Ist mit steigender Inflation zu rechnen?

Derzeit beginnt man bereits, laut über ein Steigen der Inflationsrate nachzudenken. Erste Schlagzeilen geben bereits einen Hinweis darauf. So titelte die „BILD-Zeitung” letzte Woche: „„Inflationsalarm! Bundesbank weicht den Euro auf“. Deswegen sah sich Bundesbankpräsident Jens Weidmann bereits zu folgendem Statement veranlasst: „Als Präsident der Deutschen Bundesbank trete ich auch gegen Widerstände unverrückbar für Geldwertstabilität ein“. Seit Einführung des Euro-Währung ist Deutschland der Musterknabe in Sachen Inflation. Die deutsche Inflationsrate war immer extrem niedrig, während in den südlichen Ländern des Euroraums man sich aufgrund des günstigen Geldes mehr Konsum und mehr kreditfinanzierte Investitionen gönnte. Dies führte letztendlich auch dazu, dass Griechenland, Spanien, Portugal und Italien heute mit der Überschuldung kämpfen müssen. „Deutschland, der bisherige Musterschüler, werde künftig überdurchschnittlich steigende Preise erleben”, das sagt der Chefvolkswirt der Bundesbank, Jens Ulbrich: „Wenn die Süd-Länder ihre Wettbewerbsfähigkeit wiedererlangen wollen, müssen Löhne und Preise dort relativ zu Deutschland schwächer steigen.” Daraus folgt logisch, dass Deutschland über dem Inflationsdurchschnitt liegen werde”. Diese Prognose bzw. der Hinweis eines Volkswirtschaftlers, der darin auch die Grundlage einer Erholung des Euroraums sieht, bedeutet letztendlich natürlich auch, das mittelfristig die Zinsniveaus wieder ansteigen werden.

Fakt ist aber, dass die Zinsen weiter gefallen sind. Vergangene Woche markierten die Bauzinsen erneut historische Tiefstwerte. 10-jährige Baufinanzierungen sind jetzt klar unterhalb 3% p.a. zu haben. Die Ursachen für diesen neuerlichen Zinsrutsch sind schnell ausgemacht: schwache Aktienmärkte und eine weiter nachgebende Umlaufrendite. Deutsche Baufinanzierer bleiben damit Profiteur der Krise in der Euro-Peripherie. Durch die neuerlichen Spekulationen, die durch die Pattsituation nach den griechischen Wahlen und der Wahl von Francois Hollande angeheizt werden, suchen noch mehr Marktteilnehmer Halt in bundesdeutschen Staatsanleihen. Das drückt die Zinsniveaus weiter und ermöglicht, Immobilien unglaublich günstig finanzieren zu können. Die Kaufpreise für Immobilien insbesondere in den Ballungsgebieten werden dadurch voraussichtlich noch teurer werden. Eine Entwicklung, die man in Spanien und Italien vor der Krise bereits wahrnehmen könnte. Diese Verteuerung der Immobilienpreise ist neben den sehr hohen Rohstoffkosten und den direkten und indirekten Steuern, die inzwischen erhoben werden, ein weiterer Preistreiber, der letztendlich dazu führen wird, dass die Gewerkschaften einschneidende und spürbare Lohnanpassungen fordern werden – insgesamt alles Indikatoren für einen Anstieg der Inflationsniveaus auch in Deutschland.

Die Fraktion der Sparer im Euroraum wird zusehends kleiner. Spätestens seit der Wahl von Francois Hollande zum neuen französischen Präsidenten zeigt sich auch beim stärksten deutschen Partner Tendenzen in Richtung mehr Kreditaufnahme für mehr Investitionen und damit auch der Mut zu einer höheren Inflation. Man will mit viel neuem Geld und einer höheren Inflation die Krise bekämpfen bzw. sie wenigstens damit bedecken. Auch der Ruf nach Geldentwertung bis hin zu einem Rausschmiss Griechenlands aus dem Euro wird letztendlich dazu führen, was man mit einem Satz zusammenfassen kann: Mit höherer Inflation die Euro-Krise bekämpfen. Der ehemalige und hochgeschätzte IWF-Ökonom Kenneth Rogoff (Internationaler Währungsfonds) meint sogar, dass kriselnde Staaten nur mit einer Inflation von 6 Prozent in der Lage sind, ihre Schuldenberge abbauen zu können.

Demgegenüber wiederholt der derzeitige IWF-Chef Mario Draghi mantramäßig, dass man alles daran setzen werde, die Teuerung mittelfristig bei knapp 2 Prozent zu halten. Allerdings wird er dieses Ziel 2012 genauso  wie 2011 deutlich verfeht werden. Derzeit liegt der Satz bei 2,6% im Euroraum, in Deutschland liegt er derzeit noch ein paar Prozentpunkte darunter. Das kann sich aber schnell ändern, insbesondere dann, wenn es den Gewerkschaften gelingt, ihre entsprechend hohen Lohnforderungen durchzusetzen. Denn damit steigt der Preisdruck auf die deutsche Wirtschaft. Aus volkswirtschaftlicher Sicht eine eigentlich gute Entwicklung, denn steigende Löhne und steigende Stückkosten „made in Germany” helfen den Nachbarstaaten, wenn diese gleichzeitig Löhne kürzen und durch den nachlassenden Preisdruck auch die Lohnstückkosten senken, gegenüber Deutschland wieder wettbewerbsfähiger zu werden und damit wieder mehr verkaufen können. Aber bereits die starke Binnenkonjunktur sowie die steigenden Löhne führen derzeit in Deutschland zu höheren Preisen.

Betrachter man die derzeitigen Szenarien und vergleicht sie mit Umfragen nach der Stimmung im Land, zeigt sich, dass die Inflationsangst in Deutschland (psychologisch gesehen) im Steigen begriffen ist. Ein guter Indikator hierfür ist die anhaltende Flucht der Bundesbürger aus dem Geld- in den Immobilienmarkt. Das wiederum wird die Preise für Häuser und früher oder später auch die Mieten nach oben treiben. Wenn man so will – ein kleiner Teufelskreislauf. Doch die EZB (Europäische Zentralbank) beschwichtigt: Die Inflation wird aus ihrer Sicht auch von psychologischen Komponenten und von Erwartungen geprägt. So gehen professionelle Anleger für die nächsten 2 Jahre von einer niedrigen Inflationsrate aus. Ein Blick auf die 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts zeigt allerdings, dass Inflation auch durch eine Nichtauslastung der Kapazitäten befeuert werden kann.

Die Situation zeigt sich derzeit unausgewogen. Skeptiker und Optimisten in Sachen Inflation halten sich die Waage. Für die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung bedeutet dieses Szenario, dass man weiterhin mit einer eher Seitwärts-Entwicklung der Zinssätze auf niedrigem Niveau rechnen kann. Man sollte sich aber nicht in Sicherheit wiegen. Drehen ein oder zwei bestimmende Leitindices in eine andere Richtung, so könnte entsprechend schnell auch eine Inflation am Horizont aufziehen. Derzeit ist sie noch nicht sichtbar. Das bedeutet für alle, die eine Immobilie finanzieren oder ein Haus bauen möchten, sich jetzt noch in Ruhe über die Möglichkeiten zu informieren und trotzdem zusehen, dass man bis Ende des Jahres eine Finanzierung fest gemacht hat. So ist man aus unserer Sicht noch auf der sicheren Seite und kann sich somit auf extrem niedrige Zinsen freuen.

Fiskalpakt, Schuldenbremse und EZB – Europa bewegt sich und die Zinspolitik mit.

Nach Wochen in denen faktisch keine Bewegung auf dem Zinsmarkt zu verzeichnen war, können wir aktuell wieder einen Trend zu sinkenden Zinsen erkennen. Die Gründe dafür sind mannigfaltig, so ist zum einen die EZB natürlich bedacht, die langsam wachsende Wirtschaft der Euroländer zu unterstützen, zum anderen steht dem ein nicht planbarer Arbeitsmarkt gegenüber. Die Entwicklung dort, mit einer leichten Stagnation an Neueinstellungen lässt uns für die Zukunft eher einen sinkenden Zinssatz vermuten. Betrachtet man nun die unklare Situation um die „neuen“ Krisenländer der EU, so deutet auch hier der Kurs der EZB eher in Richtung einer unterstützenden Zinspolitik um die Beschaffung von günstigem Geld zu ermöglichen. Daher sieht unsere aktuelle Prognose folgendes Szenario vor: „die Zinsen werden in der nahen Zukunft wieder etwas sinken, jedoch wird es nur ein kurzfristiges Zinstief sein.“
Das ist aber nur die eine Seite der Medaille. Die andere Seite ist der Wahlausgang in Frankreich sowie die Entwicklung in Grossbritannien. Mit der Wahl von Francois Hollande könnte Deutschland Frankreich als Mitstreiter der Sparpolitik und der Schuldenbremse verlieren. Hollande kündigte bereits am Wahlabend an, dass sich Frankreich vermehrt um Wachstumsinvestitionen kümmern würde. Das würde den europäischen Sparpakt zumindest aufweichen. Hollande ist der Meinung, dass ein rigider Sparkurs für Frankreich und die Krisenländer nicht die richtige Maßnahme ist. Man solle neue Schulden aufnehmen, um so Zukunftsinvestitionen anschieben zu können.
In das europäische Szenario ist in den letzten Wochen auch wieder Bewegung gekommen. In den Niederlanden hat der Rechtaußen-Populist Gerd Wilders die Regierung zum Scheitern gebracht und nach den Wahlen in Griechenland erscheint dieses Land unregierbar, da keine klaren Machtverhältnisse zu erkennen sind, zumal die äußerste Linke und äußerste Rechte unerwartet hohen Zuspruch zu Lasten der gemäßigten bisherigen Regierungsparteien bekommen hat. Alle Wahlgewinner haben sich teilweise massiv gegen die Fortführung der rigiden europäischen Sparpolitik ausgesprochen. Wie lange der europäische Fiskalpakt noch hält, ist ungewiss. Ein Ende dieser europäischen Sparpolitik würde sofort die Inflation befeuern und damit auch die Zinsen wieder nach oben treiben.

Zudem werden die Banken durch die Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften sowie durch die Auflagen gegen Staatshilfen gezwungen, ihre Bilanzsummen zu reduzieren. Als Effekt wirdes dadurch zu einer Einschränkung bei der Vergabe von Krediten kommen. Nahezu alle europäische Banken werden wohl in den nächsten Jahren ihre Kreditvergabe zurückfahren, um die neuen Auflagen erfüllen zu können. Zudem müssen sie aufgrund des griechischen Schuldenschnitts große Bilanz-Abschreibungen vornehmen – besonders dann, wenn weitere Staaten wie Spanien, Portugal oder Irland in Zukunft einen ähnlichen Schuldenschnitt benötigen. Auf der politischen Bühne scheint es sicher, dass der Euro in allen Krisenländern beibehalten werden soll – kostet es was es wolle. Zudem hat die EZB entgegen ihrer bisherigen Gewohnheiten mehr als 1.000 Mrd. Euro für 3 Jahre den Banken zur Verfügung gestellt, damit diese weiterhin Staatstitel kaufen können, um die Finanzierung der Staaten zu gewährleisten.

Was bedeutet das für Baufinanzierer?

Je mehr Vertrauen Anleger dem Eurogebiet entziehen, umso wahrscheinlicher erscheint eine Inflation am Horizont. In nächster Zeit spricht aber noch einiges dafür, dass die Zinsen auf ihrem historischen Tiefstand verharren. Weicht aber nur eines der in den letzten drei Jahren aufgebauten Bollwerke gegen Inflation auf, werden die Märkte schnell reagieren, da die Stimmung nach wie vor äußerst nervös ist.
Prognosen sind in diesen finanzmarktpolitisch unsicheren Zeit eher schwierig, wir meinen aber, dass sich kurzfristig keine Trendumkehr der historischen niedrigen Baugeld-Zinsen einstellen wird – zu wichtig erscheint die Unterstützung der kriselnden Euroländer, um den Euro nicht zu gefährden. Auf längere Sicht wird diese Umkehr aber wohl nicht zu vermeiden sein.
Deswegen sollten Hausbauer und Immobilienkäufer das derzeitige Zinsniveau möglichst langfristig festzuzurren. Auch wenn es auf den ersten Blick verlockend erscheint, sich über 5 oder 10 Jahre zu Zinssätzen unterhalb 3% p.a. zu finanzieren, können wir nur raten, mindestens 15 Jahre abzuschließen. 20-jährige Volltilgungsdarlehen, die die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist zurückführen, sind aber mit Abstand die „günstigsten” Varianten – insbesondere wenn Sie mit einem Beleihungswert von 60% agieren. So handeln Sie unter dem Strich am kostensparensten und haben zudem Planungssicherheit, was in (geldpolitisch gesehenen) unsicheren Zeiten Gold wert ist.

Forward- plus Volltilger-Darlehen: Sparen am Ende der Baufinanzierung

Für viele Baufinanzierer stehen in nächster Zeit der Abschluss von Anschlussfinanzierungen an, da viele Erstverträge in diesem Jahr auslaufen. Wer hierbei clever agiert, kann die derzeit enorm günstigen Zinsen für Baugeld dazu ausnutzen, viel schneller als ursprünglich geplant mit einer Anschlussfinanzierung komplett zu tilgen. Man findet derzeit bereits Angebote um die 2,5%. Vor lauter Freude darüber, dass Sie die vor 10 Jahren abgeschlossenen Baufinanzierungszinsen heute halbieren können, sollten Sie trotzdem nicht vergessen, sich mit dem Kleingedruckten zu beschäftigen. Denn der günstigste Zinssatz – bzw. eine halbierte monatliche Belastung – muss nicht unbedingt auch gleichzeitig die optimale Lösung sein. Der Zinsrutsch bietet Ihnen nämlich die einmalige Möglichkeit, die Schulden ein paar Jahre früher loszuwerden. Aber auch für alle, deren Finanzierungsvertrag erst in einem bis zwei Jahren ausläuft, bietet sich die Chance mittels Forward-Darlehen heute bereits die historisch niedrigen Zinsen für später zu sichern. Das sollten Sie bei den anstehenden Verhandlungen mit Baufinanzierungsanbietern bedenken: Viele Anbieter bieten sogar bei einem Zinssatz von 2,5% fest auf 10 Jahre noch einen zusätzlichen Rabatt, wenn sie den Kredit während dieser Laufzeit dann voll tilgen. Das liegt daran, dass sich die Banken das für den Kredit benötigte Geld auf dem Kapitalmarkt mit einer kürzeren Laufzeit besorgen können als für einen Kredit mit nur 1 oder 2% Tilgung. Je kürzer die Laufzeit desto weniger Zinsen muss die Bank für die Refinanzierung zahlen. Und diesen Vorteil geben sie dann – wenigstens teilweise – an die Kunden weiter. Deswegen sollten Sie bei einem Anschlusskredit direkt danach fragen.

Diesen Vorteil können Sie sich aber auch sichern, wenn sie erst in ein, zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen Hier heisst das Zauberwort: Forward-Darlehen. Damit vereinbaren sie bereits heute, also im Zinstief, die Konditionen für ihren Anschlusskredit. Inzwischen gibt es Anbieter, die diese Forward-Darlehen bereits 5 Jahre im Voraus vergeben. Dabei müssen Sie zwar mit einem gewissen Aufschlag auf den tagesaktuellen Zinssatz rechnen, der sich aber trotzdem lohnen kann. Sicher ist das mit ein wenig Risiko verbunden, denn sollte dann beim Abschluss der Anschlussfinanzierung der Zinssatz weiterhin im Keller sein, so könnte ein Forward-Darlehen unter Umständen dann teurer sein. Geht man aber davon aus, dass die Baugeldzinsen in Zukunft nicht weiter fallen werden, sondern eher wieder steigen, dann ist ein Forward-Darlehen durchaus ein lohnendes Geschäft. Wir glauben aber, dass die Zinsen im Laufe des Jahres 2013 wieder steigen werden (siehe dazu unseren Artikel: Wie entwickeln sich die Zinsen für Baufinanzierung 2012 und 2013? Eine Prognose).

Ein Forward-Darlehen gibt auf alle Fälle finanzielle Planungssicherheit – und das möglicherweise lange vor der Zeit, bevor die Anschlussfinanzierung eigentlich fällig wird. Grundsätzlich gilt bei Forward-Darlehen, je länger die Vorlaufzeit desto höher der Zinsaufschlag. Dabei sind meistens die ersten 3 Monate noch frei, für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des „Alt-Kredits” berechnet man bis zu o,o3 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Das heißt: Eine 3-jährige Vorlaufzeit verteuert den Kredit um ca. 0,7 Prozentpunkte. Kalkuliert man also ein Forwarddarlehen, dass erst in 3 Jahren zur Anschlussfinanzierung dient, dann muss sich der derzeitige Zins um mindestens 1% verteuert haben. Tut er das aber nicht, stecken Sie als Kreditnehmer im teueren Vertrag fest. Unsere Empfehlung für alle, die in 2 oder 3 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist deshalb, sich die Zinsentwicklung in Zukunft genau betrachten und erst dann, wenn der Finanzmarkt eindeutige Zeichen sendet, dass die Zinssätze wieder im Steigen begriffen sind, ein Forwarddarlehen abschließen. Folgende Indikatoren sind Zeichen, dass sich der Markt drehen könnte: Ein Ansteigen der Inflationsrate, eine Erhöhung der Zinssätze durch die EZB, verbesserte Rendite-Konditionen bei Bundesanleihen, eine Beruhigung der europäischen Finanzkrise.

Nutzen Sie jetzt das günstigste Zinsumfeld, um clever und geschickt zu agieren: Wird in den nächsten Monaten eine Anschlussfinanzierung fällig, dann sollten Sie definitiv über eine erhöhte Tilgung des Kredits bzw. über eine Volltilgung im Rahmen der Laufzeit des neuen Vertrages nachdenken. Informieren Sie sich dafür nicht nur bei ihrer aktuellen Bank, sondern holen Sie sich zumindest noch 2 Vergleichsangebote ein (Empfehlung: Finanztest vergleicht in regelmäßigen Intervallen die Zins- und Serviceangebote fast aller deutschen Baufinanzierer. Wer dabei regelmäßig unter den ersten abschließt, der ist ein potentieller Kandidat für ihre Anschlussfinanzierung). Eine Tilgung von mindestens 2% ist ratsam, eine höhere natürlich besser, d. h. versuchen Sie die aktuelle monatliche Rückzahlung in etwa gleicher Höhe beizubehalten bei gleichzeitiger Erhöhung der Tilgung. So werden sie schneller schuldenfrei. Gelingt eine Volltilgung über die Laufzeit (10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre), dann ist Ihnen normalerweise auch noch ein Bonus auf den Zinssatz sicher. Informieren und vergleichen lohnt sich. Nutzen Sie also jetzt die Vorteile, die die aktuelle Finanzmarktlage für Sie als Kreditnehmer hat.

Inflationgefahren, Bauzinsen und sonstige Entwicklungen

Inflationsgefahr steigt leicht

Die überaus niedrigen Zinsen für Baugeld, die Erwartung einer moderaten Inflation sowie eines auf niedrigstem Niveau verharrenden EZB-Leitzinses legen nahe, jetzt über einen Hausbau oder einen Immobilienkauf nachzudenken. Stimmt die Einschätzung der BayernLB so hat man bis Anfang 2013 Zeit, diese Vorhaben in Ruhe zu planen und sich in diesem Zeitraum ohne Zeitdruck um eine günstige Bauffinanzierung zu kümmern. In diesem Zusammenhang weist auch die EZB Ende Dezember 2011 darauf hin, dass die Verbraucherpreise im gemeinsamen Währungsraum auf 2,6 Prozent bis 2,8 Prozent kletterten. Damit habe man das erklärte Ziel verfehlt, die jährliche Teuerung knapp unter der Marke von zwei Prozent zu halten. Die EZB sieht weiterhin keinerlei Handlungsbedarf in Sachen Geldwertstabilität. In ein anderes Horn stößt hier Bundesbankpräsident Weidmann. Er fordert einen Ausstieg aus den Krisenprogrammen und wies wiederholt auf Inflationsgefahren hin. Ein weiterer Indikator, dass der Inflationstrend als steigend einzuschätzen ist. Die EZB ist sicher auf mittlere Sicht in der Lage, die Zinsniveaus mit Hilfe ihrer Krisenprogramme am Boden zu halten. Fraglich ist, ob sie dies auch leisten kann, wenn sie nicht mehr direkt oder indirekt an den Rentenmärkten interveniert.

Immobilienpreise ziehen an

Zwar führt die starke Nachfrage nach Immobilien zu immer weiter steigenden Preisen, trotzdem waren Immobilien bisher noch nie so erschwinglich wie jetzt. Der enorme Zinsrückgang wiegt den Anstieg der Immobilienpreise mehr als auf – mit Ausnahme von Toplagen in Ballungszentren, wo man eine leichte Überhitzung des Marktes feststellen kann. Somit erscheinen die steigenden Immobilienpreis aktuell als einziger Faktor, wirklich schnell handeln zu müssen.

Folgt man dieser Prognostik, so sind folgende Empfehlungen festzumachen:
1. Jetzt Immobilien, Baugrund und Haubau recherchieren.
2. Nach Möglichkeit direkte Ballungszentren meiden und sich nach Angeboten im Einzugsbereich umsehen.
3. Sondieren der Anbieter von Baufinanzierungen – und sich nicht nur auf die Hausbank verlassen.
4. Langfristig planen und langfristig abschließen (mind. 10 Jahre)
5. Mindestens 2% Tilgung vereinbaren.

Unsere Empfehlung lautet daher nach wie vor, jetzt das niedrige Zinsniveau zu nutzen und den Erwerb einer Immobilie oder einen Neubau forcieren – zur Eigennutzung (zumal man derzeit aufkommensneutral von der Miete ins Eigentum wechseln kann) oder als sichere Geldanlage (weil der Aktienmarkt wahrscheinlich weiterhin heftigen Schwankungen unterliegen wird und die Renditen für Anleihen im Keller sind).

Baufinanzierungs-Planung: Wer vorher rechnet, kann viel Geld sparen.

Die Zinsen sind niedrig wie noch nie, die Renditen von Geldanlagen nicht üppig, da ist der Gedanke, vorhandenes Geld in einen Immobilienkauf zu investieren, schnell gefasst. Dabei sollte man aber auch bedenken, dass der Kaufpreis der Wunschimmobilie nur ein Teil vom Kuchen ist. Bei der Kalkulation darf man nicht vergessen, dass auch Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und ggf. Möbel oder eine neue Küche unbedingt in den Finanzplan eingerechnet werden müssen, um am Ende auf der sicheren Seite zu stehen. Zudem sind die Höhe der Tilgung, die Laufzeit des Baufinanzierungskredits, der Prozentsatz der Beleihung, das zur Verfügung stehende Eigenkapital sowie monatliche Ausgaben für den Lebensunterhalt und die Nebenkosten der neuen Immobilie in Betracht zu ziehen. Zinsvergleich gibt Ihnen im Folgende eine kleine Anleitung, was Sie vor dem Abschluss eines Immobilienkredits bedenken sollten: Diese Kosten sollten Sie hochrechnen:
Die Grunderwerbssteuer errechnet sich vom Kaufpreis. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5% bis 5%. Dazu kommen die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Auch diese berechnen sich vom Kaufpreis und sollten mit ca. 2% angesetzt werden. Und wie wollen Sie die Wunschimmobilie finden? Bemühen Sie dafür einen Makler, so fallen auch hier Kosten an; Je nach Bundesland beträgt diese Makler-Courtage zwischen 3,57% und 7,14% vom Kaufpreis. Und die Grunderwerbssteuer ist mit 4,5% anzusetzen. Falls Sie noch neue Möbel oder eine neue Küche brauchen, sollten Sie hierfür auch einen angemessenen Betrag in die Rechnung mit einfließen lassen. So können sich alleine diese Kosten auf bis zu 20% Extrakosten auf den Kaufpreis addieren.

Unbedingt notwendig: Kassensturz machen
Grundsätzlich müssen Sie über Eigenkapital verfügen, eine 100% Finanzierung ist normalerweise nur sehr schwer zu realisieren und treibt zudem den Finanzierungsaufwand über die Jahre in die Höhe. Außerdem müssen die Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, Steuer) aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Baufinanzierer weisen darauf hin, dass eine vernünftige Finanzierung von mindestens 20% Eigenkapital für den Kauf der Immobilie ausgeht. Hier gilt: Mehr ist besser. Mit einer Eigenkapitalquote von ca. 60% wird es keinerlei Probleme bei der Finanzierung geben. So summieren sich die Nebenkosten und das zur Verfügung stehende Eigenkapital im günstigen Fall auf 40% des Kaufpreises (das summiert sich bei einem Kaufpreis von 100.000,– EUR im Regelfall auf immerhin ca. 35.000,– bis 40.000,– EUR).

Monatliche Lebenshaltungskosten ausrechnen
Um Laufzeit und Tilgung der Baufinanzierung festzulegen, muss man natürlich wissen, wieviel Geld man monatlich zur Verfügung hat. Dieser Betrag basiert aus dem monatlich verfügbaren Einkommen. Davon sind allgemeine Lebenshaltungskosten für Lebensmittel, Versicherungen und sonstige fixe monatliche (oder auch jährliche) Kosten abzuziehen. Die zu erwartenden Nebenkosten für Energie, Wärme, Wasser, Müllabfuhr usw. sollten bereits im Vorfeld kalkuliert werden (bei Eigentumswohnungen wird hierfür das sogenannte Hausgeld ausgewiesen, das man aus der Abrechnungen des Vorjahres ablesen kann)  und außerdem sollte man, will man auf Nummer Sicher gehen, auch monatliche Rücklagen für den Urlaub (z. B. 100,– EUR mtl.) und für das Auto (ca. 300,– EUR) einzurechnen sowie eine monatliche Sicherheitsreserve für Unvorhergesehenes. Was dann unter dem Strich übrig bleibt, ist der Betrag, den Sie monatlich für Tilgung und Zinsen einsetzen können.

Verlangen Sie eine maßgeschneiderte Baufinanzierung
Nachdem Sie auf diese oben beschriebene Weise den Finanzierungsbedarf und das zur Verfügung stehende monatliche Budget eruiert haben, können Sie jetzt bestens vorbereitet in die Angebotsphase eintreten. Hierfür reden Sie mit ihrer Hausbank und lassen Sie sich zudem 2 Angebote von Direktfinanzierern erstellen. Aber Vorsicht: Lassen Sie sich nicht alleine vom günstigsten Zinssatz blenden. Mindestens genauso wichtig ist die Laufzeit des Darlehens sowie die Höhe der Tilgung. Außerdem ist darüber nachzudenken, ob in Ihrem Falle die Möglichkeit von Sondertilgungen in Erwägung zu ziehen sind. Sondertilgungen sind immer dann sinnvoll, wenn Sie z. B. neben Ihrem Grundeinkommen auch Provisionszahlungen Ihres Arbeitgebers erhalten, wenn Sie in Zukunft mit einer Erbschaft oder mit einem höheren Betrag aus einem Verkauf rechnen können. Dank des Zinseszinseffektes können Sie durch Sondertilgungen über die Laufzeit des Kredits eine große Summe sparen. Als Kreditnehmer müssen Sie sich dieses Recht auf Sondertilgung aber bereits in den Baufinanzierungs-Vertrag eintragen lassen – auch wenn Sie die Sondertilgung dann nicht in Anspruch nehmen sollten.

Im derzeitigen historischen Zinstal  empfiehlt es sich, eine über 10 Jahre hinausgehende Laufzeit des Baufinanzierungkredits in Betracht zu ziehen. Zudem sollte man – insbesondere wenn Sie die neue Immobilie steuerlich nicht geltend machen können, weil Sie diese z. B. selbst bewohnen wollen – unbedingt eine höhere Tilgung als die in den meisten Beispielrechnungen ausgewiesenen 1% abschließen. Ratsam sind mindestens 2,5%. Alles was darüber hinaus geht, ist optimal. Sie finden insbesondere bei Direktfinanziereren wie der ACCEDO AG auch Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren, deren Zinssatz über dem einer 10 jährigen Bindung liegt, die aber – wenn man in Betracht zieht, dass die Zinsen zukünftig wieder steigen werden – über die Laufzeit viel Geld sparen können.

Außerdem: Sie als Kreditnehmer können eine Vertrag mit z. B. 20 Jahren bereits nach 10 Jahren unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist kündigen. Dieses Recht hat der Finanzierer nicht. Sollten wider Erwarten der Zinssatz in 10 Jahren ebenso günstig oder noch günstiger als heute sein, dann können Sie entsprechend wechseln.

Ein kürzlich erhobene Marktuntersuchung der Stiftung Warentest ergab, dass die günstigsten und teuersten Anbieter von Hypothendarlehen zwar nur anderhalb Prozentpunkte auseinanderliegen. Das klingt wenig, ist aber über die Laufzeit des Darlehens extram viel: Bei einer Kreditaufnahme von 160.000,– EUR sind beim günstigstens Anbieter ca. 127.000,– EUR zurückbezahlt. Beim teuersten aber nur: ca. 65.000,– EUR. An dieser Rechnung sieht man, wie viel 1,5% ausmachen können.

Genau kalkuliert, umfassend informiert und intelligent finanziert ist Ihre Immobilie eine sichere Sache. Somit ist Auswahl Ihres Baufinanzierers der letzte Schlüssel zum Erfolg. Und diesen finden Sie, wenn Sie sich an den seriösen Testsiegeln von Finanztest, FocusMoney, n-tv, FMH usw. orientieren. Die Top 3 dieser Tests sollten Sie in die Angebotsphase mit einbeziehen. Da diese Anbieter zumeist 100 Banken oder mehr im Angebot haben, können diese in der Regel flexibler und individueller Angebote erstellen als eine Hausbank, die zumeist nur die Produkte ihres Hauses anbieten (können).