Roma accelera sulla decarbonizzazione degli edifici pubblici con Scuole Verdi, il nuovo programma presentato dal sindaco Roberto Gualtieri che punta a intervenire su oltre 1.000 edifici scolastici comunali attraverso un investimento complessivo di 600 milioni di euro. Sommando il piano della Città Metropolitana di Roma Capitale, che prevede ulteriori 250 milioni di euro per le scuole secondarie, le risorse complessive salgono a 850 milioni di euro, coinvolgendo più di 1.350 edifici scolastici.

Il più grande progetto italiano di efficientamento energetico nelle scuole

Secondo Roma Capitale, si tratta del più ampio intervento nazionale di riqualificazione energetica applicato al patrimonio scolastico pubblico. L’obiettivo è superare la logica degli interventi frammentati per attuare una strategia organica sull’intero sistema degli edifici scolastici comunali. Il piano è stato sviluppato con il supporto tecnico e amministrativo di Cassa Depositi e Prestiti (CDP) nell’ambito del programma europeo InvestEU.

Il patrimonio scolastico comunale della Capitale comprende circa 1.200 edifici: oltre 1.000 saranno oggetto di interventi di efficientamento energetico, mentre circa 200 strutture già riqualificate o interessate da altri programmi continueranno a rientrare nel sistema integrato di gestione energetica previsto dall’iniziativa.

Un modello finanziario basato sul partenariato pubblico-privato

Uno degli aspetti più innovativi di Scuole Verdi riguarda il modello finanziario. L’operazione sarà realizzata attraverso un partenariato pubblico-privato (PPP) con una concessione della durata massima di 30 anni. Gli interventi saranno concentrati nei primi anni, mentre i concessionari garantiranno successivamente la gestione e la manutenzione degli impianti.

Le risorse previste ammontano a 600 milioni di euro, ripartite tra:

• 150 milioni di euro messi a disposizione da Roma Capitale attraverso un mutuo BEI;
• circa 450 milioni di euro anticipati dai concessionari privati;
• fino a 300 milioni di euro recuperabili tramite gli incentivi del Conto Termico GSE;
• ulteriori 150 milioni di euro di capitale privato.

L’amministrazione capitolina evidenzia che il programma consentirà di trasformare una spesa energetica già esistente in un piano strutturale di riqualificazione. Attualmente il Comune sostiene circa 25 milioni di euro all’anno per la gestione energetica delle scuole e dovrà affrontare nei prossimi anni circa 100 milioni di euro per la sostituzione degli impianti giunti a fine vita.

Gli interventi previsti nelle scuole

Le opere saranno differenziate in funzione della tipologia di edificio.

Per nidi e scuole dell’infanzia sono previsti:

• sostituzione delle caldaie con pompe di calore a bassa temperatura;
• rifacimento delle reti di distribuzione;
• installazione di impianti fotovoltaici;
• sostituzione degli infissi;
• sistemi avanzati di controllo e monitoraggio della temperatura;
• miglioramento del ricambio d’aria e del comfort termoigrometrico.

Per scuole primarie, secondarie di primo grado e istituti professionali il piano comprende:

• pompe di calore ad alta temperatura in sostituzione delle caldaie;
• impianti fotovoltaici;
• nuovi serramenti ad alte prestazioni;
• sistemi di gestione e monitoraggio energetico.

Tra gli interventi migliorativi che potranno essere proposti dagli operatori figurano inoltre:

• isolamento e impermeabilizzazione delle coperture;
• relamping Led;
• sistemi di accumulo per l’energia prodotta dal fotovoltaico;
• schermature solari;
• pompe di calore geotermiche o ibride;
• infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici.

Tempistiche e prossimi passaggi

Il programma sarà suddiviso in cinque lotti territoriali per favorire una maggiore partecipazione del mercato. L’avvio operativo è previsto già a luglio 2026 con la pubblicazione dell’avviso esplorativo. Le proposte dovranno essere presentate entro dicembre 2026, mentre l’avvio della gestione e dei lavori è programmato per novembre 2029.

Un modello replicabile per il patrimonio pubblico

“Scuole Verdi” rappresenta un caso di particolare interesse per il settore delle costruzioni e dell’efficienza energetica, perché combina riqualificazione edilizia, produzione di energia rinnovabile, gestione integrata degli impianti e finanza di progetto. L’iniziativa potrebbe diventare un modello di riferimento per altre amministrazioni locali impegnate nel raggiungimento degli obiettivi europei di riduzione dei consumi energetici e delle emissioni climalteranti nel patrimonio immobiliare pubblico.

Roberto Gualtieri | Sindaco di Roma Capitale

L’approvazione dell’Aula di Palazzo Madama conclude l’iter parlamentare del provvedimento voluto dalla presidente del Consiglio Giorgia Meloni e dal vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini. L’obiettivo dichiarato dal Governo è aumentare l’offerta di abitazioni accessibili e contrastare il disagio abitativo che interessa giovani, famiglie, lavoratori fuori sede e categorie sociali sempre più escluse dal mercato immobiliare.

Confermato l’impianto orginario della legge

Il decreto conferma l’impianto originario presentato dal Governo nella primavera del 2026. Il primo asse riguarda la riqualificazione del patrimonio pubblico esistente, con un programma straordinario destinato a recuperare circa 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnabili a causa delle condizioni manutentive. Per accelerare gli interventi è stata prevista la nomina di un commissario straordinario e un pacchetto di procedure semplificate.

Il secondo pilastro si basa sul Fondo Housing gestito da Invimit, che dovrà concentrare risorse nazionali ed europee destinate all’edilizia sociale, favorendo una programmazione più efficace degli investimenti sul territorio.

Il terzo elemento è rappresentato dal coinvolgimento dei privati attraverso operazioni di edilizia convenzionata e housing sociale. Le misure puntano a incentivare la realizzazione di abitazioni in vendita o locazione a prezzi calmierati, introducendo semplificazioni amministrative e favorendo modelli di sviluppo immobiliare misti.

Più spazio ai Comuni e alla rigenerazione urbana

Tra le modifiche introdotte durante l’esame parlamentare spicca il maggiore coinvolgimento di Comuni ed enti locali, che potranno diventare soggetti attuatori degli interventi di recupero del patrimonio ERP oggi inutilizzato e accedere direttamente alle risorse destinate alla riqualificazione. Il programma potrà contare anche sui fondi per la rigenerazione urbana previsti nel periodo 2027-2034.

Per il settore delle costruzioni, il provvedimento rafforza inoltre il legame tra politiche abitative e rigenerazione urbana, privilegiando il recupero del costruito rispetto al consumo di nuovo suolo e favorendo la rifunzionalizzazione di immobili esistenti.

Semplificazioni per l’edilizia integrata

Sul fronte degli investimenti privati, una delle novità più significative riguarda il calcolo della quota minima del 70% di edilizia convenzionata necessaria per accedere alle agevolazioni previste dal decreto.

Nei programmi con destinazioni d’uso miste, la percentuale sarà calcolata esclusivamente sulla componente residenziale, escludendo funzioni come alberghi, attività commerciali e altri usi non abitativi. Una misura che punta a migliorare la sostenibilità economica delle operazioni immobiliari complesse.

Durante il confronto parlamentare è stata inoltre eliminata la limitazione che riservava alcune semplificazioni ai soli capitali esteri, mantenendo però una corsia amministrativa accelerata per gli investimenti di dimensione superiore al miliardo di euro.

Salvini: Adesso bisogna correre

Particolarmente soddisfatto Matteo Salvini, che ha seguito personalmente il dossier abitativo fin dalle prime fasi di elaborazione del Piano Casa. Commentando il voto del Senato, il ministro delle Infrastrutture ha sottolineato la portata operativa del provvedimento.

«Sono molto contento perché dopo anni di chiacchiere, avere più di 60.000 case pubbliche oggi vuote, avere i soldi, il personale e la legge che permette di sistemarle nell’arco di pochi mesi e di restituirle a chi è in lista d’attesa da tanti anni in tutta Italia, è qualcosa che mi rende orgoglioso. Adesso bisogna correre».

Le parole del ministro richiamano uno degli obiettivi più ambiziosi del Piano: riportare rapidamente sul mercato sociale migliaia di abitazioni oggi inutilizzabili, riducendo i tempi burocratici che storicamente hanno rallentato gli interventi di recupero del patrimonio pubblico.

Il Governo: dalle parole ai fatti

Anche la presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha accolto l’approvazione definitiva come il passaggio dall’annuncio all’attuazione concreta delle politiche abitative promesse dall’esecutivo. Sui canali social della premier il messaggio è stato sintetico ma eloquente: «Dalle parole ai fatti».

Secondo quanto illustrato nel comunicato del Consiglio dei Ministri che ha accompagnato il varo del decreto, il Piano Casa punta a rendere disponibili circa 100mila alloggi nell’arco di dieci anni, combinando il recupero dell’edilizia pubblica con la realizzazione di nuove soluzioni abitative a prezzi accessibili grazie alla collaborazione tra pubblico e privato.

Per il comparto delle costruzioni, delle infrastrutture e del real estate, si apre ora la fase più delicata: quella dell’attuazione, dalla quale dipenderà la capacità del Piano Casa di trasformare le semplificazioni normative e le risorse stanziate in cantieri, rigenerazione urbana e nuove opportunità abitative.

Rigenerazione urbana: una distinzione ancora assente nella normativa

Il mercato immobiliare italiano continua a non disporre di una definizione normativa chiara che distingua in modo netto lo sviluppatore dall’investitore. Una lacuna che, secondo molti operatori del settore, rischia di penalizzare chi segue direttamente tutte le fasi di un progetto di rigenerazione urbana, dall’acquisizione dell’immobile fino alla realizzazione dell’intervento.

La differenza, sostengono gli addetti ai lavori, non riguarda tanto il capitale impiegato quanto il controllo operativo dell’intera operazione. Lo sviluppatore coordina progettazione, iter autorizzativi, rapporti con le amministrazioni pubbliche, gestione dei cantieri e commercializzazione finale dell’intervento. L’investitore, invece, apporta principalmente risorse finanziarie e ricerca rendimenti nel medio-lungo periodo.

Tempi, rischi e competenze: due attività diverse

Secondo l’analisi riportata da Teleborsa, le differenze emergono soprattutto sul piano operativo. I progetti di sviluppo immobiliare richiedono mediamente da 10 a 36 mesi per essere completati, mentre un investimento immobiliare passivo si muove generalmente su orizzonti temporali compresi tra cinque e dieci anni.

Anche il profilo di rischio è differente. Gli interventi di rigenerazione urbana registrano frequentemente extracosti compresi tra il 30% e il 40% rispetto alle stime iniziali, a causa della complessità tecnica, urbanistica e amministrativa che caratterizza il recupero degli immobili esistenti.

Per questo motivo gli operatori chiedono che venga riconosciuto il ruolo di chi assume la responsabilità diretta della trasformazione urbana, distinguendolo da quello dei soggetti che partecipano esclusivamente attraverso il capitale.

Il caso milanese di Chiara per sempre

Tra le realtà che sostengono questa impostazione c’è Chiara per sempre, società guidata da Federico Bordogna e impegnata in un progetto di rigenerazione urbana a Milano che interessa un’area di circa 1.300 metri quadrati occupata da tre edifici industriali dismessi da quasi un secolo.

Bordogna respinge la definizione di investitore, rivendicando il ruolo di sviluppatore, ossia di chi segue in prima persona i rapporti con condomìni, amministrazioni pubbliche e operatori coinvolti nel processo edilizio.

«È una definizione che non mi appartiene», ha dichiarato Bordogna riferendosi all’etichetta di investitore.

Rigenerazione urbana e consumo di suolo

Il dibattito si inserisce in un contesto in cui la rigenerazione urbana assume un peso crescente nelle politiche di sviluppo delle città. Secondo gli operatori, il recupero di edifici abbandonati genera benefici che vanno oltre il singolo immobile, contribuendo alla riqualificazione di interi quartieri e limitando il consumo di nuovo suolo.

La valorizzazione del patrimonio edilizio esistente è infatti considerata uno degli strumenti più efficaci per rispondere alle esigenze abitative, migliorare la qualità urbana e perseguire gli obiettivi di sostenibilità ambientale.

Una professione senza albo né formazione dedicata

Un altro tema evidenziato dagli operatori riguarda l’assenza, in Italia, di un percorso universitario specifico o di un albo professionale dedicato agli sviluppatori immobiliari. Le competenze necessarie — tecniche, urbanistiche, economiche e negoziali — vengono generalmente acquisite sul campo da professionisti provenienti da percorsi diversi.

La richiesta di maggiore riconoscimento professionale si affianca quindi al più ampio confronto sulla regolamentazione del mercato della rigenerazione urbana, un settore destinato a diventare sempre più strategico per il futuro delle città italiane.

Tra oltre 50 opere finaliste provenienti da 21 Paesi, il Grand Prize 2026 è stato assegnato al Đạo Mẫu Temple and Museum di Soc Son, in Vietnam, progettato da ARB Architects. Il complesso, sviluppato su una superficie di 5.000 mq, reinterpreta la tradizione spirituale locale attraverso un linguaggio contemporaneo e un approccio fortemente sostenibile. L’intervento ha riutilizzato circa sei milioni di tegole in cotto recuperate da oltre 500 abitazioni del territorio, dando vita a un edificio a emissioni negative di carbonio e profondamente integrato con la comunità locale.

I vincitori delle cinque categorie

Nella categoria Feeling at Home, dedicata alle abitazioni unifamiliari, ha vinto Ca na Birgit a Maiorca dello studio TEd’A arquitectes. L’abitazione utilizza laterizi locali e sviluppa una risposta architettonica efficace alle esigenze di privacy e all’esposizione verso il mare, valorizzando il contesto naturale delle scogliere di Ses Penyes Rotges.

Per la categoria Living Together, il riconoscimento è andato al progetto Social Atrium – 54 Dwellings in the Besòs, realizzato da Peris+Toral Arquitectes a Barcellona. Il complesso di edilizia sociale è caratterizzato da un atrio bioclimatico che favorisce l’interazione tra gli abitanti e migliora le prestazioni energetiche dell’edificio grazie all’impiego di laterizi prodotti con biomassa.

Nella categoria Working Together si è imposto La Hacienda Jalisco, in Messico, progettato da Atelier Ars per il produttore di tequila Clase Azul. Il progetto integra ceramiche locali e materiali provenienti dagli scavi del sito, stabilendo un forte dialogo tra architettura, territorio e paesaggio vulcanico.

Il premio Building Outside the Box è stato assegnato a Endless Brick Playground, iniziativa didattica della China Academy of Art di Hangzhou coordinata dal professor Lichao Chen. Il progetto raccoglie dieci anni di sperimentazioni condotte dagli studenti

Premio speciale al cohousing in Belgio

Per la prima volta la giuria ha assegnato anche un Premio Speciale a un progetto capace di reinterpretare il concetto di quartiere. Il riconoscimento è andato a un intervento di riqualificazione urbana e sociale a Kortrijk, in Belgio, dove il riuso di laterizi e tegole recuperati contribuisce a definire una moderna città giardino orientata alla socialità e alla sostenibilità ambientale.

Laterizio protagonista dell’architettura sostenibile

I progetti vincitori confermano come il laterizio continui a rappresentare una soluzione attuale per affrontare temi quali resilienza climatica, efficienza energetica, qualità dell’abitare e riduzione dell’impatto ambientale. Dal recupero dei materiali alle nuove forme dell’abitare collettivo, il Brick Award evidenzia il ruolo centrale dell’innovazione progettuale nel costruire città e edifici più sostenibili.

Heimo Scheuch | Ceo di Wienerberger AG

«Anche dopo oltre 30 anni di attività in questo settore, continuo a lasciarmi ispirare dalla straordinaria innovazione che sta portando l’impiego dei materiali in laterizio e ceramica a nuovi livelli. I vincitori di questa edizione dimostrano la versatilità di questi materiali senza tempo nel rispondere alle esigenze più urgenti legate al cambiamento climatico e alla vita contemporanea, creando al contempo edifici capaci di suscitare meraviglia e bellezza per chi li vive».

 

Il Gruppo Deldossi, impresa con sede a Pompiano (Bs), ha concluso un articolato programma di riqualificazione che ha interessato la RSA Santa Maria della Neve di Pisogne, la RSD Onlus G. Tonini – G. Boninsegna di Brescia, la Casa di Riposo A. Fiorini Onlus di Mazzano e la RSA Fondazione G. Rizzieri Onlus di Piancogno. Un insieme di interventi accomunati da un elemento fondamentale: la necessità di operare in edifici pienamente funzionanti, garantendo al tempo stesso la sicurezza degli ospiti e la continuità dei servizi assistenziali.

Secondo Massimo Angelo Deldossi, amministratore unico del Gruppo, gli interventi in ambito sociosanitario richiedono competenze specialistiche che vanno oltre quelle normalmente necessarie nelle ristrutturazioni tradizionali. Le opere vengono infatti eseguite all’interno di edifici abitati e operativi, dove attività edilizie e assistenza quotidiana devono convivere senza compromettere il benessere delle persone fragili ospitate nelle strutture. Per affrontare questa complessità, il gruppo ha fatto ricorso a strumenti avanzati di rilievo e progettazione digitale, tra cui laser scanner, droni e metodologia BIM, utilizzati per ottenere una conoscenza approfondita degli edifici e sviluppare interventi mirati dal punto di vista strutturale, energetico e impiantistico.

Pisogne: cantiere in un contesto storico vincolato

Alla RSA Santa Maria della Neve di Pisogne le lavorazioni hanno dovuto confrontarsi con la presenza di vincoli architettonici e con il valore storico del complesso. Gli interventi sono stati progettati secondo criteri di compatibilità e reversibilità, con l’obiettivo di migliorare le prestazioni strutturali e impiantistiche senza alterare l’identità dell’edificio. La complessità del cantiere è stata ulteriormente accresciuta dalla contemporanea presenza di servizi aperti al pubblico e funzioni sanitarie attive, che hanno imposto una gestione dinamica delle fasi operative.

Brescia: la RSD passa dalla classe energetica E alla A4

Particolarmente significativo l’intervento sulla sede storica della RSD Onlus G. Tonini – G. Boninsegna di Brescia, dove il progetto ha combinato consolidamento edilizio e riqualificazione energetica. Il risultato più evidente è il salto prestazionale dell’edificio, passato dalla classe energetica E alla classe A4. La struttura è stata inoltre completamente elettrificata e adeguata agli standard contemporanei di comfort e funzionalità, con benefici destinati sia agli ospiti sia agli operatori che lavorano quotidianamente all’interno della residenza.

Mazzano e Piancogno: continuità assistenziale durante i lavori

Alla Casa di Riposo A. Fiorini Onlus di Mazzano, prossima all’inaugurazione dopo il completamento delle opere, una delle principali sfide è stata l’esecuzione dei lavori in presenza degli ospiti. Questa condizione ha richiesto un costante coordinamento tra impresa, direzione lavori e struttura sanitaria, oltre a una notevole flessibilità organizzativa. Analoga situazione alla RSA Fondazione G. Rizzieri Onlus di Piancogno, dove il progetto ha portato alla realizzazione di nuovi spazi e servizi destinati a circa 80 ospiti. Anche in questo caso la gestione del cantiere è stata studiata per garantire sicurezza e continuità assistenziale, attraverso la rimodulazione dei percorsi e delle attività operative.

Progettazione integrata e innovazione tecnologica

L’elemento comune ai quattro interventi è l’approccio integrato tra progettazione ed esecuzione, sviluppato attraverso un intenso lavoro preliminare di analisi e coordinamento tra tecnici, imprese e direzioni sanitarie. In questo modello operativo, l’impresa non assume soltanto il ruolo di esecutore dei lavori, ma contribuisce attivamente alla definizione delle metodologie di cantiere e alla gestione delle criticità tipiche di ambienti complessi e sempre operativi. Per il Gruppo Deldossi questi progetti rappresentano un esempio concreto di come innovazione tecnologica, sostenibilità e responsabilità sociale possano convergere nell’edilizia sociosanitaria, con l’obiettivo di migliorare non solo gli edifici, ma anche la qualità della vita delle persone che li abitano.

Massimo Angelo Deldossi | Amministratore unico del Gruppo Deldossi

«L’edilizia sociosanitaria rappresenta una delle sfide più complesse per il settore delle costruzioni perché richiede di intervenire in strutture che non possono mai interrompere la propria attività. In questi progetti la qualità del risultato dipende dalla capacità di integrare progettazione, tecnologia digitale e organizzazione del cantiere, garantendo contemporaneamente sicurezza, efficienza e continuità assistenziale. È un approccio che mette al centro non solo l’edificio, ma soprattutto le persone che lo vivono ogni giorno».

«La sfida fondamentale per i prossimi anni è la difesa della competitività della filiera italiana, che passa attraverso una revisione dei parametri ETS sulle emissioni di CO₂. È necessario aggiornare i benchmark emissivi anche alla luce delle più recenti evidenze scientifiche sulla ricarbonatazione dei prodotti a base di calce, un processo naturale che consente il riassorbimento di anidride carbonica durante il ciclo di vita del materiale».