Первое и важнейшее условие – квартира должна принадлежать на праве собственности продавцу. Второе – банк не разрешит заключать сделки между близкими родственниками.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние и недееспособные лица, для проведения ипотечной сделки (впрочем, как и любой другой) “обязательно требуется разрешение органов опеки или других организаций. Если такое разрешение получено, то наличие несовершеннолетних и недееспособных лиц среди собственников квартиры не является препятствием для выдачи кредита”, – рассказывает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Другой вопрос, что получение разрешения – отдельная бюрократическая процедура.

Недвижимое имущество на момент продажи не должно находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или договора аренды. Исключение – если в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение, и клиент предоставил документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.

Если в квартире есть незарегистрированные перепланировки, она подойдет для ипотеки в двух случаях: если можно помещение привести в первоначальное состояние или же зарегистрировать перепланировку в установленном законом порядке. Существует перечень перепланировок, которые банк не примет ввиду отсутствия таких возможностей, он совпадает со списком запрещенных законом перепланировок.

Одной из самых частых причин отказов является то, что продавец не может или не хочет предоставить требуемые банком документы. К примеру, если собственник квартиры – пожилой человек, банк может попросить справку из психоневрологического диспансера. Продавец может просто не захотеть ее предоставить, посчитав, что это не только хлопотно, но и оскорбительно.

Часто продавцы стремятся занизить цену в договорах купли-продажи до одного миллиона рублей. А если договор готовит кредитная организация? Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа “Кредит Макс”, обнадеживает заемщиков: “Банки отдают себе отчет в том, что большая доля квартир на вторичном рынке Москвы находится в собственности менее трех лет, что является препятствием при оформлении договора купли-продажи по полной стоимости. Кредитные организации гибко подходят к такого рода проблеме и предлагают свои схемы проведения сделки с указанием суммы до одного миллиона рублей”.

Кирилл Суслов, директор компании “Легкокредит”, рассказывает, что “сейчас уже сложно найти ипотечный банк, который не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столько конкуренции, сколько колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить “официальную сумму”. Занижение в связи с уходом от налогообложения – это самая частая причина, но отнюдь не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами один из них часто пытается получить большую сумму и скрыть это от другой экс-половины”.

Существуют две схемы. Первое, самое популярное решение предполагает оформление кредита на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры. Один миллион рублей предоставляется на приобретение, остальные два миллиона рублей – на капитальный ремонт. Этот кредит ипотечный, то есть обеспеченный залогом, а вот целевое назначение у него – приобретение квартиры и неотделимые улучшения. Вторая схема: оформляется ипотечный кредит на сумму до миллиона рублей, а все, что свыше, – как потребительский кредит с обеспечением той же квартирой.

В идеале лучше найти квартиру, которую можно купить без всяких дополнительных условий. Однако реальность такова, что 80% сделок – альтернативные, то есть продавцы покупают одновременно другую квартиру. Поэтому придется строить цепочки. Кредитные организации вынуждены учитывать реальные условия рынка. По словам руководителя блока “Ипотечное кредитование” Альфа-Банка Ильи Зибарева: “Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают около 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы обеспечить успешную регистрацию всех квартир в цепочке”.

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, разъясняет, что “альтернативные цепочки рассматриваются, количество квартир не ограничено. Проверка альтернативных квартир проводится по формальным признакам. При этом заемщик обязан застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру на срок кредита. При проведении альтернативных сделок не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита под условием совершения других (альтернативных) сделок. Мы не хотим, чтобы наша сделка (а соответственно, и расторжение нашей сделки) зависела от заключения (и, соответственно, расторжения) других (альтернативных) сделок”.

Случается, что один из собственников не может присутствовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы “УралСиб”, подчеркивает, что “выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является широко распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа”.

В то же время не все кредитные организации допускают такой вариант. Судите сами: достаточно подозрительно, если человек не может прибыть на один день и подписать столь важный документ, как договор купли-продажи квартиры. Вполне возможно, что сотрудники банка придут к мнению – доверенность оформлена ненадлежащим образом, и сделка сорвется.

Подводя итог, можно сделать несколько важных выводов. Для одних кредитных организаций на первом месте ликвидность, оценочная стоимость заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Другие банки стремятся убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания. Подход к юридической чистоте объекта у залогодержателей в целом одинаков. Банк проверяет документы, а затем риск утраты права собственности на жилье страхуется за счет заемщика.

Требования банков вполне разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен согласиться на ипотеку и предоставить все необходимые документы.

Поэтому можно порекомендовать сначала получить одобрение на кредит, выяснить требования банка, а затем искать квартиру, чтобы, когда попадется подходящий вариант, сразу нести в кредитную организацию документы на квартиру. Второй совет: постарайтесь искать жилье одновременно в разных районах. Но каких-то особенных ограничений по ипотеке нет. Как любят говорить в банках, “вы сами не купите ту квартиру, по которой у нас будет отказ”.

Неудивительно, до недавнего времени коттеджные поселки возводились, преимущественно, бизнес- и де-люкс классов. Как кризис сказался на сложившиеся тренды рынка загородной недвижимости?

Сложившуюся на рынке загородной недвижимости ситуацию анализировали эксперты Московского Бизнес Клуба: Татьяна Бриккер, Генеральный директор “БЕСТ-недвижимость. Отделение на Щепкина”; Павел Иванушко, Генеральный директор СК “Отечество”; Сергей Козловский, Президент Корпорации “ИНКОМ”; Роман Лазарев, Генеральный директор ОАО “Первый земельный магазин”; Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood; Владимир Яхонтов, Управляющий партнер, “МИЭЛЬ-Загородная недвижимость”, Юрий Хлестаков, генеральный директор РК “Русский дом недвижимости”.

“Кризис сказался на рынке загородной недвижимости сильнее, чем на рынке городской, - считает Татьяна Бриккер. - загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам невозможно, дешевле – не имеет смысла”.

Сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. “Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения элитной загородной недвижимости – тайнхаусов и коттеджей в клубных поселках – достигнет докризисного уровня. Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории “первый дом” подогревает ощутимое снижение цен на подмосковную недвижимость бизнес и де люкс-класса”, - говорит Роман Лазарев.

Вместе с оживление рынка оживает и страхование загородного жилья. По мнению Павла Иванушко, домовладельцы опасаются кражи, залива при аварии системы отопления и водоснабжения и, конечно, пожара. “Современные дома в охраняемых поселках, с современной системой коммуникаций и пожарной сигнализацией - это портрет идеального дома с точки зрения страховой компании. Если отсутствует один из элементов - то стоимость страхования будет повышаться”.

Но что изменилось на рынке загородной недвижимости, по сравнению с докризисными временами? Вот какие наблюдения делает Сергей Козловский: “Раньше девелоперы предлагали объекты одной ценовой категории. Теперь требования потребителя изменились, изменился продукт под эти требования. Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая 10-15 соток, а девелоперы и риэлторы думали, что этот формат и вовсе уйдет с рынка, то сейчас мы видим иную ситуацию. Похожая ситуация и с размеров домов. До кризиса домов в 150 кв. м фактически не было”.

Одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – продажа участков без подряда, которая, по меткому выражению Марии Литинецкой, является “спасательным кругом” для девелоперов: “В условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей”. Ей вторит Владимир Яхонтов: “девелоперам не хватает финансирования, чтобы создавать прибавочную стоимость, а продажа земли без подряда дает им возможность получения быстрого денежного потока. Этот продукт устраивает и потребителей, несмотря на то, строки строительства (завершения поселка) значительно больше”. При этом, как отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.

Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такой участок может стать долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в строительство дома “здесь и сейчас”. Можно самостоятельно решаете, когда и как строить (Роман Лазарев). Подобный формат дает возможность многим осуществить свою мечту и обзавестись домом в ближайшем Подмосковье (Сергей Козловский). Покупатели получают возможность сам контролировать процесс строительства (Татьяна Бриккер). Так же можно построить дом по собственному вкусу, не придерживаясь общей концепции застройки (Юрий Хлестаков).
Приобретение участка без подряда предполагает поэтапное внесение средств. (Юрий Хлестаков, Татьяна Бриккер).

Но этой медали есть и оборотная сторона. Прежде всего, риск столкнуться с невыполнением обязательств девелоперов по подведению коммуникаций (Владимир Яхонтов). Риск оказаться в окружении недостроя или строений неприятной архитектуры (Юрий Хлестаков). Невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению (Татьяна Бриккер). Трудоемкость процедуры контроля за строительством (Татьяна Бриккер)

Юрий Хлестаков так же предупреждает, что продажа участков без подряда может дискредитировать рынок. И способствовать появлению “шанхаек” и недостроев.

Если сегодняшний тренд в загородной недвижимости сместился в сторону удешевления проектов, то не стоит ли ожидать в ближайшем будущем конкуренции между комплексами эконом-класса и квартирами в многоквартирных домах? Тем более, как следует из наблюдений Марии Литинецкой, росту популярности недорогих загородных резиденций должна способствовать и децентрализация офисной недвижимости в столице. “Развитие сегмента эконом-класса на загородном рынке сдерживало то, что при строительстве объектов бизнес-класса и де-люкс девелоперы выходили на большую рентабельность. Поскольку сейчас уровень рентабельность выровнялся, то сегмент эконом-класса стал привлекательным для застройщиков: рентабельность та же самая, а вложения значительно меньше,” - считает Владимир Яхонтов. По мнению Сергея Козловского “Крупные недорогие поселки, которые можно с полным правом назвать “малоэтажными жилыми комплексами эконом-класса”, уже есть – например, те же наши проекты “Маленькая Шотландия” или Novoрижский, в которых будут проживать тысячи жителей. По сути, такие проекты становятся естественным продолжением “большой Москвы”. Процесс расширения столицы неизбежен, нынешний кризис может его несколько замедлить, но не остановить.

А вот Татьяна Бриккер придерживается другого мнения: малоэтажные комплексы эконом-класса не могут стать альтернативной многоэтажным домам, так как практическое отсутствие инфраструктуры делает проживание достаточно дорогим, по сравнению с городами Московской области.” Кстати, по мнению Владимира Яхонтова, “именно отсутствие образовательных учреждение сегодня максимально сдерживает развитие малоэтажного строительства”.

Нет у экспертов единодушия и в вопросе, какими именно должны быть недорогие загородные комплексы. Например, Татьяна Бриккер считает, что таунхаусы в нашей стране спросом не пользуются. А по мнению Владимира Яхонтова, отношение к таунхаусам после кризиса изменилось, “сегодня это один из наиболее востребованных продуктов”.

Большинство экспертов невысоко оценивают перспективы мезонеттов (2-х или 4-х квартирного малоэтажного дома). Такая недвижимость не особо выгодна для покупателей: приходится платить за подъезды и лестницы, которые являются общими с соседями.

А вот Юрий Хлестаков, напротив, считает, что подобный формат у нас незаслуженно забыт: “10 соток земли, 2 секции по 3 этажа, 3 квартиры на этаже. Коммуникации: электричество - магистральное, водоснабжение - скважина, канализация - септик. В итоге получаем существенную экономию на коммуникациях, что в свою очередь позволяет вывести на рынок более дешевый продукт. Правда покупателям такой недвижимости впоследствии придется за свой счет содержать и эксплуатировать все локальные сети.

Очевидно одно: идеального формата не существует. Возможно, успех за комплексами, которые, предлагают выбор разноформатных объектов.

И все эксперты сходятся во мнении: загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

Подведем итоги. Рынок загородной недвижимости оживает, хотя, возможно, он и отброшен несколько назад. На рынке, по словам Сергея Козловского, выстояли наиболее динамичные компании. Новых игроков не появилось. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласные работать и на 10-15%. Почти на 40% снизалась цена на недвижимость. Она стала более доступна для покупателей. И это – главный итог 2009 года.