Il registro migliora e facilita l’iter di conoscibilità dei documenti, garantendo al contempo segretezza nella conservazione dei dati del testatore e delle informazioni.

I cittadini che depositano fiduciariamente il proprio testamento olografo (che ai sensi dell’art. 602 cod. civ. è il testamento scritto per intero, datato e sottoscritto per mano del testatore) presso il Notaio, possono richiedere, prestando il relativo consenso anche ai fini della privacy, che il Notaio depositario proceda alla trascrizione del deposito nel Registro Volontario dei Testamenti Olografi, inserendo i dati anagrafici del testatore, la data di redazione del testamento e la data del suo deposito.

Al testatore depositante è sempre consentito modificare o revocare le proprie volontà, ovvero trasferire il testamento presso altro Notaio.

I cittadini (congiunti del de cuius o persone interessate) in possesso di un certificato di morte possono chiedere a qualsiasi Notaio di effettuare una ricerca nel Registro, così da sapere dove è stato depositato il testamento a cui sono interessati.

Nota bene: Il Registro Volontario dei Testamenti Olografi è alimentato dai soli testamenti depositati successivamente al 6 novembre 2023 (data di entrata in vigore dello strumento) per i quali è stata espressamente chiesta la relativa registrazione.

Per quanto riguarda i testamenti depositati in data anteriore al 6 novembre 2023, il testatore potrà recarsi presso il Notaio depositario per formulare la richiesta, sottoscrivendo un’autorizzazione per la tutela della privacy.

Compravendita Immobiliare e Debiti

Quando un proprietario decide di vendere un immobile, è essenziale verificare se l’immobile è gravato da debiti, non solo nei confronti di creditori privati (banche che hanno concesso mutui o debiti nei confronti del condominio) ma anche nei confronti dell’erario (debiti fiscali per mancati pagamenti a titolo Irpef, Iva, Tari etc). La presenza di tali debiti può influenzare non solo il valore di mercato dell’immobile, ma anche la possibilità di completare la transazione, in quanto i creditori potrebbero avere diritto di rivalersi sull’immobile, rendendo il processo più complesso e rischioso.

Con riferimento ai debiti fiscali, in particolare, è bene ricordare che l’Agente della Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare solo a condizione che il contribuente:

• possegga più di un immobile, oppure, anche possedendone uno solo, questo sia di lusso (A/8 e A/9) o non adibito a civile abitazione o non vi sia la sua residenza;
• il debito per cartelle non pagate superi 120.000 euro; la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente sia almeno pari a 120.000 euro;
• sia stata prima iscritta ipoteca e, da tale momento, siano decorsi 6 mesi;

Questo vuol dire, di conseguenza, che il pignoramento è impossibile per debiti inferiori a 120.000 euro; o se la somma del valore degli immobili del contribuente è inferiore a 120.000 euro; o se il contribuente ha un solo immobile adibito a civile abitazione, non di lusso e ove ha fissato la propria residenza.

In presenza di debiti di natura fiscale è tuttavia possibile che l’Agenzia delle Entrate esperisca due azioni che consentano il recupero dell’immobile e precisamente l’azione di simulazione e l’azione revocatoria.

Con l’azione di simulazione (relativa e imprescrittibile), l’Agenzia delle Entrate dimostra la volontà delle parti contraenti di concludere un contratto volto a produrre effetti diversi da quelli tipicamente prodotti dallo stesso.

Con l’azione revocatoria (che si prescrive, invece, nel termine di 5 anni), l’Agenzia delle Entrate dimostra l’insufficienza/incapienza del patrimonio del venditore a soddisfare le pretese erariali, nonché la consapevolezza o meno dell’acquirente circa le condizioni economiche del venditore, chiedendo così che venga dichiarata l’inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato un pregiudizio alle sue ragioni, mediante il depauperamento della sua ricchezza.

Sottrazione Fraudolenta al Pagamento delle Imposte

In questa cornice può inserirsi il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte previsto dall’art. 11 del D.Lgs. 74/2000. Tale fattispecie criminosa si verifica quando un contribuente, con atti simulati o atti fraudolenti, cerca di eludere il pagamento di imposte dovute. Un esempio tipico è la vendita di un immobile a un prezzo inferiore al suo valore reale per evitare l’eventuale procedura di pignoramento per debiti fiscali. Le conseguenze legali per chi commette tale reato possono essere severe, comprendendo sanzioni pecuniarie e pene detentive.

Art. 11 D.lgs. 74/2000 – Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte

«1. E’ punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di sottrarsi al  pagamento di imposte sui redditi o sul valore aggiunto ovvero di interessi o sanzioni amministrative relativi a dette imposte di ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila (50.000,00), aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni idonei a rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione coattiva. Se l’ammontare delle imposte, sanzioni ed interessi è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni.

2. E’ punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di ottenere per sé o per altri un pagamento parziale dei tributi e relativi accessori, indica nella documentazione presentata ai fini della procedura di transazione fiscale elementi attivi per un ammontare inferiore a quello effettivo od elementi passivi fittizi per un ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila. Se l’ammontare di cui al periodo precedente è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni.»

La ratio della norma va rapportata al pericolo che la pretesa tributaria non trovi capienza nel patrimonio del contribuente/debitore e più in generale al principio costituzionale per cui tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

Il reato è considerato di “pericolo concreto” poiché richiede, semplicemente, che l’atto simulato di alienazione o gli altri atti fraudolenti sui propri o altrui beni siano idonei ad impedire il soddisfacimento totale o parziale del credito tributario vantato dall’Erario.

Come evidenziato dalla dottrina, tramite la nuova disposizione, il legislatore tributario ha deciso di anticipare la tutela penale del bene protetto, non collegandola più alla effettiva mancata riscossione dei tributi ma alla semplice idoneità astratta degli atti fraudolenti a rendere in tutto od in parte inefficace la riscossione coattiva.

Si è discusso, in un primo momento, sui requisiti minimi necessari per la sussistenza del reato, ed in particolare sulla necessità dell’esistenza, ai fini della configurabilità della fattispecie, di una procedura di riscossione coattiva in atto, o quantomeno di una contestazione già elevata nei confronti del contribuente.

L’orientamento attuale, in sintonia con la maggioranza della dottrina, è di segno contrario: così, ad esempio, la Suprema Corte ha di recente ritenuto che la costituzione di un fondo patrimoniale avente ad oggetto tutti i beni mobili ed immobili del contribuente integra il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte qualora risulti atto idoneo a limitare le ragioni del Fisco. Infatti, ai fini della configurabilità del suddetto reato, che si atteggia come reato di pericolo, non è necessario che sussista una procedura di riscossione in atto essendo sufficiente l’idoneità dell’atto simulato o ritenuto fraudolento a rendere in tutto o in parte inefficace una procedura di riscossione coattiva da parte dello Stato.

Il Ruolo del Notaio

Il notaio gioca un ruolo fondamentale nella compravendita immobiliare. È responsabile della redazione dell’atto di vendita e della verifica della situazione giuridica dell’immobile. Tra i suoi compiti rientra anche l’obbligo di garantire che l’atto non violi la normativa vigente. Tuttavia se la situazione debitoria del venditore non risulti evidente, per espressa dichiarazione del medesimo o per le risultanze dei registri immobiliari, il notaio non può ritenersi in alcun modo responsabile delle conseguenze connesse alla vendita di immobile da parte di venditore gravato da debiti. A meno che, nell’esercizio della sua attività consulenziale, non consigli espressamente alle parti di compiere atti idonei a frustrare le pretese creditorie.

In questa direzione muove una recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 1716 del 29 gennaio 2016, la quale ha valutato il comportamento del notaio sulla scorta del combinato disposto degli artt. 27 e 28 della legge notarile, definendo i confini dell’attività del professionista tra l’obbligo di rogare gli atti richiesti dal cliente e l’obbligo di rifiutarli. In particolare, il Collegio di legittimità ha chiarito che l’obbligo di rogare l’atto, previa adeguata informativa sul suo contenuto e sui suoi effetti, non può risultare tanto ampio da imporre al notaio di prestare la propria assistenza per realizzare evidenti strumenti elusivi di norme imperative, sanzionati in sede penale, ma non necessariamente integranti la nullità sotto il profilo civilistico.

Pertanto, affinché il notaio risponda ai sensi dell’art. 110 c.p. (quale correo) si esige che il notaio stesso dia un “contributo causale” alla realizzazione dell’evento criminoso, mediante una valutazione ex ante dell’idoneità dell’atto a pregiudicare la capacità patrimoniale del contribuente e, dunque, a mettere in pericolo la pretesa tributaria.

“1. Le autorizzazioni per la stipula degli atti pubblici e scritture private autenticate nei quali interviene un minore, un interdetto, un inabilitato o un soggetto beneficiario della misura dell’amministrazione di sostegno, ovvero aventi ad oggetto beni ereditari, possono essere rilasciate, previa richiesta scritta delle parti, personalmente o per il  tramite  di  procuratore  legale, dal notaio rogante.

2. Il notaio può farsi assistere da consulenti, ed  assumere informazioni, senza formalità, presso il coniuge, i parenti entro il terzo grado e agli affini entro il secondo del minore o del soggetto sottoposto a misura di protezione, o nel caso di beni ereditari, presso gli altri chiamati e i creditori risultanti  dall’inventario, se redatto. Nell’ipotesi di cui all’articolo 747, quarto comma, del codice di procedura civile deve essere sentito il legatario.

3. Ove per effetto della stipula dell’atto debba essere riscosso un corrispettivo nell’interesse del minore o di un soggetto sottoposto a misura di protezione, il notaio, nell’atto  di  autorizzazione, determina le cautele necessarie per il reimpiego del medesimo.

4. L’autorizzazione è comunicata, a cura del notaio, anche ai fini dell’assolvimento delle formalità pubblicitarie, alla cancelleria del  tribunale  che  sarebbe  stato  competente  al  rilascio   della corrispondente autorizzazione  giudiziale e al  pubblico ministero presso il medesimo tribunale.

5. L’autorizzazione può essere impugnata innanzi  all’autorità giudiziaria  secondo  le  norme  del  codice  di   procedura civile applicabili al corrispondente provvedimento giudiziale.

6. Le autorizzazioni acquistano efficacia decorsi venti  giorni dalle notificazioni e comunicazioni  previste  dai  commi  precedenti senza che sia stato proposto reclamo. Esse  possono  essere  in  ogni tempo modificate o revocate dal giudice tutelare, ma restano salvi  i diritti acquistati in buona fede dai terzi in  forza  di  convenzioni anteriori alla modificazione o alla revoca.

7. Restano riservate in via esclusiva all’autorità giudiziaria le autorizzazioni per promuovere, rinunciare, transigere o compromettere in arbitri giudizi,  nonché’ per la continuazione   dell’impresa commerciale.”

Per effetto della nuova normativa i notai diventano alternativi al giudice tutelare nel rilascio di autorizzazioni di volontaria giurisdizione (c.d. doppio binario, rimanendo ferma la possibilità di rivolgersi invece al Giudice Tutelare).

La procedura per il rilascio del provvedimento di volontaria giurisdizione diventa più veloce a vantaggio dei cittadini.

Viene espressamente conferita al notaio la possibilità di rilasciare le autorizzazioni necessarie per la stipula degli atti pubblici e delle scritture autenticate nei quali intervenga un minore, un interdetto, un inabilitato o un soggetto beneficiario della misura dell’amministrazione di sostegno oppure relative ad atti che hanno ad oggetto beni ereditari – anche non appartenenti a persone fragili – .

Le autorizzazioni sono quelle necessarie, ad esempio, nel caso di minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di a.d.s. nei seguenti casi:

• Accettazione in donazione di immobili;
• Vendita/Acquisto di immobili;
• Permuta di immobili;
• Divisione di immobili
• Accettazione di eredità;
• Accettazione di legati;
• Cancellazione di ipoteche;
• Intervento in atto di mutuo quale soggetto datore di ipoteca.

In caso di beni di provenienza ereditaria le autorizzazioni cui si riferisce la normativa sono riferite ai chiamati all’eredità, agli eredi, al curatore dell’eredità giacente, all’esecutore testamentario. Nel caso di autorizzazione riguardante incapaci, nonostante l’art. 747 stabilisca che il Tribunale delle successioni deve emettere provvedimento su parere del Giudice Tutelare, si ritiene che il parere del G.T. non sia necessario in caso di autorizzazione resa invece dal notaio rogante (il quale ovviamente, tuttavia, valuterà sia le ragioni dei creditori ereditari che quelle relative all’interesse dell’incapace).

Il notaio rilascia l’autorizzazione previa richiesta scritta delle parti, richiesta che deve considerarsi imprescindibile.

Nel caso in cui con il medesimo provvedimento si provveda alla nomina di un curatore speciale e contestuale autorizzazione ad intervenire in atto si deve probabilmente considerare esclusa la competenza del notaio, anche se la questione è controversa.

La competenza del notaio al rilascio dell’autorizzazione è collegata all’incarico ricevuto per l’atto da stipulare a valle dell’autorizzazione necessaria alla stipula.

Ne deriva che la competenza del notaio non è territoriale, a differenza di quella del Giudice Tutelare che si individua in quello del luogo di domicilio del minore. La trasmissione del provvedimento di autorizzazione notarile al Giudice Tutelare competente per territorio (e al p.m.) è comunque necessaria perché il provvedimento acquisti efficacia per mancanza del reclamo nei venti giorni successivi.

La richiesta al notaio non incontra limitazioni territoriali nel senso che è slegata dal luogo in cui sono ubicati i beni oggetto dell’atto, dal luogo di domicilio o di residenza delle persone nel cui interesse il provvedimento è richiesto ed altresì dal luogo in cui è posta la sede notarile.

Poiché, come si è detto, l’autorizzazione può essere rilasciata solo dal “notaio rogante”, l’autorizzazione non può essere successivamente utilizzata da altro notaio e quindi un notaio non può stipulare l’atto in base all’autorizzazione rilasciata da un altro notaio. Si discute se siano utilizzabili le autorizzazioni rilasciate da notaio poi deceduto o in pensione.

Nel caso di autorizzazione alla vendita di immobile o all’acquisto si ritiene che il notaio possa autorizzare altresì la sottoscrizione del relativo contratto preliminare quale attività connessa e strumentale alla stipulazione del successivo atto di vendita/acquisto.

Ai fini del rilascio del provvedimento autorizzativo il notaio può avvalersi di consulenti quali periti per la stima del valore dell’immobile. Si ritiene che il tal caso il perito possa asseverare di giuramento la perizia innanzi al medesimo notaio non versandosi in ipotesi di conflitto di interessi.

Relativamente alla forma del provvedimento nulla si è previsto di modo che si esclude l’iscrizione a repertorio del provvedimento notarile di autorizzazione in quanto le norme di forma sono di stretta interpretazione e quindi devono essere espressamente richieste dal legislatore. Per esigenze di reperibilità sembra invece estremamente opportuna l’allegazione dell’autorizzazione all’atto da stipulare, allegazione che invece la prevalente interpretazione ritiene non necessaria in caso di autorizzazione rilasciata dalla Autorità Giudiziaria.

L’autorizzazione avrà lo stesso contenuto del corrispondente provvedimento giudiziale con particolare riguardo alla sussistenza dei motivi di necessità o utilità evidente richiesti dalla legge. Ciò anche per consentire il corretto controllo sul provvedimento emesso da parte del Giudice dell’eventuale impugnazione.

Sono così chiamati perchè si collocano al di fuori del primo settore (il settore pubblico) e del secondo settore (il settore privato) il quale risponde normalmente alle logiche del mercato.

Tra i principali obiettivi degli enti del terzo settore vi è quello di promuovere l’interesse generale e il bene comune, attraverso l’attuazione di progetti in diversi settori, come la cultura, l’assistenza sociale, la formazione, la ricerca scientifica e tecnologica, l’ambiente, lo sport, la salute e la solidarietà internazionale.

La gestione degli enti del terzo settore è soggetta ad un regime di controllo e di rendicontazione che ne garantisce la trasparenza e l’efficacia. Ciò anche perchè i soggetti che operano nel terzo settore possono accedere a finanziamenti pubblici e privati per sostenere la loro attività e godono normalmente di regimi fiscali agevolati ed è pertanto necessario verificare che non abusino di tali condizioni di favore.

Il Codice del Terzo Settore (CTS) è la normativa italiana che regolamenta la costituzione e la gestione degli enti del terzo settore. La legge che lo ha istituito, la legge 117/2017, è entrata in vigore il 3 agosto 2017 e ha subito molteplici modifiche negli anni successivi.

La sua introduzione risponde all’obiettivo di semplificare e rendere più uniforme la normativa che regola il terzo settore, superando la frammentazione normativa esistente e creando un quadro giuridico più chiaro e coerente. Tra le novità introdotte dal Codice del Terzo Settore ci sono l’introduzione di nuove forme giuridiche per gli enti del terzo settore (quali la società benefit), la semplificazione delle procedure di costituzione, la regolamentazione dei rapporti tra enti del terzo settore e pubblica amministrazione, la definizione di un quadro normativo per la finanza sociale e la creazione di un registro nazionale degli enti del terzo settore. Il Codice del Terzo Settore prevede anche l’istituzione di un Organismo Nazionale di Controllo, che ha il compito di vigilare sul rispetto delle norme da parte degli enti del terzo settore e di garantire la trasparenza e la corretta gestione dei fondi pubblici e privati.

Le disposizioni del Codice si applicano, ove non derogate ed in quanto compatibili, anche alle categorie di enti del Terzo settore che hanno una disciplina particolare.

Per quanto non previsto dal Codice, agli enti del Terzo settore si applicano, in quanto compatibili, le norme del Codice civile e le relative disposizioni di attuazione.

Le disposizioni del Codice non si applicano, in linea di massima, agli enti di cui al decreto legislativo 17 maggio 1999, n. 153.

Il Codice del Terzo Settore si compone di tre parti: la prima riguarda le disposizioni generali e le definizioni di base; la seconda fornisce indicazioni sulla costituzione degli enti del terzo settore e sui loro rapporti con gli enti pubblici e privati; la terza disciplina la gestione degli enti del terzo settore, prevedendo obblighi di trasparenza, di rendicontazione e di accountability.

La costituzione di un’associazione, fondazione o altro ente del terzo settore è un processo complesso che richiede l’adempimento di numerose formalità e l’osservanza di precise norme di legge. L’intervento del notaio si rende necessario per garantire la corretta costituzione e iscrizione al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS) dell’ente, nonché per ottenere la personalità giuridica.

Il notaio, infatti, ha il compito di verificare la conformità degli statuti dell’ente alle disposizioni di legge e di garantire la validità degli atti costitutivi e la loro opponibilità ai terzi. In particolare, il notaio deve accertare che gli scopi dell’ente siano conformi alla normativa vigente e che la sua struttura e organizzazione rispettino le disposizioni del Codice del Terzo Settore.

Inoltre, l’intervento notarile è necessario per ottenere la personalità giuridica dell’ente, che gli consente di svolgere attività economiche e di intrattenere rapporti giuridici con terzi. La personalità giuridica si acquisisce attraverso la registrazione dell’ente presso il Registro delle Persone Giuridiche competente, che avviene solo previa iscrizione al RUNTS.

L’acquisizione della personalità giuridica da parte degli enti del terzo settore è fondamentale per gli enti no profit conferendo all’ente una propria autonomia patrimoniale, cioè un proprio patrimonio che è separato da quello dei singoli membri o fondatori dell’ente. Questo significa che le eventuali perdite o debiti dell’ente non possono essere addebitati ai membri o fondatori dell’ente stesso, ma possono essere soddisfatti solo con i beni dell’ente. Allo stesso tempo, l’ente può acquistare e possedere beni e patrimonio autonomamente, senza dover fare affidamento sui beni personali dei membri o fondatori.

Inoltre, la personalità giuridica permette all’ente di svolgere attività economiche e di intrattenere rapporti giuridici con terzi. L’ente può, ad esempio, stipulare contratti, acquistare beni e servizi, ricevere donazioni, accedere a finanziamenti e contributi pubblici o privati, come soggetto nuovo e diverso dai suoi membri o fondatori. L’ente viene sostanzialmente riconosciuto come un soggetto autonomo, con propri scopi e finalità, dotato di organi direttivi e di una propria struttura organizzativa e tanto giova a conferirgli maggiore credibilità e visibilità nei confronti dei terzi, quali donatori, finanziatori, sponsor, istituzioni e altri soggetti con cui l’ente può instaurare rapporti.

Art. 64

Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile.

Omissis

6. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con  decreto  del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle  stesse  sono  esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un  valore  dell’indicatore  della  situazione  economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.
7. Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta  di  ammontare  pari all’imposta  sul  valore  aggiunto  corrisposta  in  relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere  portato  in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche  dovute  in  base  alla  dichiarazione  da  presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì  essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
8. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della  parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.
9. Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione e il 30 giugno 2022. 10. In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata  al  testo  unico  delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile  1986,  n.  131  e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.

Di seguito un utile vademecum del Consiglio Nazionale del Notariato: https://www.notariato.it/it/news/vademecum-agevolazioni-fiscali-l%E2%80%99acquisto-prima-casa-i-giovani-sotto-i-36-anni-dl-sostegni-bis

In sede di stipula dell’atto di trasferimento dell’abitazione il contribuente deve, oltre ad attestare la sussistenza dei requisiti personali per usufruire delle agevolazioni, dichiarare la classificazione dell’immobile stesso, in quanto, come anticipato, solo le dette categorie catastali possono beneficiare dell’aliquota agevolata.
Non è più rilevante, di converso, il riferimento al vecchio D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969).
Oggi quindi non è più necessario che l’immobile possa considerarsi non di lusso secondo i criteri del decreto ministeriale, criteri che avevano dato luogo a non pochi contenziosi tributari: è necessario invece, ma anche sufficiente, che l’immobile rientri nelle categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6 e A7.

Si segnala inoltre quanto segue: il requisiti della mancata fruizione delle agevolazioni prima casa in precedenza e della mancata prepossidenza di altri immobili nello stesso Comune di acquisto, è stato di recente modificato.
Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015 n. 108 (legge di stabilità 2016) modifica la nota II bis della tariffa parte prima D.P.R. 131/1986 aggiungendo il comma 4 bis, ai sensi del quale “l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4” Pertanto viene oggi data la possibilità di comprare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni della prima casa, anche se si è già possessori di altra “prima casa”.

Per fare ciò, occorre, però, rispettare due condizioni: che il “vecchio” immobile sia stato acquistato con i benefici prima casa e che venga venduto entro un anno dalla data del nuovo atto acquisto. Ed invero, nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare, specificamente, l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto. In mancanza di tale alienazione (anche a titolo gratuito con una donazione) nei dodici mesi, si decade dal beneficio delle godimento delle agevolazioni: l’imposta di registro è dovuta nella misura ordinaria (9 per cento) con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30 per cento.
Per gli altri requisiti necessari per fruire dell’aliquota agevolata, si rinvia, in questo stesso sito, all’articolo “Agevolazione prima casa”.

La legge di bilancio 2019 conferma le agevolazioni per comprare l’abitazione principale, non cambiano, infatti, i requisiti per beneficiare della riduzione dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA. La casa resta protagonista indiscussa di sconti e agevolazioni fiscali, e le novità recentemente apportate non sono state sicuramente indifferenti.

In particolare si è stabilito che non è necessario presentare la dichiarazione di successione nel caso in cui concorrano, cumulativamente, le seguenti condizioni: 1. l’eredità sia devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta; 2. il valore dell’attivo ereditario non superi la soglia di centomila euro; 3. l’eredità non comprenda beni immobili o diritti reali immobiliari. Nel caso in cui le dette condizioni vengano a mancare per effetto di sopravvenienze ereditarie, la dichiarazione va conseguentemente presentata venendo meno il caso di esonero.

Si ricorda che l’esenzione dall’obbligo di presentazione della dichiarazione di successione non è una novità nel nostro ordinamento in quanto essa era già prevista nel Testo Unico Successioni. Viene tuttavia innalzato da euro 25.833 ad euro 100.000 il limite di valore dell’attivo ereditario in relazione al quale non sussiste l’obbligo della presentazione della dichiarazione di successione.

L’ art. 11 del d. lgs. 175/2014 suddetto ha anche introdotto alcune semplificazioni documentali. In particolare si consente di sostituire con copie non autentiche munite di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (corredata di copia del documento di identità del dichiarante) ex art. 47, D.P.R. 445/2000 che attesti la loro conformità all’originale, i seguenti documenti da allegare alla dichiarazione di successione medesima: – la copia autentica degli atti di ultima volontà dai quali è regolata la successione; – la copia autentica dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dai quali risulta l’eventuale accordo delle parti per l’integrazione dei diritti di legittima lesi; –  la copia autentica dell’ultimo bilancio o inventario di cui all’art. 15, comma 1, del TUS, e all’art. 16, comma 1, lettera b), nonché delle pubblicazioni e prospetti di cui alla lettera c) dello stesso art. 16 del TUS; – la copia autentica degli altri inventari formati in ottemperanza a disposizioni di legge; – i documenti di prova delle passività e degli oneri deducibili nonché delle riduzioni e detrazioni di cui agli artt. 25 e 26 del TUS. Resta salva la facoltà dell’Agenzia delle Entrate di richiedere i documenti in originale o in copia autentica.

“Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:

I comma: a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli), è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente; a-bis) non dà corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti «beni essenziali» e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica; b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Si inibisce dunque l’espropriazione concernente l’unico immobile di proprietà del debitore, alle seguenti condizioni:

– che l’immobile sia adibito ad uso abitativo;

– che il debitore vi abbia stabilito la residenza anagrafica.

Dall’impossibilità di procedere all’espropriazione sono però escluse le abitazioni di lusso e i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9.

Per gli altri immobili di proprietà del debitore (e cioè quelli ad uso non abitativo o abitativi di lusso o abitativi ma senza residenza anagrafica), rimane ferma la possibilità del pignoramento ma è stato innalzato il limite del credito per poter attivare il procedimento esecutivo. Tale limite, prima pari ad euro 20.000, oggi è pari ad euro 120.000.

In ogni caso poi l’azione esecutiva può essere avviata solo ove vi sia stata pregressa iscrizione dell’ipoteca esattoriale (così è detta l’ipoteca derivante dal mancato versamento di tributi) e siano decorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Si rammenta tuttavia che l’iscrizione dell’ipoteca esattoriale è ammessa altresì in difetto delle condizioni per procedere all’espropriazione immobiliare, purché l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a 20.000 euro. Quindi, in ipotesi, potrebbero esservi casi di iscrizioni ipotecarie cui non potrebbe tuttavia seguire il pignoramento e l’epropriazione forzata.

In tali circostanze, l’ipoteca iscritta consentirebbe comunque all’Agente di impedire che siano pregiudicate le proprie ragioni creditorie in ipotesi di vincoli reali istituiti sul bene da parte di altri creditori, di acquisire un diritto di prelazione sul ricavato della vendita conseguentemente all’esproprio promosso da altri e di assicurarsi il diritto di sequela nel caso in cui l’immobile sia oggetto di trasferimento.

Ed infatti, nonostante in tali casi sia inibito all’agente della riscossione la possibilità di procedere a pignoramento, lo stesso potrebbe tuttavia intervenire nella procedura esecutiva promossa da altri creditori, facendo salva la norma “la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile”.

E’ sorta questione sulla retroattività della norma o comunque sulla sua applicabilità ai procedimenti esecutivi pendenti alla data della sua entrata in vigore. Il Ministero dell’Economia però con una nota del maggio del 2014, aveva affermato che la norma in questione non avesse effetto retroattivo e che, pertanto, tutti i pignoramenti effettuati prima del 22 giugno 2013 dovevano considerarsi validi ed efficaci.

Intervenendo sul punto, la Corte di Cassazione invece, con sentenza n. 19270 del 12 settembre 2014, con un evidente favor per il contribuente, ha precisato che la norma si applica anche alle procedure pendenti con la conseguenza che, in presenza delle condizioni per l’impignorabilità della prima casa, la trascrizione del pignoramento già effettuata va cancellata e la procedura esecutiva non può più proseguire.

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