Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Оценка стоимости недвижимости настоящим методом основана на следующем принципе: стоимость объектов оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный имущественный комплекс.

Расчет всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного денежного потока наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств и характера оцениваемого объекта может быть применен один из этих методов.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящих доход со стабильным периодическими суммами расходов и доходов, либо когда информация о характере изменений доходов и расходов в будущем недоступна.

Метод дисконтирования поступлений наличности применяется при оценке объектов, имеющих нестабильные потока доходов и расходов.

В основу принципа определения стоимости доходным методом положен принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня является отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для определения стоимости доходной недвижимости применена техника капитализации  и дисконтирования. Метод капитализации на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки (или на перспективу) сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени к искомому моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

С учетом состояния рынка недвижимости, и, в целом, имущественных комплексов в составе действующего производства и в частности для рассматриваемых объектов, в настоящих расчетах возможно использовать модель Гордона для постпрогнозного периода для объекта оценки как действующего комплекса.

Процедура расчетов имела бы следующую последовательность:

·  Определение ожидаемых доходов от всех реальных источников и как совокупность – потенциального валового дохода (ПВД);

·  Определение возможных простоев (недозагруженность) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);

·  Определение (выбор ставки капитализации);

·  Выбор корректив на возможную реконструкцию объекта;

·  Расчет стоимости объекта в текущем периоде.

Прогнозные исследования доходной и расходной части представленного к оценке имущества показало, что максимальный доход собственник может получить, если не меняя профиль использования на основе качественного маркетинга собственник (инвестор) избирает наиболее выгодные варианты использования, с учетом принятой ценовой политики.

По моему мнению, применяя данный метод, мы получим наименее близкий к реалиям результат оценки имущества. В связи с этим можно не применять этот расчетный метод для административного здания.

Корректировку на состояние рассчитали по формуле: Пи=100-Иоо/100-Иа.

Пи1=(100-85)/(100-15)=0,17

Пи2=(100-85)/(100-5)=0,15

Пи3=(100-85)/(100-25)=0,2

Пи4=(100-85)/(100-31)=0,22

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная рыночным подходом, равна 9,307*351,7=3273,4 руб.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основывая на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предложения, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Для реализации данного метода были  приняты следующие шаги:

·  Изучение рынка и предложений на продажу объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемыми объектами;

·  Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, продажи и оплате сделки, физических характеристиках и состоянии подобранных объектов, оценки их местоположения и любых условиях сделки;

·  Анализ и сравнение добытой информации о каждом объекте по времени, местоположению, физическим характеристикам и условиям продаж;

·  Корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

·  Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходными с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом показателей, по которым они отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определение стоимости оцениваемых объектов. Однако, учитывая не развитый рынок по подобным объектам, фактически корректировка стоимостей по объектам – аналогам проводилась по ценам фактических продаж и ценам предложения. Отличительной особенностью данного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны, условия продажи и фактическая цена сделки. Сравнительный подход к оценке предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка недвижимости. Другими словами наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена открытой продажи, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

В – первых, я использую в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные объекты. При наличии реального банка данных фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части, достаточно, наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости объекта оценки для предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид объекта, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности планируемого использования т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу мне, доверяющей рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходоприносящую недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересует инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена объекта отражает его производственные возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и покупательской способностью инвесторов.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что я ориентируюсь на фактические цены купли-продажи сходных объектов. В данном случае цена определяется рынком, т.к. я ограничиваюсь только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактические результаты сделок с недвижимостью, в то время кК доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

На основании выше изложенных фактов, данных об объекте оценки и объектов аналогов, используя различные методики приведения, получаем величину полной восстановительной стоимости для каждого метода и после их, методом весовых долей, я получаю, что полная восстановительная стоимость объекта оценки составит не менее 335 тыс. рублей.

Мной определялась восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость воспроизводства копии объекта оценки в ценах на дату оценки и стоимость имущества, т.е. стоимость объекта, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости объекта заключается в определении вклада, который вносят все элементы объекта в качестве составных компонентов действующего объекта.

Таблица 1 – Определение восстановительной стоимости.

Переход от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,19*1,05 (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г. В приложении этого документа приводится территориальный коэффициент).

Переход от цен 1984 года к ценам 1991 года – 1,55*0,95 (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д. Приводится территориальный коэффициент к этому индексу). Переход от цен 1991 года к ценам 2008г. – 45,14 (на основании данных ежеквартального информационного бюллетеня «РегиоСтройИнформ», 2008г).

Затратный подход предполагает наряду с расчетом восстановительной стоимости оцениваемого объекта расчет стоимости замещения, а также расчет всех видов износа и в данном случае строительной готовности.

Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Мной определялся износ на основании фактического состояния имущества.

Существует три вида износа: физический (износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов); функциональный износ (износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу); внешний износ (износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации).

Оценка износа.

Расчет устранимого и неустранимого физического износа может проводиться на основании оценки физического износа по удельным весам конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых в соответствии со сборниками УПВС и на основании «Ведомственных Строительных норм» – ВСН 53-86 (р)., либо по методу срока жизни, исходя из фактического возраста со дня окончания строительства и ввода в эксплуатацию, сроков жизни отдельных элементов и инженерных коммуникаций.

Функциональный износ учитывался как несоответствие объекта современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества имеет место в результате неблагоприятного изменения экономической обстановки, внешней по отношению к объекту оценки. С учетом экономической обстановки в стране и дальневосточном регионе в частности (кризис, общий спад производства), нерентабельности объектов.

Объект оценки оценивался с учетом строительной готовности и фактической строительной комплектации на месте строительства. При расчете стоимости мной учитывались НДС и предпринимательский доход. Предпринимательский доход – фактор вознаграждения инвестора за риск строительства (приобретения) объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель должен получить в качестве вознаграждения за свою деятельность.

В результате проведенных исследований, по моему мнению, полная восстановительная стоимость и с учетом накопленного износа и строительной готовности, рыночная стоимость по затратному методу определенны на основе сложившийся конъюнктуры рынка аналогичных объектов в г. Облучье и области в целом.

Таблица – 2. Расчет исправимого физического износа по долгоживущим и короткоживущим элементам.

Определение неисправимого физического износа короткоживущих элементов.

Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Таблица – 3. Расчет неисправимого физического износа по короткоживущим элементам по методу срока жизни.

Таблица – 4. Расчет неисправимого физического износа по долгоживущим элементам.

Определения стоимости воспроизводства конкретного объекта

Год постройки

Площадь общая (Sобщ)

собственно объекта оценки

Площадь аренды, всего (Sар)

конструктивно, Объем здания (V)

Кэф = Sар/Sобщ

Стоимость по методу сравнительной единицы (Мсе)

Стоимость строительства базовая по сравнительной единицы (Cбе) = Се х V

Плюс (минус) поправки на оборудование, местоположение (Об, Ом)

Кмп – мультипликатор на местные условия

Полная стоимость воспроизводства (Спсв)

Характеристика основных, конструктивных элементов здания и расчет стоимости проводится следующий.

СБОРНИК № 28

УКРУПННЕНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ.

Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства.

ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ЗДАНИЯ БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

Группа капитальности 1

Характеристика здания

Фундаменты бутобетонные ленточные; стены кирпичные с расшивкой швов; перегородки гипсолитовые и армокирпичные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам утепленная; полы линолеумовые, дощатые и из керамических плиток.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, вентиляция, радио, телефон, телевидение, газоснабжение.

При расчете стоимости мной учитывались НДС и предпринимательский доход.

Предпринимательский доход – фактор вознаграждения инвестора за риск строительства (приобретения) объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель должен получить в качестве вознаграждения за свою деятельность.

В результате проведенных исследований, по моему мнению, полная восстановительная стоимость.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении основных фондов и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получения, возведения аналогичного по качеству и назначению объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величину стоимости при условии  относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Оценка этим методом базируется на предоставленных заказчиком отдельных данных  проектно-сметной документации на объект недвижимости на момент сдачи их в эксплуатацию. Так как объект построен в период до 1990 года, объемы СМР рассчитаны по более раним нормативам, то необходимо привести их к единой базе. При необходимости произвести необходимые недостающие расчеты объемов СМР. Использовались данные перевода стоимости строительства объектов из цен 1984 года в цены 1991 года с применением усредненного поправочного рыночного коэффициента удорожания СМР в связи с деноминацией с 01.01.98 года и изменением масштаба цен против 1991 года строительных материалов, изделий, конструкций, ГСМ, повышения тарифов на энергоресурсы и транспортные услуги и пр.

Мной определялась восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки и стоимости имущества, т.е. стоимость объекта, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости объекта предприятия заключается в определении вклада, который вносят все элементы объекта в качестве составных компонентов действующего объекта.

Сравнительным методом были рассчитаны стоимостные показатели на 1 куб.м. строительного объема здания, в сравнении с объектом-аналогом, без учета стоимости технологичного оборудования, имеющим подобные конструктивно-планировочные и общие архитектурно-строительные решения.

Общая восстановительная стоимость определенна с применением базисного индекса изменения сметной стоимости в ценах с 01.01.91г., согласно указаниям Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14-д, (письмо Дальстроя от 21.05.90г. № 6-28), усредненного рыночного коэффициента на  январь 2008 г.

Особые требования и предложения: Профиль функционального использования оцениваемого объекта без реконструкции не изменяется. Таким образом, ответы на поставленные вопросы взаимно увязываются с местоположением объекта, конструктивными особенностями строительного и архитектурного исполнения, экономической сутью договора аренды, характером доходоприносящей деятельности, возможность будущих улучшений и изменений.

Анализ среды местоположения объекта недвижимости.

Оцениваемый объект – нежилое помещение – столовая, строительство которой завершено в 1955 – 1957 годах, в капитальном исполнении, Литер А, кадастровый номер 79:06:3300016:0008:1167:698.В качестве улучшений за весь период аренды неоднократно проводились работы по существующим СниПам для улучшений потребительских свойств и продления срока дельнейшей эксплуатации. Объект представляет собой нежилое строение в градообразующей черте п. Приамурский, с перспективным втерриториальном развитии участком, на ровной поверхности сулучшениями и покрытием.Объект оценки по своему первоначальному предназначению имеет высокую степень ликвидности по уровню спроса на рынке подобной недвижимости.

         Коммерческая привлекательность: объект расположен на выделенной территории, коммерческая ценность не достаточно высока, в связи с тем что, техническое состояние объекта, характер рельефа местности, место положения, подъездные пути, а также архитектурное исполнение – позволяют эксплуатацию по прямому назначению на дальнейшую перспективу при значительных инвестициях на капитальный ремонт здания. Нахождение на сформированной территории, предоставляют возможность дооборудования для наиболее эффективного использования как единого комплекса. Объект требует значительных капитальных затрат для улучшения потребительских характеристик, и степень отдачи капитальных вложений не достаточно высока при адекватном маркетинге.

Конструктивные элементы здания обследованы, отступлений от тех.паспорта БТИ не установлено. С момента эксплуатации подвергалось неоднократно текущим ремонтам. По нормам ВСН и с учетом фактического состояния физический износ составляет (без учета улучшений) около 85%.

Инженерное обеспечение объекта: теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, телефонные линии, сигнализация комбинированного исполнения у объекта оценки – централизованные.

До сих пор шла речь в основном о менеджменте организации. Не менее важен муниципальный, государственный, международный менеджмент. Речь идет о деятельности органов местного самоуправления, органов государственной власти, международных органов управления.

Отличия совершенно очевидны. В отдельной организации вполне естественным является принятия решений руководством этой организации, в то время как остальные работники могут либо согласиться с принятыми решениями либо уйти из организации, либо попытаться бороться (объявить забастовку, обратиться в суд). Руководство организации назначают собственники, а не работники. Менеджмент может уволить работника, а работник не может уволить менеджера. Можно сказать, что руководство первично, а набираемый им персонал вторичен.

Совсем иная ситуация в органах местного самоуправления и государственной власти. Руководителей таких органов избирает население. Население первично, а менеджмент вторичен. Руководители органов власти не могут уволить население. А вот население в состоянии их уволить, не переизбрав его на следующий срок. Да и общий срок пребывания на выбранной должности ограничен.

Международный менеджмент обладает еще более сложной природой. Органы управления формируются из представителей отдельных стран, и их успешная деятельность может осуществляться лишь при постоянной работе по согласованию интересов этих стран.

Однако эти очевидные отличия сравнительно мало влияют на текущую работу в достаточно стабильных условиях. Общая теория менеджмента необходима для успешной деятельности органов местного самоуправления, государственной власти, международных органов управления.