Pine Ridge Report

[주택동향] 캐나다는 새로운 주택버블이 우려?

2010-02-08T17:44:35-05:00

세상은 늘 불공평한 측면이 있다. 미국의 주택시장은 여전히 침체의 굴레에서 벗어나지 못하고 있는데 캐나다는 새로운 주택버블을 고민하고 있으니 말이다. 월스트리트저널(WSJ)의 기사(Housing Rebound in Canada Spurs Talk of a New Bubble)에 따르면 캐나다의 주택시장의 회복세가 지나치게 빠르게 진행되고 있어 새로운 버블이 우려되고 있다고 한다. 캐나다의 주요 6개도시의 주택가격지수는 7개월째 연속하여 상승세를 나타내면서 11월중 주택가격은 경기침체이전의 피크때의 가격수준으로 되돌아 갔다고 하는가 한다. 캐나다에서 취급되는 모기지는 주로 변동이자모기지로써 몇년마다 이자율이 새롭게 조정되는데 현재 이자율이 워낙 낮아 주택구매가 용이하지만 앞으로 이자율이 급등하게 되면 심각한 상황에 봉착할 수 있다. 이와 관련하여 캐나다중앙은행은 모기지이자율이 앞으로 예상대로 계속 상승하게 될 경우 2012년중반이 되면 약 9%정도의 주택소유자들이 과다부채로...

[융자동향] 프라임점보모기지연체율...10%에 육박

2010-02-08T17:31:44-05:00

융자금액이 상대적으로 큰 점보모기지를 얻은 사람들의 경우 높은 실업율과 주택가격의 하락으로 인하여 더욱 어려움에 빠진 것으로 나타나고 있다. 점보모기지란 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥이 정한 융자한도를 초과한 모기지들을 말한다(소위 컨포밍모기지(Conforming Mortgage)라고 하여 페니매와 플레디맥의 융자한도금액은 2008년까지 417,000달러이었으나 2008년초부터 주택가격이 높은 지역에 국한하여 72만9,750달러까지 일시적으로 상향조정되었다.) 주택가격이 비싼 뉴욕이나 뉴저지, 캘리포니아와 같은 지역에서는 점보모기지가 주로 취급되고 있는데 피치레이팅(Fitch Ratings)에 따르면 우량점보모기지의 경우 60일이상 연체되어진 모기지는 1년전 3.7%에 불과하였으나 지난 1월에는 9.2%로 급등하였다고 한다. 캘리포니아의 경우 점보모기지시장의 약 44%를 차지하고 있는데 연체율은 1년전 4.1%에서 11.3%로 급등하였다. 이처럼 우량점보모기지들의 연체가 늘어나고 있는 이유는 2009년 실업사태가 악화되어지는 상황하에서 주택가격 역시 크게 하락하였기 때문이다. 점보모기지중 약 1/3정도가...

[주택동향] 주택을 구매하는 이유

2010-02-08T12:17:18-05:00

최근 연구보고서("Housing in America: The Next Decade") 에 따르면 올해 주택가격이 10%정도 추가하락할 것이라고 한다. 해당 보고서에 따르면 주택가격은 향후 10년동안 연 1%-2%정도의 상당히 둔화된 상승세를 나타낼 것이며 현재 67%인 주택소유율은 62%정도로 하락할 것이라고 한다. 이처럼 주택시장이 고전을 면치 못할 것으로 보는 이유는 주택압류가 계속 급등세를 나타내고 있고 주택모기지시장이 새롭게 재편되고 있으며 주택수요 역시 크게 바뀌고 있기 때문이다. 즉 예전에 누릴 수 있었던 봄날은 다시 주택시장에 찾아오기 어렵다는 이야기이다. 주택시장은 지난 10년동안 갖가지 우여곡절을 겪어온 바 이제 사람들은 주택소유에 관련하여 보다 조심스러운 행보를 나타낼 것으로 보인다. 주택를 구매할 때 과연 앞으로 주택가격이 얼마나 오를 것인가에 관심을 두기보다는 이를 통하여 삶의...

[융자동향] 가계부채...기록적인 감소세

2010-02-08T12:05:53-05:00

가계부채가 11개월째 기록적으로 줄어들고 있다. 연방준비위(Federal Reserve)에 따르면 지난 12월중 총가계부채는 전월대비 17.3억달러(0.8%)가 감소하였다. 가계부채는 계속 증가세를 나타내다가 11개월째 연속하여 감소하고 있는데 이는 소비자들이 부채를 줄이고 있으며 은행들 역시 회수불가능한 부실채권을 상각처리하고 있기 때문이다. 가계부채는 2008년말 2조5천6백억달러에서 2009년말에는 2조4천6백억달러로 4%가 감소하였다. 이는 1991년 1.3%가 줄어든 이래 처음 발생하는 현상이다. 지난 12월 크레딧카드등 회전한도대출은 8,660억달러로 11.7%나 감소하였다. 회전한도대출의 경우 15개월째 연속하여 줄어들고 있는데 작년 한해동안 9.5%가 감소하였다. 자동차론이나 학자금대출과 같은 비회전한도부채의 경우 1조5천9백억달러로 68억달러(5.2%)가 늘어났다. 2009년 한해동안 비회전한도대출은 0.7%가 감소하였다. Copyright 2010 Pine Ridge Report

[융자동향] 모기지보다 신용카드 상환이 우선?

2010-02-08T11:48:39-05:00

크레딧카드를 갚기에 앞서 모기지를 우선해서 상환하는 것이 일반적인 현상이다. 그러나 최근 연구조사에 따르면 모기지보다 크레딧카드를 우선해서 갚는 사례가 급등하고 있다. 트렌스유니온(TransUnion)에 따르면 모기지는 연체중이지만 신용카드는 정상적으로 상환하고 있는 사람들의 비율이 2008년 3분기중 4.9%에서 2009년 3분기중에는 6.6%로 늘어났다고 한다. 이에 따라 모기지는 연체하고 있으나 신용카드는 제대로 상환하고 있는 사람들이 신용카드는 내지 않고 있으나 모기지는 정상적으로 갚고 있는 사람들보다 처음으로 더 많아지게 되었다고 한다. 이와 같은 상황은 서브프라임모기지를 얻은 사람들을 중심으로 처음 나타났는데 시간이 지나면서 다른 일반모기지로 확대되고 있다. 이와 같은 현상이 나타나고 있는 이유는 무엇보다도 주택가격이 크게 하락하면서 모기지부채가 주택가격보다 과다한, 이른바 네가티브에퀴티(Negative Equity)현상이 크게 늘어났기 때문이리라. 실제가치에 비하여 부채가 과다한...

[경제동향] 미국경제의 향방

2010-02-08T10:58:45-05:00

미국경제가 현재 나아지고 있다는 사실에는 별다른 이견이 없는 듯하다. 다만 향후 어떠한 양태를 나타낼 것이냐에 대해서는 의견이 분분하다. 일부에서는 미국경제가 "V"자형 회복을 하게 될 것으로 예상하고 있는데 이는 미국경제가 앞으로도 계속 회복세를 나타내면서 성장동력을 되찾을 것이라 믿고 있다. 그러나 다른 일부에서는 현재 나타나는 경기회복 자체가 연방정부의 경기부양효과에서 비롯된 것이니 만큼 계속 이와 추세를 유지할 수 없을 것이라 주장하고 있다. 즉 나아지는 양상을 보이고는 있으나 여러가지의 내재된 문제(높은 실업율, 대출경색, 수요감소, 과다부채등)으로 인하여 결국 지지부진한 양상을 보이게 될 것이라는 것이다. 이른바 "W"자 형태를 나타낼 것으로 전망하는 것이다. 이와 같은 예상에도 불구하고 향후 미국경제가 다시 경기침체로 빠지게 될 것이라 평가하는 사람들은 극히...

[What's Ahead] 주간경제칼렌더

2010-02-08T09:48:49-05:00

이번주 발표되어질 경제관련 데이타들은 다음과 같다. 일자 경제지표 예상 종전결과 2/10(수) 무역수지 -378억달러 -364억달러 2/11(목) 주간실업수당신청 460,000 480,000 2/11(목) 소매세일(Retail Sales) +0.2% -0.3% 2/11(목) 재고(Inventories) 0.0% +0.4%% 2/12(금) 소비자정서지수 76.0 74.4 Copyright 2009 Pine Ridge Report

[외환/환율] 원달러환율 계속 상승세, 1,171.90원

2010-02-08T09:40:13-05:00

원달러환율이 또다시 상승하면서 1,170원대로 올라섰다. 8일 서울 외환시장에서 달러화에 대한 원화 환율은 지난 금요일대비 2.00원오른 1,171.90원을 기록했다. 이날 환율은 그리스 재정적자에 대한 우려가 재차 증폭되면서 글로벌달러가 강세를 나타내자 상승했다. 이날 코스피 지수는 14.33P(0.91%) 하락한 1,552.79을 기록하였는데 외국투자자들은 2,210억원의 주식을 순매도했다.

[마켓워치] 주간증시동향

2010-02-06T19:09:55-05:00

Dow Industrials 이번주 55.10포인트(0.55%) 하락 - 10,012.23 지난 4주동안 5.71% 하락 금요일 10.05포인트(0.10%) 하락 Nasdaq Composite 이번주 6.23포인트(0.29%) 하락 지난 4주동안 7.60% 하락 금요일 15.69포인트(0.74%) 상승 S&P 500 이번주 7.68포인트(0.72%) 하락 지난 4주동안 6.88% 하락 금요일 3.08포인트(0.29%) 상승 Copyright 2010 Pine Ridge Report

[경제동향] 실업율, 앞으로 상승할 수 밖에 없는 이유

2010-02-06T13:48:41-05:00

금요일 발표된 고용리포트에 따르면 실업율이 놀랍게도 10%에서 9.7%로 하락하였다. 얼핏 보면 고용시장이 빠르게 호전되고 있다는 평가를 내릴 수 있다. 그러나 실업율은 앞으로 낮아지기 보다는 상승하게 될 가능성이 높다. 실업율은 일반가구들에 대한 설문조사를 통하여 집계된다. 이를 통하여 일자리를 가지고 있는지, 현재 실업상태라면 일을 하기 원하여 일자리를 찾고 있는지의 여부를 조사하는데 만일 일자리를 적극적으로 찾지 않는 사람들의 경우 실업율 집계에서 제외된다. 앞으로 실업율이 상승하게 될 것으로 예상되는 이유는 일자리를 찾기를 포기한 사람들이 경기회복이 진행되어짐에 따라 다시 일자리를 찾으려 나서게 될 것이기 때문이다. 만일 이와 같은 상황이 벌어질 경우 실업율은 10%이상으로 뛰게 될 것으로 판단된다. 1월중 고용리포트에서 나타나는 희망스러운 징후는 한계실업율이 12월중 17.3%에서...

[Bank Failure] #16: 1st American State Bank of Minnesota

2010-02-06T12:51:29-05:00

이번주 1개은행이 금융감독당국에 의해 폐쇄조치되었다. 이에 따라 올해에 들어 폐쇄된 은행들의 숫자는 16개로 늘어나게 되었다. 다음은 이번주 폐쇄된 은행의 내역이다. #16: 1st American State Bank of Minnesota, Hancock, Minnesota: 총자산 1,820만달러, 총예금 $1,630만달러, FDIC 예상손실액 310만달러 Copyright 2010 Pine Ridge Report

[주택동향] 뉴욕 맨하탄 아파트시장동향

2010-02-05T10:10:43-05:00

맨하탄아파트시장리포트에 따르면 뉴욕 맨하탄의 경우 2009년말현재 6,851개의 아파트재고가 매물로 나와 있는데 이는 2008년 9,081개에 비하여 24.6%가 줄어들은 것이다. 지난 10년동안 연평균 아파트재고는 6,860개수준이라는 점을 감안시 맨하탄아파트시장의 경우 재고는 적정수준으로 유지하고 있다고 평가되어질 수 있다. 다만 아파트소진율(아파트매매에 소요되는 기간)의 경우 11.1개월로써 2008년 10.6개월보다 장기화되었으며 지난 10년동안 평균소진율인 9.2개월을 훨씬 상회하고 있다. 이와 같은 현상은 매매가 부진하기 때문에 나타나는 현상이다. 2000-2009 Manhattan Market Report

[주택동향] 1월중 주택재고...완만한 증가세

2010-02-05T09:52:07-05:00

시장에 매물로 나온 주택들의 숫자가 예상외로 완만한 증가세를 나타내고 있다. 당초 예상으로는 은행들이 대량의 압류물건들을 시장에 내놓을 것으로 보았으나 이와 같은 현상은 아직까지 나타나지 않고 있다. 시장에 주택재고가 급등할 경우 주택가격은 더욱 하락압박을 받게 되며 이에 따라 최근 안정되고 있는 주택가격에 매우 부정적인 영향을 미치게 될 수 밖에 없다. ZipRealty Inc에 따르면 27개 주요도시의 주택재고는 지난 1월말 현재 전월대비 2.87%가 증가하였다고 한다. 1년전에 비하여 27개주요도시의 주택재고는 22%가 감소한 상태이다. 일반적으로 주택매물은 1월중 급등하는 양상을 보이는데 1982년부터 2008년까지의 기간동안 1월중 주택매물은 평균 8.7%가 증가하였다고 하는데 이처럼 주택재고가 미미한 증가세를 보이고 있는 것은 매우 이례적인 현상으로 받아들여지고 있다. 뉴욕 맨하탄의 경우 1월말...

[고용동향] 1월중 일자리, 2만개 감소...실업율은 9.7%로 하락

2010-02-05T09:29:23-05:00

1월중에도 일자리는 계속 줄어들고 있으나 실업율은 예상밖으로 하락하였다. 노동부의 발표에 따르면 실업율은 10.0%에서 9.7%로 하락하였다. 그러나 당초 8만5천개가 줄어들었다고 발표되었던 12월중 고용감소치는 이보다 훨씬 많은 15만개로 나타났고 1월에도 추가로 2만개의 일자리가 감소하였다. 2007년말 경기침체가 시작된 이래 일자리는 840만개가 줄어들었다. 다만 지난 몇개월동안의 경우 경기회복이 이루어지면서 일자리 감소치는 커다란 변화를 나타내지 않는 가운데 꾸준히 개선되어지는 양상을 보이고 있다. 특히 작년 11월의 경우 일자리는 6만4천개가 늘어난 것으로 나타나고 있다. 그러나 작년 12월과 지난 1월중 고용리포트에서 보여지듯이 계속 일자리가 감소하고 있다는 것은 고용시장이 여전히 취약한 상황임을 말해준다. 소위 한계실업(underemployment)이라고 하여 실업상태에 있는데 일자리로 찾지 않고 있는 사람들이 포함된 실업율은 17.3%에서 16.5%로 하락하였다. 연방준비위(Federal...

[외환/환율] 원달러환율 폭등세, 1,169.90원

2010-02-05T09:07:13-05:00

원달러환율이 올해에 들어 최고수준으로 폭등했다. 5일 서울 외환시장에서 달러화에 대한 원화 환율은 전일대비 19.0원 오른 1,169.90원을 기록했다. 이날 환율은 미국경제회복에 대한 우려와 그리스 재정위기에 대한 불안감이 증폭되면서 달러화가 초강세를 보임에 따라 급등하였다. 뉴욕증시의 경우 다우존스지수는 장중 한때 10,000선아래로 떨어졌고 코스피 지수도 49.30P(3.05%) 내린 1,567.12에서 마감했다. 외국투자자들은 이날 2,905억원의 주식을 순매도했다.

[주택동향] 주택구매를 앞당겨야 할 이유

2010-02-04T11:28:18-05:00

2010년중 주택을 구매하고자 하는 경우 가급적 구매시기를 앞당기는 것이 유리할 것이다. 이는 연방준비위(Federal Reserve)의 모기지매입프로그램이 종료되어질 예정이며 연방주택청(FHA)의 모기지보증수수료가 인상되어질 것이고 주택구매관련 세금크레딧 역시 그 시효가 만료되어질 예정이기 때문이다. 연방준비위 모기지채권매입 연방은행은 모기지이자율을 낮추기 위하여 모기지채권을 매입해온 바 있다. 이와 같은 조치에 힘입어 2008년 10월 6.49%까지 치솟았던 30년고정모기지이자율은 지난달 5.19%로 무려 1.30%나 낮아지게 되었다. 연방준비위는 향후 모기지채권매입을 줄여나가다가 오는 3월말에는 매입을 종료할 것이라는 입장을 발표한 바 있다. 연방준비위가 매입을 종료할 경우 이자율이 어떠한 행보를 나타낼 것이냐에 관련해서는 의견이 분분하다. 일부에서는 이자율이 크게 달라지지 않을 것이라 예상하는 반면 다른 일부에서는 이자율이 1%정도 상승하게 될 것이라 전망하고 있다. 연방준비위가 채권매입을 중단하게 될...

[금리동향] 주간모기지이자율동향(2/4/2010)

2010-02-04T11:20:59-05:00

모기지이자율은 이번주 상승세를 나타냈다. 30년고정모기지의 전국평균이자율은 전주대비 0.02%가 상승한 5.15%(0.49% 수수료기준)를 기록하였다. 15년고정모기지의 경우 지난주에 비하여 0.01%가 오른 4.55%을 나타냈고 5년변동모기지이자율은 0.02%가 상승한 4.56%를 기록하였다. 1년전 30년고정모기지의 평균이자율은 5.70%였으며 4주전에는 5.26%를 기록한 바 있다. 파인리지모기지 이자율의 경우 30년고정모기지 이자율은 5.000%, 15년고정모기지의 경우에는 4.375%를 나타내고 있다.(>>파인리지모기지이자율현황) 30년고정모기지의 경우 2009년말 5.33%를 기록한 이래 1월중에는 계속 하락하다가 2월에 들어 미미하나마 상승세로 돌아서게 되었다. 모기지이자율은 현재 그런대로 매우 낮은 수준을 유지하고 있으나 향후 전망은 그다지 밝지 않다. 이는 연방준비위(Federal Reserve)의 모기지매입프로그램이 조만간 종료되어질 예정이기 때문이다. 연방은행은 모기지이자율을 낮추기 위하여 모기지채권을 매입해온 바 있다. 이와 같은 조치에 힘입어 2008년 10월 6.49%까지 치솟았던 30년고정모기지이자율은 지난달 5.19%로...

[금리동향] 모기지기준금리(Index), 이에 따른 상이한 결과

2010-02-04T10:21:19-05:00

변동이자모기지란 말그대로 이자율이 변동되어지는 모기지를 말한다. 이경우 이자율은 특정한 기준금리(Index)를 기준으로 해당 기준금리가 변동되어질 경우 이에 따라 변하게 된다. 변동이자모기지의 경우 일반적으로 1년만기 국채수익율(Treasury)나 리보(Libor)금리가 기준금리로 적용되지만 일부의 경우 Cosi(Cost of Savings Index), Codi(Cost of Deposit Index), Cofi(Cost of Federal Home Loan Bank of San Francisco Index)등 듣기만 해도 생소한 시장이자율이 기준금리로 적용된다. Cosi, Codi, Cofi와 같은 기준금리는 통상적으로 은행들이 자금을 조달받는데 소요되는 비용(이자율)을 기준으로 결정되게 되는데 이와 같은 기준금리들은 단기금리의 성격을 띠고 있어 연방준비위가 기준금리를 제로퍼센트에 가깝도록 인하시킴에 따라 매우 낮은 수준을 유지하고 있으나 어떤 기준금리가 적용되느냐에 따라 이자율은 현저하게 차이가 나게 된다. Codi의 경우 3개월만기 정기예금 금리를 기준으로...

[고용동향] 주간실업혜택신청, 예상외로 증가

2010-02-04T09:43:11-05:00

지난주 주간실업혜택신청이 예상외로 증가하였다. 노동부의 발표에 따르면 신규실업혜택신청은 1월 30일기준 일주일동안 48만건으로 전주대비 8천건이 증가하였다고 한다. 이는 당초 실업수당신청이 줄어들을 것이라는 예상을 뒤엎는 소식이다. 1주일이상 계속 실업혜택을 받고 있는 사람은 총 460만2천명으로 전주대비 2천명이 증가하였다. 신규실업혜택이 예상밖으로 늘어났다는 것은 고용시장이 여전히 우려될만한 상황임을 말해준다. 보다 자세한 고용상황은 금요일 발표되어질 1월중 고용리포트에서 나타날 것으로 보인다. 현재 예상으로는 고용의 경우 작년 12월에 비하여 변동이 없으며 실업율의 경우 12월과 동일한 10%를 유지하거나 10.1%로 다소 상승할 것으로 전망되고 있다. 고용시장의 열악한 상황이 계속되자 연방정부나 미의회는 고용창출을 2010년중 가장 중요한 정책과제로 삼고 있다. 연방정부의 2011년 예산에 있어 고용시장상황을 개선하는 것으로 주요목표로 삼고 있는데 새로운 일자리를...

[경제동향] 고용생산성, 4분기중 7.2% 증가... 그 의미는?

2010-02-04T09:25:24-05:00

미국의 생산성은 2009년 4분기중에도 계속 빠르게 증가한 것으로 나타내고 있다. 노동부의 발표에 따르면 노동생산성은 작년 3분기중 7.2%가 증가한데 이어서 4분기에도 6.2%가 증가하였다고 한다. 단위별 고용비용의 경우 2009년 3분기중 1.5%가 하락한데 이어서 4분기중에도 4.4%가 하락하였다. 이처럼 노동생산성이 빠르게 상승하는 이유는 기업들이 고용축소등을 통하여 계속 비용절감에 나섰기 때문으로 분석되고 있다. 고용은 대폭 삭감한 가운데 기존의 인력만으로 생산을 하게 되면 그만큼 생산성은 높아질 수 밖에 없다. 2009년중 노동생산성은 5.1%가 늘어났는데 이와 같은 현상은 경기침체가 막을 내리고 경기회복이 시작되는 단계에서 흔히 나타나는 현상이라고 할 수 있다. 우선 생산성이 증가하고 이후 고용증가가 이어지고 마지막으로 임금이 늘어나게 된다. 이처럼 생산성이 증가하는 경우 그만큼 인플레이션을 억제하는 긍정적인...