Berlin est une ville accueillante où les loyers de centre-ville sont sensiblement comparables à ceux pratiqués dans une HLM de banlieue des années 60 en France.
A partir de 2003, le Sénat de Berlin à majorité rouge, rose et verte a pris la décision de céder progressivement ses sociétés communales de logement à des fonds de pension qui d’ailleurs se sont ensuite revendus lesdites sociétés entre eux.
Cette mesure iconoclaste ne semble pas avoir grandement perturbé ni les locataires ni même les sociétés de logement elles-mêmes qui après un moment de stupeur se sont adaptés.
Au passage, les montants perçus à l’occasion de ces cessions (50 à 80 000 € par logement) ont été utilisés à la mise en place d’autres politiques publiques ou au remboursement de la dette abyssale de la ville de Berlin.
Cette privatisation semble donc faire bon ménage avec des conditions de logements accessibles à tous et notamment aux ménages les plus défavorisés qui font l’objet d’une politique spécifique en Allemagne depuis 2002.
Par le biais de conventions à durée limitée, les communes avec l’aide des régions agissent pour loger dans le parc public, l’ex-parc public et le parc privé, les ménages les plus en difficulté dont elles assument dans la plupart des cas le risque pécuniaire.
Dans le contexte berlinois, le système fonctionne bien et si des ségrégations subsistent, elles correspondent à la communautarisation de certains quartiers, centraux comme périphériques, liée dans un premier temps aux vagues successives d’immigration, puis à la situation spécifique des Osties et des originaires de pays limitrophes aux ascendances allemandes.
Ce système correspond cependant à une situation très particulière du marché du logement marquée par une détente très forte qui s’accentue encore au fur et à mesure où l’on s’enfonce dans les territoires de l’ex-RDA.
Cette situation s’explique par deux phénomènes conjoints : le sur-investissement en logements réalisé à la suite de la chute du mur dans la perspective de Berlin capitale et le nombre de logements très élevés réalisés ou programmés à la fin des années 90 côté Est, au moment où pour les habitants de la RDA rien n’était plus enviable que de se rapprocher de Berlin.
Les fonctionnaires sont finalement restés à Bonn, et les Osties ont fortement été attirés par l’Allemagne du Sud, il en a résulté un marché détendu dans une des principales capitales européennes, des loyers et des prix de vente peu élevés et une tendance progressive à l’inutilité des structures dédiées au logement social.
Berlin n’est pas l’Allemagne et dans le même temps l’Allemagne du Sud vit sensiblement une tension du marché du logement comparable aux grandes villes françaises.
Les questions relatives au droit au logement y sont de facto d’actualité et les organismes de logements publics sollicités à ce titre, même si les collectivités usent de leur faculté de conventionner des logements privés pour trouver des solutions adaptées à chacun.
Notons que les collectivités locales s’engagent sur le terrain du droit au logement ou du logement social dit résiduel (affecté aux plus défavorisés) en garantissant les bailleurs contre les risques d’impayés et de dégradations.
L’Etat lui s’est totalement désengagé en 2007 en considérant que devant des situations locales aussi diverses les régions et les communes étaient les plus compétentes pour trouver la meilleure voie.
Marché détendu, engagement des collectivités teritoriales, désengagement peu problématique de l’Etat, banalisation et privatisation des acteurs nous sommes face à une situation peu comparable à la situation française.
Retenons simplement :
- que dans un marché détendu les prix baissent même dans une capitale. Mesdames et Messieurs les urbanistes faites votre boulot, desserrez l’étau foncier ! ;
- que dans un marché détendu les organismes publics de logement ne servent plus à grand-chose et que les solutions les plus exotiques de privatisation deviennent envisageables ;
- que dès lors que le risque et le financement du logement des ménages les plus défavorisés sont exclusivement portés par la puissance publique (une sorte de réquisition contractuelle) le recours au logement privé n’est pas à exclure pour satisfaire le droit au logement.
Reste à savoir ce que Madame le ministre va faire de tout ça...
