Reformas de viviendas en general y Comunidades de Vecinos

Comunidades de propietarios: ¿reparamos o no?

noreply@blogger.com (Anonymous) — Thu, 16 Apr 2015 08:19:00 +0000

Hoy os compartimos un artículo firmado por Antonio L. Fernández y publicado en Diarioinformacion.com. El firmante como profesional de Antra Gestión Integral de Construcción nos indica una pequeñas pautas que nos puedan ayudar a enfrentarnos ante una posible reforma en una comunidad de vecinos y evitar los usuales problemas entre los vecinos y otros quebraderos de cabeza que este tipo de reformas suponen al común de los vecinos y profesionales de la administración de fincas. Os dejamos el artículo a continuación para que podáis leerlo y llegar a vuestras propias conclusiones.

Como siempre nuestro consejo es siempre llevar un buen mantenimiento o una pequeña reparación o reforma antes que acometer una obra mayor a consecuencia de un mayor deterioro. Reparar antes de reformar....

Comunidades de propietarios: ¿reparamos o no?

A menudo los representantes de las comunidades de propietarios: presidente, secretario y administrador, se encuentran ante la necesidad de resolver cuestiones relacionadas con la edificación en su conjunto que conducirán finalmente en tener que acometer trabajos de reparación, rehabilitación, renovación o incluso de reforma.

El dilema está servido: «¿es realmente necesario acometer estos trabajos o no?». En muchas ocasiones un espíritu práctico por parte de los responsables de nuestras comunidades, nos conduce a alargar en el tiempo las intervenciones o a realizar trabajos provisionales o de mero maquillaje, en la creencia de que de este modo conseguimos una mayor economía. Pero lo realmente cierto es que la obra verdaderamente económica es la obra bien ejecutada y en el momento preciso.

El realizar trabajos provisionales o alargar una intervención necesaria, no hace sino incrementar el costo que finalmente tendrán las actuaciones, por aumento en el grado de deterioro o por la poca durabilidad del trabajo realizado y esto
sin contar con otro tipo de factores no esperados, como daños por desprendimientos, afección en interiores de viviendas, etc.

La ruta aconsejable a seguir está probada: elección en junta general de la Dirección Facultativa –pieza fundamental del proceso–, elaboración de un estudio previo y/o proyecto, recepción de presupuestos de empresas constructoras seleccionadas, aprobación del presupuesto de obras y designación de componentes de la «comisión de obras» en junta general y ejecución de los trabajos. El éxito está garantizado.

VÍA
http://www.diarioinformacion.com/especiales/gestion-mantenimiento-comunidades-propietarios/2015/01/comunidades-propietarios-reparamos-o-n589_1_17295.html

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Antes de afrontar una reforma de nuestra vivienda, ¿qué debemos hacer?

noreply@blogger.com (Anonymous) — Thu, 26 Mar 2015 08:02:00 +0000

Os dejamos una serie de aspectos que debemos de tener en cuenta antes de hacer la reforma de nuestra vivienda. En Reformas Decomax, como empresa especializada, seguimos siempre unas pautas y estas son muy importantes.

Son consejos que debemos seguir según sea una reforma integral o una reforma simple, como por ejemplo la reforma de un cuarto de baño o una cocina.

Antes de iniciar la reforma de una vivienda debemos tener varios presupuestos -siempre deben estar totalmente destallados de las actuaciones que van a hacer- para poder comparar, saber qué tipo de permisos son necesarios para llevar a cabo la reforma y donde solicitarlos, y si nos hace falta tener un proyecto técnico. Por otro lado debemos tener claro cómo os vamos a deshacer de los materiales de desescombro, si vamos a contratar una empresa para hacer esa labor o si la empresa de reformas lo va a hacer directamente.

Ante de seleccionar una empresa para que realice la reforma de nuestra vivienda debemos saber qué garantías nos ofrecen, tener claro la forma de pago del servicio que nos van a realizar y al finalizar la obra tener una factura detallada con los trabajos realizados.

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Problemas entre vecinos a la hora de realizar reformas en una comunidad de vecinos

noreply@blogger.com (Anonymous) — Thu, 19 Mar 2015 07:49:00 +0000

Os compartimos una consulta muy frecuente que suele ocurrir en el dia a día de nuestro trabajo como empresa especializada en reformas de viviendas. Normalmente hay muchos conflictos en las comunidades de vecinos cuando se realizan obras o reformas por unos vecinos y otros no están de acuerdo con estas por el motivo que sea. El Derecho de vivienda tiene la respuesta para estos problemas.

Desde la web Euroresidentes os compartimos la respuesta que dan desde esta página especializada.

Impedir reformas comunidad de vecinos

Pregunta al abogado: Soy presidente de una comunidad de 8 vecinos en la cual los 4 áticos, disponen de una terraza superior cada piso, con acceso a ella desde la escalera de la comunidad y la cual según reza en escrituras es de uso y disfrute del propietario del ático pero propiedad de la comunidad. Tenemos 2 de estos vecinos de ático que tienen hecho un cerramiento (una habitación) de aluminio desde ya hace tiempo en sendas terrazas.

Nos encontramos con el caso de que los 2 restantes han comenzado obras para realizar exactamente lo mismo en sus terrazas pero de obra (o sea, pared de muro con ventana encima y techo no sabemos bien de que todavía). El problema nos lo encontramos en que ahora un vecino de los 1º no se fía del peso que estos señores van a cargar sobre sus terrazas (que a fin de cuentas es el terrado del edificio) y no quiere dar permiso para las obras.

Tenemos reunión de vecinos el Sábado y mi preguntas son;

- ¿Se le puede negar a estos vecinos la obra y cómo?
y, según el resultado de ésta.

- ¿Se le puede obligar a los 2 vecinos que ya tienen hecho el cerramiento de aluminio que lo quiten?

- ¿Existe alguna ley de propiedad horizontal en la cual se refleje que se puede hacer y que no en el caso de cerramientos de terrazas o patios de la comunidad pero de uso y disfrute del propietario del piso en cuestión?

- ¿Se puede, si se llega a consenso, permitir obras de un cierto material y de otro no? (Ej: permitir que hagan cerramiento de aluminio, que parece pesar menos y de obra no)

Aprovecho para preguntar si se sabe de alguna manera cuánto es el peso que puede soportar una terraza debajo de la cual hay una vivienda.

Para dar un contestación a tus diversas dudas necesitaría comprobar las escrituras de división horizontal, para comprobar si para estos derechos de uso y disfrute se sometieron a algunas obligaciones o límites, así como el alcance temporal del mismo, si se incluye estos derechos a la hora de calcular las cuotas, etc….

Aquí nos estamos refiriendo a una terraza del edificio, con entidad propia e independiente, o sea, no como anejo de algún elemento individual privativo (piso o local). Así conceptuado, con entidad arquitectónica autónoma e independiente, a la expresada terraza del edificio (cualquiera que sea el nivel a que la misma se halle) le corresponde, por naturaleza, la conceptuación de elemento común de dicho edificio y, como tal, viene enunciado en el artículo 396 del Código Civil. Ahora bien, la posibilidad de que exista, como aquí ocurre, la atribución de un uso exclusivo de ese elemento común, no entraña, como indica la Sentencia del T.S. de 20 de marzo de 1984 (RJ 1984, 1314), la atribución de un derecho real de propiedad a la persona favorecida con dicha utilización; pues, simplemente, se le concede un uso que complementa el disfrute de su derecho privativo de propiedad, y como matiza la STS de 14 de octubre de 1991 (RJ 1991, 6916)

«Lo que no cabe confundir es el derecho reconocido en el título de utilización en exclusiva de la terraza, que lleva la correspondiente contraprestación en la cuota de participación, con la pretensión de la recurrente de imponer a los demás cotitulares como propio, el habitáculo que levantó en la terraza, haciendo así absoluto lo que sólo es exclusivo...al ocupar el espacio de un elemento común, como es la cobertura superior del inmueble, sobre la que se proyecta el vuelo del mismo, y con infracción clara y frontal de lo dispuesto al efecto en los artículos 7.2, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que, de tal manera, se vendría a imponer esta construcción ilícita a los demás copartícipes dominicales, cuyos derechos propios y comunes surgen del título constitutivo, procediendo tener que admitir y soportar una adición unilateral a su vivienda a cargo de la recurrente y a costa de un elemento común, que de esta manera pasaría a ser privativo, cuando no se adquirió como tal, ni cuenta con ninguna adveración jurídica contractual o comunal para tener que reputarlo exclusivamente privado e integrador del derecho dominical, que de esta manera se ampliaría utilizando vías no concordantes, ni con la legalidad ni con la buena fe y menos con el necesario orden y respeto en las relaciones vecinales, pues ni se dio apoyatura jurídica eficaz, ni tampoco se ha producido desafección al respecto en junta de propietarios, lo que no excluye el uso de la terraza, conforme así se constituyó, como servicio exclusivo y siempre que con ello no se atente al carácter de elemento comunal que corresponda a aquélla, como compatible con los derechos de los demás condóminos concurrentes».

Respuesta:

En principio, si habéis consentido el cerramiento mediante aluminio, sería ir contra vuestros propios actos negarle a otro vecino el mismo tipo de cerramiento. No obstante, al tratarse en este caso de un cerramiento fijo y distinto al anterior, debería contar con la aprobación de la Junta, al tratarse de obras distintas.

Otra cuestión es que para ejecutar estas obras, se necesita una licencias de obras, y cuya solicitud ha de estar documentada por un proyecto, el cual determinara el alcance de las mismas, y en concreto si existe peligro para la estructura del edificio.

VÍA http://www.euroresidentes.com/vivienda/consultas-juridicas/impedir-reformas-comunidad-vecinos.htm

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Dudas iniciales a la hora de iniciar una reforma en una vivienda

noreply@blogger.com (Anonymous) — Sat, 14 Mar 2015 05:33:00 +0000

Os compartimos una serie de dudas que nos plantean los clientes a la hora de iniciar una reforma en su vivienda. Buscando por la red hemos encontrado un artículo bastante acorde con el objetivo de esta entrada. Son las dudas iniciales que se nos pueden presentar cuando queremos hacer una reforma en un piso que acabamos a adquirir o alquilar.

Antes de afrontar una reforma en nuestra vivienda se nos plantean dudas tan usuales como si tengo que avisar a la comunidad de vecinos, el tema del permiso de obra municipal, qué tipo de permiso, dónde solicitarlo....

Creemos que este artículo publicado en la edición digital de El Mundo da muchas respuestas a estas preguntas usuales. Siempre os recomendamos que ante estas dudas ponerse en contacto con el Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios o en su defecto con el presidencia de la Comunidad de Vecinos.

REFORMAS | Dudas iniciales

Voy a hacer obras en casa, ¿tengo que avisar a la comunidad de vecinos?

El verano es la época del año en la que se más obras de rehabilitación y reformas se acometen en las viviendas y en las comunidades de propietarios, pues las condiciones del clima favorecen este tipo de intervenciones, sobre todo en el exterior del edificio (instalación de aire acondicionado, limpieza de fachada...).

Además, cuando se trata de servicios o instalaciones centralizadas (cambio de calderas, sustitución de radiadores, etc.), durante los meses estivales residen menos personas en el inmueble, con lo que se evitan perjuicios y molestias a los vecinos derivadas de los ruidos, escombros, etc.

Con el fin de informar sobre las exigencias normativas, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una pequeña guía que soluciona las dudas iniciales de los propietarios.

¿Qué permisos y licencias se deben solicitar para realizar una obra?

La ordenanza municipal de tramitación de licencias de cada localidad establece cuáles son las actuaciones o intervenciones en el edificio que están sujetas a licencia.

Por ejemplo, la autorización por parte del Ayuntamiento de Madrid es más o menos rigurosa dependiendo del tipo de obra y nivel de protección del edificio.

¿Es necesario comunicarlo a la comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal (de 1960) dice que es obligación del propietario informar al presidente de la comunidad de la ejecución de una obra en el interior de su vivienda. De esta manera, la comunidad se asegura de que no se van a alterar elementos comunes (por ejemplo, tirar un muro de carga o una viga).

Ahora bien, las obras que no alteren la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio no requieren autorización de la comunidad, solo su puesta en conocimiento.

Si la reforma de la vivienda ha afectado a elementos comunes (fachada, muro de carga...), ¿cuál es el plazo de reclamación por parte de la comunidad?

La comunidad de propietarios tiene un plazo de reclamación de 15 años desde que fueron conocidas por parte de la comunidad las obras no consentidas, margen de tiempo en el que los comuneros pueden adoptar un acuerdo por mayoría simple de inicio de acciones judiciales exigiendo al propietario infractor la reposición de los elementos comunes en las mismas condiciones que existían o reclamación de indemnización por daños y perjuicios.

¿Existe un horario específico para acometer una reforma?

Los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de protección del medio ambiente urbano del municipio donde radique la finca.

En la ciudad de Madrid rige la Ordenanza de Protección de la Atmósfera contra la Contaminación por Formas de Energía, que prohíbe las obras en el interior de las viviendas desde las 21 horas hasta las 8 horas, en días laborables, y desde las 21 horas hasta las 9,30 h. los sábados, domingos y festivos.

También la comunidad de propietarios puede aprobar por un acuerdo mayoritario una norma de régimen interno que regule los periodos y horas en que los propietarios pueden ejecutar determinadas obras (por ejemplo renovación o instalación de calefacción).

Ahora bien, esta reglamentación no puede introducir criterios arbitrarios, es decir, tiene que estar motivada o justificada y suponer mejoras con respecto a las horas marcadas en la normativa municipal. En este caso prevalecerían las normas de régimen interno.

¿Se puede usar el ascensor para transportar materiales y escombros?

El ascensor no es un sistema que se encuentre previsto para subir y bajar escombros, sino personas y enseres, aunque no existe una restricción legal que impida la utilización del mismo en estos casos.

Si finalmente se utiliza el ascensor, es recomendable recubrirlo para evitar desperfectos, puesto que será responsabilidad del propietario los daños ocasionados en el mismo. También correrá por su cuenta la limpieza y dejar el inmueble en el mismo estado en que se lo encontró con anterioridad a la reforma. Y esto se hace extensible a los pasillos y escaleras comunes.

VÍA http://www.elmundo.es/elmundo/2013/06/24/suvivienda/1372067568.html

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Inauguramos esta web dedicada a informar sobre las Reformas en Barcelona, viviendas y comunidades de vecinos

noreply@blogger.com (Anonymous) — Sat, 14 Mar 2015 05:13:00 +0000

Hoy comenzamos este blog para mostrar el sector de la reforma en general en Barcelona.

Nuestro objetivo es dar a conocer información de interés sobre este sector, centrándonos sobre todo el mundo de la reforma y pequeña reforma en viviendas, locales comerciales y comunidades de vecinos en Barcelona y su provincia.

Mostraremos las últimas noticias que afecten al sector de la reforma y, sobre todo, a los clientes, que al final y al cabo son los que más demandan esta información. Muetras de trabajos que sirvan para ver la calidad de las actuaciones realizadas y que sirvan de inspiración a las personas que estén planeando afrontar una reforma de características similares.

Esperamos que esta iniciativa os sirva de ayuda.

Saludos a todos.

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