Cuando compras una propiedad mediante financiamiento hipotecario, el día del cierre se te entrega una tabla de amortización. Este extenso documento, te lo entregan, lo ojeas y lo guardas en un expediente muy bonito que el banco te regala ese mismo día. Allí permanece abandonado y solitario hasta que lo vuelves a ver, sólo para guardarlo nuevamente, intimidado por tantos números y tantas páginas. Sin embargo, la tabla de amortización es el documento que te indica y desglosa cuánto pagas de intereses y de principal cada mes así como cuánto disminuirá tu deuda a lo largo del término de tu hipoteca.

Si te animas a ver la tabla de amortización encotrarás que durante los primeros años de vida de la hipoteca el pago mensual va dirigido casi en su totalidad al pago de intereses. Tanto es así que en una hipoteca a 30 años con interés fijo aportarás más al principal que a los intereses sólo después de 222 meses ( dieciocho años y medio ) y te tomará 20 años pagar la mitad de la hipoteca.

Si bien este sistema de pago favorece al banco o inversionista que compró tu deuda, también te favorece a ti como cliente pues los intereses son deducibles del pago de contribuciones sobre ingreso.

Dependiendo del término se acelera la amortización del principal. Por ejemplo, pasados diez años de la vida de una hipoteca a 30 años habrías pagado un 19% del principal; si la hipoteca tiene un término de 20 años habrás pagado el 38% del principal; y si el término es de 15 años el 58%.

Si aumenta la tasa de intereses la amortización del principal se retrasa muchísimo. Por ejemplo, si suben a 6.5%, a los 15 años del término de la hipoteca habrás pagado sólo una cuarta parte de la hipoteca. En este mismo caso la amortización sustancial de tu principal no sucede hasta llegados los últimos cinco años de vida de ella.

El total de tus ingresos y deudas mensuales determina la cantidad de crédito hipotecario que puedes obtener. Por una parte, el pago mensual de tu hipoteca no debe ser más de un 30% de tu ingreso mensual y por otra, la suma de todas tus deudas más el pago mensual de la hipoteca no debe exceder el 45% de tu ingreso mensual.

Importante es reconocer que el ingreso que se toma en cuenta para determinar el crédito para el cual cualificas tiene que estar documentado. De nada te ayuda recibir dinero mensualmente si no puedes proveer evidencia válida de que lo recibes. Evidencia valida son: planillas de contibución sobre ingresos o talonarios de pagos.

Para determinar tu ingresototal  se tomaran en cuenta los ingresos recibidos durante veinticuatro meses anteriores a tu solicitud de crédito. Aquí se incluyen ingreso por pensiones, seguro social, ganancia por concepto de inversiones, ect. La suma total de tus ingresos se promediará para obtener tu ingreso mensual.

La relación entre tu ingreso mensual promedio y tus deudas mensuales es lo que se conoce como el “debt to income ratio” (ratio de deudas vs. ingresos).

El Debt to Income Ratio a su vez se divide en dos factores. El primero es pago de hipoteca dividido por tu ingreso promedio mensual y el otro, el total de tus deudas mensuales, incluyendo el pago de la hipoteca, por tu ingreso mensual. Es decir, un DTI de 30/45, significa que por una parte el pago mesual de tu hipoteca no debe exceder un 30% de tu ingreso y por otra, la suma de tus deudas (incluyendo la hipoteca) no debe pasar del 45%.

Con esto ya tienes una idea de cuanta hipoteca puedes pagar mensualmente.

Para obrener crédito hipotecario debes satisfacer el Triángulo de Ingreso-Equidad-Crédito. Este triángulo lo definen los factores que determinan si obtendrás financiamiento hipotecario. Mientras mejor estés en cada uno de los factores que definen el triángulo, más facilmente obtendrás crédito hipotecario.

Las tres esquinas del triángulo son:

• Ingreso: La relación entre ingreso real (tributable) versus el monto total de tus deudas mensuales. Ese es el llamado “Debt to Income Ratio” (Ratio de Ingreso vs Deudas).
• Equidad: El por ciento de equidad de la vivienda luego de financiarse. El llamado Loan to Value (LTV) o Valor vs Crédito
• Crédito: La media de tus puntajes de crédito según reportados por Experian, Equifax y TransUnion.

Cada tipo de producto hipotecario tiene requisitos que debes satisfacer para obtener crédito hipotecario. Por eso es que puede darse el caso de que cualifiques para un tipo de préstamo y para otro no. Sólo un mercadeador de préstamos hipotecarios podrá acesorarte sobre ello.

No necesesariamente tienes que estar sólido en cada uno de los tres factores que definen el triángulo. La debilidad en un factor puede ser compensada por la fortaleza en otro. Por ejemplo, si tu crédito no es el mejor, esto puede ser compensado por fortalezas en ingresos o la cantidad de equidad. Estos son los llamados factores compensatorios.

Sin embargo, hay requisitos mínimos que no hay factor compensatorio que puedan subsanar. Por ejemplo, el factor ingreso vs deuda no debe bajo ningún concepto exceder el 40%. Esto aplica a todos y sin excepciones, aunque tengas un 20% de loan to value o un crédito perfecto.

Para más información escríbele a Vanessa Sepúlveda o Eva Carmona. Ambas son profesionales competentes con las cuales mis clientes han quedado satisfechos.

Hoy, vía El Vocero nos informan que continúan en declive los permisos de construcción. Por otra parte, en el Diario Amable, del 18 de julio, en su página 36 de la Edición Impresa ya nos habían dicho que la venta de vivienda continúa en picada. Esto para los que leen este blog no debe resultar nuevo ni sorprendente pues ya les habia dado mis razones por las cuales seguiremos @#!!.

De todos modos deben saber que según el artículo de El Nuevo Día, la venta de vivienda nueva bajó un 45% el primer semestre de este año. (2,553 vs. 4,600 durante el último semestre del 2008)

Por otra parte y continuando con las malas noticias, via El Vocero, nos confirman algo que también les habia dicho en este blog. Un artículo titulado Deprimido el Mercado de Bienes Raices,  indica que los valores de viviendas han bajado un promedio del 15% en Puerto Rico.

De este último artículo me llamó mucho la atención la desesperanza que apunta esta cita:

“No hemos visto que se esté estabilizando el mercado de los bienes raíces.

El mercado de las casas entre $80,000 y $120,000 está estable, pero las casas entre $130 y $225, anualmente reflejan entre un 3% y 7% de decrecimiento en su valor.  En el caso de las viviendas caras, de más de $225,000, tienen un decrecimiento en su costo entre 7%, 10% y 15%, dependiendo de la demanda del sector”…

Es decir, que seguimos perdiendo valor en nuestras viviendas.  Las causas aducidas son:

1. Falta de compradores y personas cualificadas
2. Incremento en el desempleo
3. Reducción en ingresos y el aumento en el costo de vida
4. Impuestos adicionales a la vivienda
   
5. Bancos sin margenes para prestar por ventas pendientes de proyectos nuevos.

Dentro de un marco mas amplio, podemos suscribir la conclusión de Jonathan Miller en el Huffington Post, cuando dice explicando por que no hemos tocamos fondo en el mercado de viviendas,

Embrace logic and take our medicine.

The housing market follows unemployment trends (unemployment and layoffs continue to trend higher), mortgage rates are likely to rise in the mid to long term (the Fed is facing challenges in keeping rates in check as US pumps out bonds to cover the debt), consumer confidence (remains low) and access to credit (banks are not interested in mortgage lending in the current environment because they are in self-preservation mode and are dictating the terms).

While we can all probably agree that the worst in housing market’s decline is behind us, lets also agree to follow the economy more closely and be patient. Housing will stabilize at some point in the future, just not right now.

Aqui no hay mucho que hacer salvo esperar a que se reanude el crecimiento económico, algo que nadie sabe cuando sucederá. Asi que como dijo Forrest Gump, “and that is all I have to say about that.”

Encontraron el ombligo. Después de 36 meses en recesión he aqui la cita:

… los consumidores cada vez están más pendientes del precio…

Y tú preguntaras, ¿y? Y yo no sé ni qué decirte, porque ya lo he escrito tantas veces pero tengo que volver a hacerlo LO IMPORTANTE ES EL PRECIO. Y me da hasta pena, propia y ajena, porque al igual que el artículo escribo sobre algo como el ombligo, tan obvio!

Es que ayer llegó la tasación de una propiedad que tengo en venta. Tasó $30,000. menos de lo que taso hace doce meses y, $7,500 menos que el precio de venta acordado. El vendedor todavía se sorprende. Yo le doy gracias a Dios.

Los errores comunes (que los vendedores cometen) al fijar el precio de venta:

1. Utiliza ventas comparables de un lugar mas caro.
2. Ignora las ventas “baratas” de tus vecinos
3. Piensa que tu propiedad es “unica”
4. Ignora la informacion que te ofrecen expertos en el area.
5. Niega, niega y reniega que la crisis afecta el valor de tu propiedad.

Es decir, observa tu ombligo y piensa que quizas eres el único que tiene uno. Entonces serás de los que necesita leer el artículo y detenerte en esta otra cita,

El estudio demostró que el consumidor local se ha convertido en uno muy sofisticado y exigente, que busca además del precio, que los establecimientos estén limpios, que vendan barato, que los productos no estén expirados, que posea estacionamiento seguro y suficientes cajeras.

No solo esperan que le vendas a buen precio sino que sea barato y en excelentes condiciones Y CONOCEN EL MERCADO. Si tu te niegas a mirar alrededor tuyo, ellos estan súper pendientes a todo lo que se vende y comparan, estudian, examinan y te obligaran a descubrir que ellos tienen ombligos también. Los propietarios de supermercados decidieron que,

…ante un consumidor tan exigente y sofisticado, las cadenas de supermercados tienen que ser más creativas, tienen que reevaluar sus góndolas de manera que se le dé igual participación a todas las marcas y se brinde la opción de selección al consumidor según sus gustos y preferencias.

¿Que haras tú? ¿Atenderás los intereses de tus clientes compradores? ¿Observarás lo que pasa alrededor tuyo? O, ¿o seguirás “bregando” con las cinco etapas de la aceptación?

Hay dos tipos de determinación de crédito. Una es la pre-cualificación y la otra la pre-aprobación. La primera es súper preliminar y esquemática, la segunda es mucho más precisa y constituye una garantía. Tienen por tanto, diferente “peso” a la hora de hacer una oferta por un inmueble. Ahora te detallo qué es cada cual y por qué la pre-aprobación es la que más te conviene.

La pre cualificación es un estimado

La pre-cualificación no es suficiente para considerarte un comprador serio. Durante la pre-cualificación no se verifica tu crédito, ni tus ingresos, ni tus estados bancarios. La precualificación es un estimado de cuánto crédito hipotecario se te puede conceder, basado en información general no corroborada. La pre-cualificación no es una garantía de que eres elegible a obtener financiamiento hipotecario.

La pre aprobación es una garantia

La preaprobación es un compromiso del banco para prestarte una cantidad de dinero específica. Para proveerte la preaprobación analizarán en detalle tu situación financiera y te pedirán evidencia de ingresos, deudas, empleo, estados de cuentas, e informe de crédito, entre otros. Con esa evidencia el banco se compromete a prestarte una vez consigas una propiedad. La preabrobación te convierte en un comprador con dinero en mano.

La pre aprobación te convierte en un comprador serio

Un comprador pre-aprobado es un comprador serio. Cuando adjuntas a tu oferta una carta de pre aprobación, estas certificando que cuentas con el dinero disponible para llevar a cabo la transsacción. Si el vendedor tiene que evaluar dos ofertas, una oferta con pre-aprobación vale mucho más que una sin ella, aunque esta última sea por una cantidad mayor. El vendedor se inclinará por el negocio seguro aunque ofrezcas menos.

El que cuenta con una pre aprobación ya ha probado su capacidad y deseo de llevar a cabo el negocio hasta el fin.

La pre aprobación te evita problemas y mucha desilusión

No perderás tiempo buscando propiedades que no puedes comprar. Tampoco harás ofertas sólo para encontrarte que después de la ilusión que tenías porque creias que cualificabas para “x” cantidad de crédito resulta finalmente que no puedes.

Para una pre aprobacion escríbele a Vanessa Sepulveda o Eva Carmona . Ambas son profesionales comptentes con las cuales mis clientes han quedado satisfechos.

Loan to value ( LTV ) es el porcentaje de financiación hipotecaria sobre el valor de tasación del inmueble finaciado. Los bancos utilizan este indicador para medir la solvencia del cliente y la calidad de la garantía que va a servir de cobertura a los títulos emitidos en los mercados de capitales. (Recuerda que los bancos venden deuda.)

El diccionario de HUD define Loan to Value de esta manera:

a percentage calculated by dividing the amount borrowed by the price or appraised value of the home to be purchased; the higher the LTV, the less cash a borrower is required to pay as down payment.

Loan to Value = crédito hipotecario (hipoteca)/ valor de tasación. Si yo tengo un credito de $90,000. en una propiedad tasada en $100,000. mi LTV es de 90%. (eso aunque el inmueble lo haya adquirido por $120,000.). El tasador certificado por HUD establece el valor de la propiedad (no el precio de venta).

El LTV es una medida de riesgo. Un loan to value alto significa un riesgo mayor en caso de incumplimiento de pago. Mientras más alto el factor de LTV, el margen entre el crédito y la garantía es menor.

El riesgo es el factor primordial al momento de otorgar crédito. En la medida que el ratio: “credito vs. valor” incrementa, el riesgo para la institución prestataria es mayor y a consecuencia la cualificación para financiación hipotecaria se hace mas estricta.

Obtener crédito hipotecario con un loan to value alto requiere buen historial de crédito, ingresos verificables y un buen ratio entre ingresos y deudas. Sin embargo, FHA ofrece programas flexibles que no requiren de crédito excelente para obtener financiación hipotecaria. Si requieren verificación de ingresos y márgenes de deudas e ingresos buenos. MaGIC ofrece seguros para garantizar préstamos con LTV alto.

Obtener crédito con loan to value alto “cuesta más”. Al concederte el crédito con margen de garantía bajo, se te puede requerir un interés más alto, un seguro o unos gastos de cierre mayores.

Prestamos con un Loan to Value de 80% representan un riesgo menor. Compradores con historial de credito pobre, con ratio de ingresos vs. deudas altos, con problemas para la verificación de ingresos pueden compensar estas deficiencias diminuyendo el Loan to Value.

La devaluación de las propiedades ha causado que muchas personas tengan LTV mayores de 100%. En estos casosr, la hipoteca es mayor que el valor de la propiedad que le sirve de garantía. Tradicionalmente, bajo estas condiciones no podias refinanciar tu hipoteca pues careces de garantía (equity). Modificaciones recientes para los refi podrian permitir refinanciamientos con hasta un 125% de LTV, pendiente!!!

Trabajo para vendedores de propiedades inmuebles. Soy lo que se conoce como un “sellers agent”o “listing agent”. Enfrento a diario la desilusión que los vendedores experimentan al vender por debajo de lo que esperaban. Trato que vendan al mejor precio posible, esa es mi responsabilidad hacia ellos. Cuando les pido que bajen el precio de venta es porque ya estoy convencido de que el precio de venta que les propongo es el mejor precio posible. Para llegar a este punto, trato primero de vender al precio que mis clientes desean. Sólo después de haber “escuchado el mercado” (la opinión de los compradores, que de alguna manera siempre coinciden en su valoración), les propongo a los vendedores ajustar el precio de venta a la realidad del mercado (lo que un cliente informado pagaría por esa propiedad).

Este mercado en picada ha sido bien duro para mi. Me he convertido en el portador de las peores noticias: “venderás perdiendo.” Quisiera ser el portador de expectativas positivas, el comunicador de ganancias. Trato de mantener la esperanza, que ocurra un milagro y que la economía repunte, pero una y otra vez, a lo largo de estos últimos 24 meses la crisis perdura. Siempre termino en lo mismo, “venderás perdiendo, pero no tanto(?).”

En Puerto Rico y en demasiados otros lugares,  el valor de las propiedades seguirá bajando por un ratito (?) más y no se sabe hasta cuando.

El contexto económico (en muchos países del mundo, con variaciones) es el que sigue:

Desempleo ascendente. En Puerto Rico, a 36 meses del inicio de la recesión se habían perdido 166,000. empleos. Para el mes de mayo, la tasa de desempleo era de 14.3% y con los despidos de empleados del gobierno podría llegar al 18% en agosto del 2009.

Crecimiento económico pobre. Según el índice de Actividad Económica del Banco Popular la economía de Puerto Rico se contrajo en un 2.1% para enero del 2009 en relación al 2008 y así se ha mantenido durante 32 meses.

Exceso de inventario. En Puerto Rico hay unas 20,000 viviendas nuevas disponibles. Al ritmo que se están vendiendo tomaría 24 meses venderlas.

Ejecuciones y ventas cortas. Las propiedades disponibles para subastar han aumentado en un 70%, debido a que cada día son más los que no pueden pagar sus hipotecas. Por otra parte, ha comenzado en Puerto Rico el  “short –sale” o venta sin ganancia para el vendedor.

Comprador ausente. Sin empleo, con una economía en picada el comprador se ha retirado, disminuyéndose las ventas y los permisos de construcción.

Incertidumbre. En Puerto Rico carecemos de un proyecto de país, de una conciencia global, de un marco institucional ágil y sobre todo, de unidad de propósito.

Ante este cuadro es difícil esperar progreso, mejora o una solución a corto plazo. Por tanto:

1. El ascenso en el desempleo y la falta de crecimiento continuarán reduciendo el número de compradores. (Si no hay empleo, no hay ingreso, sin ingreso no hay crédito para hipotecas y sin financiación olvídate de la venta ).

2. La caida en las ventas de vivienda, que va por un 43.7%, continuará.

3. Los desarrolladores se verán obligados a rebajar el precio de venta de las unidades de vivienda en proyectos nuevos.

4. Continuarán en aumento las ejecuciones de hipotecas y las ventas cortas.

El resultado será: una lucha por captar a los pocos compradores existentes y una contínua caída en el valor de la propiedad inmueble.

Parece que continuaré siendo portador de malas noticias por un rato (the prophet of doom).

En un mercado tan conservador como el que vivimos el proceso de obtener crédito hipotecario se toma unos 60 días. Esto es el doble del tiempo que tomaba antes, durante la burbuja. Se debe a que la evaluación que se hace del solicitante y la propiedad que desea adquirir, es hoy mucho mas detallada y rigurosa. Durante esos dos meses suceden muchos imprevistos. Estas eventualidades a veces ocasionan que pudiendo cualificar para una hipoteca y obtener crédito, no lo obtengas. Un error puede privarte de obtener un hogar. Aqui te detallo algunos de los que causan más problemas.

1. Comprar un vehículo nuevo. Si algo ha destruido solicitudes para financiamiento hipotecario tiene que ser ésto. Muchos son los casos que he visto caerse por que el solicitante adquirió un auto nuevo para estacionarlo frente a su nueva residencia. La mensualidad a pagarse por un auto nuevo destroza los “ratios” establecidos para crédito hipotecario. Sencillamente: no compres un auto nuevo ni solicites cualifar para hacerlo. Como les digo a mis clientes, “no te compres ni una bicicleta hasta que la casa sea tuya.”
2. Cambiar de empleo. Esta tiene que ser la segunda causa. De repente te ofrecen una oportunidad de ganar más en otro sitio y como vas a tener que pagar una hipoteca, sales corriendo del que tienes y comienzas un nuevo empleo. Fatal, el banco va a pensar que eres potencialmente inestable y que debe esperar a que logres una nueva estabilidad antes de concederte un préstamo. No renuncies ni cambies de empleo. Menos aún, se te ocurra establecer un nuevo negocio o cambiar de profesión. Quédate donde estás y haciendo lo que haces. Luego, una vez obtengas tu préstamo, has lo que quieras.
3. Transferir dinero de una cuenta a otra. Típico.Tenías una cuentita secreta y buena gente donde guardabas el dinero para la compra de tu hogar. No se lo dijiste a nadie y de repente el “undewriter” se encuentra con par de miles depositados en tu cuenta sin idea alguna de donde provinieron. “Lavado de dinero”, es lo primero que va a pensar. No transfieras cantidades sustanciales de dinero de una cuenta de banco a otra. Te van a pedir que detalles absolutamente todo.
4. No dejes de pagar tus cuentas. Te llegó un cargo inesperado sobre algo que tu no adquiriste, reclamas y no pagas hasta que se resuelva el asunto. Mientras, se afecta tu crédito, tienes que corregirlo y el proceso se demora meses. El banco dirá, “este no paga una tarjeta ahora, que va a pagar una hipoteca después.” Paga lo que te cobren aunque luego lo reclames.
5. No solicites tarjetas de crédito nuevas o canceles las que tienes. Las tarjetas son tu historia crediticia, si las cancelas, sobre todo las más viejas, te quedas sin historial de credito. Por otra parte, el balance disponible en una o dos tarjetas es algo bueno, indica que estan dispuestos a prestarte y que no utilizas ese privilegio alocadamente. No es lo mismo sin embargo, cuando tienes balances disponibles en siete u ocho tarjetas recién solicitadas. Estas no constituyen un historial de crédito y por otra parte, se puede pensar que planificas un “shopping spree” justo despues de obtener tu hipoteca. Mantén tu credito disponible y dile no al crédito adicional.
6. Aceptar regalos en efectivo. Tu madre, padre o tío desea ayudarte a obtener un hogar. Muy bondadosa y desinteresadamente te regalan par de miles de dólares y entonces, al igual que en  el caso tres (3), el “underwriter” piensa: lavado de dinero. No aceptes regalos en efectivo y menos aun los deposites sin antes preguntarle a tu banquero como hacerlo correctamente.

Resumiendo:

Obtener crédito hipotecario hoy es un logro inmenso. Los bancos estan bajo unas presiones extraordinarias por parte de los inversionistas, las agencias acreditadoras y las reguladoras. Para obtener financiamiento vas a tener que pasar por un sedaso bien fino. Cualquier atisbo de irregularidad/inconstancia/inconsistencia te va a causar problemas. Mi mejor consejo: continúa tu vida exactamente igual que como estaba al momento de solicitar financiamiento hipotecario. Cualquier cambio en tus finanzas, empleo o vida personal consultalo con tu banquero. Es mejor que ser descualificado.i

La tecnología ha hecho ésto posible. No juzgaré si está bien o mal, si despersonaliza las relaciones o no, pero sí afirmaré que ha hecho muchísimo más cómodo el proceso para los compradores. La cantidad de opciones que tienen ante sus manos se han ampliado exponencialmente. La  facilidad con que se transmite la información y la cantidad de la misma, les ha puesto el mundo inmobiliario en sus manos.

Miren este ejemplo de Layar, una tecnología que permite en tiempo real obtener toda la información de una propiedad desde tu móvil.

Y esta aplicación de Trulia para el iPhone.

Y esta otra llamada Wikitude para Android.

Estas constituyen una prolongación de los ya comunes IDX pero a nivel portátil y a tiempo real. Son entornos de realidad aumentada, mediante la cual se agrega información al entorno físico que nos rodea. (Aplicaciones existentes en el mercado, hoy en día y por $0.99 en Android Market)

Podemos imaginarnos, como dice el autor de Androinica en su post:

…walking down the street and spot a sale sign in a neighborhood you like. Layar will display the asking price (if listed), Realtor contact info, and other homes in the area that are up for sale, including distance.

Aun más, visualizo al comprador, que mediante un mensaje de texto me pida ver la propiedad, permirle el acceso mediante una clave enviada de vuelta, que me responda con su oferta, remitírsela al propietario, éste aceptarla y tener una propiedad opcionada en una hora. Qué les parece?