempre es un signo de estabilidad, cuando los ciudadanos empiezan a comprar, pues en condiciones normales, y además después de esta crisis tan dura en la que aún vivimos, y que nos ha dado tanta información sobre deshaucios e impagos, si una minoría empieza a comprar, es un signo de que la economía empieza a mejorar.

¿Qué factores deberán influir para que podamos regresar a las cifras que se obtenían respecto al movimiento hipotecario en los años anteriores a la crisis?

Espero con sinceridad, que no lleguemos cifras del pasado 2006, porque entraríamos seguro en una vorágine especulativa que nos llevaría a otro crash inmobiliario. No obstante vamos a ver subidas muy significativas en la concesión de hipotecas, y veremos subidas de los precios de la vivienda a dos dígitos también en los próximos 2 y 4 años.

¿Cuál es tu previsión para los años venideros?

La previsión para los próximos años es alentadora. Estamos convencidos que no tan solo en los próximos años si no en este mismo 2015 el crecimiento acabará superando los dos dígitos de crecimiento. Los consumidores como hemos dicho están asumiendo que las bajadas de vivienda empiezan a frenarse, sobretodo en las ciudades importantes, y no quieren perder oportunidades de negociación. Eso, unido a la oferta hipotecaria, está animando las ventas de viviendas y al aumento del número de hipotecas.

Además estamos ante la pescadilla que se muerde la cola, no debemos olvidar que la construcción es un sector muy importante en la economía española, y el aumento de la actividad constructiva tira hacia arriba a los diferentes sectores de la sociedad, con la consiguiente disminución del desempleo y el aumento del consumo que hace que haya más sectores en alza, que creen empleo y que puedan comprar vivienda. No obstante esperemos que el consumo sea más o menos moderado, porque lo que no nos podemos permitir de ninguna manera es volver a caer en los errores del pasado. La banca debe evitar el sobreendeudamiento de los ciudadanos, controlando la concesión de préstamos y evitando que personas con poca estabilidad laboral o profesional, se puedan embarcar en hipotecas sin tener un ahorro , o una experiencia de pago previa, como un alquiler , etc. Debemos velar entre todo el sector tanto financiero, bancario, o inmobiliario por la sociedad, intentando restar al sector inmobiliario su carácter especulativo.

Fuente: El Hipotecador

¿En qué consiste la Ley de Segunda Oportunidad?

2015-03-09T11:17:00.001+01:00

¿En qué consiste la Ley de Segunda Oportunidad?

Ante un panorama con aumento del desempleo y fuerte endeudamiento los sistemas judiciales y económicos de nuestro país se han puesto en tela de juicio. ¿Han sido abusivas las condiciones impuestas a los deudores y a aquellas personas que, pese a su buena voluntad, y por circunstancias comunes en tiempos de crisis, no han podido hacer frente a sus obligaciones económicas?

En cuanto a las hipotecas, los problemas técnicos son fácilmente identificables: el sistema es peca en ocasiones de arcaico y dificulta la posibilidad de viabilidad futura para el endeudado, especialmente si este es una persona física.

Hasta el momento, cuando una persona física no podía hacer frente a su hipoteca ocurría lo siguiente: cuando había un impago inferior a tres letras de la hipoteca, se tenía la opción de ponerse al corriente de pago. Si no se podía y se excedía el impago de tres letras entonces el banco o la entidad financiera podía proceder a iniciar una demanda judicial.

En este caso, la vivienda se entregaba a subasta por un valor de un 60% o 70% de su tasación. La diferencia con el valor real de la vivienda que no era cubierto corría a cargo del deudor, a quien se le exigía el pago total de la misma. Es decir, que el deudor se quedaba sin la vivienda pero debía seguir pagando la hipoteca hasta cubrir el resto del importe de la deuda.

Profesionales señalan que estamos muy por debajo de otros países europeos y no europeos en cuanto a las soluciones que el sistema ofrece a estas personas en situación de endeudamiento hipotecario. Y aunque existe un apartado en la ley hipotecaria (art. 140 LH) que es el de la dación en pago y que contempla la cancelación de la deuda si se entrega la vivienda, ni los bancos, ni los notarios, ni el Gobierno lo menciona o fomenta.

“La Ley de Segunda Oportunidad pretende ser una recompensa a los esfuerzos de los ciudadanos españoles durante la crisis”, según la vicepresidenta del Gobierno.

Ante todo este panorama se ha aprobado la Ley de Segunda Oportunidad que tiene el objetivo de facilitar a las familias con dificultades económicas la reestructuración de su deuda mediante acuerdos extrajudiciales de pagos.

Según la vicepresidenta del Gobierno, esta ley ha sido aprobada como forma de devolver a los ciudadanos españoles parte de los esfuerzos que han realizado para poder recuperarnos de la grave crisis sufrida en estos años anteriores, sin embargo, muchos profesionales indican que esta ley está defectuosa y llega tarde.

El procedimiento de la ley sería bastante sencillo y en plazos breves, con menores costes de administración se podrán acordar aplazamientos y otras formas de reducción de la deuda. En el caso de que no se llegase a ningún acuerdo, entonces entraría en juego la Ley Concursal que da a las personas naturales la posibilidad de liberarse de algunas deudas que hayan quedado impagadas después de que se hayan ejecutado las garantías y los bienes.

Por otra parte, parece que el Gobierno también está decidido a revisar los plazos de prescripción de reclamaciones de la deuda que de forma general quedarán fijados a 5 años en lugar de los 20 años vigentes.

Otro punto a destacar es que se pretende reformar el Código de Buenas Prácticas Bancarias para que las personas físicas puedan beneficiarse de la no aplicación definitiva de las cláusulas suelo.

Los colectivos que resulten más vulnerables estarán exentos de afrontar estas cláusulas de los préstamos hipotecarios y también disfrutarán de una prórroga hasta 2017 de la suspensión de desahucios que tenía mayo de este 2015 como fecha de vencimiento. Entre estas personas que se consideran de mayor vulnerabilidad, se encuentran los mayores de 60 años.

Por otra parte, en la ley de Segunda Oportunidad se contempla también la posibilidad de aumentar el límite anual de la renta que pasaría de ser de 19.170 euros hasta los 22.365. También sube el límite del precio de compra de un inmueble que podría superar el 20% del precio medio con un límite de 300.000 euros o 250.000 euros para la dación en pago.

¿Cuáles son las capitales más rentables para invertir en vivienda?

2015-01-30T13:51:00.000+01:00

Según una reciente investigación del mercado de la vivienda para la que se han cotejado datos de los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios ha servido para extraer la rentabilidad bruta. La media nacional de la rentabilidad que produce el alquiler de una vivienda es del 5,3% durante el pasado año 2014, un aumento considerable comparado con 2013 en el que esta rentabilidad fue de un 4,7%. Los bienes raíces experimentaron un mayor aumento en su rentabilidad pasando de un 5,6% en 2013 a un 6,7% durante 2014.

En cuestión de rentabilidad de la vivienda las capitales españolas más destacadas son Lleida (7,2%), Las Palmas de Gran Canaria (5,9%), Huesca (5,7%), Huelva (5,7%) y Palma de Mallorca (5,6%). En contraposición aquellas capitales menos rentables fueron Lugo (4%), Ourense (3,3%), La Coruña (3,5%) y San Sebastián (3,7%).

La inversión inmobiliaria que produce mayor rentabilidad sigue siendo el local comercial ya que en España su compra y posterior alquiler ofrece una rentabilidad del 6,9%. La capitales con mayor rentabilidad fueron Málaga (8,7%) y Córdoba (8,6%), Alicante (7,9%), Ciudad Real (7,7%) y Las Palmas de Gran Canaria (7,6%), Madrid (7,4%) y Barcelona (7,2%). Aquellas con menor rentabilidad fueron Huelva (4,7%), Castellón (4,9%) y Salamanca (5,5%).

Las oficinas fueron el producto inmobiliario que obtuvo un mayor incremento con respecto al año anterior, del 5,6% al 6,7%. Las capitales de provincia en las que más aumentaron fueron: Vitoria (7,6%), Santa Cruz de Tenerife (6,6%), Palma de Mallorca (6,2%), Zaragoza (6,1%) y Las Palmas de Gran Canaria (5,9%), Barcelona y Madrid (5,8%). Aquellas que tuvieron la menor rentabilidad fueron Santander (4,5%), Valencia (4,7%) y La Coruña (4,8%).

Los garajes fueron el producto inmobiliario que menos rentabilidad ofreció en 2014 ya que ésta se mantuvo en un 3,6% de media, obteniéndose la mayor rentabilidad se obtiene en Castellón (5,4%), seguido por Almería (5,3%), Pamplona (5,2%) y Santa Cruz de Tenerife (5%) siendo las capitales con menor rentabilidad fueron Barcelona (3,2%), Madrid (3%) y Vitoria, Salamanca y Granada con un 2,6% en las tres últimas ciudades.

Agencia

¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda en España?

2015-01-20T13:43:00.002+01:00

Según el informe trimestral de la Sociedad de Tasación recogen que los precios de la vivienda en España "han tocado fondo", situándose el precio medio de la vivienda nueva y usada en 1.326 € por m² durante el cuarto trimestre de 2014, un incremento del 1,3% comparado con el mismo periodo de 2013.

Ante este repunte del último trimestre del año el precio de la vivienda acumula dos trimestres de subidas interanuales tras siete años de caídas. A pesar de ello, el precio medio de la vivienda acumula un descenso del 44,8% respecto el valor máximo que alcanzó en 2007, llegando a 2.401 €/m².

Dicho informe sostiene que el precio de la vivienda tanto nueva como usada se mantuvo estable durante casi todo 2.014 salvo ligeras oscilaciones. El análisis de los datos de los últimos seis trimestres apuntan a que el precio de la vivienda parece haber tocado suelo.

Otro dato que recoge el informe es que el precio de la vivienda en el cuarto trimestre ha descendido más en las viviendas de baja calidad (+4%) que en la de calidad media (+0,9%) y alta (+0,1%).

Desde Sociedad de Tasación señala además en este documento que el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para comprar una vivienda de tipo medio se situó en el cuarto trimestre de 2014 en 7,8 años, por encima de los 7,5 años registrados en el mismo periodo de 2013, pero la mitad de los que se necesitaban cuando los precios estaban en máximos (13,6 años a principios de 2007).

Por último, el Índice de Confianza sobre el mercado inmobiliario, que elabora la propia Sociedad de Tasación, subió en el cuarto trimestre de 2014 casi dos puntos, hasta alcanzar los 44,5 puntos sobre 100, aunque todavía se mantiene por debajo del nivel de estabilidad (50 puntos).

Europa Press

-

¿Qué pasará con las hipotecas en francos suizos ante la subida de esta divisa?

2015-01-16T14:18:00.000+01:00

Aquellos que adquirieron sus hipotecas en francos suizos verán como aumenta su cuota mensual y deberán más dinero debido a la decisión del Banco de Suiza de eliminar el tope de 1,2 en la paridad del euro con su moneda. De momento, el paso del organismo ya se ha cobrado su primera víctima: un broker británico de divisas se ha declarado insolvente.

Poniendo un ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años por la que hasta ayer se pagaba una cuota mensual de 602,3 euros, debido a este decisión una hipoteca a día de hoy tendrá que desembolsar 692,64 euros y, además, esos 150.000 euros que se debe al banco habrán pasado a 177.500 euros.
¿El euro recuperará posiciones?

Ante esta situación, expertos consultados recomienda "mantener la calma" y esperar a que en el medio plazo el euro recupere posiciones y, entonces, plantear el cambio a otra divisa, ya que hacerlo en este momento "equivaldría a consolidar, ya irreversiblemente, ese fuerte aumento de la deuda pendiente".

El Banco de Nacional de Suiza (BNS) decidió ayer dejar de fijar un cambio mínimo de 1,20 francos suizos por euro en respuesta a la considerable depreciación de la moneda de la zona euro frente al dólar, lo que ha arrastrado a su vez al cambio de la moneda helvética, anunció la institución, que ha recortado en medio punto el interés de los depósitos, hasta el -0,75%.

Esta medida afecta así a operaciones de préstamos hipotecarias multidivisa, que cobraron especial fuerza en 2006 y 2007 debido a los bajos tipos de interés que se pagaban motivado a la fortaleza del euro respecto de otras divisas (especialmente franco suizo y yen japonés).
En auge en 2009 y 2010

Sin embargo, a partir de los años 2009 y 2010, cuando la crisis financiera estalló en la economía europea, la situación empezó a no ser tan favorable para este tipo de préstamos hipotecarios.

Europa Press

-

La vivienda usada descendió un 6,13% durante el pasado 2014, dos puntos menos que en 2013.

2015-01-09T14:06:00.005+01:00

En diciembre de 2014 la vivienda usada bajó un 6,3% interanual, lo que supone un 0,1% en relación al mes de noviembre. Siendo así y según un portal inmobiliario el precio del metro cuadrado de vivienda se sitúa en 1.582 euros.

De estos datos se puede extraer que el precio de la vivienda usada se ha moderado dos puntos con respecto a 2013, cuando descendió un 8,4%, siendo ya el séptimo año consecutivo de descensos. Sumando desde 2008 una caída total media de un 40%.

Las cinco provincias donde más descendió el precio de la vivienda de segunda mano durante 2014 fueron: Lugo (-6,3%), Jaén (-6,2%), Guipúzcoa (-5,3%), Almería (-5,2%) y Zaragoza (-4,9%). Sólo hubo una provincia en la que subieron los precios para este tipo de vivienda, ésta provincia fue León con un aumento del precio de un 0,1%.

Si se analizan los precios de 2014 en Barcelona capital y Madrid, en la primera subieron un 0,7% (3.115 €/m²) y en el caso de la segunda los precios bajaron un 0,3% (2.759 €/m²). Otras dos capitales que también registraron subidas fueron los casos de Valencia y Sevilla con un ascenso del 1,4% (1.750 €/m²) y 3,2% (1.979 €/m²) respectivamente.

Europa Press

-

El Euribor termina el año 2014 en mínimos históricos.

2014-12-31T13:33:00.002+01:00

El Euribor a doce meses, el tipo de interés más habitual al que están referenciadas las hipotecas españolas para calcular las hipotecas, cerrará este mes de diciembre en un nuevo mínimo histórico, en el entorno del 0,328 %, y lo que redunda en un abaratamiento los préstamos hipotecarios en unos 14 euros al mes o 168 euros anuales si se toma como ejemplo una hipoteca media de 100.000 euros,

La tasa media del Euribor del mes se sitúa de forma provisional en el 0,325 %, inferior al 0,335 % que marcó en noviembre, y al 0,543 % de hace un año.

En el caso, por ejemplo, de un préstamo superior, de unos 300.000 euros, también con un plazo de amortización a 25 años, la rebaja anual se acercaría a los 335 euros.

Si se confirma el dato de diciembre, en el 0,328 %, el Euribor marcará un nuevo mínimo histórico, el quinto consecutivo.

De esta manera, se confirmaría la tendencia a la baja que ha mantenido el indicador en los últimos meses, ya que tras acabar 2013 en el 0,543 %, en enero subió a una tasa media mensual del 0,562 %, la mayor desde febrero de 2013.

Pese a que la tasa de enero fue ligeramente inferior al 0,575 % que marcaba un año antes, el indicador puso fin a dos años de rebajas en las hipotecas.

Ya en febrero, el Euribor bajó, al 0,549 %, y retomó la senda descendente que comenzó en noviembre de 2012 y que abandonó puntualmente en enero.

No obstante, en marzo volvió a repuntar al 0,577 %, y en abril, al 0,604 %.

En el mes de mayo, el Banco de España confirmaba que el índice retrocedía al 0,592 %, pero de nuevo las cuotas de los préstamos hipotecarios se encarecían.

En junio, el Euribor volvió a la senda ascendente, hasta el 0,513 %, y en julio bajó de nuevo, al 0,488 %.
Ya en el mes de agosto, el indicador marcó un mínimo histórico al bajar al 0,469 %, seguido del de septiembre, en el 0,362 %; del de octubre, del 0,338 %, y el de noviembre, en el 0,335 %.

La evolución del Euribor, calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona del euro, y que es la principal referencia hipotecaria a tipo variable, depende de las alzas o recortes que aprueba el Banco Central Europeo (BCE) en los tipos de interés.

En la reunión de septiembre, el BCE redujo al mínimo histórico del 0,05 % los tipos de interés, algo que ha mantenido en octubre, noviembre y diciembre.

El Banco de España confirmará a principios de enero la tasa media del euríbor de diciembre, que previsiblemente, volverá a cerrar en mínimos históricos.

Hay que retroceder hasta julio de 2008 para encontrar el máximo histórico del euríbor, que fue del 5,393 %, y a partir de ese momento tomó una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

EFE

-

Ricardo Gulias: el asesor financiero debe ser de su absoluta confianza y solvencia

2014-12-10T10:44:00.001+01:00

Ricardo Gulias: el asesor financiero debe ser de su absoluta confianza y solvencia

Ricardo Gulias Valverde es el Director de RN Tu Solución Hipotecaria, intermediadora financiera independiente formada por un equipo de profesionales con experiencia de más de quince años en el sector y comprometidos en buscar la mejor "Solución hipotecaria" para cada cliente. Forma parte del panel de expertos independientes de iAhorro.com y responde desde hace tiempo a las dudas hipotecarias de los usuarios.

Nos es muy grato que haya aceptado la siguiente entrevista, que sin duda aclarará muchos aspectos relacionados con el sector hipotecario y los intermediarios profesionales.

Entrevista a Ricardo Gulias

¿Qué hacen los intermediarios hipotecarios?

¿Nos podrías explicar exactamente a qué se dedica un intermediario hipotecario y los servicios que proporciona tu empresa?

Un intermediario financiero, es un experto en financiación de todo tipo, pero normalmente está especializado y es conocedor de todos los productos hipotecarios. Conoce las condiciones financieras que ofrece cada banco o caja y domina los perfiles que cada entidad busca como cliente. Además, debe ser capaz de asesorar a sus clientes en cual es el endeudamiento adecuado a sus características económicas, y también debe recomendar los pasos a seguir antes de comprar. Es decir, por mucho que la capacidad económica de una persona, sea en un momento determinada muy buena, debe advertir de los posibles problemas futuros. Por ejemplo una persona que tenga, muy buenos ingresos, pero que algunos son variables, debe ser advertido de que esto un día puede cambiar y que pueda verse ahogado con un pago alto. O debe saber recomendar a un cliente que antes de comprar tiene que demostrar una capacidad de ahorro.

Mucha gente sin ahorros previos, sin tener la experiencia de haber vivido tan siquiera de alquiler, decidió comprar, y al no haber tradición de pago, se llegó a situaciones muy complicadas de impago y posterior desahucio. En resumen, nuestra función es la de asesorar en la elección de la hipoteca, conseguir la mejor opción para cada perfil. Nosotros recomendamos que antes de empezar a comprar, se consulte a un intermediario financiero. Este aprobará la operación con un precio de vivienda hipotético y dicho aprobado permitirá al comprador una gran capacidad de negociación en el precio, consiguiendo un importante ahorro, que compensará los honorarios del intermediario financiero con creces.

¿Son culpables las empresas de reunificación de deudas?

Con demasiada frecuencia, durante la burbuja inmobiliaria, se ha señalado a las "empresas de reunificación de deudas" como las culpables del sobreendeudamiento de las familias y de prácticas poco profesionales. ¿Qué opinión tienes de ello? ¿La regulación actual de los intermediarios hipotecarios es suficiente para evitar los abusos del pasado?

Previa a la burbuja, tanto las entidades, como todo el mundo que se dedicó al sector inmobiliario, incluso los clientes que no tenían miedo a endeudarse, ya que la vivienda era un valor hiperseguro en nuestra concepción pasada, fueron los culpables del estallido de la burbuja. Los intermediarios financieros, que formaban parte del sistema, contribuyeron en parte a este sobreendeudamiento. Las prácticas poco profesionales por desgracia las encontramos en cualquier sector profesional. Es por ello que el Instituto Nacional de Consumo, creó una regulación para controlar este sector. Todas las empresas que quieren trabajar en el sector de la intermediación deben estar reguladas e inscritas en el INC. Aún así hay muchas empresas que siguen fuera de la Ley, y además en nuestro parecer ésta se quedó corta. El consumidor además de exigir que la empresa de Intermediación cumpla la Ley, debe verificar que esa empresa es de total garantía, nunca dar provisiones de fondo por adelantado, pedir la oferta vinculante del préstamo por escrito, y no está de más que se de una vuelta por las páginas de opinión de Internet, para verificar la reputación de dicha empresa. Una empresa de intermediación financiera no cobrará nada si la operación no se lleva a término.

El asesor financiero debe ser de su absoluta confianza y solvencia. No debe ser un mero portapapeles a la entidad, debe saber resolver todos los problemas y cuestiones relacionadas tanto con la hipoteca como con la finca a comprar o hipotecar. La operaciones son claras; hay que desconfiar de aquellos asesores que no dan una respuesta ágil. Un 'No' es más rápido normalmente que un 'Si'.

¿Tienen futuro los brokers hipotecarios?

Hoy en día hay pocas empresas de intermediación hipotecaria y menos que cumplan con la Ley como RN Tu Solución Hipotecaria. ¿Los intermedios hipotecarios tienen futuro o es un tipo de empresa sin expectativas de crecimiento?

Los intermediarios financieros solventes, tienen presente y futuro. La banca cada vez es mirada con más recelo por parte del consumidor, que necesita un intermediario financiero independiente y de confianza, por un lado. Por otro las entidades financieras que están reduciendo las oficinas, necesitan herramientas de captación y fidelización comercial que les proporciones el target que ellos buscan. Es ahí donde se unen todas las funciones del intermediario financiero, su capacidad de captación y de negociación. Además el volumen de las grandes empresas de intermediación como RN tusolucionhipotecaria.com hace que tengamos acuerdos en cuanto a precios y porcentajes de financiación que a veces es imposible encontrar en la banca tradicional.

¿Ha mejorado la cultura financiera del cliente?

¿Habéis notado un cambio en los clientes que solicitan una hipoteca, en relación a su cultura financiera, o siguen sin conocer lo mínimo necesario para endeudarse?

La cultura financiera es mayor. Internet es una ventana importantísima que ilumina. Por otro lado el ser humano es muy soñador y necesita alguien que le ubique con los pies en la tierra, que le indique cual es el importe idóneo de endeudamiento para no cometer los errores del pasado, que le advierta que los tipos de interés son variables, y que además consiga la mejor operación hipotecaria de su momento concreto. Cuando un cliente va a su entidad de toda la vida, ésta sólo tiene un producto, y es el que le va a ofrecer. Nosotros tenemos un abanico increíble de posibilidades que abarca todo el panorama hipotecario español y del exterior, para conseguir reducir en interés la hipoteca.

Además el intermediario financiero puede ayudar a la negociación de la venta de la vivienda (sobretodo cuando no interviene un profesional inmobiliario), además de verificar toda la documentación de la finca, cargas, derramas, para que la fecha de firma sea un paseo.

Opinión de la comunidad de iAhorradores

¿Qué opináis de la comunidad de iAhorradores? ¿Qué preguntas os han hecho que más os hayan llamado la atención?

iAhorro es una web genial. Está consiguiendo dotar de cultura financiera a una gran comunidad, y eso es básico y necesario, porque las finanzas son el presente y el futuro de nuestra sociedad. Si tuviésemos más cultura financiera, no hubiéramos visto los dramas que nos asolan a diario, el engaño de las preferentes, desahucios por impago de hipoteca y otras barbaridades, que se han dado porque no había un profesional independiente que gratuitamente te diera información o valiosos consejos.

Las preguntas que más nos hacen a nosotros, y que nos llaman la atención, tienen que ver normalmente con operaciones hipotecarias, y las más complejas son las referidas a avales, personas que por ayudar a alguien en un momento determinado se han encontrado con problemas, y nos consultan como resolver el problema. Aprovecho para indicar que hay que tener mucho cuidado para prestarnos de aval ante operaciones de préstamo; es un consejo de tu intermediario financiero de confianza.

Muchas gracias a Ricardo Gulias y a su equipo de RN Tu Solución Hipotecaria por el trabajo que hacen como expertos independientes de iAhorro.com y por arrojar luz a un mundo que, en demasiadas ocasiones, es muy oscuro: las hipotecas. Cuando el cliente aprende a usar las armas de negociación que el mercado pone a su disposición, el poder del banco se equilibra y los acuerdos hipotecarios acaban siendo más justos para las dos partes.

Otras entrevistas a expertos independientes

Raúl Burillo: el control tributario funciona de manera eficiente para los recursos de los que dispone y de forma ineficaz para alcanzar su objetivo real.

Marc Garrigasait: en la nueva situación global, ya no existe ni un solo producto que no tenga riesgos.

Fernando Gomá y demás autores del libro ¿Hay Derecho?: la normativa hipotecaria adolece de muchos de los males que "adornan" el resto de la legislación en España: es excesiva, cambiante y confusa, y además en ocasiones, como ha ocurrido muy recientemente, es anulada en parte por los tribunales europeos.

Fernando Zunzunegui: es la rigidez de la legislación hipotecaria lo que creaba un riesgo legal, de ruptura del sistema.

Cristina Borrallo: la actuación de la banca no sólo ha afectado a las personas físicas, las empresas también se han visto inmersas en situaciones indeseadas.

Biblioteca Aseguradora: se puede encontrar solución y orientación a las necesidades de protección.

Pablo Urgel: Uno tiene que enfocar su plan de carrera como un plan de marketing en el que el producto es uno mismo.

Fuente: iAhorro
Leer la noticia en iAhorro

El precio de la vivienda sube un 0,3% durante el tercer trimestre.

2014-12-09T18:23:00.000+01:00

Durante el tercer trimestre los precios de la vivienda libre subieron un 0,3% con respecto al mismo periodo del pasado año, esto supone que se han encadenado dos trimestres al alza tras un periodo de seis años de caídas interanuales, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) que se ha publicado hoy.

El repunte interanual del precio de la vivienda en el tercer trimestre se ha moderado respecto al registrado en el segundo trimestre, cuando se experimentó un aumento de precios del 0,8%.

El precio de vivienda comenzó su descenso durante el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y siguió así hasta el segundo trimestre de este año, cuando mostró su primer repunte tras 24 trimestres en negativo.

Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda usada subió un 0,1% en el tercer trimestre en tasa interanual, frente al incremento del 0,2% del trimestre anterior, mientras que el de vivienda nueva repuntó un 0,8%, tasa 1,1 puntos inferior a la del segundo trimestre (+1,9%).

En tasa intertrimestral (tercer trimestre sobre segundo trimestre), el precio de la vivienda libre registró un aumento del 0,2%, sumando así dos trimestres consecutivos al alza tras el repunte del 1,7% registrado en el periodo abril-junio.

Por tipo de vivienda, los precios de la nueva registraron una subida trimestral del 1,2%, acelerando seis décimas su incremento respecto al segundo trimestre (+0,6%) y encadenando tres trimestres de repuntes consecutivos.

Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano no experimentaron variación en el tercer trimestre respecto al trimestre anterior, en contraste con el notable incremento del 1,9% que registraron entre abril y junio.

En el tercer trimestre de este año, un total de ocho comunidades autónomas registraron tasas trimestrales positivas en el precio de la vivienda, siendo las mayores subidas las de Baleares (+2,1%) y Cantabria (+1,7%), mientras que nueve experimentaron retrocesos, especialmente Navarra (-2,3%) y Extremadura (-2,2%).

En tasa interanual, seis comunidades presentaron en el tercer trimestre tasas positivas, mientras que otras diez registraron signo negativo y una, Andalucía, no experimentó variación. Las caídas interanuales más pronunciadas correspondieron a Navarra (-6,9%) y Extremadura (-4,6%), mientras que los mayores repuntes se dieron en Madrid (+2,8%) y Cantabria (+2%).

Un total de 12 comunidades recortaron su tasa interanual en el tercer trimestre del año respecto al trimestre anterior, especialmente Galicia y La Rioja, cuyas tasas bajaron 2,1 y 1,8 puntos, hasta el -2% y el -3,5%, respectivamente.

Los mayores incrementos en la variación anual del precio de la vivienda libre se registraron en Asturias, con una subida de medio punto, hasta el -1,5%, y en Murcia y Aragón, con tasas interanuales tres décimas superiores a las del segundo trimestre, hasta el 1,5% y el -2%, respectivamente.

El IPV que publica Estadística es compatible con las exigencias de Eurostat y complementa al que publica trimestralmente el Ministerio de Fomento. Entre sus objetivos se encuentra el de servir de elemento de comparación entre los Estados miembros en lo referente a los precios de la vivienda.

Agencias

-

El Euribor marca un nuevo mínimo histórico durante el mes de noviembre.

2014-12-03T13:32:00.001+01:00

El Euribor a doce meses marcó un nuevo mínimo histórico durante el mes de noviembre en el 0,335 % lo que supondría que una hipoteca media de 100.000 euros contratada hace un año obtendría un descuento cercano a los 90 euros anuales.

El Euribor, calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona del euro, muestra en realidad el precio del dinero a un año en el mercado interbancario europeo y es el tipo de interés de referencia en la mayoría de los préstamos con garantía hipotecaria a tipo variable.

La evolución del indicador depende de las subidas o bajadas de tipos que aprueba el Banco Central Europeo (BCE), que en su reunión de septiembre redujo los tipos de interés al mínimo histórico del 0,05 %, algo que no ha variado en sus citas de octubre y noviembre.

Hay que retroceder hasta julio de 2008 para encontrar el máximo histórico del Euribor, que fue del 5,393 %, y a partir de ese momento tomó una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

A lo largo de este año el Euribor ha oscilado entre el máximo anual del 0,604 % que alcanzó en abril y su tasa actual, por debajo del 0,34 %.

El Banco de España también ha explicado que el Mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, también ha caído al 0,335 % en noviembre.

El rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública entre 2 y 6 años se situó en el 0,0,883 %.

Agencias

-

Hungría aprueba una ley que ahorra un 30 % de la hipoteca a 400.000 personas.

2014-11-25T16:49:00.002+01:00

En la jornada de hoy el Parlamento de Budapest ha aprobado una ley que permitirá que unas 400.000 cambien sus hipotecas en divisas por créditos hipotecarios en moneda nacional lo que puede traducirse como un ahorro de hasta un 30% en la cuota, según el ministro de Economía Mihály Varga.

Esta ley establece un cambio fijo que se aplicará a partir del 1 de enero de 2015 por el Banco Nacional y así evitar el alto coste que suponía a muchas familias el pagar sus hipotecas en moneda extranjera. Concretamente, gran parte de los préstamos se hicieron en francos suizos cuyas cuotas de devolución se dispararon en los últimos años al devaluarse el forinto un 70%.

En julio el Parlamento anuló los intereses y tasas de cambio utilizados por los bancos en hipotecas multidivisas imponiendo unos tipos fijos; el pasado mes de septiembre una ley que obligaba a los bancos a devolver la cantidad de 3.200 millones de euros a quienes contrataron su hipoteca en divisa extranjera al determinar como abusivo el tipo de cambio y los intereses aplicados.

Sin embargo, los bancos húngaros han protestado por estas medidas y se han defendido diciendo que siempre han ofrecido sus productos conforme a la legislación vigente.

EFE

-

¿Qué es el Euribor Plus?

2014-11-10T18:35:00.003+01:00

El Instituto de Mercados Monetarios está desarrollando, aún en fase técnica, un nuevo indicador llamado Euribor Plus. Sobre sus características ya se ha informado a los cuatro bancos de España que forman parte del grupo que fijan la tasa interbancaria del Euribor (Santander, BBVA, CaixaBank y CecaBank). El Euribor es el tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero entre sí y que sirve como base para otros préstamos y es el tipo al que están referenciadas más del 80% de las hipotecas españolas.

Para calcularlo se basa en los tipos de referencia estimados que son enviados a diario por parte de los 25 bancos que participa, por lo tanto su resultado no depende operaciones de préstamo real sino de las previsiones de los bancos y puede estar condicionado por las entidades que lo emiten. Por esta razón el Euribor Plus tendría la finalidad de evitar futuras manipulaciones ya que sólo se tendría en cuenta los tipos de interés al que realmente se prestan los bancos en función de las transacciones realizadas.

"Se está valorando esa modificación en la fórmula de cálculo para establecer un índice de referencia que no de lugar a manipulaciones y sea más real. No reflejaría el tipo al que estarían dispuestos a prestarse los bancos, sino el tipo al que de verdad se prestan. El Euríbor Plus sería más transparente, eficiente y acorde a la situación actual que tenemos", explica Jorge López, analista de XTB.

Sin embargo otras fuentes financieras establecen que uno de los principales problemas que surgirían ante el cálculo del Euribor Plus es que en la actualidad el mercado interbancario apenas se realizan operaciones a un plazo superior a tres meses y por tanto la muestra sería muy reducida. Por ejemplo, según los últimos boletines de operaciones entre entidades españolas -una especie de mercado interbancario nacional- publicados por el Banco de España, solo se cruzan operaciones a un plazo máximo de cinco días.

Dado que el Euríbor es la referencia empleada para fijar los precios de unos 250 billones de euros en activos (no solo hipotecas), el sector alerta sobre las dificultades del proceso de transición hacia el Euríbor Plus. "No hay nada cerrado aún, ni su composición, ni su formulación final ni cómo será el proceso de sustitución", indican estas fuentes del sector consultadas.

Mientras se avanza sobre el Euríbor Plus, el Banco de España ha incrementado los controles sobre los cuatro bancos españoles que contribuyen a establecer el actul el Euríbor.

Actualmente el Euríbor a 12 meses se encuentra en niveles mínimos históricos tras cerrar septiembre en el 0,362%, y la media provisional de octubre ha bajado al 0,336%, lo que seguirá abaratando las hipotecas a las que les toque revisión. De momento no se puede predecir si el nuevo Euribor Plus abaratará o encarecerá las hipotecas.

Artículo visto en "Cinco Días"

-

Cinco expertos analizan la evolución del mercado hipotecario a corto y largo plazo

2014-11-04T12:21:00.000+01:00

Cinco expertos analizan la evolución del mercado hipotecario a corto y largo plazo

Con todo, la tendencia se ha revertido. De hecho, entre septiembre de 2013 y el mismo mes de 2014 se ha reducido casi en un punto porcentual el diferencial medio de las hipotecas. Ha pasado de 3,144% a 2,257%, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia.

Una tendencia a la baja producida, entre otros, por los cambios en los tipos que aplica el Banco Central Europeo y que los situó en su mínimo histórico (del 0,05% el pasado mes de septiembre). Por su parte, el euríbor, el índice al que la mayoría de las hipotecas están referenciadas, se sitúa al 0,362%.

Ante esta nueva situación, cinco expertos explican cómo evolucionarán las hipotecas próximamente, cuánto y hasta cuándo pueden bajar los diferenciales, si se verá una ‘guerra hipotecaria’ entre entidades o si éstas pedirán más vinculaciones.

¿Por qué están bajando los tipos de las hipotecas?

Los expertos coinciden en que los bancos vuelven a dar crédito debido a las medidas del Banco Central Europeo (BCE), también por ese motivo están bajando los diferenciales de las hipotecas.

Juan Villén, responsable de hipotecas de idealista.com, cree que “los bancos se han dado cuenta de que necesitan volver a conceder hipotecas“, pero advierte de que “solamente a clientes con solvencia y ahorros suficientes”.

En cambio, Sergio Fernández, director de negocio de Bankimia, explica que los tipos están bajando porque “vienen marcados por el BCE, que le está diciendo a la banca que de crédito y, por eso, estas bajan los diferenciales”.

También coincide Jaime Díez, analista de XTB: “La bajada de tipos de las hipotecas se debe principalmente a la caída de tipos y las nuevas medidas monetarias a implementar por el BCE”. Y cree que “los bancos tiene una oportunidad de ofrecer mejores condiciones gracias a las facilidades crediticias del BCE”.

Por su parte, Ricardo Gulias Valverde opina que “las entidades vuelven a entender que la mejor forma de fidelizar a un cliente, es dándole un préstamo a largo plazo, como es una hipoteca”. Ya que las hipotecas “llevan implícito, para obtener estas buenas condiciones, una serie de vinculaciones para toda la vida”

¿Hasta cuándo se mantendrá esta tendencia a la baja?

Todos coinciden en que la tendencia se mantendrá, no solo en los próximos meses, sino incluso a más largo tiempo. Así, por ejemplo, Jaime Diéz considera que “la tendencia se mantendrá durante uno o dos años en esta dinámica de buenas condiciones“. Y añade que “mientras la política monetaria no varíe, y no parece que vaya a variar, las oportunidades seguirán sucediéndose”.

Según Nuria Álvarez, analista de finanzas de Renta 4, “en la medida en que se vaya avanzando en la recuperación económica, y estemos en un escenario de subidas de tipos y consecuentemente del euríbor, los diferenciales tenderán a bajar a medio y largo plazo”.

Sergio Fernández opina que “la mayoría de entidades ya tienen presupuestos más elevados para hacer hipotecas el año que viene, así que sí que se mantendrán los tipos bajos durante varios meses”.

Una visión parecida es la de Juan Villén, que cree que “los bancos van a seguir disfrutando de financiación muy baja y el control de la morosidad permitirá ajustar más los precios”. Y añade que “el año que viene veremos hipotecas entre el 1% y el 1,50%”.

Asimismo, Ricardo Gulias Valverde está convencido “que va a ser la tónica general durante no sólo los próximos meses, si no años”.

¿Puede producirse una ‘guerra hipotecaria’ entre las entidades?

Nuria Álvarez explica que “el segmento del crédito hipotecario para particulares no supone una prioridad“. Pero añade que “en un futuro no descartamos que pueda darse un incremento de la competencia en este segmento, pero no agresivo.

En cambio, Gulias destaca que “ya se está dando una pequeña ‘guerra’ entre las entidades. Hace unos meses costaba conseguir tipos por debajo del 2%, pero hay entidades que ofrecen tipos para perfiles determinados por debajo del 1,50%”.

Al igual que él, Sergio Fernández precisa que “ya se está produciendo una ‘guerra hipotecaria’, aunque no es a gran escala. Las entidades están fijando tipos entorno al 1,70%”. Para el año que viene, añade, “se podrán ver sobre el 1,50%”.

Para Villén, “ya se está produciendo, pero solamente para los clientes solventes; y dado que las entidades están dándose cuenta de que el pastel de estos clientes no es suficiente, seguirán peleándose por ellos, y seguramente algunas empezarán a atreverse con clientes de perfiles inferiores, con menores ingresos y ahorros disponibles”.

Con el euríbor a la baja, ¿las entidades aumentarán las comisiones o exigirán más vinculaciones?

El analista de XTB considera que “las comisiones, la venta de seguros o la intermediación de otros productos es el negocio actual de las entidades, que han dejado en un lado secundario su función en la economía para dedicarse al incremento de sus cuentas anuales”.

Por su parte, el director de negocio de Bankimia opina que las entidades “van a poner más facilidades a la gente para poder hipotecarse. Ofrecerán más servicios y pedirán menos ingresos a las familias, serán más flexibles“.

También coincide el director de hipotecas de idealista.com: “cada vez más bancos se dan cuenta de que no pueden captar al cliente totalmente vinculado, y que primero deben conseguir el cliente y después hacer la venta cruzada, como se ha hecho toda la vida.”

En la misma línea, la analista de Renta 4 no cree que “un descenso de los diferenciales tenga porque traducirse necesariamente en más vinculaciones”.

¿Se podrían ver hipotecas con características similares a las de antes de la crisis?

Según Nuria Álvarez, “no esperamos que el sector vuelva a incurrir en hipotecas con condiciones pre-crisis, sobre todo desde el punto de vista de diferenciales o plazo de amortización”. Aunque añade: “es posible que podamos volver a ver concesiones por el 100% pero con mayores exigencias”.

Por su parte, Juan Villén cree que “probablemente veamos tímidas concesiones a nivel de riesgos, pero desde luego la barra libre de hipotecas se ha ido para no volver”.

También se muestra en este sentido Sergio Fernández: Estamos muy lejos de caer en las condiciones de antes de la crisis. Las entidades han aprendido, no habrán plazos de 40 años ni financiaciones al 100%”.

Asimismo, Jaime Díez ve “difícil volver a ver condiciones de ese tipo con los salarios estancados y los precios elevados ya que el grueso de la población tendría que destinar un 70% u 80% de su salario a la hipoteca, lo cual no parece que vaya a verse en los próximos años”.

Finalmente, Ricardo Gulias Valverde espera que “los bancos se contengan en este tipo de concesiones, para que no haya descontrol y caigamos en los errores del pasado”. Aún así, en cuanto al plazo, “creemos que no pasarán de los 35 años, y además lo recomendamos, y esperamos que no los superen, ya que el aumento de plazos, lleva añadido un aumento en los precios de la vivienda”.

Un artículo de Bankimia

Arranca una nueva edición del salón inmobiliario Barcelona Meeting Point marcada por el optimismo.

2014-10-30T13:28:00.002+01:00

Un moderado optimismo ha comenzado a extenderse entre los profesionales del sector inmobiliario español y las administraciones públicas, que se dieron cita desde ayer en el salón Barcelona Meeting Point 2014 (BMP) para consolidar la incipiente recuperación de este mercado y no repetir errores del pasado. El salón inmobiliario BMP, uno de los más importantes de España y Europa, abrió ayer sus puertas en el recinto ferial de Montjuïc de Barcelona con la participación de 256 empresas y la presencia de una veintena de fondos de inversión internacionales, entre ellos Cerberus, Deka, Oaktree o Benson Elliot.

Precisamente, el aumento del número de fondos internacionales presentes en el salón es uno de los argumentos expuestos por los organizadores para dotar de una mirada optimista la evolución del sector."España está de moda de nuevo", señaló el presidente de BMP, Enrique Lacalle, tras aportar el dato que la compra por parte de extranjeros creció un 36 % en 2013 y la de españoles ha subido un 12,5 % en el segundo trimestre de 2014. Por otra parte la actividad constructora en España es la que experimenta un mayor crecimiento en Europa, por detrás de Hungría y Eslovaquia, según informa EFE.

Es el comprador extranjero quien sostiene actualmente el sector y entre los que destacan los ingleses, que concentran el 15,1 % de las adquisiciones, seguidos por los franceses (9,8 %), los rusos (8,6 %), los belgas (7,3 %) y los alemanes (7 %), mientras que los chinos acaparan ya un 3,1 %. Lacalle reconoció que "nunca volveremos a ser los que fuimos, pero por primera vez hay muy buenas noticias".

Este optimismo se evidencia especialmente en algunas áreas de las ciudades de Barcelona, Madrid y Bilbao, donde el precio de la vivienda ha crecido hasta un 10%, según se puso de manifiesto en una mesa redonda sobre la evolución del sector.

El consejero de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat, Santi Vila, se congratuló también del "cambio del estado de ánimo" y advirtió de que ahora ha llegado el momento de demostrar que se han aprendido las lecciones del pasado, y que hay que resolver el derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución. Por último, el alcalde de Barcelona, Xavier Trias, subrayó que el consistorio que dirige pone especial énfasis en promover la vivienda de alquiler y el alquiler social, así como en la rehabilitación del tejido urbano.

Al acto de inauguración del salón asistieron también la delegada del Gobierno en Cataluña, Llanos de Luna, y el delegado especial del Estado en el Consorcio de la Zona Franca de Barcelona, Jordi Cornet.

Entre las novedades de este año del salón destaca la creación del encuentro Shop in Barcelona Real Estate, cuyo objetivo es poner en contacto a las empresas inmobiliarias españolas con inversores y agentes de la propiedad de China y Rusia, así como de otros mercados más tradicionales, como Francia, Reino Unido o Alemania.

A lo largo de las restantes jornadas del salón se celebrarán numerosas sesiones, mesas de debate y conferencias sobre cuestiones vinculadas con el mercado inmobiliario, como los fondos soberanos, la eficiencia energética o los retos y oportunidades del sector.

RN Tu solución hipotecaria cuenta con stand propio y asesoraremos en materia hipotecaria a todos aquellos que nos visiten. Pídenos invitaciones y nos vemos allí. ;)

EFE

-

La vivienda en España sigue siendo cara en relación con los salarios

2014-10-20T18:43:00.000+02:00

El precio de la vivienda en España sigue estando por encima de la media histórica, según el ratio usado por el Fondo Monetario Internacional 'House Price to Income', precio sobre ingresos de las familias. Así ha sido la evolución del precio de la vivienda en España desde 2004

Según este ratio (actualizado al segundo trimestre de 2014), el precio de la vivienda en España seguiría estando un 15% por encima de lo que correspondería a la media de su serie histórica. El ratio precio sobre ingresos se calcula dividiendo el precio (de una zona) medio de la vivienda entre la renta disponible de las familias.

Japón, el más barato

Por países, Japón es el país en el que la vivienda es más barata respecto a los ingresos de su población, la desviación del precio de la vivienda en el país nipón es de un -40%. Algo similar ocurre en Corea del Sur con una desviación del -37%.

Por el lado opuesto, se encuentran Bélgica, Australia y Canadá, donde el precio de la vivienda se desvía hacia arriba un por encima del 30%. Países en los que el FMI ha advertido sobre el riesgo de que se esté creando una burbuja inmobiliaria. Francia también se encuentra entre los países que han recibido el toque de atención del Fondo Monetario Internacional por elevado precio de la vivienda.

Llama la atención también, el caso de EEUU, que tras haber sufrido una burbuja inmobiliaria antes de la crisis económica, ahora el precio de la vivienda se encuentra un 10% por debajo de la media histórica.

En el mismo informe, se puede observar que el coste de comparar una vivienda España es caro si se compara con los costes totales que supone alquilar. Este ratio se calcula comparando los costes totales que supone una vivienda en propiedad con los costes del alquiler de un inmueble de las mismas características.

Los resultados de este ratio son muy similares a los del precio sobre ingresos. En Japón es más rentable comprar una vivienda que alquilarla, mientras que en Canadá, Nueva Zelanda y Noruega ocurre todo lo contrario.

Artículo visto en "El Economista"

-

La vivienda de segunda mano suponen ya el 85% de las compraventas.

2014-10-17T14:02:00.000+02:00

Los cambios del mercado inmobiliario en la época "post-burbuja" la vivienda de segunda mano se ha convertido en el actor principal dentro del sector. A la vista de las estadísticas de compraventas, el segmento de este tipo de vivienda ha tomado el mando en el sector en detrimento de la obra nueva convirtiéndose el principal reclamo.

Las cifras evidencias este hecho ya que de las 164.368 compraventas realizadas sobre inmuebles libres entre enero y junio, el 85,3% (140.328) correspondió a segunda mano y el restante 14,7% (24.040) a nuevos, según el Ministerio de Fomento, y la tendencia parece que seguirá en aumento.

Según Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, la compraventa de obra nueva, entendida como pisos a estrenar, no resulta tan ínfima como dicen las estadísticas. Matiza que muchas ventas de los bancos cuentan como usadas cuando realmente se hacen sobre pisos que no han sido habitados, pero que al haber sido transmitidos por los promotores como pago de deuda pasan a tributar como segunda mano.

Al margen de esta importante puntualización, los expertos ven lógico el rumbo que ha tomado el mercado, con la supremacía (en mayor o menor medida) de la vivienda usada. Indican que se viene de un pasado colmado de pisos nuevos y ahora, con la edificación en mínimos, la situación es normal. Al mismo tiempo, avisan de los riesgos económicos de la decadencia de la obra nueva.

Los analistas defienden que, en un mercado normalizado, las transacciones de casas usadas deben copar el 55%-60%. En pleno recalentamiento, en 2008, el dato de operaciones de obra nueva llegó incluso a superar al de usadas (291.478 por 218.402). Ahora, las tornas han cambiado. La nueva sólo protagonizó el 17,2% de las compras en 2013.

La hegemonía de la segunda mano en las compraventas tiene fundamentalmente una explicación, según José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE): la falta de crédito. "El mercado de la vivienda es absolutamente procíclico y dependiente de la financiación. Se ha pasado de mucha y barata a poca y cara", explica. Galindo habla de un doble efecto: "El promotor no puede construir ni la demanda comprar".

El presidente de la APCE supedita la reactivación de la vivienda nueva (obra y ventas) a la vuelta del crédito y al desapalancamiento de la banca, a la que ve como una competencia complicada porque "es propensa a financiar su producto". Prevé que el regreso del crédito no se dé hasta que mejore la economía y baje el paro. "El mejor plan de vivienda es un plan de empleo que produzca compradores solventes", señala.

Gil también pondera el papel de la obra nueva en el mercado inmobiliario y en la economía: "Hay más demanda de la que dicen las estadísticas y el objetivo del sector debe ser aumentar la promoción, aprovechando que en muchos ámbitos se puede edificar a un precio atractivo. La obra nueva es clave para el conjunto de la economía por el empleo que genera".

Sin embargo, pensando en el crédito a particulares, Gil hace una lectura más positiva que Galindo y no cree que la vivienda nueva esté en desventaja. "Esta oferta, incluyendo las segundas transmisiones de la banca, goza de más financiación y más barata que la segunda mano porque la banca da más facilidades para colocar su producto y los promotores disponen del préstamo a subrogar", asegura.

Galindo también valora el auge de las compras de casas usadas. "Estas transacciones interesan porque muchos de los que venden acabarán buscando algo mejor, como es la obra nueva. Es la demanda por rotación", indica. "A nadie se le escapa", prosigue, "que las casas nuevas gozan de parámetros de calidad constructiva y servicios diferentes a la usada".

Respecto a los precios, Galindo descarta que estos lastren las ventas de pisos nuevos. "Los promotores también han ajustado mucho, pero no pueden hacerlo tanto como el particular", dice. "Hay que tener en cuenta", prosigue, "que hay unos límites ligados a la deuda con los bancos". En este punto, Gil piensa que el ajuste de la obra nueva ha sido mayor del que se publica oficialmente. A su parecer, el hecho de que las ventas de la banca (la gran impulsora de rebajas) se contabilicen como usadas desvirtúa el escenario de precios, viéndose un mayor ajuste en el mercado de segunda mano.

Además del lastre de la financiación, Galindo admite que la vivienda nueva tiene que hacer frente a la habitual desventaja de la localización. "La usada se vende, por lo general, porque está en el centro de las ciudades, donde los pisos a estrenar escasean", explica.

El presidente de la APCE avisa de que el stock no es tan amplio como se dice. "Cuando se habla de cientos de miles de inmuebles hay que tener en cuenta que la mayoría está en la playa", comenta. Ratificando esta postura, el Instituto de Práctica Empresarial ha informado de que la Comunidad de Madrid sólo tendrá 11.900 viviendas nuevas en venta en 2015. "Cuando comento por Europa que en España sólo se inician 30.000 casas al año se quedan haciendo cruces", declara.

La fiscalidad es otra variable que sonríe a la vivienda usada. Mientras que la compra de nueva se grava con un 10% de IVA, la segunda mano paga en Madrid el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6%. Galindo, de este modo, aboga por recuperar el IVA superreducido, aunque con un matiz: "Sólo para las compras de casa habitual", propone.

Artículo visto en "El Mundo"

-

El sector inmobiliario mueve un 31% más de dinero que en el mismo periodo de 2013.

2014-10-06T12:59:00.001+02:00

El sector inmobiliario comienza a revertir su situación y cada vez son más los datos estadísticos que así lo demuestran. En este sentido el mercado de vivienda libre movió 22.255,1 millones de euros en España en el primer semestre de 2014, según datos del Ministerio de Fomento. Esta cantidad supone un aumento del 31% en comparación con el mismo periodo de 2013 (16.976,6 millones). Lo que significa que el volumen de negocio que mueve el mercado de vivienda establece durante la primera mitad de 2014 una tendencia positiva después de sumar tres años consecutivos de caída.

La cantidad de 22.255,1 millones de euros se corresponden con las 164.368 transacciones de vivienda libre que se hicieron durante el primer semestre del año. En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 18.554 millones (un 35% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 3.701,1 millones (+14,2%).

Madrid fue la región que se registró un mayor número de transacciones de vivienda libre en los seis primeros meses del año, con 4.320,9 millones de euros. Por detrás se situaron Cataluña (4.038,9 millones), Andalucía (3.988,9 millones) y la Comunidad Valenciana (2.700,9 millones). A continuación, se encuentran País Vasco (1.055,2), Canarias (1.043,5 millones), Baleares (957), Castilla y León (742,6), Galicia (674,4), Castilla-La Mancha (582,8), Murcia (517,2) y Aragón (484,5). Por otro lado las regiones en las que el sector de la vivienda libre movió menos dinero fueron Asturias (284,3 millones), Navarra (249,5), Cantabria (228,6), Extremadura (207,1), La Rioja (121,1) y Ceuta y Melilla (57,4 entre las dos).

Servimedia

-

El Euribor cerró septiembre en el mínimo histórico: 0,36%.

2014-10-03T11:43:00.002+02:00

El Euríbor, el índice de referencia en la mayoría de las hipotecas en españolas, cerró el mes de septiembre en el mínimo histórico del 0,36% lo que supone un abaratamiento de las hipotecas a aquellos que les toque revisión. El Euríbor se situaba el pasado viernes en el 0,341% en tasa diaria. Los 26 valores con los que, hasta el momento, cuenta el mes de septiembre sitúan el índice en el 0,365% mensual, lo que supone una bajada de 0,178 puntos respecto al indicador de hace un año.

Analistas consultados señalan que el índice ha continuado en el mes de septiembre con su “imparable” descenso, amparado por la subasta de liquidez, realizada por el Banco Central Europeo (BCE) el pasado día 18 de septiembre. “La llegada al mercado del dinero del BCE empuja a la baja la cotización del Euríbor”, señaló.

También recordó que las hipotecas formalizadas han subido por segundo mes consecutivo en España y apuntó que durante el mes de julio se formalizaron más de 18.000 préstamos hipotecarios, “que no solo crecieron en número, sino que también lo hicieron en tamaño de los préstamos”.

En cuanto a la estabilización del Euríbor en los próximos meses, Marcos ha señalado que la “clara intención” del BCE de continuar con sus medidas de política monetaria expansiva, invita a pensar en una estabilización del Euríbor en las inmediaciones del 0,35%, zona en la que ha estado durante los últimos días de este mes.

Por ello, ha augurado “buenas noticias” para los hipotecados que tengan que revisar su hipoteca durante el próximo mes de octubre, ya que se estima que el índice pueda terminar en las inmediaciones del 0,365%. Así, un hipotecado medio (hipoteca de 120.000 euros a 20 años) que revise su hipoteca durante el mes de octubre verá reducida su cuota en unos 10 euros al mes.

“El nuevo impulso a la baja del Euríbor, junto con un incremento del la firma de préstamos hipotecarios, invita al optimismo en uno de los sectores más castigados durante los últimos años. A la espera de que el acceso al crédito mejore realmente, parece que comienza a despejarse el horizonte del mercado inmobiliario e hipotecario español”, ha señalado.

La ligera mejoría en las condiciones del crédito y el objetivo de captar clientes solventes ha llevado a varias entidades a abaratar sus préstamos hipotecarios, ofreciendo un interés de Euríbor más un diferencial por debajo del 2% condicionado, en algunos casos, a estrechar la vinculación con la entidad.

Noticia vista en El Economista

-

El imperio inmobiliario de Amancio Ortega crece en casi mil millones en un año y ya supera los 4.000 millones.

2014-09-29T13:44:00.001+02:00

El patrimonio inmobiliario de Amancio Ortega crece hasta superar los 4.000 millones de euros. En concreto, el valor de las inversiones inmobiliarias de Grupo Pontegadea, sociedad a través de la cual el empresario gallego agrupa su patrimonio, suma un total de 4.207 millones de euros, según reconoce la propia sociedad en su última auditoría de cuentas.

Esta cifra supone un aumento de casi un 25% a los 3.379 millones de euros en que se valoraba su patrimonio inmobiliario un año antes, claro ejemplo del acierto inversor del fundador de Inditex, entre cuyas últimas adquisiciones, algunas de este mismo ejercicio, se encuentra la tienda de Apple en la calle Colón de Valencia, la antigua sede de Banesto en la barcelonesa Plaza de Cataluña; un edificio en pleno pulmón comercial de Manhattan o la londinense Devonshire House, joya arquitectónica e histórica de la capital británica.

Las valoraciones que ofrece Pontegadea de Inversiones respecto a su fortuna inmobiliaria se basan en trabajos realizados por expertos independientes. El valor razonable, que es el elegido por Ortega para cifrar su patrimonio inmobiliario, "es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de mercado", según la definición técnica.

Aunque no se trata de una compañía cotizada, y estas valoraciones siempre requieren ajustes a la hora de trasladarlas al mercado de valores, si se comparan los 4.200 millones de Ortega con los 1.800 millones que vale en bolsa Colonial, o los 1.284 de la socimi Merlin, las dos mayores compañías del sector cotizadas en España, permiten hacerse una idea del imperio inmobiliario de Ortega.

Este, además, cada vez tiene mayor peso internacional, ya que sólo en 2013 las inversiones inmobiliarias de Pontegadea fuera de territorio español, netas de amortizaciones y provisiones, han crecido en más de 500 millones de euros, pasando de 2.014 a 2.536 millones de euros. De esta cantidad, 1.652 millones corresponden a inversiones en Europa, mientras que 801 millones están en América y 83 en otras ubicaciones.

El imperio inmobiliario de Ortega se reparte entre las cabeceras Pontegadea Inmobiliaria, Esparelle Inmobiliaria, Pontegadea México, Pontegadea France, Madeleine 10, Pontegadea USA, Hills Place, Prima Cinque y Pontegadea UK. La cifra de negocio de esta actividad supera los 200 millones de euros.

La posibilidad de sacar a cotización su imperio cobró cuerpo este mismo año, en pleno auge de las socimis, cuando se planteó echar a rodar su propio vehículo cotizado bajo esta ventajosa figura. Un reto por ahora aparcado, pero que promete convertirse en la mayor inmobiliaria de España y en una de las mayores del mundo cuando llegue el momento.

Artículo visto en El Confidencial

-

Propietarios buscan su media naranja

2014-09-15T18:33:00.002+02:00

La permuta de viviendas es una opción de compra y de venta que pasa por los cálculos de muchas familias españolas que no encuentran un comprador o precisan liquidez con urgencia. "Cambio chalé por piso más pequeño", "vivienda en la costa por otra en la ciudad"... Internet está lleno de anuncios de intercambios. En junio pasado se transmitieron 125.817 fincas, de las que 534 fueron permutas (54.058 viviendas, de las que 119 han sido trueques), según datos del INE. Con matices, ya que en muchas ocasiones, en lugar de contrato de permuta, se realizan dos compraventas y así lo contabiliza el instituto público.

Cambiar una casa por otra ha sido durante estos últimos siete años la única salida de emergencia para los que quedaron atrapados en el estallido de la burbuja inmobiliaria. Sin poder vender ni comprar, cerrado el grifo de la financiación, y con un Euribor que encadenaba máximos históricos —hasta el 5,526% de octubre de 2008—, el intercambio era casi la única forma de deshacerse de una hipoteca que pesaba como una losa.

Ahora que el mercado inmobiliario comienza a salir del largo letargo, el interés por las permutas —una fórmula de éxito en EE UU o Reino Unido— parece haberse enfriado. "Sigue siendo una opción. Aunque se solvente el problema de crédito de los bancos, el proceso de compraventa crea mucha incertidumbre en la gente", dice Eneka Tamayo, administrador del portal sepermuta.es, que nació a finales de 2008 y tiene más de 17.000 anuncios y 40.000 visitas mensuales.

El intercambio "es rápido y evita la especulación. Existe y con intención de quedarse", apunta Francesc Salvador, abogado y creador del portal teapetecemicasa.com, que nace como consecuencia de la situación inmobiliaria de mediados de 2007.

Una permuta consiste en encontrar la media naranja inmobiliaria, es decir, vender una casa para comprar otra. Pero no siempre es tan sencillo. Tienen que encajar todas las piezas del puzle: "Encontrar a dos partes interesadas en la casa de la otra, que asuman el valor, establecer la compensación por la diferencia; y que cada parte renegocie la financiación de la vivienda que compra", explica David Moya, director general de la agencia Look & Find, que ha intermediado en permutas. Es muy difícil que las dos casas tengan el mismo valor, así que el diferencial se da en efectivo.

Detrás de un trueque hay multitud de motivaciones. La más frecuente es la necesidad de reducir la letra de la hipoteca y tener liquidez a cambio de un piso más pequeño. Es el caso de Carmen, que permuta una vivienda en Chamartín (Madrid), de dos dormitorios, por un apartamento o estudio. O el dueño de un piso en Barcelona, de 200 metros y seis habitaciones, tasado en 850.000 euros, que cambia por "un piso más pequeño". También son clientes las familias que precisan de más espacio, los que cambian de lugar de residencia (movilidad laboral), o las personas mayores que requieren menos metros.

Desde hace un mes Carlos Hernández, de 37 años, cambia su piso en Colmenarejo (Madrid), más una casa de fin de semana en un pueblo de Segovia, por un chalé. "Mi mujer y yo podríamos comprar un chalé pero nos encontramos con el problema de la venta del piso. Las dos suman el importe justo que me queda de hipoteca, ya que compramos en 2005, en pleno auge inmobiliario. Si solo vendemos el piso, aún nos quedaría un valor residual de hipoteca (de 180.000 euros)", dice Carlos, al que ha contactado bastante gente interesada.

"Incluso se están dando casos de divorciados que cambian su propiedad por otras dos de valor inferior", añade Salvador.

Deshacerse del apartamento de la playa por pequeños pisos en la ciudad es un clásico. "La mayoría de permutas se concentran en Barcelona, Madrid y la costa Mediterránea", indica el promotor de teapetecemicasa.com, que cuenta con una base de datos donde los usuarios se buscan y se gustan. Existen casi 7.000 propiedades activas y más de 10.000 usuarios interesados. En estos años ha facilitado 42.000 intercambios.

Si surge el flechazo y hay trueque, las cautelas a tomar son las mismas que en cualquier compraventa: visitar el inmueble, solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad, posibles derramas en la comunidad de vecinos, realizar dos tasaciones por peritos independientes, etcétera.

Que exista hipoteca sobre uno o los dos inmuebles dificulta la operación, pero no la imposibilita. La mejor opción suele ser la subrogación del préstamo. "Si el diferencial es más bajo que el de la nueva hipoteca, la mejor alternativa es la subrogación", señala Francisco Abril, consultor senior de Canales de Financiación de Casaktua, portal inmobiliario que comercializa inmuebles de entidades financieras.

Aunque lo más probable es que haya que pagar una comisión por subrogación —suele estar entre el 0,50% y el 1%—, y que este trámite tenga sus propias costas (notaría, gestoría y registro), "hay un sensible ahorro en los gastos de constitución del préstamo, de en torno a un 1,5%", calcula Ricardo Gulias Valverde, director de RN Tu Solución Hipotecaria.

Además, desde el punto de vista fiscal, tiene ventajas. Las subrogaciones disfrutan de una exención de AJD (Actos Jurídicos Documentados). "Solo se devenga la cuota fija, ya que ésta se devenga siempre que hay documento público (escritura). Esta tributación es mínima (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario)", según Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.

Ahora bien, en la práctica "es muy difícil que pueda darse la subrogación, ya que las entidades deben aceptar el riesgo; hay avales que no quieren volver a firmar; hipotecas de entidades absorbidas o desaparecidas que tienen órdenes de no subrogar; y los bancos no están de acuerdo en respetar las condiciones financieras antiguas beneficiosas para los clientes", según Gulias.

Al final, el visto bueno va a depender de la liquidez del banco. "Le interesa más una subrogación que mantener esa liquidez ociosa sin invertir", puntualiza Abril. Si la entidad se niega, se cancela la hipoteca y se suscribe una nueva.

Por Sandra López Leton

Artículo publicado en El País

-